10 cose essenziali da sapere sulle vendite per assegnazione nel settore immobiliare (per i venditori)

Ha comprato un condominio in costruzione e sta cercando di venderlo prima di prendere possesso? Ecco cosa devi sapere.

Cos’è un’assegnazione?

Un’assegnazione è quando un venditore vende il suo interesse in una proprietà prima di prenderne possesso – in altre parole, vende il contratto che ha con il costruttore a un nuovo acquirente. Quando un venditore assegna una proprietà, non sta effettivamente vendendo la proprietà (perché non la possiede ancora) – sta vendendo la sua promessa di acquistarla, insieme ai diritti e agli obblighi del suo contratto di acquisto e vendita. L’acquirente di una cessione si sta essenzialmente mettendo nei panni dell’acquirente originale.

L’acquirente originale è considerato il cedente; il nuovo acquirente è il cessionario. Il cessionario è colui che completerà la vendita finale con il costruttore.

Le cessioni avvengono solo con i condomini in pre-costruzione?

È possibile cedere qualsiasi tipo di proprietà, pre-costruzione o rivendita, purché non ci siano restrizioni contro la cessione nel contratto originale. Un’assegnazione permette all’acquirente di qualsiasi tipo di casa di vendere il suo interesse in quella proprietà prima di prenderne possesso.

Perché qualcuno dovrebbe voler assegnare un condominio?

Spesso con le vendite pre-costruzione, c’è un lungo intervallo di tempo tra quando il contratto originale viene stipulato, quando l’acquirente può trasferirsi (il periodo di occupazione provvisoria) e la chiusura finale. Non è raro che le circostanze dell’acquirente cambino durante questo periodo… un nuovo lavoro fuori città, un nuovo marito o una nuova moglie, una nuova serie di gemelli, ecc. Quello che ha funzionato per lo stile di vita di un compratore 4 anni fa non sempre funziona alla chiusura.

Un’altra ragione comune per cui la gente vuole cedere un contratto è finanziaria. A volte, l’acquirente originale non ha i fondi o non può ottenere il finanziamento per completare la vendita, ed è più economico assegnare il contratto a un nuovo acquirente, piuttosto che rinnegare la vendita.

Infine, le vendite di assegnazione sono comuni anche con gli investitori speculativi che comprano proprietà in pre-costruzione senza intenzione di chiuderle. In questi casi, gli investitori contano su un rapido apprezzamento dei prezzi e sono ansiosi di bloccare un profitto ora, invece di aspettare la data di chiusura originale.

Cosa può essere negoziato in una vendita di assegnazione?

Perché il cessionario sta prendendo il contratto dell’acquirente originale, non può rinegoziare il prezzo o i termini del contratto con il costruttore – stanno semplicemente prendendo il contratto come già esiste, e come lo avete negoziato.

Nella maggior parte dei casi, il cessionario rispecchierà il deposito che avete fatto al costruttore…quindi se avete fatto un deposito del 20%, potete aspettarvi che il nuovo acquirente faccia lo stesso. Il vostro agente immobiliare può guidarvi sul prezzo, che determinerà il vostro profitto (o perdita).

Approvazione del costruttore e tasse

Ricordate quell’enorme documento legale che avete firmato quando avete fatto un’offerta per comprare un condominio in costruzione? È il momento di tirarlo fuori e leggerlo davvero.

Il vostro accordo di acquisto &di vendita ha stabilito i vostri diritti di cedere il contratto. Mentre la maggior parte dei costruttori permette l’assegnazione, di solito c’è una tassa di assegnazione che deve essere pagata al costruttore (abbiamo visto tutto da $ 750 a $ 7.000).

Ci possono essere anche requisiti aggiuntivi, il più comune è che il costruttore deve approvare l’assegnazione.

Restrizioni di marketing

La maggior parte dei contratti di acquisto di pre-costruzione & in vendita dai costruttori di Toronto non permettono la commercializzazione di un incarico… quindi mentre il costruttore può darvi il diritto di assegnare il vostro contratto, vi limitano a pubblicarlo nella MLS o a pubblicizzarlo online. Questo rende la vendita di un incarico estremamente difficile… se la gente non sa che è disponibile per la vendita, come può comprarlo?

Anche se può essere molto allettante non rispettare la regola del marketing, siate molto prudenti. Gli acquirenti colpevoli di commercializzare una cessione contro le regole possono essere considerati in violazione del contratto, e il costruttore può annullare il vostro contratto e trattenere il vostro deposito.

Non consigliamo di pubblicizzare una cessione in vendita se è contro le regole del vostro contratto.

Come diavolo posso trovare un acquirente?

Ci sono agenti immobiliari specializzati in vendite di cessioni e hanno un database di potenziali acquirenti e investitori in cerca di cessioni. Se vuoi essere collegato con un agente che conosce i pro e i contro delle vendite di assegnazione, mettiti in contatto…conosciamo alcuni dei migliori agenti di assegnazione a Toronto.

Quali sono le implicazioni fiscali dell’assegnazione immobiliare?

Sempre ottenere consigli fiscali da un contabile certificato, non da internet (lol).

Ma in generale, qualsiasi profitto ottenuto da un’assegnazione è tassabile (e qualsiasi perdita può essere cancellata). Il nuovo acquirente o assegnatario sarà responsabile del pagamento delle tasse di trasferimento del terreno e di qualsiasi HST che potrebbe essere dovuta.

Quanto costa assegnare un condominio in costruzione?

In aggiunta alle spese di assegnazione del costruttore, dovrete probabilmente pagare una commissione immobiliare (a meno che non troviate voi stessi l’acquirente) e le spese legali. Poiché le cessioni sono più complicate, ci si può aspettare di pagare spese legali più alte rispetto a quelle di una proprietà rivenduta.

Come funziona la chiusura di una cessione?

Con le vendite di cessione, ci sono essenzialmente 2 chiusure: la chiusura tra il cedente e il cessionario, e la chiusura tra il cessionario e il costruttore. Con la prima chiusura (la chiusura di cessione) l’acquirente originale riceve il suo deposito + qualsiasi profitto (o il suo deposito meno qualsiasi perdita) dal cessionario. Alla seconda chiusura (tra il costruttore e il cessionario), il cessionario paga l’importo rimanente al costruttore (di solito con l’aiuto di un mutuo), e paga le tasse di trasferimento del terreno. Il titolo di proprietà si trasferisce dal costruttore al cessionario a questo punto.

Suppongo che si possa dire che c’è anche una terza chiusura, quando l’acquirente prende possesso della proprietà ma non ne è ancora proprietario… questo è conosciuto come il periodo di occupazione provvisoria. L’occupazione provvisoria si verifica quando l’unità è pronta per essere occupata, ma non pronta per essere registrata con la città. I periodi di occupazione provvisoria a Toronto vanno da qualche mese a qualche anno. Durante il periodo di occupazione provvisoria, l’acquirente occupa l’unità e paga al costruttore un importo approssimativamente uguale a quello che sarebbe la sua rata del mutuo + le spese condominiali + le tasse. La tempistica dell’assegnazione detterà chi completa l’occupazione provvisoria.

Assegnazioni vs. Rivendita: Cosa è meglio?

Ci chiamano spesso persone che stanno discutendo se assegnare un condominio che hanno comprato, o aspettare che l’edificio venga registrato e poi venderlo come una tipica rivendita di condominio.

Pro di assegnare vs. Aspettare

• Prendi indietro il tuo deposito e blocca prima il tuo profitto
• Evita di pagare le tasse di trasferimento del terreno
• Evita di pagare la HST
• Massimizza il tuo rendimento se i prezzi sono in calo e ti aspetti che continuino a
• Stile di vita – a volte ha solo senso andare avanti

Consigli di assegnare o aspettare

• Il pool di acquirenti per le vendite di assegnazione è molto più piccolo del pool di acquirenti per le proprietà rivendute, il che potrebbe comportare che la vendita richieda molto tempo, che si ottenga un prezzo più basso di quello che si otterrebbe se si aspettasse, o entrambe le cose.
• Le restrizioni di mercato sono fastidiose e riducono le possibilità di trovare un compratore
• Prezzo – Qual è il valore di mercato? Se il condominio non è stato registrato e non ci sono state ancora rivendite, può essere difficile determinare quanto vale ora la proprietà. Le vendite per assegnazione tendono a vendere a meno della rivendita.
• Le vendite per assegnazione possono essere complicate, quindi dovete assicurarvi di lavorare con un agente esperto in vendite per assegnazione e con un buon avvocato.

State ancora pensando di assegnare il vostro condominio o casa? Mettiti in contatto e ti collegheremo con qualcuno che è specializzato in vendite di assegnazione e può portarti attraverso il processo.