Texas Marital Property and Survivorship Agreements

La legge del Texas fa delle ipotesi su come le coppie sposate e i proprietari congiunti deterranno il titolo di proprietà immobiliare e crea una classificazione predefinita basata su queste ipotesi. Se i proprietari vogliono cambiare queste classificazioni, possono farlo con un accordo scritto. Questi accordi sono firmati da tutti i proprietari per esprimere l’intenzione di ogni proprietario di detenere la proprietà in un modo specifico. Gli accordi comuni includono:

1. Community Property Survivorship Agreement – Un accordo tra i coniugi che alcuni o tutti i loro beni comuni in Texas – esistenti o acquisiti in seguito – diventano di proprietà del coniuge superstite alla morte di un coniuge. I Community Property Survivorship Agreements sono autorizzati dalla sezione 112.051 del Texas Estates Code e devono soddisfare specifici requisiti legali.
2. Survivorship Agreement (Non-Spousal) – Un accordo congiunto dei proprietari per iscritto che l’interesse di un comproprietario che muore sopravvive al o ai comproprietari superstiti. I Survivorship Agreement sono autorizzati dalla sezione 111.001 del Texas Estates Code. Non-Spousal Survivorship Agreements non si applicano nel contesto della comunità dei beni.
3. Partition and Exchange Agreement – Un accordo tra i coniugi per dividere o scambiare tra loro tutti o parte dei loro beni comuni – sia allora esistenti che acquisiti successivamente – come i coniugi possono desiderare. Qualsiasi proprietà trasferita a un coniuge da un accordo di partizione e scambio diventa proprietà separata di quel coniuge. Gli accordi di partizione e scambio sono autorizzati dalla sezione 4.102 del Texas Family Code.
4. Accordo di proprietà coniugale – Un accordo di proprietà coniugale non cambia il carattere della proprietà. Invece, permette a un coniuge di fornire un riconoscimento scritto che lui o lei è d’accordo che un particolare bene è separato.

Accordi come questi possono assicurare a terzi – come le compagnie di titoli – che i coniugi sono d’accordo sulla caratterizzazione della proprietà e che ogni proprietario intende tenere il titolo in un modo specifico.

Riflettere la proprietà separata della proprietà coniugale

La maggior parte dei beni immobili acquisiti da una coppia sposata durante il matrimonio è trattata come proprietà comune. I coniugi possono usare un accordo di partizione e scambio per convertire la proprietà comune in proprietà separata di un coniuge.

Creare diritti di sopravvivenza nella proprietà comune

Per default, la proprietà comune non include diritti di sopravvivenza. Alla morte di un coniuge, il suo interesse nella proprietà passa al suo patrimonio invece che direttamente al coniuge superstite.

Le coppie sposate possono cambiare questo risultato usando un Community Property Survivorship Agreement. Il Community Property Survivorship Agreement deve essere scritto e firmato da entrambi i coniugi. Deve anche includere un linguaggio speciale per creare i diritti di sopravvivenza. Anche se l’accordo può essere creato in qualsiasi momento, è buona norma crearlo quando i coniugi acquistano la proprietà immobiliare e registrarlo nei registri della terra con l’atto di proprietà.

Il nostro Deed Generator può creare atti che conferiscono il titolo di proprietà comunitaria con diritti di sopravvivenza. Se si indica nell’intervista che si vuole prendere il titolo come proprietà comunitaria con diritto di sopravvivenza, il nostro software creerà sia l’atto che il Community Property Survivorship Agreement, ognuno dei quali contiene il linguaggio speciale richiesto per tenere il titolo come proprietà comunitaria con diritto di sopravvivenza.

Creazione di diritti di sopravvivenza in altre forme di proprietà

Di default, la proprietà di più proprietari non include un diritto di sopravvivenza. I co-proprietari possono creare un diritto di sopravvivenza concordando di detenere la proprietà come cointestatari con diritto di sopravvivenza. In particolare, la sezione 111.001 del Texas Estates Code prevede:

Gli accordi di diritto di sopravvivenza sono autorizzati.

(a) Nonostante la sezione 101.002, due o più persone che detengono congiuntamente un interesse in una proprietà possono concordare per iscritto che l’interesse di un comproprietario che muore sopravviva al o ai comproprietari superstiti.

(b) Un accordo descritto dalla sottosezione (a) non può essere dedotto dal semplice fatto che la proprietà è detenuta in comune.

In base a questa disposizione, i comproprietari possono detenere un titolo con diritto di sopravvivenza, a condizione che “congiuntamente … concordino per iscritto di farlo.”

Anche se questo linguaggio sembra semplice, non è sempre chiaro come creare il diritto di sopravvivenza. Il problema nasce dal fatto che gli atti del Texas sono di solito firmati solo dai proprietari che trasferiscono la proprietà (concedenti), non dalle persone che ricevono la proprietà (beneficiari). Poiché i beneficiari non firmano l’atto, non è chiaro se hanno “accettato per iscritto” di detenere la proprietà con diritto di reversibilità. Sebbene la giurisprudenza suggerisca che l’accettazione di un atto del Texas che contiene un diritto di sopravvivenza può essere sufficiente a creare un “accordo scritto” tra i comproprietari, tale giurisprudenza è precedente all’attuale versione dello statuto del Texas. Questa ambiguità può essere evitata avendo un accordo di sopravvivenza separato firmato dai beneficiari.

Scenari comuni per gli accordi di proprietà

Questi accordi possono essere particolarmente utili negli scenari descritti di seguito.

Scenario 1: L’atto è per una coppia sposata. Nessun altro è elencato sull’atto.

Per impostazione predefinita, la coppia sposata possiederà la proprietà come proprietà comune senza diritto di sopravvivenza. Se la coppia vuole tenere il titolo come proprietà comune con diritto di sopravvivenza, la coppia deve firmare – oltre all’atto – un Community Property Survivorship Agreement. Il Community Property Survivorship Agreement deve essere registrato insieme all’atto nei registri catastali della contea in cui si trova la proprietà.

Per le coppie sposate che vogliono tenere il titolo come proprietà comune con diritto di sopravvivenza, il nostro Deed Generator crea sia un atto che il Community Property Survivorship Agreement. Forniamo anche istruzioni passo dopo passo per completare il trasferimento della proprietà.

Scenario 2: L’atto è per più proprietari che non sono sposati.

Perché i proprietari non sono sposati, la proprietà comunitaria non è un problema. I proprietari possono possedere la proprietà sia come inquilini in comune o come inquilini congiunti con diritto di sopravvivenza.

Se i proprietari detengono il titolo come inquilini in comune, l’atto dovrebbe usare la frase “come inquilini in comune” per designare la forma di comproprietà come una locazione in comune. Questa frase è sufficiente per creare una locazione in comune. Alla morte di un proprietario, l’interesse del proprietario defunto non passerà ai proprietari superstiti. Invece, secondo la sezione 101.002 del Texas Estates Code, l’interesse del proprietario defunto passerà attraverso il testamento del proprietario defunto o – se il proprietario defunto non aveva un testamento – per intestazione agli eredi del proprietario defunto. Il proprietario sopravvissuto continuerà a possedere il suo interesse proporzionale nella proprietà.

Se i proprietari terranno il titolo come cointestatari con diritto di sopravvivenza, l’atto dovrebbe specificare che la proprietà è tenuta come cointestatari con diritto di sopravvivenza. I proprietari dovrebbero anche firmare un Non-Spousal Survivorship Agreement, che dovrebbe essere registrato con l’atto nei registri della contea dove si trova la proprietà.

Il nostro Deed Generator vi guida attraverso queste decisioni e sceglie la lingua e i documenti corretti in base alle vostre scelte.

Scenario 3: L’atto è a persone non sposate tra loro. Almeno un proprietario è sposato, ma tutti i proprietari sposati terranno la proprietà come proprietà separata.

Questo scenario è simile allo Scenario 2. Poiché ogni proprietario deterrà la proprietà come proprietà separata, le regole della proprietà comune non si applicano. I proprietari possono detenere la proprietà come inquilini in comune o come inquilini congiunti con diritto di sopravvivenza.

Se i nuovi proprietari detengono la proprietà come inquilini in comune, la frase “come inquilini in comune” o qualcosa di simile dovrebbe essere aggiunta all’atto. Non è necessario altro. Se i nuovi proprietari avranno la proprietà come inquilini congiunti con diritto di sopravvivenza, i proprietari congiunti dovrebbero firmare un accordo di sopravvivenza non sponsale e registrarlo con l’atto.

Per evitare problemi di titolo, si raccomanda spesso che la parte sposata ottenga una prova scritta dal suo coniuge che la proprietà è proprietà separata del proprietario. Un accordo di proprietà coniugale che identifica la proprietà, afferma la base per caratterizzare la proprietà come proprietà separata, ed è firmato da entrambi i coniugi e registrato con l’atto. Anche se non è strettamente richiesto, l’accordo sulla proprietà coniugale può prevenire futuri problemi di titolo assicurando a terzi – come le società di titoli – che entrambi i coniugi sono d’accordo che la proprietà non è proprietà comune.

Il nostro generatore di atti può creare un accordo sulla proprietà coniugale insieme all’atto.

Scenario 4: L’atto è a persone non sposate tra loro. Almeno un proprietario è sposato e terrà il suo interesse come proprietà comune, ma il suo coniuge non è una parte della transazione e non sarà incluso nell’atto.

Questo crea uno scenario in cui una persona possiede una proprietà come proprietà comune, ma senza che il suo coniuge sia incluso nell’atto. In questa situazione, creare una locazione congiunta con diritto di sopravvivenza è difficile (forse impossibile). Semplicemente non c’è un modo ben accettato per creare una clausola di reversibilità che tenga conto sia dell’interesse di proprietà comune detenuto dal coniuge senza nome (che non è parte della transazione) sia di tutti gli attuali proprietari della proprietà.

Scenario 5: L’atto è a una coppia sposata più almeno un’altra persona.

Questo scenario è simile allo scenario 4, ma con una differenza importante: Entrambi i coniugi sono parti dell’atto. In questo scenario, sia la tenancy in common che la joint tenancy with right of survivorship sono disponibili, a condizione che i coniugi prima dividano il loro interesse di proprietà comune e lo convertano in proprietà separata.

Per fare questo, i coniugi devono eseguire un accordo di divisione e scambio che conferisce a ciascun coniuge un interesse nella proprietà come una proprietà separata. La transazione verrebbe trattata come se fosse tra parti non collegate.

I proprietari potrebbero prendere il titolo come inquilini in comune usando la frase “come inquilini in comune” o qualcosa di simile sull’atto. Ogni parte – incluso ogni coniuge – possiederebbe un uguale interesse nella proprietà.

In alternativa, i proprietari potrebbero prendere la proprietà come affittuari comuni con diritto di sopravvivenza includendo un linguaggio appropriato nell’atto e firmando un accordo di sopravvivenza e registrandolo con l’atto nei registri della contea in cui si trova la proprietà.

I proprietari potrebbero prendere la proprietà come affittuari comuni con diritto di sopravvivenza includendo un linguaggio appropriato nell’atto e firmando un accordo di sopravvivenza e registrandolo con l’atto nei registri della contea in cui si trova la proprietà.