Il processo di costruzione

Ogni processo di costruzione è unico e dipende dalla portata e dalla complessità del progetto. Ma ogni volta che si costruisce una casa sostenibile, il processo segue passi tipici, e i principi sono simili per progetti su piccola scala come le ristrutturazioni.

Le ristrutturazioni e aggiunte e l’acquisto di una casa fuori dal piano includono maggiori informazioni sul processo di costruzione specifico per queste situazioni.

Passo 1: Scegliere un costruttore

Prima di arrivare alla fase di scelta di un costruttore, la vostra ricerca e il processo di progettazione avranno prodotto documenti di progettazione finiti da mettere in gara dai costruttori (vedere Ricerca preliminare; Il processo di progettazione).

Due modi comuni per scegliere un costruttore sono:

• scegliere un costruttore preferito e invitarlo a preparare un preventivo o “offerta” (e cercare un preventivo alternativo per assicurare un prezzo competitivo)
• presentare offerte aperte o selettive da una serie di costruttori e scegliere sulla base del prezzo.

Ogni metodo fornisce un costruttore e un preventivo ma uno sottolinea il prezzo migliore e l’altro il costruttore preferito. In entrambi i casi, annotate nei vostri documenti di gara che “non siete obbligati ad accettare l’offerta più bassa o qualsiasi altra offerta”.

Un progettista generalmente aiuta a scegliere i costruttori per la gara d’appalto per un progetto, sulla base di raccomandazioni ed esperienze passate. Le offerte aperte pubblicizzate danno risultati variabili e spesso escludono i piccoli costruttori specializzati che non hanno il tempo di fare offerte per progetti multipli.

La scelta del costruttore è critica quasi quanto la scelta del progettista.

Il ruolo principale di un costruttore è quello di coordinare i lavori di costruzione come project manager. Questo ruolo comprende la supervisione e il coordinamento di ogni mestiere; il reperimento, la quantificazione e il coordinamento della consegna dei materiali; e, soprattutto, la garanzia della qualità dell’intero processo.

I costruttori e gli artigiani sono comprensibilmente avversi al rischio e tendono a gestire il rischio utilizzando materiali e pratiche collaudate. I risultati sostenibili spesso richiedono l’uso di materiali e pratiche innovative. Per evitare problemi in seguito, assicuratevi che ogni costruttore sia consapevole del vostro impegno per una casa sostenibile quando viene invitato a presentare un’offerta.

Dragi Markovic & DSEWPaC

Ricerca di materiali certificati ecologicamente preferibili (vedi Materiali) a prezzi competitivi e supervisione degli artigiani per garantire che i materiali siano installati correttamente richiede un costruttore che sia pronto a “fare il passo in più”. Scegliete un costruttore che sia addestrato e impegnato a fornire risultati sostenibili. Familiarizzate con i sistemi di certificazione ambientale per informare la vostra decisione o accordo.

Sia Master Builders Australia (MBA) che la Housing Industry Association (HIA) addestrano i costruttori in pratiche sostenibili. Scegliere un costruttore con questa formazione dagli elenchi dei loro siti web è un buon primo passo, ma non garantisce la consegna dei risultati delle migliori pratiche. Le referenze dei clienti soddisfatti sono un metodo efficace di garanzia della qualità. Sia MBA che HIA gestiscono programmi di premi per la sostenibilità e gli elenchi dei vincitori passati sui loro siti web forniscono anche una buona indicazione di capacità.

Costruttori impegnati:

• attuano con cura le caratteristiche di sostenibilità specificate nel progetto
• ricercano e usano materiali riciclati o riutilizzati
• accedono a materiali certificati per l’ambiente e si assicurano che siano ordinati con tempi di consegna adeguati
• separano i flussi di rifiuti sul posto
• istruiscono e addirittura fanno pagare in ritardo i subappaltatori che non usano le pratiche preferite per l’ambiente
• si assicurano che colle, resine, vernici e finiture siano compatibili con la qualità dell’aria interna
• conservare la biodiversità in loco
• installare e mantenere le barriere di controllo dei sedimenti.

Diversi schemi di certificazione possono certificare indipendentemente prodotti e servizi come ambientalmente sostenibili. Good Environmental Choice Australia (GECA) è un’organizzazione indipendente e senza scopo di lucro che gestisce il programma di etichettatura ecologica Environmental Choice Australia, riconosciuto a livello internazionale. Green Tick® si basa su una valutazione del ciclo di vita (LCA) degli effetti di un’operazione lungo la sua catena di fornitura.

Green Tick Certified.

Good Environmental Choice Australia.

Step 2: Documenti di gara e contratti

Nei progetti che vengono offerti da più di un costruttore, questo passo precede lo Step 1.

I documenti di gara devono identificare chiaramente qualsiasi pratica di sostenibilità o requisiti di certificazione dei materiali che sono diversi dal business as usual. Allegare delle tabelle ai documenti di gara che gli offerenti sono tenuti a firmare.

Rispondere alle preoccupazioni del costruttore sugli aspetti non familiari delle pratiche sostenibili può ridurre l’importo che essi consentono per gli imprevisti sconosciuti.

Somme di contingenza

Le aree di rischio sconosciuto possono essere sistemate attraverso somme di contingenza o quote che possono essere utilizzate per coprire costi imprevisti. Sono spesso usati per coprire costi imprevisti relativi al sottosuolo e alle fondamenta; sempre più spesso vengono usati per fornire flessibilità nella scelta di tecnologie e pratiche sostenibili innovative.

Schemi dei costi principali

Un altro modo per superare l’avversione al rischio da parte del costruttore è quello di “nominare” i subappaltatori per fornire e installare tecnologie innovative e fornire al costruttore un “programma di indennità” (o “schema dei costi principali”) da includere nell’offerta.

Molti progettisti scelgono e specificano l’esatta marca e modello di elementi importanti o ad alto costo come finestre e porte, sistemi di acqua calda solare, contatori intelligenti e sistemi di controllo energetico, e generazione di energia rinnovabile in loco. Voi o il vostro progettista potete far quotare questi elementi da fornitori preferenziali e nominarli nel contratto come voci del programma dei costi primari per evitare la sostituzione di prodotti inappropriati o al di sotto degli standard da parte di offerenti competitivi.

Subappaltatori preferenziali

Potete anche nominare subappaltatori preferenziali se conoscete un idraulico, un elettricista o un pittore ecologico locale che sia affidabile e professionale. Molti costruttori hanno subappaltatori preferiti, quindi negozia questa opzione con attenzione.

Somma forfettaria contro costo più

Scegli tra ‘prezzo fisso/somma forfettaria’ o ‘costo più’. Queste decisioni sono di solito prese prima di indire la gara d’appalto, ma le revisioni possono essere negoziate con il costruttore scelto prima di firmare i contratti. Le gare d’appalto e i contratti a forfait sono generalmente efficaci per limitare il budget, ma possono incoraggiare il taglio dei costi che può compromettere i risultati sostenibili.

Negli scenari di costo più, il costruttore nomina una percentuale aggiuntiva ai costi dei materiali per l’ordine e la programmazione, e le tariffe orarie per il costruttore e i commercianti. Questi contratti richiedono alti livelli di fiducia tra proprietario e costruttore. Mentre permettono al proprietario un maggiore controllo sulle decisioni di spesa, riducono la responsabilità del costruttore per i superamenti dei costi. Questo può forzare il taglio dei costi e la perdita di importanti caratteristiche sostenibili (per esempio gli array fotovoltaici) quando il budget è esaurito.

Per budget limitati, i contratti a prezzo fisso sono generalmente preferibili. Se si usa il cost plus, mettere in quarantena il budget per le caratteristiche sostenibili.

Contratti

I contratti standard per la costruzione di case sono disponibili da molte fonti, comprese le autorità di prestito e gli organismi di punta dell’industria. Essi costituiscono la base del vostro accordo legalmente vincolante con il vostro costruttore, e di qualsiasi risoluzione delle controversie.

Scegliete un contratto che raggiunga un equilibrio ragionevole tra le vostre esigenze e quelle del vostro costruttore. Disposizioni chiare di risoluzione delle controversie e arbitri indipendenti nominati sono essenziali. Allegate al contratto l’offerta del costruttore, i piani e le specifiche approvati dal consiglio, i dettagli ingegneristici certificati e qualsiasi programma (costo principale, somme di contingenza o fornitori/appaltatori nominati).

Fate rivedere il contratto al vostro avvocato e al vostro progettista prima di firmarlo.

Indicate i requisiti di sostenibilità nelle specifiche e includete sanzioni per la sostituzione di materiali e prodotti inferiori.

Consigli per le gare d’appalto per assicurare risultati migliori dal punto di vista ambientale

I disegni e le specifiche fanno parte della documentazione del contratto. Assicuratevi che indichino chiaramente i requisiti di sostenibilità e includano sanzioni per la sostituzione di materiali e prodotti inferiori.

Considerate di nominare elementi importanti e ad alto costo come le finestre in un programma di costi principali per evitare la sostituzione da parte di offerenti competitivi.

Descrivete chiaramente i metodi o i materiali sostenibili che non sono ancora una pratica edilizia standard e includete consigli su come implementarli o procurarseli.

Includete istruzioni inequivocabili che impediscano cambiamenti o sostituzioni senza l’approvazione vostra o del vostro progettista.

Chiedete ai costruttori offerenti di controllare i documenti di gara per i rischi di conformità alla sostenibilità e di notare o permettere qualsiasi imprevisto nella loro offerta.

Chiedete ai costruttori di raccomandare soluzioni alternative che si adattino ai loro mestieri e alle loro catene di fornitura, fornendo allo stesso tempo risultati ambientali uguali o migliori.

Considerate l’uso di contratti che legano il pagamento al raggiungimento di specifici risultati ambientali (per esempio dettagli di materiali certificati per l’ambiente, specifiche di finestre e vetrate, e dettagli sul riutilizzo o il riciclaggio).

Sviluppa un programma di materiali riutilizzabili (se stai rinnovando o demolendo una casa esistente) e negozia il loro riutilizzo con il tuo costruttore.

Costruttore proprietario

Alcuni consumatori scelgono di gestire i loro progetti come costruttori proprietari. A meno che non abbiate esperienza nell’edilizia abitativa, non siate perfettamente a conoscenza delle pratiche edilizie locali e delle catene di fornitura, e non abbiate solidi rapporti di lavoro con i commercianti locali, questa opzione è piena di rischi.

La costruzione sostenibile spesso richiede che i commercianti adottino nuove pratiche e materiali e questo può essere molto difficile da negoziare per un costruttore inesperto.

Step 3: Supervisione e certificazione della costruzione

Molte opportunità di ottenere risultati sostenibili nelle migliori pratiche vengono perse durante la costruzione. Questo è spesso dovuto alla mancanza di comprensione dei principi e delle pratiche ecologiche da parte dei costruttori e dei commercianti, o a una certificazione inefficace.

Foto: eadig14245 John Baker & DSEWPaC

Le recinzioni per sedimenti prevengono i danni ambientali causati dal deflusso del cantiere nei corsi d’acqua.

Foto: Kathie Stove

Mantenete il sito pulito depositando tutti i rifiuti nei cassonetti.

Supervisione

Il vostro costruttore è spesso chiamato a prendere decisioni su materiali e procedure che variano da quelli nominati nei piani e nelle specifiche a causa di preferenze commerciali o indisponibilità dei materiali preferiti. I costruttori riferiscono queste decisioni (spesso urgenti) a un supervisore per la verifica, se ne è stato nominato uno. In caso contrario, possono fare scelte rapide ma meno sostenibili.

La consulenza ben informata di professionisti esperti può garantire la qualità del processo decisionale e assicurare scelte preferibili dal punto di vista ambientale.

La consulenza professionale o la gestione del progetto da parte di un individuo o un’azienda impegnata e altamente informata è fondamentale per garantire la qualità del processo decisionale e raccomandare alternative preferibili dal punto di vista ambientale come quelle discusse in Your Home.

Molti designer offrono un servizio di supervisione come parte della loro struttura tariffaria. Gli architetti in alcuni stati non possono offrire servizi di project management. Se adotti questo ruolo come proprietario, consulta consulenti competenti per verificare le tue decisioni.

Il project management o la supervisione aggiungono un sostanziale rischio di indennità professionale al profilo assicurativo di un progettista, quindi molti progettisti preferiscono un ruolo di consulenza meno formale. Dovreste vedere un’appendice di gestione del progetto su una polizza di responsabilità civile professionale corrente prima di nominare formalmente un supervisore o un project manager.

Certificazione

L’ispezione e la certificazione del vostro progetto in fasi critiche è richiesta dalla legge per confermare che è costruito in conformità con i piani approvati, le specifiche, i relativi standard australiani, il Building Code of Australia e i regolamenti comunali, per garantire l’integrità strutturale, la salute, la sicurezza e l’amenità.

Queste ispezioni possono identificare e correggere problemi o omissioni prima che siano costruiti. I casi riportati di certificazione inadeguata della conformità alla sostenibilità in diverse giurisdizioni indicano che questo importante aspetto è talvolta trascurato. Se siete preoccupati, chiedete immediatamente consiglio al vostro progettista o valutatore della sostenibilità dell’edificio (vedere Il processo di progettazione).

Molti certificatori privati offrono una certificazione ambientale specializzata. Contattate l’Australian Institute of Building Surveyors (https://aibs.com.au) per ulteriori consigli.

Step 4: Commissioning and handover

A volte le migliori innovazioni di progettazione e costruzione possono essere sprecate perché i concetti non vengono comunicati al proprietario alla consegna. Chiedete al vostro progettista e costruttore un manuale del proprietario. Se sei un professionista, dai al tuo cliente istruzioni dettagliate su come operare e mantenere la casa al momento della consegna. Se vendete la vostra casa, assicuratevi che i nuovi proprietari ne abbiano una copia.

Un manuale del proprietario o una guida operativa copre:

• le impostazioni di funzionamento estive e invernali e le routine di giorno e notte per:
  • azionamento e manutenzione degli apparecchi di riscaldamento e raffreddamento
  • apertura/chiusura di tende e finestre
  • azionamento dei sistemi di ventilazione (a croce e a camino)
  • azionamento dei sistemi di ombreggiamento
  • azionamento del ventilatore da tetto
• pulizia di apparecchi solari
• barriere antitermiti e programma di ispezione
• guide operative per sistemi di raccolta e trattamento dell’acqua
• valvole di isolamento per servizi (gas,
• data di sostituzione dell’anodo sacrificale dell’impianto dell’acqua calda
• controllo della valvola di sicurezza dell’impianto dell’acqua calda
• intervalli di verniciatura
• prodotti di pulizia appropriati per tutte le superfici e finiture
• requisiti di manutenzione del paesaggio.

Fate attenzione ad evitare queste insidie

Le cause più comuni di delusione o controversia emergono dalla scelta del progettista o costruttore sbagliato, o entrambi.

I superamenti del budget possono derivare da circostanze all’interno o al di fuori del vostro controllo:

• superamenti dei costi preliminari (ad es. tasse comunali, progettazione, relazione geotecnica, progettazione e certificazione ingegneristica, onorari dei geometri)
• sfide del sito (difficoltà impreviste del sito)
• meteo
• non “inchiodare” i dettagli (ad es.Ad esempio, la selezione dei materiali o le finiture che rispettano la qualità dell’aria interna)
• ricevere/accettare cattivi consigli (in particolare dai fornitori e dagli artigiani inesperti) quando è necessario prendere decisioni urgenti.

Molto pochi nuovi progetti di design/build rientrano nelle aspettative del cliente a causa di:

• ritardi del comune
• lunghi processi di progettazione – in particolare quando si fanno molti cambiamenti
• ritardi nel trovare un costruttore disponibile
• ritardi legati al tempo e al costruttore
• carenza di personale specializzato
• disponibilità e consegna di tecnologie sostenibili che non rientrano nella normale catena di fornitura del costruttore.

Negoziare compromessi ragionevoli ed equi può essere al di là delle vostre capacità.

La sottoperformance può essere dovuta alla progettazione, alla costruzione o al funzionamento:

• La performance termica può non essere all’altezza delle aspettative, comunemente a causa di un cattivo funzionamento, una cattiva sigillatura, la mancata chiusura o apertura delle finestre, un isolamento inadeguato o difettoso, un’ombreggiatura inadeguata e l’uso di vetri inappropriati. Un valutatore della sostenibilità dell’edificio può consigliare su queste questioni.
• Se il consumo di energia è più alto del previsto, monitorare il consumo dei singoli elettrodomestici e installare contatori intelligenti o sistemi di gestione dell’energia. Il comportamento di un individuo in una famiglia può spesso essere inconsapevolmente responsabile di un uso eccessivo di energia.

Riferimenti e letture aggiuntive

ACT Environment, Planning and Sustainable Development Direcorate – Planning. www.planning.act.gov.au

Australian Building Codes Board. www.abcb.gov.au

Australian Institute of Building Surveyors. https://aibs.com.au

Australian Local Government Association. www.alga.asn.au

Building Commission Victoria.

Dipartimento delle Comunicazioni e delle Arti. Telecommunications in new developments – a short guide for consumers. www.communications.gov.au

Department of Industry, Science, Energy and Resources (DISER). 2020. Formazione sull’efficienza energetica. https://www.energy.gov.au/business/energy-efficiency-skills-and-training/energy-efficiency-training

Good Environmental Choice Australia (GECA). www.geca.org.au

Certificazione Green Tick.

HIA Housing Local. www.housinglocal.com.au

Home Design Directory. Construction cost calculator. www.homedesigndirectory.com.au

Master Builders Australia. www.masterbuilders.com.au

New building cost guides. www.corelogic.com.au

Northern Territory Department of Lands, Planning and the Environment. www.dlpe.nt.gov.au

NSW Department of Planning and Infrastructure. www.planning.nsw.gov.au

Queensland Department of State Development, Infrastructure and Planning.

South Australian Department of Planning, Transport and Infrastructure. www.dplg.sa.gov.au

Sustainability Victoria. www.sustainability.vic.gov.au

Tasmanian Infrastructure and Resource Information Service (IRIS), Planning and Development.

Dipartimento vittoriano di pianificazione e sviluppo comunitario.

Dipartimento australiano di Pianificazione, Terre e Patrimonio. www.dplh.wa.gov.au/

Autore

Chris Reardon, 2013

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