Zoning, il metodo legislativo di controllare l’uso del territorio regolando considerazioni come il tipo di edifici (per esempio, commerciali o residenziali) che possono essere costruiti e la densità della popolazione. Applicato principalmente alle aree urbane, è realizzato dividendo l’area di terra in distretti di zonizzazione, ognuno dei quali ha condizioni specifiche sotto le quali la terra e gli edifici possono essere legalmente sviluppati e usati. In combinazione con altre tecniche di pianificazione urbana, la zonizzazione è uno strumento importante per ottenere un maggiore ordine fisico nelle città.
La prima forma di zonizzazione fu ispirata dai controlli architettonici e urbanistici introdotti nelle città europee verso la fine del XIX secolo. In accordo con i poteri municipali stabiliti da tempo, le città tedesche e svedesi applicarono regolamenti di zonizzazione intorno al 1875 ai nuovi terreni in fase di urbanizzazione intorno ai nuclei urbani più vecchi come un modo per controllare le altezze e le concentrazioni di edifici ed evitare problemi di congestione. Gran parte dell’ordine delle città tedesche e svedesi e la qualità costante della linea e dell’altezza degli edifici è dovuta all’istituzione precoce di regolamenti di zonizzazione dettagliati e alla loro applicazione diffusa al tempo della grande attività edilizia nata dalla rivoluzione industriale.
La zonizzazione negli Stati Uniti, al contrario, è stata più interessata alla funzione sociale ed economica per cui la terra è usata piuttosto che ai criteri architettonici e di pianificazione del sito. Le prime ordinanze di zonizzazione degli Stati Uniti – intorno all’inizio del 20° secolo – erano motivate dalla necessità di regolare l’ubicazione delle attività commerciali e industriali.
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