7 consigli per gli esecutori incaricati di un lavoro difficile: Vendere la casa

Sia che il defunto sia la persona cara defunta, o che tu sia semplicemente un rappresentante personale nominato dal tribunale, il peso di soddisfare le ultime volontà di qualcuno durante la procedura di successione è un carico pesante da portare.

Aggiungi la complessità di vendere una casa durante il processo e onorare quelle ultime richieste può sembrare impossibile.

Mentre il processo di successione varia da stato a stato, ci sono modi per semplificare il processo, non importa dove si vive. Quindi, come fa un esecutore testamentario a vendere una casa? Seguite questi 7 consigli per una strada senza intoppi fino alla chiusura.

Presentate il testamento al tribunale per la successione.

Nella maggior parte degli stati, le leggi sulla successione dettano che il testamento del defunto deve essere presentato al tribunale per la successione entro 30 giorni dalla data della morte.

Se non si presenta entro questo periodo, si è in violazione della legge e il tribunale può rifiutare di nominarvi come esecutore testamentario.

Ecco perché tutti gli esecutori testamentari dovrebbero depositare il testamento presso il tribunale per le successioni entro i termini previsti dallo stato, indipendentemente dal fatto che l’eredità debba essere sottoposta a procedura di successione.

Immaginiamo che non si depositi il testamento perché si crede che l’eredità sia troppo piccola per richiedere una procedura di successione. Poi, mesi dopo si scopre che l’apprezzamento dei beni (come la casa) ha aumentato il valore dell’eredità in modo che ora è necessario il testamento.

Se non avete depositato il testamento presso il tribunale entro i termini stabiliti dallo stato, allora vi siete creati un mucchio di mal di testa legali.

Prendi il controllo della tempistica della successione.

Una volta depositato quel documento, la tempistica della successione si mette in moto, che tu sia pronto o no.

E con tutte le regole, i regolamenti e le scadenze coinvolte nel processo di successione, molti esecutori si sentono affrettati e sopraffatti – con poco tempo per raccogliere tutti i documenti necessari, i moduli e le scartoffie.

Per fortuna, quella linea temporale non è sempre fissata nella pietra.

“Ci possono essere regole o linee guida per quando un testamento deve essere depositato presso il tribunale, ma la maggior parte delle persone non hanno un testamento, quindi è spesso irrilevante”, spiega l’avvocato di Sacramento John Palley, che è stato premiato con la prestigiosa valutazione “AV” di Martindale-Hubbell.

“Di solito, i clienti sono responsabili di quando presentiamo la pratica di successione, quindi non dobbiamo iniziare oggi.”

Mentre ci si può dare un po’ di respiro di qualche settimana prima di depositare il testamento – e anche di più se non c’è nessun testamento da depositare – non si vuole aspettare troppo a lungo, o si ritarderà inutilmente la lunga, spesso lunga linea temporale di un anno.

“Il deposito del testamento presso il tribunale innesca molte altre cose durante il processo di successione, compreso quando saranno in grado di vendere la casa, accedere ai conti bancari, vendere l’auto e fare tutti questi tipi di cose”, spiega Palley.

“Quindi, prima si inizia, prima si ha il controllo per finire il processo e andare avanti con la vita”.

Tutti hanno sentito storie orribili di successioni in cui il processo si trascina per anni, ma non deve essere così.

“In un processo di successione tradizionale, formale, il tempo è di sei-sette mesi o più. Questo è il motivo per cui molti stati hanno adottato un sistema efficiente con un processo probatorio abbreviato”, spiega Palley.

Ad oggi, molti stati hanno adottato l’Uniform Probate Code, che è stato progettato per modernizzare e snellire il processo probatorio in modo che sia più breve e facile da superare.

Altri stati hanno sviluppato le proprie leggi e regolamenti per semplificare e abbreviare il processo di successione, come la California’s Independent Administration of Estates Act (IAEA).

“Piuttosto che passare attraverso tutti questi passi per renderlo un processo formale e pagare una tonnellata di soldi in spese legali e costi del tribunale, si può essere in grado di avere una successione abbreviata, che può essere fatta in un paio di mesi in alcuni stati”, consiglia Palley.

“Questo funziona finché tutti nella famiglia sono d’accordo e non ci sono problemi di creditori o altro.”

Non assumete un agente finché il tribunale non vi nomina come esecutore.

È vero che non riuscire a completare ogni passo del processo di successione entro i tempi richiesti può farvi finire in acqua bollente – tuttavia, anche saltare la pistola può mettervi nei guai.

“In generale, non avete autorità legale finché il tribunale non vi ha nominato come rappresentante personale. Quindi, nella maggior parte dei casi non si può fare nulla”, spiega Palley.

“Non si può vendere la casa, e in realtà, non si può nemmeno elencare la casa in vendita. Non puoi nemmeno pulire la casa, scartare le cose o avere un garage fino a quando non sei stato nominato come esecutore testamentario dal tribunale. Questo è il motivo per cui sono un grande sostenitore di ottenere l’archiviazione del testamento il più presto possibile.”

Non solo non si può elencare la casa, non si può nemmeno firmare il contratto di vendita con un agente finché non si è stati legalmente nominati come esecutore testamentario o rappresentante personale dal tribunale.

“Non appena un rappresentante personale o esecutore testamentario è ufficialmente designato dal tribunale, possono quindi impegnare un agente immobiliare”, dice Rob Kittle, uno specialista certificato di immobili in prova (CPRES) e agente top-selling a Fort Collins, Colorado.

“L’agente avrà bisogno della prova che sono l’esecutore legalmente nominato, il che significa che sono legalmente in grado di firmare il contratto di quotazione e l’atto.”

Tuttavia, solo perché non puoi firmare alcun documento per assumere ufficialmente un agente, non significa che non puoi consultarne uno.

“Tecnicamente, non puoi assumere un agente finché le lettere di amministrazione (se non c’è testamento), o le lettere testamentarie (se c’è un testamento), sono emesse dal tribunale per nominarti come rappresentante personale”, dice Palley.

“Tuttavia, non c’è certo motivo per cui non si possa intervistare o selezionare l’agente e discutere cose come il prezzo di listino, e se forse si dovrebbe dipingere quella camera da letto o installare un nuovo tappeto. L’agente può anche preparare una relazione sull’analisi di mercato e proporre un piano di gioco.”

Assicuratevi che il vostro agente abbia esperienza con le vendite immobiliari in prova.

Forse ancora più importante di quando assumete il vostro agente è chi assumete per aiutare a vendere la casa durante la prova.

“Vendere una casa durante il processo di prova è molto più difficile di una vendita tradizionale, consiglia Kittle. “Quindi, è importante che il vostro agente conosca gli aspetti legali della successione, specialmente se c’è una grande battaglia legale in corso sul patrimonio.”

Richiede un sacco di know-how per vendere una casa durante la successione perché per assicurarsi di rispettare le scadenze e seguire la legge, soprattutto se la vendita della casa richiede la conferma del tribunale attraverso un processo di offerta eccessiva.

E’ per questo che è importante assumere un agente che abbia esperienza in materia di successione, anche se si sta già lavorando con un avvocato.

“In molti modi, una vendita in prova e una vendita regolare saranno quasi identiche, ma è sicuramente importante che il vostro agente abbia esperienza in prova, in modo che capisca le differenze”, consiglia Palley.

“La più grande differenza è che un accordo di acquisto in prova contiene un paio di clausole diverse. Esso stabilisce per l’acquirente che ci potrebbe essere la necessità di una conferma da parte del tribunale, che probabilmente ritarderebbe la vendita. E ci sono diverse informazioni che non sono richieste da un venditore in prova.”

Un agente di prova può anche aiutare a capire cosa fare se la vostra proprietà ereditata ha un inquilino corrente con un contratto di locazione, e se la vendita della casa deve aspettare fino a dopo il contratto di locazione è up.

Se il vostro è destinato ad essere una vendita complessa casa in prova, è probabilmente meglio se si assume un agente che è certificato per gestire vendite in prova. Addestrato dal U.S. Probate Services, un Certified Probate Real Estate Specialist (CPRES) ha conoscenze specialistiche necessarie per affrontare le questioni complicate che a volte sorgono durante una vendita in prova.

Vendere la casa il più presto possibile nel processo di prova.

Dare le priorità durante il processo di successione non è facile, ma una cosa che sicuramente si vuole affrontare il prima possibile è la vendita di qualsiasi bene che sta costando denaro alla proprietà.

“Di solito vogliamo occuparci prima dei beni importanti, che in genere è la casa”, dice Palley. “Occuparsi del patrimonio immobiliare è in primo piano perché sta sostenendo dei costi mentre si trova lì. Stiamo pagando un mutuo, le bollette, le tasse e l’assicurazione, tutte cose che costano soldi alla proprietà.”

Naturalmente, è più facile dirlo che farlo. Non si può vendere la casa se prima non la si svuota, il che richiede di passare in rassegna tutti i beni personali del defunto, compresi gli oggetti privati e intimi.

Con il dolore che offusca il vostro giudizio, potreste aggrapparvi a troppe cose, o finire per vendere oggetti preziosi per pochi soldi, semplicemente per superare il processo il più velocemente possibile.

Se le spese relative alla casa stanno prosciugando il patrimonio, ma non sei in uno stato emotivo tale da rendere la casa pronta per la vendita, potrebbe essere il momento di rivolgersi agli esperti.

Per le proprietà più piccole, si può essere in grado di trovare un organizzatore personale o un esperto di decluttering specializzato in sgomberi immobiliari per aiutarvi a preparare la casa per circa $30 a $50 l’ora.

Per le proprietà più grandi e di maggior valore, è più saggio assumere un esperto di vendita immobiliare rispettabile che sia membro dell’Associazione Nazionale Vendite Immobiliari. L’esperto giusto può aiutarvi a vagliare le cose del defunto e assicurarsi che tutti gli oggetti messi in vendita siano venduti o che valgano qualcosa, il tutto per una percentuale del ricavato della vendita dell’immobile.

Gli esecutori nominati dal tribunale che non sono emotivamente collegati al defunto possono anche incorrere in problemi per liberare la casa.

Spesso un esecutore esterno è necessario quando ci sono più eredi che non sono d’accordo su come il patrimonio dovrebbe essere gestito. Quando questo è il caso, la vendita della casa può essere ritardata fino a quando le decisioni sono prese su ciò che accade al contenuto all’interno.

Se gli eredi che litigano sui beni stanno trattenendo la vendita della casa, si può essere in grado di rimuovere i cimeli contestati dalla proprietà per la custodia fino a quando una decisione viene raggiunta. In questo modo, si può andare avanti con la vendita della casa anche se alcuni dei suoi contenuti sono ancora contestati.

Utilizzare i beni dell’eredità per migliorare la proprietà prima della vendita.

A volte le proprietà in prova richiedono più tempo per essere vendute rispetto alle vendite di case tradizionali. Mentre ci sono molteplici ragioni per questo, una grande è che l’esecutore sta tentando di vendere la proprietà così com’è.

“Un problema che può sorgere durante la successione è vendere la proprietà così com’è. Forse gli eredi sono fuori dallo stato, o non hanno le risorse o l’inclinazione per sistemare la casa prima della vendita”, spiega Kittle. “

Mosso dal desiderio di vendere la casa il più velocemente possibile, alcuni esecutori testamentari vogliono mettere la casa sul mercato immediatamente, senza spendere alcun bene patrimoniale per riparazioni o miglioramenti. I millennials sono oggi il più grande gruppo di acquirenti di case, e la maggior parte sta cercando proprietà pronte all’uso.

Inoltre, come sottolinea Kittle, il prestatore dell’acquirente potrebbe insistere che alcune riparazioni o miglioramenti siano fatti prima di approvare il prestito. Quindi, si finirà per spendere quei soldi che si pensava di risparmiare vendendo così com’è, ma si venderà comunque a quel prezzo più basso, così com’è.

Se c’è del denaro nella proprietà – in conti bancari o in beni più piccoli che possono essere venduti – è più saggio investire un po’ nel sistemare la proprietà prima di metterla in vendita, in modo da poterla vendere un po’ più tardi, ma al prezzo migliore.

Tuttavia, non lasciate che le riparazioni o i progetti di miglioramento ritardino troppo a lungo la vendita della casa.

“Mi viene in mente un caso in cui i miei clienti hanno impiegato letteralmente un paio d’anni per preparare la casa per la vendita”, osserva Palley.

“Lavoravano durante la settimana e poi sistemavano la proprietà nei fine settimana, il tutto mentre si occupavano del dolore. Mentre se avessero semplicemente assunto delle persone per sistemare la casa, la cosa sarebbe stata venduta molto più velocemente.”

In questo scenario, qualsiasi denaro extra guadagnato facendo miglioramenti è stato perso nei costi di mantenimento della proprietà per diversi anni. Se avessero speso soldi per un appaltatore, avrebbero potuto più che coprire la spesa facendo vendere la casa più velocemente.

Non è facile pensare ai numeri mentre si è in lutto, tuttavia quando si è l’esecutore testamentario, deve essere fatto. Dovete sedervi con il vostro agente immobiliare e fare i conti per capire se è finanziariamente più intelligente vendere così com’è, assumere un appaltatore per sistemarlo, o spendere tempo e denaro per fare le riparazioni da soli.

Consiglio finale: Vendere beni immobili durante la successione richiede l’aiuto di un esperto

Passare attraverso tutta la burocrazia e le scartoffie della successione è un affare difficile quando si è appesantiti dalla responsabilità di soddisfare le ultime richieste di qualcuno.

Navigare la vendita di una casa durante il complesso processo di successione sarà più facile se si familiarizza con le leggi di successione del proprio stato, cercare un consiglio legale esperto, e arruolare l’aiuto di un ottimo agente immobiliare con esperienza nella successione.