3 tipi di valutazioni immobiliari e perché sono importanti

Se avete intenzione di acquistare o vendere un bene immobile nella vostra vita, sia esso residenziale o altro, verrete in contatto con uno di questi tipi di valutazioni immobiliari. Quasi l’intera transazione dipende dai risultati di una valutazione in varie fasi. Forse sia l’acquirente che il venditore sono soddisfatti del prezzo contrattuale concordato. Tuttavia, questo non significa che il prestatore, assicuratore, ecc sarà.

Una valutazione presenta tutte le parti coinvolte con un imparziale, valore calcolato per la casa. Questo valore tiene conto di certe condizioni e circostanze. La maggior parte di noi ha familiarità con il concetto di valutazione. Tuttavia, molti non sanno che ci sono alcuni tipi di valutazioni immobiliari, chiamati “approcci”.

Mentre ogni approccio cerca di ottenere un valore imparziale della proprietà, sono unici. Ogni approccio usa le proprie variabili, la propria portata e la propria metodologia per ottenere una risposta. Hanno anche i loro pro e contro. Come vedremo, alcuni sono migliori o peggiori per certi tipi di proprietà o transazioni.

Perché questi tipi di valutazioni immobiliari sono importanti?

Vedremo cosa rende ogni specifico tipo di valutazione importante nella sezione relativa. Tuttavia, ci sono alcune ragioni per cui TUTTE le valutazioni sono importanti per una ragione o per l’altra:

• Una valutazione imparziale del valore della casa: Tutti coloro che sono coinvolti nella vendita di una casa hanno un interesse nel suo valore. L’acquirente vuole che il valore sia il più alto possibile. Il venditore vuole che sia il più basso possibile. E l’agente immobiliare potrebbe avere una commissione in sospeso. Sotto la legge sul codice di condotta per la valutazione della casa, i periti sono ancora più indipendenti di prima. Questo si traduce in valutazioni accurate e imparziali che sono più difficili da confutare.
• È un fattore di successo per i prestatori: La linea di fondo per un prestatore quando si tratta di un mutuo è il valore di valutazione della casa. Nella maggior parte dei casi, un mutuo è l’unico modo per un acquirente di permettersi una proprietà. Questo significa che la valutazione determina il destino dell’intera transazione. Se la valutazione è troppo bassa, il prestito probabilmente non sarà approvato, lasciando tutte le parti a bocca asciutta.
• Assicurazione: Gli assicuratori basano le loro decisioni su un processo di valutazione. La usano anche per determinare quanto il valore della casa è cambiato con eventuali aggiunte, aggiornamenti, ecc. Una valutazione indica quanto potete assicurare la vostra casa e il suo contenuto.

“Approccio al costo” valutazioni immobiliari

Una volta che si sa come funziona una valutazione del costo, il nome è abbastanza autoesplicativo. Nella sua forma più elementare, una valutazione dei costi è quando si cerca di stabilire esattamente quale sarebbe il costo per creare esattamente la stessa proprietà ora. Questo significa che si prende il valore del terreno e si aggiunge il costo di costruzione per costruire esattamente la stessa casa o struttura. Infine, è necessario calcolare il deprezzamento per tenere conto dell’età della casa.

Questo approccio potrebbe essere riassunto con la domanda: “Quanto costerebbe costruire esattamente la stessa proprietà ora, invece di comprarla?”

Ci sono due rami principali dell’approccio di valutazione dei costi. Il metodo di riproduzione funziona sulla base di replicare la casa esattamente in termini di qualità, materiali da costruzione, ecc. D’altra parte, il metodo di sostituzione lavora sul presupposto che la replica utilizza tecniche e materiali moderni.

Precisione

Alcuni dei fattori che influenzano la precisione di una valutazione immobiliare di approccio ai costi sono:

• Età della proprietà: Dopo aver raggiunto un valore iniziale di approccio al costo totale, il perito aggiusterà il prezzo in base al deprezzamento poiché non si tratta, di fatto, di una nuova proprietà. Più vecchia è la casa, maggiore è l’influenza del deprezzamento sul prezzo. Questo abbassa la precisione della valutazione.
• Terreni simili: Per costruire la stessa proprietà, è necessario acquistare un nuovo lotto di terreno. Se non ci sono lotti di terreno equivalenti nella zona, il perito deve stimare il prezzo del terreno.
• Costruzione: Se la casa è stata costruita usando metodi e materiali obsoleti o unici, può essere difficile trovare un costo accurato per replicarla.
• Miglioramenti: Poiché questo metodo di valutazione guarda il costo esatto per replicare la proprietà in questione, è un approccio accurato se la proprietà si distingue nella sua zona per quanto riguarda i miglioramenti o gli aggiornamenti (o la loro mancanza).

Perché è importante

• L’assicurazione: Le compagnie di assicurazione usano il metodo dell’approccio al costo per valutare una proprietà. È uno dei metodi migliori per isolare il costo del terreno e dei miglioramenti.
• Prestiti di costruzione: Il metodo dell’approccio al costo è un fattore importante nell’acquisizione di un nuovo prestito di costruzione perché aiuterà a determinare il valore di mercato.
• Condizioni di mercato: Le stime dell’approccio al costo possono dare una buona prospettiva sulle condizioni di mercato. Se i costi delle abitazioni sono molto più alti, è un segno di prezzi molto gonfiati. L’opposto è vero se la valutazione arriva a prezzi troppo alti.
• Proprietà speciali: Una valutazione dei costi si concentra strettamente sulla proprietà da valutare. Quindi, è un grande indicatore di valore per le proprietà che sono uniche e non necessariamente generano reddito. Tuttavia, questo è anche il motivo per cui le valutazioni di approccio al costo non sono usate così spesso. Invece, sono migliori per le proprietà immobiliari che hanno avuto un sacco di aggiornamenti o miglioramenti.

“Sales comparison approach” valutazioni immobiliari

Questo approccio dovrebbe essere facile da individuare in base al suo nome. Usando questo metodo, il valore di una proprietà è ipotizzato guardando il prezzo di vendita di proprietà simili in vendita nella stessa zona o mercato. Tuttavia, qualsiasi caratteristica individuale di una proprietà viene presa in considerazione per aggiustare il prezzo e arrivare a un valore di mercato adeguato. Come avrete capito, questo è l’approccio più usato nella valutazione delle proprietà immobiliari residenziali dagli agenti immobiliari e da altri periti.

Questo approccio potrebbe essere riassunto con la domanda: “Quale dovrebbe essere il valore di questa proprietà rispetto ad altre proprietà rilevanti in vendita?”

Ristringendo il mercato, gli agenti immobiliari locali o i periti possono guardare alle caratteristiche delle case che sono prevalenti in una zona. Questo permette loro di arrivare con un valore che certe caratteristiche aggiungono a una casa. Queste potrebbero includere le sue dimensioni, un posto auto coperto, piscina, grondaia, ecc. La casa che viene valutata viene poi confrontata con altre case con caratteristiche simili. Questa pesatura avanti e indietro delle caratteristiche permette ai valutatori di arrivare a un valore.

Questo è molto facile da fare per gli agenti immobiliari che di solito hanno accesso a un MLS (Multiple Listings Service). Questo “libro blu” con le case e i loro valori di mercato permette loro di incrociare le proprietà in base a molti criteri.

Non solo le caratteristiche delle case attuali si applicano, ma le caratteristiche locali come le stazioni ferroviarie, l’inquinamento acustico, le attrazioni, ecc hanno anche un effetto significativo. Questo significa che tutte le case in una certa zona saranno pesate allo stesso modo secondo questa caratteristica distintiva comune.

Precisione

C’è solo un fattore che influenza la precisione delle valutazioni immobiliari di confronto delle vendite:

• Disponibilità di proprietà simili: Poiché questo metodo si basa quasi interamente sull’osservazione di proprietà simili, diventa molto più difficile essere accurati se la vostra casa è completamente isolata. Queste case non solo devono essere simili in termini di posizionamento geografico, ma anche in termini di dimensioni, servizi, età, ecc.

Perché è importante

• Vendite immobiliari: Questo metodo è più spesso usato dagli agenti immobiliari che comprano o vendono proprietà locali. Poiché gli agenti immobiliari locali di solito hanno una conoscenza esperta del mercato locale e delle sue caratteristiche, è una scelta naturale. Ciò significa che la vostra casa sarà sicuramente valutata in qualche fase utilizzando questo metodo, sia che si compri o si venda. Altri approcci possono essere utilizzati in congiunzione in determinate circostanze.
• Valutare la vostra casa per vendere: Utilizzando questo metodo, è possibile ottenere una stima approssimativa del valore della vostra casa senza una valutazione professionale o un agente immobiliare. Guardando il prezzo di quotazione di case simili alla vostra all’interno della stessa zona, si potrebbe ottenere un’idea di ciò che chiedere. Guardando le case in concorrenza diretta può aiutare a vendere la vostra casa più velocemente sotto il tasso di andare.

“Approccio di capitalizzazione del reddito” valutazioni immobiliari

Se stai cercando di acquistare o vendere una proprietà residenziale, è probabile che non devi preoccuparti troppo di questo approccio valutazione immobiliare. L’approccio di capitalizzazione del reddito si concentra sulla valutazione delle proprietà che saranno utilizzate per generare reddito. Un esempio ovvio di questo sarebbe un condominio. Questo approccio di valutazione aggiusta il valore di mercato della proprietà per tenere conto del suo tasso di capitalizzazione a causa del suo potenziale di generazione di reddito.

Questo approccio cerca essenzialmente di rispondere alla domanda: “Quale dovrebbe essere il valore di questa proprietà in termini di reddito potenziale che può creare?”

Il valore di una proprietà può essere facilmente stabilito con questo approccio usando un calcolo relativamente semplice:

Valore di capitalizzazione del reddito = reddito operativo netto/tasso di capitalizzazione

Prima, dovrete stabilire il valore di mercato della proprietà usando altri metodi di valutazione come i due precedenti. Diciamo che è un milione di dollari. Poi, è necessario stabilire quale sarà il reddito annuale. Per esempio, se avete venti unità in affitto che portano ciascuna 1.200 dollari al mese, allora il reddito operativo sarebbe di 288.000 dollari per un anno.

Allora dovete calcolare tutte le spese operative come i servizi, gli stipendi del personale, ecc. Se questo ammonta a 40.000 dollari, allora il vostro reddito operativo netto all’anno è di 248.000 dollari.

Il vostro tasso di capitalizzazione sarebbe quindi del 24,8%. Il tasso di capitalizzazione è fondamentalmente il ritmo al quale una proprietà si ripaga e diventa “redditizia”. In questo caso, la proprietà impiegherebbe circa quattro anni per farlo.

Utilizzando questo tasso, si può calcolare il valore di stima. Questo valore è sempre leggermente superiore al valore di mercato per una proprietà redditizia e inferiore per una proprietà non redditizia (secondo le proiezioni).

Accuratezza

Una valutazione del reddito potrebbe essere uno dei valori più difficili da valutare accuratamente perché ci sono così tante variabili coinvolte:

• Valore di mercato: Il valore della proprietà a reddito sarà derivato usando il valore di mercato originale e il tasso di capitalizzazione. Quindi, la valutazione sarà accurata solo quanto il valore di mercato originale. Di solito, viene usato l’approccio della valutazione comparativa.
• Proiezioni: Abbiamo usato un metodo semplificato per calcolare il reddito assumendo una locazione stabile, ecc. Tuttavia, nel mondo reale, i vostri costi di servizio e il reddito potrebbero variare di volta in volta e a causa di circostanze impreviste, rendendo la valutazione imprecisa a posteriori.

Perché è importante

• Prestiti: Un prestatore userà il tasso di capitalizzazione così come la valutazione dell’approccio al reddito per valutare il suo rischio. La durata del prestito può estendersi ben oltre la fase in cui l’azienda diventa redditizia. Più alto è il tasso di capitalizzazione, minore è il rischio che l’impresa fallisca e che vengano rimborsati.
• Affitti: Se vuoi comprare una proprietà immobiliare residenziale, questo metodo di valutazione sarà probabilmente usato ad un certo punto per stabilire quanto sia una buona opportunità.

La valutazione fa girare l’industria immobiliare!

Che vi piaccia o no, le valutazioni immobiliari hanno spesso l’ultima parola in qualsiasi transazione immobiliare. I diversi tipi di perizie aiutano a stabilire un terreno comune in termini di prezzo equo, valore di mercato. Questo assiste tutte le parti coinvolte in una transazione immobiliare. Ed è anche l’unica cosa su cui gli assicuratori e i prestatori basano le loro decisioni.

Come acquirente, preparare la vostra casa per una valutazione potrebbe aiutarvi a ottenere un ottimo prezzo per la vostra casa. Come venditore, può impedirvi di fare un cattivo investimento. Conoscere i tipi di valutazioni immobiliari fa parte dell’essere un acquirente o un venditore informato. Questa è solo una delle cose che un agente immobiliare professionale può aiutare quando si passa attraverso una vendita immobiliare.