Il processo di sviluppo immobiliare commerciale: What You Need to Know

C’è una versione di property flipping e sviluppo di immobili commerciali, che viene anche chiamata merchant development. Un costruttore mercantile è uno sviluppatore specializzato nella costruzione di edifici per la rivendita a breve termine. Per esempio, supponiamo che uno sviluppatore abbia una relazione con un utente industriale che ha bisogno di un edificio industriale di 100.000 piedi quadrati. Prima di iniziare la costruzione, lo sviluppatore firma un contratto di locazione a lungo termine con quella società.

Lo sviluppatore trova il terreno, ottiene le autorizzazioni, le approvazioni di zona, ottiene il suo permesso di costruzione, ottiene il suo finanziamento, e assegna la costruzione a un appaltatore che costruisce l’edificio, e ora è tutto nuovo e splendente, ed è completamente affittato.

In quel momento, con una proprietà industriale completamente affittata con un contratto a lungo termine, in una buona posizione, lo sviluppatore ha creato una merce molto, molto calda. Molto spesso, uno sviluppatore commerciale sceglie di vendere immediatamente, entro un anno dall’apertura dell’edificio. In questo modo, elimina il rischio di tenere a lungo termine e può realizzare un profitto immediato. Tuttavia, questo non è qualcosa che ci piace fare. Ci piace tenere a lungo termine, che crediamo sia il modo per creare valore a lungo termine.

Se torniamo al mio primo grande sviluppo a New York (Tower 45), il nostro costo totale del progetto era di 140 milioni di dollari. Quando abbiamo completato l’edificio (1990), i mercati finanziari erano quasi crollati e pensavamo che il costo dell’edificio fosse tale che non avremmo mai avuto successo con la proprietà. Recentemente, questo edificio è stato venduto per 364 milioni di dollari.

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Costruire una strategia di marketing per un nuovo progetto di sviluppo

Park Tower / Tampa, FL

Ricorda che stai costruendo un edificio da zero. C’è bisogno di generare molto entusiasmo intorno all’edificio per guidare le vendite/locazioni. Mentre è in costruzione, non è ancora sul radar di molti broker finché non si avvicina all’apertura, e questo perché i broker vogliono fare soldi stipulando un contratto di locazione su cui possono raccogliere una commissione. Se l’edificio è solo un pezzo di terra grezza, il più delle volte è visto dal mondo immobiliare come un posto un po’ lontano e non così eccitante in cui portare i clienti subito.

Questo significa che la quantità di sforzo su un accordo di sviluppo nel modo del marketing deve essere aumentato in modo significativo. La quantità di energia e di sforzo che va nel marketing di un nuovo progetto di sviluppo è significativamente più alta rispetto a quella di un edificio esistente.

Richiede un’intensa quantità di bussare alle porte e una campagna di sensibilizzazione, facendo sapere alla gente a che punto è la costruzione, quando l’edificio sarà pronto, così come l’annuncio di sviluppi emozionanti come nuovi contratti di locazione firmati. Se il progetto è un edificio per uffici, un nuovo inquilino emozionante come Google o Apple sarebbe un inquilino sexy che potrebbe attrarre altri inquilini nell’edificio. Nel caso di una proprietà al dettaglio, l’inquilino di riferimento può essere l’inquilino di vitale importanza che attira altri inquilini al dettaglio nel centro commerciale. Pensate all’annuncio di un inquilino di ancoraggio come Whole Foods o Nordstrom’s.

Volete mantenere la notizia fresca e in movimento e volete mantenerla negli occhi del mediatore immobiliare. Quasi ogni settimana, qualche tipo di evento degno di nota dovrebbe essere riportato e promosso. Il costo generale del marketing e la spinta generale per un edificio che si sta sviluppando deve essere multiplo di quello che è per un edificio esistente.

Creare una strategia di mantenimento

Supponiamo che tu abbia sviluppato un nuovo edificio, ma per qualche ragione, non hai ottenuto molti contratti di locazione a lungo termine dal lease-up iniziale. Sarebbe un errore cercare di vendere quell’edificio con un affitto abbastanza instabile. L’acquirente avrebbe il rischio di sapere che in un breve periodo, una grande quantità di spazio potrebbe andare sul mercato e l’acquirente potrebbe ritrovarsi con un edificio quasi vuoto.

Pertanto, la vostra strategia di tenuta potrebbe essere creata in base alla lunghezza dei termini di locazione che siete riusciti ad ottenere. Più lunga è la durata del contratto d’affitto che si può ottenere, più pazienza si può avere prima di vendere. D’altra parte, le locazioni a lungo termine genereranno un prezzo di vendita molto desiderabile se si sceglie di vendere la proprietà non appena la si costruisce. Dopo la grave recessione del 2008, gli investitori vogliono contratti di locazione a lungo termine con inquilini di credito forte. il valore degli immobili commerciali è direttamente correlato alla longevità e all’affidabilità del flusso di cassa.

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