Mindenki tudja, hogy az 1031-es szakasz szerinti csere lehetővé teszi a szövetségi nyereség, valamint a befektetési vagy üzleti célú ingatlanok eladásából és későbbi vásárlásából származó értékcsökkenés visszaforgatásának elhalasztását. Az államtól függően az állami nyereséget is el lehet halasztani. A halasztás maximalizálásához általában azonos vagy nagyobb értékű és saját tőkéjű csereingatlanra kell szert tennie, de mi történik, ha az átadott ingatlan víz alatt van?

A 1031 CORP. már régóta elősegíti az olyan cseretranzakciókat, amelyek nem tartalmaznak saját tőkét, és néhány esetben még azt is megkövetelték, hogy a cserélő hozzon pénzt a zárásra. Egyesek azt kérdeznék, hogy miért érdemes ezt megtenni. Sajnos a saját tőkének vagy a jelzálog visszafizetése utáni nettó készpénznek semmi köze az ingatlanon elért nyereséghez. A nyereséget úgy számítják ki, hogy a nettó eladási árat levonják az eredeti vételárból, beleértve a zárási költségeket és a tőkejavításokat. A saját tőke az ingatlan valós piaci értéke és a különbség aközött, hogy mennyi pénzzel tartozik a jelzáloghitelezőjének.

Az elmúlt években sok ingatlantulajdonos víz alatt találta magát; ami azt jelenti, hogy az ingatlanuk értéke kevesebb, mint a hitelezőnek fizetendő összeg. Ez azért történhetett, mert az ingatlant akkor vásárolták vagy újrafinanszírozták, amikor az ingatlanpiac a 2000-es évek közepén a csúcson volt, és az ingatlan értéke azóta csökkent. Azok, akik újrafinanszírozták, még mindig jelentős nyereséget könyvelhetnek el az ingatlanon, ha az több évig a tulajdonukban volt, és különösen, ha az adófizető 1031-es cserével vásárolta meg az ingatlant, mivel halasztott nyereségről van szó. Az értékcsökkenési leírás visszaigénylése után is elég sok adót kell fizetni, még akkor is, ha az ingatlan értéke csökken.

Kérdések merültek fel a csereingatlanban szükséges értékkel és saját tőkével kapcsolatban, hogy a teljes nyereséget el lehessen halasztani egy rövid lejáratú eladás vagy elárverezés esetén. A csereingatlan értékének egyenlőnek vagy nagyobbnak kell lennie, mint a lemondott ingatlan jelenlegi értéke vagy a jelzáloghitel fennmaradó egyenlege?

A 201302009. számú magánlevél-határozatban egy adóalany nemrégiben útmutatást kért az IRS-től arra vonatkozóan, hogy felhasználhatja-e a 1031-es cserét a nyereség elhalasztására vagy sem. Bár ez a PLR csak erre a konkrét adófizetőre támaszkodhat, a levélhatározatok tanulságosak más adófizetők és tanácsadóik számára, akik hasonló helyzettel foglalkoznak. Az alábbiakban röviden összefoglaljuk az érintett tényeket:

    • Az adózó egyedüli tagja volt egy egyszemélyes korlátolt felelősségű társaságnak (LLC), amely adózási szempontból figyelmen kívül hagyott szervezet volt;
    • Az elidegenített ingatlant nem forráskötelezettség terhelte;
    • Az adózó az ingatlan aktuális piaci értékénél többel tartozott a hitelezőnek;
    • Az adóalany és a hitelező átruházási megállapodást kötnének, és az adóalany beleegyezne abba, hogy a lemondott ingatlant a tartozással terhelt hitelezőnek átadja;
    • Az ingatlan hitelezőnek történő átruházását megelőzően az adóalany csereszerződést kötne egy minősített közvetítővel (QI) az 1031-es csere megvalósítása érdekében;
    • Az adóalany az átruházási megállapodásban foglalt jogait a QI-re ruházná át;
    • Az adóalany ezt követően adásvételi megállapodást kötne a csereingatlanra, amelyet a QI-re ruházna át;
    • A QI ezt követően az adófizető által biztosított készpénzből vagy adósságból szerezné meg a csereingatlant, és az ingatlant átruházná az adófizetőre; és
    • Az adófizető jelezte, hogy a csereingatlan valós piaci értéke megközelítőleg megegyezik az átadott ingatlanon fennálló adóssággal.

Az IRS úgy ítélte meg, hogy a vázolt tranzakció az 1031. szakasz alapján adóelhalasztási elbírálás alá esik.

Ez a levélhatározat óva int mindenkit, aki hasonló helyzetben van, hogy a nyereség és/vagy az értékcsökkenés visszaforgatásának elhalasztásának maximalizálása érdekében a fennálló jelzálogtőkével megegyező vagy annál nagyobb értékű csereingatlant szerezzen. Természetesen minden helyzet más és más, és az adófizetőknek konzultálniuk kell adótanácsadójukkal, hogy mi a legjobb az adott helyzetben, de a 1031. szakasz nagyon előnyös lehet.