Uno sviluppatore del Texas vuole portare posti di lavoro, entrate fiscali e più imprese nella contea di Orange occidentale, ma alcuni residenti hanno detto martedì sera che preferirebbero qualsiasi altra cosa ma un Buc-ee’s Travel Center.
Buc-ee’s è una “sgargiante, stravagante, grande stazione di servizio texana, autolavaggio e mega negozio di alimentari che i residenti di Efland non vogliono né hanno bisogno”, ha detto Catherine Matthews, residente di Efland, durante un’udienza pubblica.
“Violano ogni valore fondamentale, ogni dichiarazione di missione, ogni obiettivo di pianificazione, tutto ciò che Orange County – una contea progressista nello stato del North Carolina – si vanta e crede”, ha detto.
Lo sviluppo ad uso misto di 104 acri di Efland Station e la sua ancora Buc-ee’s sono stati controversi da quando sono stati proposti in agosto per l’uscita rurale dalla Interstate 85/40 vicino alla linea della contea di Orange-Alamance.
Matthews e altri 19 che hanno parlato ai commissari della contea martedì erano tra i 111 iscritti all’udienza. Anche se il commissario Earl McKee ha spinto per sentire gli altri prima di Natale, il consiglio ha votato per continuare l’udienza il 5 e il 12 gennaio.
Il consiglio potrebbe votare sul progetto della stazione di Efland il 19 gennaio.
Il piano di Buc-ee’s Ltd. richiede un centro di viaggio di 64.000 piedi quadrati con 60 pompe di benzina a doppia faccia tra le uscite 160 e 161 sulla Interstate 85/40 nella Orange County occidentale. Avrebbe anche un autolavaggio automatizzato lungo 185 piedi.
La seconda fase di costruzione potrebbe aggiungere un hotel di 120 stanze e oltre 223.000 piedi quadrati di spazio per produzione, uffici, negozi e ristoranti. Circa 40 acri potrebbero essere spazio aperto, e gli edifici potrebbero essere alti fino a 60 piedi, con servizio fognario della città di Mebane e servizio idrico di Orange-Alamance.
Solo il centro di viaggi non è permesso sotto la zonizzazione corrente. Ai commissari viene chiesto di approvare un piano generale e un distretto di zonizzazione condizionale che potrebbe includere traffico, ambiente e altri vincoli. Se il piano è approvato, il personale della contea approverebbe ogni piano del sito man mano che si avvicina alla costruzione.
Lavori di Buc-ee, dollari delle tasse, fan
Il centro di viaggio di Buc-ee sarebbe il primo in North Carolina. I funzionari della contea hanno riferito che la società di 38 anni ha oltre 3.000 dipendenti in 37 negozi – la maggior parte in Texas – e altri 10 progetti in corso in tutto il Sud.
L’azienda è più famosa per i suoi snack, tra cui il mais caramellato Beaver Nuggets, e per i suoi premiati “bagni più puliti d’America.”
La sua famiglia ha apprezzato Buc-ee’s quando ha vissuto in Texas e vorrebbe vedere il progetto costruito, Jennifer Landstrom ha detto al consiglio.
“Sono ben organizzati, ben gestiti, il personale è trattato bene, e c’è un eccellente servizio clienti. Siamo sempre spazzati via dalle opzioni alimentari. Non è come una stazione di servizio”, ha detto. “Ci piace sempre andare a prendere i regali per la famiglia. I nostri figli lo amano molto, ed è un’esperienza unica.”
I dipendenti di Buc-ee’s devono soddisfare standard rigorosi, hanno detto i funzionari della società. Le recensioni online dicono che i turni di lavoro sono lunghi – fino a 10 ore – con pause e pranzi di lavoro molto brevi. Tuttavia, i dipendenti nei lavori di basso livello partono da circa 15 dollari l’ora, e i benefici a tempo pieno includono assicurazione sanitaria, dentale e sulla vita, vacanze pagate e un programma 401(k).
Un rapporto dello sviluppo economico della contea di Orange la scorsa settimana ha notato che il progetto Efland da 40 milioni di dollari potrebbe portare fino a 200 posti di lavoro a tempo pieno e 25 milioni di dollari in vendite annuali al dettaglio, generando potenzialmente 1 milione di dollari in proprietà e entrate fiscali per la contea. Lo stato potrebbe anche vedere $1 milione in imposte sulle vendite e $6.5 milioni in entrate fiscali sul gas, ha detto.
Altri posti di lavoro e vendite e entrate fiscali sulla proprietà sono previsti dalla seconda, futura fase del progetto.
Il terreno non sviluppato ora genera solo $428.78 in entrate fiscali sulla proprietà per Orange County, perché è elencato come agricolo.
Anthony Weston ha invitato la contea a costruire su quella identità agricola e creare una commissione speciale per pianificare il miglior uso del sito.
“Penso che sia successo qualcosa di molto bello, che è che la proposta di Buc-ee’s ci ha risvegliato all’idea che qualcosa di grande e trasformativo potrebbe essere fatto con questa terra”, ha detto Weston.
Crescita di Efland, qualità della vita
La stazione di Efland cambierebbe drammaticamente l’uscita rurale di Efland e la comunità non incorporata di case modeste, imprese locali e terreni agricoli che la circonda.
I dati della contea mostrano che la zona è diversa, con oltre la metà dei 531 residenti entro un miglio dal sito che si identificano come bianchi, il 41% come neri e l’8,5% come ispanici. Quasi il 19% dei residenti guadagna meno di 15.000 dollari all’anno, ha riferito la contea. Un altro 37,4% guadagna tra i 15.000 e i 50.000 dollari l’anno.
Molti oppositori hanno formato un gruppo, A Voice for Efland & Orange, incoraggiando i sostenitori a visitare il loro sito web, a mandare email ai commissari e a parlare alle udienze pubbliche. Circa 60 persone hanno manifestato contro il piano il 5 dicembre a Hillsborough.
Le loro preoccupazioni vanno dal traffico e dall’inquinamento luminoso ai danni ambientali e agli effetti negativi sulla loro qualità della vita.
Buc-ee’s minaccia il “bel posto con un sacco di alberi, tranquillità, acqua potabile pulita e fresca, e un cielo notturno pieno di stelle” di cui gode la sua famiglia, ha detto Scott Buechler. Il business si basa su combustibili fossili obsoleti e offre “posti di lavoro senza prospettive”, ha detto.
“Un enorme Buc-ee’s con 60 pompe di benzina e 64.000 piedi quadrati di vendita al dettaglio di cattivo gusto viola chiaramente il carattere della comunità Efland, che è caratterizzata da fattorie e foreste, relativa tranquillità e assenza di congestione del traffico”, ha detto Buechler.
Altri hanno espresso sostegno per investimenti commerciali, posti di lavoro e entrate fiscali che migliorano l’accessibilità. Buc-ee’s permetterà ai residenti di soddisfare i loro bisogni in città e sosterrà le organizzazioni e i programmi della comunità, ha detto Leo Allison.
“Dobbiamo approfittare di questa opportunità, perché progetti come questo non vengono troppo spesso”, ha detto.
Sam Gharbo ha notato “potrebbe essere peggio”. La posizione tra l’interstatale e la ferrovia crea già luce e rumore, ha detto, e solo una parte di ciò che la contea potrebbe permettere sarà asfaltata.
“Ci sono posti di lavoro. Nelle fasi successive, questo crea opportunità per gli imprenditori, crea anche opportunità per le industrie, anche per il trasporto, e entrate per le tasse, perché sono stanco di essere la prima contea contribuente dello stato”, ha detto Gharbo.
Posizione interstatale, clienti
Il sito è stato a lungo segnato come ideale per lo sviluppo commerciale, industriale e ad alta intensità. Una bozza più recente del piano di zona di Buckhorn lo chiama uno dei “lotti di sviluppo economico più adatti” della zona. I commissari ne sapranno di più a gennaio.
I funzionari dell’azienda hanno respinto le preoccupazioni che Buc-ee’s trafugherà dollari dal Missy’s Grill, dal negozio di alimentari M-Mart e da altri business locali.
La maggior parte dei clienti passano sull’interstatale, hanno detto, notando che fino a 124.000 veicoli percorrono l’interstatale 40/85 ogni giorno. Buc-ee’s dovrebbe attirare circa 11.500 di quei veicoli ogni giorno, compresi 800 all’ora durante il pendolarismo serale e oltre 1.200 durante le ore di punta del sabato.
La seconda fase della costruzione potrebbe portare 4.700 veicoli in più al sito ogni giorno, uno studio sul traffico ha trovato.
Ci sarà bisogno di cambiamenti, hanno detto i funzionari, compresi due accessi carrai a destra-in, destra-out sulla strada di servizio che costeggia la I-85/40 West. Ulteriori passi carrai si collegherebbero al connettore U.S. 70/I-85 e a Mt. Willing Road.
I miglioramenti della strada potrebbero anche includere semafori a intersezioni multiple, corsie di svolta modificate e la chiusura di una rampa I-85/40 West all’uscita 160. I guidatori diretti a ovest verso Mt. Willing Road dovrebbero prendere l’uscita 161, e i guidatori che girano da Ben Johnston Road dovrebbero girare a destra e fare un’inversione a U alla nuova strada privata della stazione Efland.
Ambiente, preoccupazioni per l’acqua
Un’altra grande preoccupazione è il potenziale danno all’ambiente e alla qualità dell’acqua regionale.
Buc-ee’s avrà sei serbatoi a doppia parete, rivestiti di cemento, in fibra di vetro/resina, che contengono 40.000 galloni ciascuno. I sistemi di stoccaggio del carburante e delle tubature hanno sensori che controllano le perdite, ha detto l’avvocato Beth Trahos, che rappresenta Buc-ee’s. Una violazione farebbe scattare un allarme e invierebbe un’e-mail al carburante e alla squadra ambientale, ha detto.
Il Centro per la diversità biologica e l’associazione del fiume Eno hanno citato le preoccupazioni per lo stoccaggio del carburante e il deflusso delle acque piovane nelle lettere che si oppongono al progetto.
Due ruscelli sul sito sono in uno spartiacque protetto tra due aree critiche per l’habitat della fauna selvatica e la qualità dell’acqua, hanno detto. I ruscelli drenano anche in Sevenmile Creek, che è parte di uno spartiacque critico per il fiume Eno.
“E’ chiaro per me che i residenti di Orange County – e le (specie native e a rischio) Carolina madtom, Neuse River waterdog, e Atlantic pigtoe – hanno tutti molto più da guadagnare nel vedere queste terre boscose, campi aperti, e spartiacque protetti mantenuti intatti per la qualità dei benefici della vita e i servizi di prevenzione dell’estinzione che forniscono”, ha detto l’avvocato del Center for Biological Diversity Perrin de Jong.
Il progetto affronta ulteriori revisioni da parte del N.C. Department of Environmental Quality e della Commissione per l’ambiente della contea. Il personale della contea sta anche lavorando sui requisiti delle acque piovane, ha detto il direttore della pianificazione Craig Benedict.
Il personale della contea ha anche chiesto ai commissari di richiedere ulteriori studi ambientali per tutti i futuri piani del sito.
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