Tutti sanno che uno scambio della sezione 1031 vi permetterà di differire il guadagno federale così come la ripresa di ammortamento sulla vendita e il successivo acquisto di proprietà detenute per investimento o uso commerciale. A seconda dello stato, si può anche essere in grado di rinviare il guadagno statale. Generalmente, per massimizzare il differimento, è necessario acquisire una proprietà sostitutiva di valore e di equità uguali o superiori, ma cosa succede se la proprietà ceduta è sott’acqua? Si può scambiare se non c’è equità?

1031 CORP. ha a lungo facilitato le transazioni di scambio che non hanno coinvolto equità e alcune hanno anche richiesto allo scambiatore di portare fondi alla chiusura. Qualcuno potrebbe chiedere perché si potrebbe voler fare questo. Sfortunatamente, l’equità o il contante netto dopo il pagamento del mutuo non ha niente a che fare con il guadagno su una proprietà. Il guadagno è calcolato sottraendo il prezzo netto di vendita dal prezzo di acquisto originale, compresi i costi di chiusura e i miglioramenti del capitale. Il patrimonio netto è la differenza tra il valore equo di mercato della proprietà e quanto denaro dovete al vostro creditore ipotecario.

Negli ultimi anni, molti proprietari di immobili si sono trovati sott’acqua; il che significa che il valore della loro proprietà è inferiore all’importo dovuto al creditore. Questo potrebbe essere successo perché la proprietà è stata acquistata o rifinanziata mentre il mercato immobiliare era al suo picco a metà degli anni 2000 e il valore della proprietà è diminuito. Per quelli che hanno rifinanziato, potrebbero ancora avere un guadagno sostanziale sulla proprietà se è stata posseduta per un certo numero di anni e specialmente se il contribuente 1031 ha scambiato nella proprietà perché c’è un guadagno differito. Ci potrebbe anche essere un bel po’ di tasse dovute sulla ripresa di ammortamento anche se c’è una perdita di valore della proprietà.

Sono sorte delle domande riguardo al valore e all’equità necessari nella proprietà sostitutiva per differire tutto il guadagno in una vendita allo scoperto o in un pignoramento. Il valore della proprietà sostitutiva deve essere uguale o superiore al valore attuale della proprietà ceduta o al saldo rimanente dell’ipoteca?

Nella recente Private Letter Ruling 201302009, un contribuente ha recentemente cercato una guida dall’IRS sul fatto che potesse o meno utilizzare uno scambio 1031 per rinviare il guadagno. Mentre questo PLR può essere invocato solo da questo particolare contribuente, le sentenze della lettera sono penetranti per altri contribuenti e i loro consulenti che si occupano di una situazione simile. Ecco un breve riassunto dei fatti coinvolti:

    • Il contribuente era membro unico di una società a responsabilità limitata del singolo membro (LLC) che era un’entità ignorata per gli scopi di imposta;
    • La proprietà reclamata era gravata da una responsabilità senza risorse;
    • Il contribuente doveva più del valore corrente di mercato giusto della proprietà al prestatore;
    • Il contribuente e il prestatore stipulerebbero un accordo di trasferimento e il contribuente accetterebbe di trasferire la proprietà ceduta al prestatore soggetto al debito;
    • Prima di trasferire la proprietà al prestatore, il contribuente stipulerebbe un accordo di scambio con un intermediario qualificato (QI) al fine di effettuare uno scambio 1031;
    • Il contribuente assegnerebbe i suoi diritti nell’accordo di trasferimento al QI;
    • Il contribuente stipulerebbe poi un accordo di vendita per la proprietà sostitutiva che verrebbe assegnata al QI;
    • QI acquisterebbe quindi la proprietà sostitutiva con i contanti forniti dal contribuente o dal debito e trasferirebbe la proprietà al contribuente; e
    • Il contribuente ha indicato che il valore di mercato equo della proprietà sostitutiva sarebbe approssimativamente lo stesso del debito in sospeso sulla proprietà ceduta.

L’IRS ha stabilito che la transazione, così come descritta, si qualificherebbe per il trattamento di defiscalizzazione ai sensi della Sezione 1031.

Questa sentenza ammonisce chiunque si trovi in una situazione simile ad acquistare una proprietà sostitutiva di valore uguale o superiore al capitale dell’ipoteca in sospeso, al fine di massimizzare il differimento del guadagno e/o il recupero del deprezzamento. Naturalmente, ogni situazione è diversa e i contribuenti dovrebbero consultare il loro consulente fiscale per ciò che è meglio nella loro particolare situazione, ma la sezione 1031 può essere molto utile.