A kereskedelmi ingatlanok ingatlanközvetítésének és fejlesztésének van egy változata, amelyet kereskedői fejlesztésnek is neveznek. A kereskedőfejlesztő olyan fejlesztő, aki rövid távú viszonteladásra szánt épületek építésére szakosodott. Tegyük fel például, hogy egy fejlesztő kapcsolatban áll egy ipari felhasználóval, akinek szüksége van egy 100 000 négyzetméteres ipari épületre. Az építkezés megkezdése előtt a fejlesztő hosszú távú bérleti szerződést köt ezzel a vállalattal.

A fejlesztő megtalálja a telket, megszerzi a jogosultságokat, az övezeti engedélyeket, megkapja az építési engedélyt, megkapja a finanszírozást, és megbízza az építkezést egy vállalkozót, aki felépíti az épületet, és most már minden fényes és új, és teljesen ki van adva.

Ebben a pillanatban egy teljesen bérbe adott, hosszú távú bérleti szerződéssel rendelkező, jó helyen lévő ipari ingatlannal a fejlesztő egy nagyon, nagyon forró árucikket hozott létre. Nagyon gyakran előfordul, hogy a kereskedelmi fejlesztő úgy dönt, hogy azonnal eladja, akár már egy éven belül az épület megnyitása után. Így kiküszöbölik a hosszú távú tartás kockázatát, és azonnali nyereséget realizálhatnak. Ezt azonban mi nem szívesen tesszük. Mi a hosszú távú tartást szeretjük, ami szerintünk a hosszú távú értékteremtés útja.

Ha visszamegyünk az első nagy New York-i fejlesztésemhez (45-ös torony), a projektünk teljes költsége 140 millió dollár volt. Amikor befejeztük az épületet (1990), a pénzügyi piacok majdnem összeomlottak, és úgy gondoltuk, hogy az épület költségei miatt soha nem leszünk sikeresek az ingatlannal. Nemrégiben ezt az épületet 364 millió dollárért adták el.

Hoz kapcsolódóan: Mi a különbség az A, B és C osztályú ingatlanok között?

Marketingstratégia kialakítása egy új fejlesztési projekthez

Park Tower / Tampa, FL

Ne feledje, hogy egy épületet az alapoktól épít. Nagy izgalmat kell generálni az épület körül, hogy az eladások/bérbeadások ösztönözve legyenek. Amíg építés alatt van, addig sok bróker radarján még nincs rajta, amíg nem kerül közelebb a nyitáshoz, és ez azért van, mert a brókerek pénzt akarnak keresni azzal, hogy olyan bérleti szerződést kötnek, amely után jutalékot szedhetnek. Ha az épület csak egy nyers telek, akkor az ingatlanosok leggyakrabban úgy tekintenek rá, mint ami kissé messze van, és nem olyan izgalmas hely, ahová azonnal el lehet hozni az ügyfeleket.

Ez azt jelenti, hogy egy fejlesztési ügyletnél nagyon jelentősen meg kell növelni a marketinggel kapcsolatos erőfeszítéseket. Egy új fejlesztési projekt marketingjére fordított energia és erőfeszítés mennyisége lényegesen nagyobb, mint egy meglévő épület esetében.

Ez intenzív kopogtatást és figyelemfelkeltő kampányt igényel, hogy az emberek tudják, hol tart az építkezés, mikor lesz kész az épület, valamint izgalmas fejlemények, például újonnan aláírt bérleti szerződések bejelentését. Ha a projekt egy irodaház, egy izgalmas új bérlő, mint például a Google vagy az Apple szexi bérlő lenne, amely más bérlőket is az épületbe vonzhat. Egy kiskereskedelmi ingatlan esetében a horgonyzó bérlő lehet az a létfontosságú bérlő, amely más kiskereskedelmi bérlőket vonz a bevásárlóközpontba. Gondoljon egy olyan horgonybérlő bejelentésére, mint a Whole Foods vagy a Nordstrom’s.

A híreket frissen és mozgásban akarja tartani, és az ingatlanközvetítő szemében akarja tartani. Szinte minden héten valamilyen hírértékű eseményről kell beszámolni és népszerűsíteni. Egy fejlesztés alatt álló épület általános marketingköltségének és általános nyomulásának többszörösen nagyobbnak kell lennie, mint egy meglévő épület esetében.

Holdingstratégia kialakítása

Tegyük fel, hogy kifejlesztett egy új épületet, de valamilyen oknál fogva nem sok hosszú távú bérleti szerződést kötött a kezdeti bérbeadásból. Hiba lenne megpróbálni eladni ezt az épületet egy meglehetősen instabil bérleti díjtáblázat mellett. A vevőnek az lenne a kockázata, hogy rövid időn belül a terület nagy része piacra kerülhet, és a vevő egy majdnem üres épülettel találhatja magát szemben.

Ezért az Ön tartási stratégiáját az Ön által megszerezhető bérleti feltételek hossza alapján lehetne kialakítani. Minél hosszabb a bérleti időtartam, amelyet meg tud szerezni, annál türelmesebb lehet az eladás előtt. Másrészt a hosszú távú bérleti szerződések nagyon kívánatos eladási árat generálnak, ha úgy dönt, hogy eladja az ingatlant, amint megépíti azt. A 2008-as súlyos recessziót követően a befektetők hosszú távú bérleti szerződéseket akarnak erős hitelképességű bérlőkkel. a kereskedelmi ingatlanok értéke közvetlenül korrelál a pénzforgalom hosszú élettartamával és megbízhatóságával.

Iratkozzon fel, hogy többet tudjon meg arról, hogyan fektessen be irodaházakba, és hogy korai hozzáférést kapjon a következő befektetési lehetőségünkhöz.

Épületüzemeltetés

City Center / St. Petersburg