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Il nostro ultimo articolo si è concentrato sul dissipare alcuni dei malintesi fiscali relativi all’acquisto e al possesso di una casa. Qui cercheremo di chiarire le implicazioni fiscali, spesso fraintese, della vendita, o comunque della cessione della vostra residenza primaria. In generale, qualsiasi transazione che produce un profitto è tassabile. Tuttavia, nel 1997, il Congresso ha deciso di rendere la maggior parte dei profitti dalla vendita di una residenza primaria esente da tasse.

Quando il Congresso ha emanato la legislazione che ha permesso ai singoli contribuenti di escludere fino a 250.000 dollari di profitto dalla vendita della loro casa (500.000 dollari per le coppie sposate), si è generalmente creduto che la maggior parte delle persone non avrebbe più dovuto preoccuparsi di alcuna ramificazione fiscale. Finché si possedeva e si usava la casa come residenza primaria per almeno due dei cinque anni precedenti la vendita, si teneva tutto il profitto che non superava questi limiti. (Questa esclusione può essere reclamata una volta ogni due anni).

Nonostante, alcuni proprietari di casa, come risultato di un mercato immobiliare in ascesa negli anni successivi, scoprirono di avere un parente perduto da tempo di nome Zio Sam che cercava di condividere la loro ritrovata fortuna dato che i loro profitti superavano gli importi di esclusione. Improvvisamente, termini come base aggiustata, ricavi netti di vendita e guadagni di capitale, così come la necessità di salvare tutte le vostre ricevute di Home Depot, sono diventati importanti. Continuate a leggere per saperne di più su questi termini:

Che cos’è la vostra base corretta?

• L’IRS definisce la base come l’ammontare del vostro investimento di capitale totale in una proprietà per scopi fiscali. Alcuni eventi che si verificano durante il vostro periodo di proprietà possono aumentare o diminuire la vostra base, risultando in una “base aggiustata”. Ricordate la vostra dichiarazione di chiusura HUD-1 che elencava tutte quelle voci non deducibili dall’acquisto della vostra casa? Questo è il vostro punto di partenza. Generalmente, la vostra base aggiustata consiste in quanto segue:

• Prezzo d’acquisto

Aggiungi:
• Costi di chiusura come –

• Assicurazione sul titolo di proprietà e spese
• Oneri di perizia
• Oneri per rapporti di credito
• Oneri per servizi fiscali
• Certificazione di inondazione
• Tasse di registrazione statale e locale, tasse di registrazione, bollo e trasferimento
• Tasse legali relative al perfezionamento del titolo di proprietà

• Miglioramenti della casa – aumentano il valore della casa come la sostituzione del tetto, l’abbellimento, una nuova cucina, un’estensione, riscaldamento centrale e aria condizionata. Le riparazioni e la manutenzione non aumentano il valore di una casa e quindi non fanno parte della vostra base
• Costi di restauro associati con un furto o un incidente come un uragano o un terremoto
• Crediti fiscali ricevuti dopo il 2005 per miglioramenti energetici della casa
• Il costo di estendere le linee di utilità alla proprietà

Meno:
• Proventi assicurativi da un furto o perdita accidentale
• Parte deducibile di un furto o perdita accidentale
• Deprezzamento da affitto o uso commerciale della casa
• Ogni guadagno differito risultante da vendite precedenti al maggio 1997 della legge fiscale
• Ogni scarico di indebitamento qualificato della residenza principale escluso dal reddito

Se hai assunto un imprenditore per costruire la tua casa, la vostra base include anche il costo del terreno, la manodopera e i materiali, le spese legali e dell’architetto, così come le spese per i contatori e le connessioni. Il costo del vostro lavoro non è incluso.

In alcuni casi, la vostra base non è determinata dal costo. Se si riceve la proprietà come un dono, la vostra base è la base regolata del donatore. Se si eredita una proprietà, la vostra base è il suo valore equo di mercato alla data della morte del deceduto. Come viene determinata la vostra base può fare una grande differenza dal punto di vista fiscale. Diciamo che una madre anziana sta considerando l’alternativa di trasferire la proprietà della sua casa con una base rettificata di $75.000 al figlio adulto con cui non vive, invece di lasciargliela in eredità. Se trasferisce la proprietà al figlio mentre vive, avrà fatto un regalo. Come tale, il figlio riceverà la base di 75.000 dollari di sua madre. Se in seguito vende la casa per 300.000 dollari senza stabilirla come sua residenza primaria, sarà tassato sul guadagno di 225.000 dollari. Non c’è esclusione poiché non è la sua residenza primaria. Se, tuttavia, vive nella casa per almeno due anni, la stabilirà come sua residenza primaria. Se in seguito vende la casa per 300.000 dollari, non deve alcuna tassa poiché si qualifica per l’esclusione della residenza primaria di 250.000 dollari, nonostante il fatto che la sua base sia solo di 75.000 dollari.
In alternativa, se eredita la casa da sua madre, a quel punto il valore equo di mercato è di 300.000 dollari, e la vende immediatamente per 300.000 dollari, non c’è alcun guadagno tassabile poiché la sua base è il valore equo di mercato alla data della morte. Non importa se ha vissuto o meno nella casa in qualsiasi momento.

Anche, in generale, le coppie in divorzio prendono la base dell’altro e non riconoscono alcun guadagno sul trasferimento nei casi in cui un coniuge acquista l’interesse dell’altro nella casa coniugale in seguito al divorzio.

Come vengono calcolati i ricavi netti di vendita?

Dovrete fare riferimento al vostro HUD-1 dalla vendita. Essenzialmente, il ricavato netto della vendita consiste in quanto segue:

• Prezzo di vendita

Meno:
• Comissioni di vendita
• Tasse e spese di trasferimento e registrazione statali e locali
• Costi di riparazione come pittura, manutenzione e riparazioni per rendere la proprietà più vendibile

Come si calcola il guadagno?

Il vostro guadagno è determinato sottraendo la vostra base regolata dal vostro ricavo netto di vendita. Se vi qualificate per l’esclusione, dovrete ridurre qualsiasi guadagno per l’esclusione per ricavare qualsiasi guadagno tassabile.

Dovete segnalare la vendita sulla vostra dichiarazione dei redditi?

In generale, non siete tenuti a segnalare una vendita della vostra residenza primaria se potete escludere tutto il guadagno (e scegliere di farlo) a meno che non abbiate ricevuto il modulo 1099-S, Proceeds from Real Estate Transactions, che nel caso della vendita di una casa viene rilasciato se il ricavo supera i limiti di esclusione. Se è segnalabile, è incluso nel modulo 8949, Vendite e altre cessioni di beni capitali, e nell’Allegato D, Guadagni e perdite di capitale, come un guadagno di capitale a breve termine se avete tenuto la casa per un anno o meno, e a lungo termine se avete tenuto la proprietà per più di un anno.

I guadagni a breve termine sono tassati in base ai tassi di reddito ordinari. Il tasso di guadagno di capitale a lungo termine varia tra lo 0% e il 20%, a seconda della tua fascia fiscale.

Puoi dedurre una perdita dalla vendita della tua casa?

Una perdita sulla vendita della tua residenza primaria non è deducibile in quanto è considerata proprietà personale.

Posso escludere il guadagno dalla vendita di una seconda casa, noleggio o investimento immobiliare?

Le regole di esclusione si applicano solo alla vendita di una residenza primaria. L’Housing and Economic Recovery Act del 2008 (HERA) ha cambiato le regole per le case che non sono usate come residenza primaria durante l’intero periodo di cinque anni e sono vendute dopo il 2008. Sotto la legge precedente, i proprietari di casa avevano diritto all’esclusione dalla vendita di una residenza principale fintanto che il test di due su cinque era soddisfatto. Sotto HERA, tuttavia, l’esclusione si basa sul periodo di tempo in cui la proprietà viene utilizzata come residenza primaria (uso qualificante) rispetto a qualsiasi altro uso che inizia dopo il 1 gennaio 2009 (uso non qualificante) che non sarà escluso e potrebbe innescare l’imposta sulle plusvalenze.

Per esempio, un singolo contribuente ha acquistato una seconda casa il 1 gennaio 2009 e la vende dieci anni dopo il 1 gennaio 2019, utilizzandola come residenza primaria solo durante il 2016 al 2018. Il test dei due su cinque è stato soddisfatto, ma poiché la casa è stata utilizzata come residenza primaria solo per il 30% del periodo di proprietà totale (tre dei dieci anni), il tetto di esclusione delle plusvalenze è ridotto al 30%, o a $75.000 ($250.000 X 30%).

Ci sono disposizioni di nonnismo per gli attuali proprietari di seconde case che permettono a qualsiasi periodo di tempo di proprietà precedente al 2009 di essere trattato come uso qualificante.

Per esempio, una coppia sposata ha acquistato una seconda casa il 1 gennaio 2005 e la vende il 1 gennaio 2015, utilizzando la casa come residenza primaria solo durante il 2013 e 2014. A differenza dell’esempio precedente, in cui il contribuente aveva solo tre anni di utilizzo qualificante, sotto la regola di grandfathering di HERA, sei dei dieci anni si qualificano per l’esenzione fiscale (dal 2005 al 2008 sono grandfathered, più 2013 e 2014). Di conseguenza, la coppia può escludere il 60% dell’esclusione del guadagno di 500.000 dollari, o 300.000 dollari.

Si deve possedere e usare la casa allo stesso tempo per qualificarsi per l’esclusione?

I due anni di utilizzo e i due anni di proprietà possono essere soddisfatti in momenti diversi all’interno della finestra di cinque anni. Un buon esempio è quello di coloro che affittano con un’opzione di acquisto. Una volta che acquistano la casa in affitto, il tempo che hanno vissuto nella casa come affittuario conta come uso della casa ai fini dell’esclusione, anche se non possedevano la casa in quel momento

Ha ancora diritto all’esclusione se non vive nella casa nel momento in cui la vende?

Non è necessario che lei viva nella casa al momento della vendita per qualificarsi per l’esclusione. I due anni di proprietà e i requisiti d’uso possono verificarsi in qualsiasi momento durante i cinque anni precedenti la data di vendita. Questo significa che si può uscire dalla casa e affittarla per un massimo di tre anni prima della vendita e qualificarsi ancora per l’esclusione (soggetto alle limitazioni HERA discusse sopra). È importante tenere traccia e documentare questo periodo di tempo per assicurarsi di vendere la casa prima che il periodo di tre anni scada.

Si deve usare il ricavato della vendita della casa per comprare un’altra residenza per escludere il guadagno dalle tasse?

No. Prima che la legge fosse cambiata nel 1997, per evitare di pagare le tasse sulla vendita di una residenza, un proprietario di casa doveva usare il ricavato della vendita per comprare un’altra casa che costasse almeno quanto l’importo per cui la vecchia casa era venduta. Anche allora, questo era un rinvio del guadagno, non un’esclusione. Qualsiasi guadagno differito veniva dedotto dalla base aggiustata della nuova casa, aumentando così il guadagno su qualsiasi vendita futura per la quale non ci fosse un’abitazione sostitutiva. Ai venditori di case di 55 anni o più anziani era concessa un’esenzione fiscale una volta nella vita fino a 125.000 dollari di profitto di vendita. Questa legge non è più applicabile. Secondo la legge attuale, qualsiasi guadagno qualificante è esente da tasse nella misura delle esclusioni discusse sopra. Non è necessario acquistare una casa sostitutiva, né ci sono eventuali differimenti di guadagno.

Per ulteriori informazioni, contattare Victor C. Belgiorno al 516-861-3704 o [email protected] o Bob Jahelka al 516-861-3707 o [email protected].