2 Shares

Kupiłeś mieszkanie w stanie surowym i chcesz je sprzedać przed wejściem w posiadanie? Oto, co musisz wiedzieć.

Co to jest cesja?

Cesja ma miejsce, gdy Sprzedający sprzedaje swój udział w nieruchomości przed objęciem jej w posiadanie – innymi słowy, sprzedaje umowę, którą ma z Budowniczym, nowemu nabywcy. Kiedy Sprzedający przypisuje nieruchomość, nie są one faktycznie sprzedaży nieruchomości (ponieważ nie są one właścicielem go jeszcze) – są one sprzedaży ich obietnicę zakupu go, wraz z praw i obowiązków ich umowy zakupu i sprzedaży. Kupujący z cesji jest zasadniczo wchodząc w buty pierwotnego nabywcy.

Oryginalny nabywca jest uważany za Cedenta; nowy Kupujący jest Cesjonariuszem. Cesjonariusz jest tym, który dokona ostatecznej sprzedaży z Budowniczym.

Czy cesje zdarzają się tylko w przypadku pre-konstrukcji kondominiów?

Możliwe jest dokonanie cesji każdego rodzaju nieruchomości, pre-konstrukcji lub odsprzedaży, pod warunkiem, że nie ma ograniczeń przeciwko cesji w oryginalnej umowie. Cesja pozwala nabywcy każdego rodzaju domu sprzedać swój udział w tej nieruchomości zanim wejdzie on w jej posiadanie.

Dlaczego ktoś chciałby dokonać cesji condo?

Często w przypadku sprzedaży przedbudowlanej, istnieje długi okres czasu pomiędzy zawarciem oryginalnej umowy, kiedy to nabywca może się wprowadzić (okres przejściowy), a ostatecznym zamknięciem. Nie jest niczym niezwykłym, że okoliczności Kupującego zmieniają się w tym czasie … nowa praca poza miastem, nowy mąż lub żona, nowy zestaw bliźniaków, itp. Co pracował dla stylu życia Kupującego 4 lata temu nie zawsze działa przyjść czas zamknięcia.

Innym częstym powodem, dlaczego ludzie chcą przypisać umowę jest finansowe. Czasami, oryginalny nabywca nie ma funduszy lub nie może uzyskać finansowania, aby zakończyć sprzedaż, i to jest tańsze, aby przypisać umowę do nowego nabywcy, niż to jest do renege na sale.

Lastly, przypisanie sprzedaży są również wspólne z inwestorów spekulacyjnych, którzy kupują pre-konstrukcji właściwości bez zamiaru zamknięcia na nich. W tych przypadkach inwestorzy liczą na szybką aprecjację ceny i są chętni do zablokowania zysku teraz, vs. czekając na oryginalną datę zamknięcia.

Co można wynegocjować w sprzedaży cesyjnej?

Ponieważ Cesjonariusz przejmuje kontrakt oryginalnego nabywcy, nie może renegocjować ceny ani warunków kontraktu z Budowniczym – po prostu przejmuje kontrakt taki, jaki już istnieje i jaki wynegocjowałeś.

W większości przypadków, Cesjonariusz będzie odzwierciedleniem depozytu, który złożyłeś do Budowniczego… więc jeśli złożyłeś 20% depozytu, możesz oczekiwać, że nowy nabywca zrobi to samo.

Większość Sprzedawców cesji chce osiągnąć zysk, a częścią negocjacji sprzedaży cesji jest uzgodnienie ceny. Twój agent nieruchomości może poprowadzić Cię na cenę, która określi swój zysk (lub stratę).

Builder Approval and Fees

Pamiętasz, że ogromny dokument prawny, który podpisałeś, gdy złożyłeś ofertę kupna pre-konstrukcji condo? Nadszedł czas, aby go wyjąć i faktycznie przeczytać.

Twoja Umowa Zakupu &Sprzedaży przewidywała twoje prawa do cesji kontraktu. Podczas gdy większość deweloperów zezwala na cesje, zazwyczaj istnieje opłata za cesję, która musi zostać uiszczona na rzecz Budowniczego (widzieliśmy wszystko od 750 do 7000 dolarów).

Mogą również istnieć dodatkowe wymagania, z których najczęstszym jest to, że Budowniczy musi zatwierdzić cesję.

Ograniczenia marketingowe

Większość przedbudowlanych Umów Zakupu & Sprzedaży od Toronto Builders nie pozwala na marketing cesji… więc podczas gdy Builder może dać Ci prawo do przypisania Twojego kontraktu, oni ograniczają Cię od umieszczenia go w MLS lub reklamowania go online. To sprawia, że sprzedaż cesji jest niezwykle trudna… jeśli ludzie nie wiedzą, że jest ona dostępna na sprzedaż, jak mogą ją kupić?

Mimo, że może być bardzo kuszące zignorowanie zasady braku marketingu, BĄDŹ BARDZO OSTROŻNY. Kupujący winni marketingu przydziału wbrew zasadom mogą zostać uznani za naruszających Umowę, a Budowniczy może anulować Twój kontrakt i zatrzymać Twój depozyt.

Nie zalecamy reklamowania przydziału na sprzedaż, jeśli jest to wbrew zasadom zawartym w Twoim kontrakcie.

Więc jak do cholery mogę znaleźć Kupca?

Są pośrednicy nieruchomości, którzy specjalizują się w sprzedaży przydziałów i posiadają bazę danych potencjalnych Kupców i inwestorów poszukujących przydziałów. Jeśli chcesz być połączony z agentem, który zna tajniki sprzedaży przydziału, skontaktuj się z nami…znamy jednych z najlepszych agentów przydziału w Toronto.

Jakie są implikacje podatkowe przydziału nieruchomości?

Zawsze uzyskuj porady podatkowe od certyfikowanego księgowego, a nie z Internetu (lol).

Ale ogólnie rzecz biorąc, każdy zysk z przydziału podlega opodatkowaniu (a każda strata może być odpisana). Nowy Kupujący lub Cesjonariusz będzie odpowiedzialny za zapłacenie podatku od przeniesienia własności gruntu oraz wszelkich podatków HST, które mogą być należne.

Ile kosztuje cesja przedbudowlanego mieszkania?

W dodatku do opłat za cesję od Budowniczego, prawdopodobnie będziesz musiał zapłacić prowizję od nieruchomości (chyba że sam znajdziesz Kupca) oraz opłaty prawne. Ponieważ cesje są bardziej skomplikowane, można oczekiwać, że zapłacisz wyższe opłaty prawne niż w przypadku odsprzedaży nieruchomości.

Jak działa zamknięcie cesji?

W przypadku sprzedaży cesji, istnieją zasadniczo 2 zamknięcia: zamknięcie między Cedentem a Cesjonariuszem oraz zamknięcie między Cesjonariuszem a Budowniczym. Przy pierwszym zamknięciu (zamknięcie cesji) pierwotny nabywca otrzymuje swój depozyt + wszelkie zyski (lub swój depozyt pomniejszony o wszelkie straty) od Cesjonariusza. Przy drugim zamknięciu (pomiędzy Budowniczym a Cesjonariuszem), Cesjonariusz płaci pozostałą kwotę Budowniczemu (zazwyczaj z pomocą hipoteki) i płaci podatek od przeniesienia własności gruntu. Tytuł własności przenosi się z Budowniczego do Cesjonariusza w tym momencie.

Przypuszczam, że można powiedzieć, że jest trzecie zamknięcie też, kiedy Kupujący bierze w posiadanie nieruchomości, ale nie jest jeszcze jego właścicielem … jest to znane jako okres przejściowy okupacji. Tymczasowe obłożenie występuje, gdy jednostka jest gotowa do zamieszkania, ale nie jest gotowa do zarejestrowania w mieście. Okresy przejściowe w Toronto wynoszą od kilku miesięcy do kilku lat. Podczas okresu przejściowego Kupujący zajmuje lokal i płaci Budowniczemu kwotę mniej więcej równą temu, co wyniosłaby jego rata kredytu hipotecznego + opłaty za mieszkanie + podatki. Czas cesji będzie dyktować, kto kończy tymczasowe zajęcie.

Assignments vs. Resale: Which is Better?

Często dzwonią do nas ludzie, którzy zastanawiają się, czy powinni scedować zakupione mieszkanie, czy poczekać na rejestrację budynku, a następnie sprzedać je jako typowe mieszkanie do odsprzedaży.

Pros of Assigning vs. Waiting

  • Get your deposit back and lock in your profit sooner
  • Avoid paying land transfer taxes
  • Avoid paying HST
  • Maximize your return if prices are declining and you expect them to continue to spadek
  • Lifestyle – czasami po prostu ma sens, aby przejść dalej

Cons of Assigning vs Waiting

  • Pula nabywców dla sprzedaży cesji jest znacznie mniejsza niż pula nabywców dla nieruchomości odsprzedaży, co może skutkować sprzedażą trwającą długo, uzyskaniem niższej ceny niż gdybyś czekał, lub obu.
  • Ograniczenia marketingowe są irytujące i zmniejszają szanse na znalezienie Kupca
  • Cena – Jaka jest wartość rynkowa? Jeśli budynek condo nie został zarejestrowany i nie było jeszcze żadnych odsprzedaży, może być trudno określić, ile nieruchomość jest teraz warta. Sprzedaży cesji mają tendencję do sprzedaży za mniej niż resale.
  • Sprzedaż cesji może być skomplikowane, więc chcesz się upewnić, że pracujesz z agentem, który ma doświadczenie w sprzedaży cesji, a dobry prawnik.

Wciąż myślisz o przypisaniu swoje condo lub domu? Skontaktuj się z nami, a my połączymy cię z kimś, kto specjalizuje się w sprzedaży cesji i może zabrać cię przez proces.

.