L’avvocato divorzista Carmela M. Miraglia esplora le molte questioni che riguardano se un coniuge può o deve “tenere la casa coniugale” dopo un divorzio.

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Una delle prime domande che la maggior parte delle persone fa durante una consultazione di divorzio è “Posso tenere la casa? La maggior parte degli avvocati di diritto familiare sanno che la risposta standard è “dipende”, seguita da “solo perché puoi, non significa che dovresti”. Per alcuni coniugi divorziati, mantenere (o rimanere) nella casa coniugale diventa la loro proverbiale balena bianca nel divorzio, dominando la loro attenzione e distorcendo le loro posizioni di negoziazione su altre questioni importanti.

A differenza di molte questioni di divorzio, le questioni che riguardano la casa coniugale spesso sanguinano sopra e tra le grandi categorie che definiscono un divorzio, come la custodia dei figli, il mantenimento dei figli e la divisione dei beni coniugali. Infatti, il diritto di un coniuge di continuare a usare la casa coniugale dopo un divorzio può essere influenzato dalla custodia, dal sostegno e dai beni. Nel frattempo, le parti spesso collegano forti emozioni alla casa coniugale, rendendola una delle questioni più difficili da risolvere in un divorzio.

Ci sono diverse domande da considerare prima di rendere l’ex casa coniugale una priorità nel vostro divorzio. Queste includono domande di contabilità finanziaria di base, considerazioni strategiche nella vostra negoziazione, preoccupazioni legali, e un’onesta auto-riflessione sulle dinamiche emotive che circondano la questione di: Chi tiene la casa coniugale in un divorzio?

Cinque domande: Chi tiene la casa in un divorzio?

Quale parte tiene la casa coniugale dopo un divorzio è spesso una questione complicata, in particolare nei casi in cui entrambe le parti cercano di mantenere la casa. Qui ci sono 5 domande che le parti dovrebbero considerare quando decidono se dovrebbero perseguire la casa nel loro divorzio:

  1. Dove risiederanno i vostri figli, e per quanto tempo ci vivranno?
  2. Ci sono abbastanza beni per voi o il vostro coniuge per comprare l’interesse dell’altra parte nella casa?
  3. Avrete abbastanza reddito e flusso di cassa per permettervi la casa dopo il divorzio?
  4. Se non comprate l’interesse dell’altra parte, quanto tempo rimarrete nella casa dopo il divorzio?
  5. Posso costringere il mio coniuge a lasciare la casa durante il divorzio?

A seconda di come rispondete a queste domande, potrebbe avere più senso, sia emotivamente che finanziariamente, trovare una sistemazione alternativa.

La custodia dei figli può influire su chi tiene la casa coniugale

In un divorzio contestato, la decisione del tribunale sulla custodia dei figli può essere un fattore importante per determinare quale coniuge riceverà la casa coniugale. In particolare, se un coniuge desidera vivere nella casa coniugale per un periodo di tempo dopo il divorzio – senza comprare l’interesse dell’altro coniuge – è probabile che i giudici considerino i bisogni dei bambini nella richiesta di un genitore di continuare ad usare la casa. In generale, un genitore con custodia fisica primaria o condivisa sarà in una posizione migliore per continuare il suo uso della casa dopo il divorzio rispetto ad un genitore non affidatario che ha un tempo limitato di parentela.

La logica che sta dietro il permettere ad un genitore di continuare a risiedere nella ex casa coniugale con i bambini è multiforme. I giudici spesso vedono tale accordo come una promozione della stabilità per i bambini che hanno appena sperimentato la difficoltà e il trauma del divorzio dei loro genitori. Un’altra preoccupazione frequente è se il genitore primario ha i mezzi finanziari per ottenere un nuovo alloggio per i bambini se la casa coniugale viene venduta. In alcune situazioni, i giudici concederanno a un genitore un periodo di uso e godimento della casa – che può essere per un certo numero di mesi o anni – dopo il divorzio per garantire che i bambini abbiano un tetto sopra la testa, almeno fino a quando il genitore può recuperare la sua posizione finanziaria.

Per i coniugi senza figli minori, i dibattiti su chi tiene la casa coniugale spesso si riducono a preoccupazioni finanziarie. Se sono coinvolti dei bambini, comunque, non è raro che il tribunale permetta a un genitore di rimanere nella casa per un periodo di anni dopo il divorzio.

Hai il patrimonio per comprare il tuo coniuge fuori dalla casa coniugale?

In molti divorzi, la casa coniugale è la quintessenza del “bene coniugale comune”, rendendo la casa coniugale uno dei beni più preziosi che è soggetto a divisione nel divorzio delle parti. I tribunali cercheranno spesso di dividere equamente il patrimonio della casa coniugale. Così, un coniuge che cerca di mantenere la casa coniugale dopo un divorzio, deve generalmente attingere alla sua quota di beni separati per “comprare” l’interesse dell’altro coniuge nella casa.

(Esempio: Se i coniugi divorziati hanno 500.000 dollari di equità nella casa coniugale, il coniuge che cerca di mantenere la casa deve in genere accettare di pagare 250.000 dollari all’altro coniuge in considerazione dell’interesse del 50% dell’altro coniuge nella casa. Se il coniuge che cerca di mantenere la casa manca di ulteriori 250.000 dollari in beni, eseguire un tale buyout diventa difficile.)

Un buyout non ha bisogno di essere eseguito rigorosamente in contanti – è possibile compensare il costo con altri beni coniugali come una macchina, un fondo pensione, o forse anche i pagamenti nel tempo per ammortizzare i costi iniziali. Tuttavia, i coniugi con beni limitati devono pensare attentamente se vale davvero la pena sacrificare tutti i loro altri beni per mantenere una casa. È importante ricordare che per la maggior parte della storia degli Stati Uniti, i prezzi degli immobili hanno a malapena superato l’inflazione in termini di aumento del valore. Gli investimenti immobiliari – in particolare le proprietà residenziali – hanno anche sostanziali costi di trasporto, che vanno dalle tasse immobiliari agli interessi sui mutui all’acquisto di un nuovo tetto ogni 20 anni. (Si noti che le proprietà in affitto forniscono diversi vantaggi fiscali non disponibili per i proprietari di case convenzionali in termini di costi di trasporto). Al contrario, gli investimenti nel mercato azionario – nonostante tutti i crolli nel corso degli anni – hanno superato gli investimenti immobiliari di 5 volte dal 1928.

Un coniuge che affonda tutti i suoi beni post-divorzio in una singola proprietà residenziale sta probabilmente sacrificando il potenziale di grandi guadagni nel mercato azionario nel tempo. Un modo per pensare a questo è semplicemente guardare al crollo economico del 2008. A partire dalla fine del 2016, gli aumenti del mercato azionario hanno superato il mercato immobiliare in 20 delle 24 aree metropolitane degli Stati Uniti. Dal 1928 al 2019, almeno, i dati sono abbastanza chiari: investire in azioni supera l’investimento in immobili. I coniugi dovrebbero considerare questa realtà prima di affondare tutti i loro beni post-divorzio nella casa coniugale.

Calcolare un prezzo di acquisto per la casa coniugale può essere difficile. I coniugi divorziati spesso mantengono ciascuno dei periti immobiliari per valutare la casa, ed è comune che l’acquisto sia calcolato in base alla valutazione più alta. Se entrambe le parti vogliono mantenere la casa, questo complica ulteriormente le cose, poiché i giudici hanno spesso poca pazienza per una “guerra di offerte”. Le parti che negoziano un buyout devono anche considerare questioni come il fatto che il buyout diminuisce certi costi di transazione, come evitare la commissione di un agente immobiliare, che potrebbe incidere sul prezzo di buyout.

Infine, vale la pena notare che un coniuge che cerca di rilevare l’interesse dell’altra parte nella casa deve anche generalmente rifinanziare eventuali mutui sulla proprietà, in modo che il nome dell’altra parte sia rimosso dal mutuo. Ottenere un rifinanziamento può essere difficile per le parti con scarso credito o con un reddito o un patrimonio limitato. Una domanda chiave in questi casi si concentra su quanto tempo una parte ha per ottenere un rifinanziamento, e cosa succede alla proprietà se lui o lei non può rifinanziare i mutui.

Avrete il flusso di cassa per mantenere la casa coniugale se la tenete?

In alcuni casi, i tribunali del Massachusetts hanno sostenuto che l’uso di una parte della casa coniugale dopo un divorzio può essere visto come una componente del mantenimento dei figli. Secondo questa teoria, il genitore non affidatario deve aspettare una futura vendita della casa – ritardando la sua parte della divisione dei beni – mentre il genitore affidatario risiede nella casa con i bambini. In alcuni casi, il genitore non affidatario può anche essere condannato a pagare i costi della casa come componente del mantenimento dei figli.

Più comunemente, la parte che risiede nella casa coniugale è responsabile del pagamento del 100% dei costi associati alla casa. Questi genitori possono (e spesso lo fanno) ricevere gli alimenti per i figli, che poi lui o lei usa (insieme alle sue altre fonti di reddito) per pagare la casa. Per i coniugi divorziati con mezzi limitati, questo può portare a diventare “poveri in casa”.

Investopedia definisce l’essere “poveri in casa” come segue:

Povero in casa è un termine usato per descrivere una persona che spende una grande proporzione del suo reddito totale per la proprietà della casa, compresi i pagamenti del mutuo, le tasse sulla proprietà, la manutenzione e i servizi. Gli individui in questa situazione sono a corto di denaro per gli oggetti discrezionali e tendono ad avere problemi a soddisfare altri obblighi finanziari, come i pagamenti dei veicoli.

Sentiamo regolarmente parlare di coniugi che lottano duramente per mantenere la casa coniugale in un divorzio, solo per vendere un anno o due dopo, perché mantenere la casa è semplicemente troppo costoso. È importante ricordare che i coniugi divorziati devono mantenere due famiglie – una per ogni ex coniuge – invece di una sola casa, dopo un divorzio. La necessità di due famiglie rende le risorse più scarse per entrambe le parti. Nel contesto del pagamento dell’ex casa coniugale, un coniuge spesso lotterà per pagare i costi operativi e di manutenzione per una proprietà che originariamente avrebbe dovuto coprire le esigenze abitative dell’intera famiglia.

Pagare e mantenere la casa coniugale con una sola fonte di reddito può rivelarsi più difficile di quanto molte parti immaginino. Anche se lei era il principale percettore di salario per la sua famiglia, è spesso un errore assumere che i costi di mantenimento della casa coniugale saranno più facili dopo il divorzio. Senza il beneficio dell’attenzione aggiunta dal vostro coniuge, ci saranno probabilmente costi di manutenzione extra che dovrete mettere in conto nell’equazione. Per esempio, potreste dover assumere una ditta di giardinaggio per tenere il passo con il giardino, un “tuttofare” per sistemare i problemi minori che erano una volta, o una governante per assistere con la pulizia. Senza le mani in più del vostro ex coniuge, potreste non avere il tempo di affrontare ogni compito durante i fine settimana, dato che state anche gestendo le faccende domestiche, la spesa e le attività dei bambini.

I coniugi che lottano per la casa coniugale durante un divorzio e poi hanno successo possono trovarsi rapidamente a spendere una parte maggiore del loro reddito per il mutuo e i costi relativi alla proprietà della casa per cui hanno lottato, lasciandoli “poveri di casa”. Prima di cercare di mantenere la casa coniugale in un divorzio, le parti devono pianificare attentamente il loro budget post-divorzio. Una differenza di 500 dollari al mese può sembrare minore, ma può essere la differenza tra vivere “alla giornata” e avere un cuscino negli anni a venire.

Come parte del processo di bilancio, i coniugi dovrebbero considerare quanto segue:

a. Tutte le spese ricorrenti relative alla casa, compreso il mutuo, le tasse immobiliari, i servizi e le spese di manutenzione.

b. Stimare le principali spese periodiche, come la sostituzione del tetto, la pittura esterna o la sostituzione di una caldaia.

c. Calcolare tutte le altre spese di vita settimanali e mensili.

d. Determinare tutte le fonti di reddito, compreso il reddito da lavoro, il mantenimento dei figli o gli alimenti ricevuti, e potenziali crediti d’imposta e rimborsi.

e. Il vostro “cuscinetto” finanziario – cioè tutti i vostri beni liquidi, potenziali fonti di prestito, qualsiasi altra fonte di contanti in caso di difficoltà finanziarie.

Per quanto tempo pensate di rimanere nella casa coniugale dopo il divorzio?

Combattere per la casa coniugale in un divorzio può avere molto senso se avete intenzione di comprare gli interessi del vostro coniuge nella casa. Per le parti che hanno solo intenzione di vivere nella casa coniugale per un numero limitato di anni dopo il divorzio, il calcolo è più impegnativo.

Come notato sopra, i tribunali spesso considerano le richieste dei genitori che desiderano continuare a risiedere nella casa coniugale con i figli per un periodo di tempo, anche se il genitore che fa le richieste non ha i beni per comprare l’interesse dell’altra parte nella casa. Ci possono essere degli svantaggi significativi nel continuare a risiedere nella casa coniugale in queste circostanze, tuttavia. Questi includono:

  • Dovrete pagare la casa con il vostro reddito disponibile – Gli ex coniugi che ricevono un supporto limitato per i figli o gli alimenti per un periodo di tempo limitato dopo il divorzio devono chiedersi se ha davvero senso spendere le loro limitate risorse per una casa costosa.
  • Dovrete ancora vendere la casa e dividere il patrimonio netto – Anche se vivere nella casa può portare conforto, è importante ricordare che l’altro coniuge ha ancora diritto alla sua quota del 50% del valore dopo una vendita.
  • Pagare le riparazioni e la manutenzione può essere difficile – Cosa succede se la casa ha bisogno di un nuovo tetto dopo il divorzio? Mentre la parte che risiede fuori dalla casa può essere disposta ad aspettare la sua parte del ricavato della vendita, chiedere a quella parte di pagare per le riparazioni più importanti può essere una storia diversa. Un problema nel permettere a una parte di rimanere nella casa per un lungo periodo di tempo dopo il divorzio è che la casa può cadere in rovina, danneggiando l’eventuale prezzo di vendita lungo la strada.
  • Per quanto tempo rimarrete lì? – Vediamo spesso accordi e ordini che permettono a un coniuge di risiedere nella casa per un periodo compreso tra 1 e 5 anni dopo il divorzio. In alcune occasioni, il periodo di residenza è legato all’emancipazione di uno o più figli, al compimento dei 18 anni o al diploma di scuola superiore o di college. Più lungo è il periodo di residenza, maggiore è l’onere per la parte al di fuori della casa – che deve aspettare la sua parte dei proventi – e più impegnativa diventa la situazione per entrambe le parti.

Posso costringere il mio coniuge a lasciare la casa coniugale prima che il divorzio sia finito?

Nel caso non l’abbiate notato, il blog Lynch & Owens non ha mai avuto paura di criticare il legislatore del Massachusetts per non aver aggiornato leggi stupide. Quando si tratta di ordini di “liberare la casa coniugale”, tuttavia, la legislatura ottiene qualcosa di un passaggio. Per gli ordini di sgombero, dobbiamo dirigere la nostra frustrazione verso i giudici dei Tribunali della Famiglia &.

Il Massachusetts ha uno statuto chiaro che dovrebbe essere rispettato prima che una Corte costringa un coniuge a “sgomberare” la casa coniugale durante un divorzio. Il capitolo 208, s. 34B prevede:

Ogni tribunale avente giurisdizione sulle azioni di divorzio … può, all’inizio di tale azione … ordinare al marito o alla moglie di lasciare immediatamente la casa coniugale per un periodo di tempo non superiore a novanta giorni, e su ulteriore istanza per tale ulteriore periodo di tempo certo, come il tribunale ritiene necessario o appropriato se il tribunale trova, dopo un’udienza, che la salute, la sicurezza o il benessere della parte mobile o dei figli minori che risiedono con le parti sarebbe in pericolo o sostanzialmente compromessa da un fallimento di inserire tale ordine.

In altre parole, il “vacate statute” del Massachusetts richiede che un tribunale trovi che la “salute, la sicurezza o il benessere” di una parte o di un figlio minore saranno “messi in pericolo o sostanzialmente compromessi” a meno che uno dei coniugi sia involontariamente rimosso dalla casa mentre il divorzio è in corso. In realtà, i giudici della Probate and Family Court ignorano abitualmente questo standard legale, costringendo così un coniuge a lasciare la casa anche quando non c’è alcuna prova di danno sostanziale o compromissione.

È ampiamente condiviso che lo standard legale “vacate” richiede un grado di rischio inferiore a quello richiesto per un ordine di prevenzione degli abusi 209A, ma non molto inferiore. In generale, il semplice fatto che i coniugi stiano divorziando non dovrebbe essere sufficiente a soddisfare lo standard di danno sostanziale o menomazione.

Ovviamente, uno statuto è privo di significato se i giudici non lo seguono. E nel Massachusetts, molti giudici semplicemente ignorano lo statuto di vacazione, scegliendo invece di inserire ordini temporanei che concedono a un coniuge “uso e godimento esclusivo” della casa coniugale durante il divorzio, il che costringe l’altro coniuge a lasciare la casa. Per essere chiari, la frase “uso e godimento” è presa dal diritto immobiliare (e/o dal diritto del proprietario e dell’affittuario), ma non sembra esserci alcuna base legale per l’immissione di un tale ordine in una causa di divorzio.

(Nota del redattore: Lo statuto della revoca è strettamente adattato in un modo che dovrebbe renderlo rimedio esclusivo per i giudici che cercano di rimuovere un coniuge dalla casa coniugale in seguito a un divorzio. Non c’è davvero alcuna base argomentabile per rimuovere un coniuge dalla casa basata su un semplice ordine temporaneo ai sensi del Ch. 208, s. 28A. Ciononostante, gli ordini di “uso e godimento” sono usati regolarmente dai giudici per aggirare lo statuto della libertà).

A causa della peculiare natura degli ordini temporanei nel tribunale di prova, né la Corte d’Appello del Massachusetts né la Corte Giudiziaria Suprema hanno affrontato lo statuto della libertà dal 2005. In termini pratici, questo significa che i giudici che richiedono a un coniuge di lasciare la casa utilizzando un ordine temporaneo per “uso e godimento” affrontano poco o niente da parte delle corti d’appello. La linea di fondo è che i giudici del Massachusetts frequentemente richiedono a un coniuge di lasciare la casa coniugale durante un divorzio in tre modi:

  • Ordini di prevenzione dell’abuso 209A (ordini restrittivi domestici)
  • Ordini di revoca sotto Ch. 208, s. 34B
  • Ordini temporanei che garantiscono a una parte “solo uso e godimento” della casa coniugale

CDFAs Can Help: Dovrei tenere la casa coniugale dopo il mio divorzio?

Consultare un Certified Divorce Financial Analyst (CDFA) è spesso una buona idea prima, durante o dopo il divorzio. Un CDFA può aiutarvi ad analizzare il vostro budget per determinare se avrete il reddito e il flusso di cassa post-divorzio per permettervi la casa da soli. Inoltre, un CDFA può aiutarvi a capire le differenze tra investire in un “bene morto” come una casa residenziale rispetto a beni più liquidi che possono generare reddito da investimento nel lungo periodo.

Informazioni sull’autore: Carmela M. Miraglia è un avvocato divorzista del Massachusetts e avvocato di diritto di famiglia Cape Cod per Lynch & Owens, che si trova a Hingham, Massachusetts e East Sandwich, Massachusetts. È anche una mediatrice per South Shore Divorce Mediation.

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