Texasi házassági vagyonjogi és túlélési megállapodások

A texasi törvény feltételezi, hogy a házaspárok és a közös tulajdonosok hogyan rendelkeznek majd az ingatlanok tulajdonjogával, és e feltételezések alapján alapértelmezett besorolást hoz létre. Ha a tulajdonosok meg akarják változtatni ezeket a besorolásokat, ezt írásbeli megállapodással tehetik meg. Ezeket a megállapodásokat valamennyi tulajdonos aláírja, hogy kifejezze az egyes tulajdonosok szándékát a tulajdonjog meghatározott módon történő megtartására. A leggyakoribb megállapodások a következők:

1. Túlélő közös tulajdonról szóló megállapodás – A házastársak közötti megállapodás arról, hogy a texasi közös tulajdonuk egy része vagy egésze – akár akkor már meglévő, akár később megszerzett – a házastárs halála esetén a túlélő házastárs tulajdonába kerül. A közösségi vagyon túlélési megállapodást a texasi hagyatéki törvény 112.051. szakasza engedélyezi, és meg kell felelnie bizonyos jogi követelményeknek.
2. Túlélési megállapodás (nem házastársi) – A tulajdonosok közös, írásban kötött megállapodása arról, hogy a közös tulajdonos érdekeltsége, aki meghal, a túlélő közös tulajdonosra vagy tulajdonosokra száll. A túlélési megállapodásokat a texasi hagyatéki törvénykönyv 111.001 szakasza engedélyezi. A nem-házastársi túlélési megállapodások nem alkalmazhatók a közös vagyon összefüggésében.
3. Megosztási és cseremegállapodás – A házastársak közötti megállapodás arról, hogy a házastársak felosztják vagy kicserélik egymás között a közös vagyonuk egészét vagy egy részét – akár akkor meglévő, akár később megszerzett – ahogy a házastársak kívánják. A felosztási és cseremegállapodással az egyik házastársra átruházott vagyon az adott házastárs különvagyonává válik. A megosztási és csereszerződéseket a texasi családi törvénykönyv 4.102. szakasza engedélyezi.
4. Házassági vagyonjogi megállapodás – A házassági vagyonjogi megállapodás nem változtatja meg a vagyon jellegét. Ehelyett lehetővé teszi, hogy a házastársak írásban elismerjék, hogy egyetértenek azzal, hogy egy adott vagyontárgy különvagyon

Az ilyen megállapodások biztosíthatják a harmadik feleket – például a tulajdonjoggal foglalkozó cégeket – arról, hogy a házastársak egyetértenek az ingatlan jellegét illetően, és hogy mindkét tulajdonos meghatározott módon kívánja tartani a tulajdonjogot.

A házassági vagyon különvagyonának feltüntetése

A legtöbb ingatlan, amelyet a házaspár a házasság alatt szerzett, közös tulajdonként kezelik. A házastársak felosztási és csereszerződéssel a közös tulajdont az egyik házastárs különvagyonává alakíthatják át.

Túlélési jogok létrehozása a közös tulajdonban

Alapesetben a közös tulajdon nem tartalmaz túlélési jogokat. Az egyik házastárs halálakor az ingatlanban lévő érdekeltsége a hagyatékára száll, ahelyett, hogy közvetlenül a túlélő házastársra szállna.

A házaspárok ezt az eredményt a közösségi vagyon túlélési megállapodással megváltoztathatják. A közös vagyonról szóló túlélési megállapodást írásba kell foglalni, és mindkét házastársnak alá kell írnia. Külön nyelvezetet kell tartalmaznia a túlélő hozzátartozói jogok létrehozásához. Bár a megállapodás bármikor létrehozható, jó gyakorlat, hogy akkor hozzák létre, amikor a házastársak megszerzik az ingatlant, és az okirattal együtt bejegyzik a földhivatali nyilvántartásba.

Az okiratgenerátorunk képes olyan okiratokat létrehozni, amelyek a túlélési jogokkal együtt közös tulajdonként ruházzák át a tulajdonjogot. Ha az interjú során jelzi, hogy túlélési joggal rendelkező közös tulajdonként kíván tulajdonjogot szerezni, szoftverünk létrehozza mind az okiratot, mind a túlélési joggal rendelkező közös tulajdonról szóló megállapodást, amelyek mindegyike tartalmazza a túlélési joggal rendelkező közös tulajdonként történő tulajdonjog fenntartásához szükséges speciális nyelvezetet.

Túlélési jogok létrehozása más ingatlanformákban

A több tulajdonos tulajdonában lévő ingatlanok alapértelmezés szerint nem tartalmaznak túlélési jogot. A társtulajdonosok létrehozhatnak túlélési jogot azáltal, hogy megállapodnak abban, hogy a tulajdonjogot túlélési joggal rendelkező bérlőtársként birtokolják. Konkrétan a Texas Estates Code 111.001 szakasza a következőket írja elő:

Túlélési jogról szóló megállapodások engedélyezése.

(a) A 101.002 szakasz ellenére két vagy több személy, akiknek közös tulajdonuk van egy ingatlanban, írásban megállapodhatnak abban, hogy a közös tulajdonos halála esetén a túlélő közös tulajdonos vagy tulajdonosok túlélnek.

(b) Az (a) alszakaszban leírt megállapodás nem vezethető le pusztán abból a tényből, hogy az ingatlant közös tulajdonban tartják.”

Ez a rendelkezés értelmében a közös tulajdonosok túlélési joggal is rendelkezhetnek, amennyiben “közösen … írásban megállapodnak ebben.”

Bár ez a megfogalmazás egyszerűnek tűnik, nem mindig egyértelmű, hogyan kell létrehozni a túlélési jogot. A probléma abból adódik, hogy a texasi okiratokat általában csak az átruházó tulajdonosok (adományozók) írják alá, nem pedig az ingatlant átvevő személyek (kedvezményezettek). Mivel a kedvezményezettek nem írják alá az okiratot, nem egyértelmű, hogy “írásban beleegyeztek” a túlélési joggal járó tulajdonjog birtoklásába. Bár az ítélkezési gyakorlat arra utal, hogy a túlélési jogot tartalmazó texasi okirat elfogadása elegendő lehet a társtulajdonosok közötti “írásbeli megállapodás” létrehozásához, ez az ítélkezési gyakorlat a texasi törvény jelenlegi változatát megelőzően született. Ez a kétértelműség elkerülhető, ha a jogosultak külön túlélési megállapodást írnak alá.

A vagyonjogi megállapodások gyakori forgatókönyvei

Ezek a megállapodások különösen hasznosak lehetnek az alábbiakban leírt forgatókönyvekben.

1. forgatókönyv: Az okirat egy házaspárra szól. Az okiratban senki más nem szerepel.

A házaspár alapértelmezés szerint az ingatlan közös tulajdonban lesz, túlélési jog nélkül. Ha a házaspár a tulajdonjogot túlélési joggal rendelkező közös tulajdonként kívánja birtokolni, a házaspárnak – az okirat mellett – alá kell írnia egy közös tulajdonra vonatkozó túlélési megállapodást. A közösségi ingatlan túlélési megállapodást az okirattal együtt kell bejegyezni annak a megyének a földhivatali nyilvántartásába, ahol az ingatlan található.

A házaspárok számára, akik a tulajdonjogot túlélési joggal rendelkező közösségi tulajdonként szeretnék birtokolni, az Okiratgenerátorunk létrehozza mind az okiratot, mind a közösségi ingatlan túlélési megállapodást. Lépésről lépésre útmutatót is adunk az ingatlanátruházás befejezéséhez.

2. forgatókönyv: Az okirat több tulajdonosra szól, akik nem házasok.

Mivel a tulajdonosok nem házasok, a közös tulajdon nem kérdéses. A tulajdonosok az ingatlant vagy közös bérlőkként, vagy túlélési joggal rendelkező közös bérlőkként birtokolhatják.

Ha a tulajdonosok közös bérlőkként fogják birtokolni az ingatlant, az okiratban a “közös bérlőkként” kifejezést kell használni, hogy a közös tulajdon formáját közös bérleti jogként jelölje meg. Ez a mondat elegendő a közös haszonbérlet létrehozásához. Az egyik tulajdonos halálakor az elhunyt tulajdonos érdekeltsége nem száll át a túlélő tulajdonosokra. Ehelyett a Texas Estates Code 101.002 szakasza szerint az elhunyt tulajdonos érdekeltsége az elhunyt tulajdonos végrendelete alapján, vagy – ha az elhunyt tulajdonos nem rendelkezett végrendelettel – végrendelettel száll át az elhunyt tulajdonos örököseire. A túlélő tulajdonos továbbra is birtokolja az ingatlanban fennálló arányos érdekeltségét.

Ha a tulajdonosok a túlélési joggal rendelkező közös bérlőkként fogják birtokolni a tulajdont, az okiratban fel kell tüntetni, hogy az ingatlant a túlélési joggal rendelkező közös bérlőkként tartják. A tulajdonosoknak alá kell írniuk egy nem házastársi túlélési jogot biztosító megállapodást is, amelyet az okirattal együtt kell bejegyezni annak a megyének a földhivatali nyilvántartásába, ahol az ingatlan található.

Az okiratgenerátorunk végigkíséri Önt ezeken a döntéseken, és az Ön választása alapján kiválasztja a megfelelő nyelvet és dokumentumokat.

3. forgatókönyv: Az okiratot egymással nem házas személyek részére kötik. Legalább egy tulajdonos házas, de minden házas tulajdonos különvagyonként fogja tartani az ingatlant.

Ez a forgatókönyv hasonló a 2. forgatókönyvhöz. Mivel minden tulajdonos különvagyonként fogja tartani a tulajdonjogot, a közös tulajdonra vonatkozó szabályok nem alkalmazandók. A tulajdonosok a tulajdonjogot vagy közös bérlőként, vagy túlélési joggal rendelkező közös bérlőként birtokolhatják.

Ha az új tulajdonosok a tulajdonjogot közös bérlőként fogják birtokolni, az okiratba bele kell írni a “közös bérlőként” kifejezést vagy valami hasonlót. Ennél többre nincs szükség. Ha az új tulajdonosok a tulajdonjogot túlélési joggal rendelkező közös bérlőkként fogják birtokolni, a közös tulajdonosoknak alá kell írniuk egy nem házastársi túlélési megállapodást, és azt az okirattal együtt rögzíteniük kell.

A tulajdonjogi problémák elkerülése érdekében gyakran ajánlott, hogy a házas fél szerezzen be írásos igazolást a házastársától arról, hogy az ingatlan a tulajdonos különvagyonát képezi. Házassági vagyonjogi megállapodás, amely azonosítja az ingatlant, megállapítja az ingatlan különvagyonként való minősítésének alapját, és amelyet mindkét házastárs aláír és az okirattal együtt rögzít. Bár nem szigorúan kötelező, a házassági vagyonjogi megállapodás megelőzheti a jövőbeli tulajdonjogi problémákat azáltal, hogy biztosítja a harmadik feleket – például a tulajdonjogi cégeket – arról, hogy mindkét házastárs egyetért abban, hogy az ingatlan nem közös tulajdon.

Az okiratgenerátorunk az okirattal együtt létrehozhat egy házassági vagyonjogi megállapodást.

4. forgatókönyv: Az okirat olyan személyekre szól, akik nem házasok egymással. Legalább az egyik tulajdonos házas, és érdekeltségét közös tulajdonként fogja birtokolni, de házastársa nem részese a tranzakciónak, és nem szerepel az okiratban.

Ez egy olyan forgatókönyvet hoz létre, amelyben egy személy közös tulajdonként fogja birtokolni az ingatlant, de anélkül, hogy házastársa is szerepelne az okiratban. Ebben a helyzetben a túlélési joggal járó közös tulajdon létrehozása nehéz (talán lehetetlen). Egyszerűen nincs olyan jól elfogadott módja a túlélési jogot biztosító megállapodás létrehozásának, amely figyelembe veszi mind a meg nem nevezett házastárs (aki nem részese az ügyletnek), mind az ingatlan összes jelenlegi tulajdonosának közös tulajdonban lévő érdekeltségét.

5. forgatókönyv: Az okirat egy házaspárra és legalább egy másik személyre szól.

Ez a forgatókönyv hasonló a 4. forgatókönyvhöz, de van egy fontos különbség: Mindkét házastárs félként vesz részt az okiratban. Ebben a forgatókönyvben mind a közös haszonbérlet, mind a túlélési joggal járó közös haszonbérlet elérhető, amennyiben a házastársak először felosztják a közös tulajdonban lévő érdekeltségüket, és azt különvagyonná alakítják át.

Hogy ez működjön, a házastársaknak olyan felosztási és cseremegállapodást kell kötniük, amely mindkét házastársat különvagyonként ruházza fel az ingatlanban lévő érdekeltséggel. Az ügyletet úgy kezelnék, mintha az egymástól független felek között jött volna létre.

A tulajdonosok közös bérlőként is tulajdonjogot szerezhetnek, ha az okiratban a “közös bérlőként” vagy valami hasonló kifejezést használják. Minden fél – beleértve a házastársakat is – egyenlő arányban részesülne az ingatlanban.

Alternatív megoldásként a tulajdonosok tulajdonjogot szerezhetnek közös bérlőként, túlélési joggal, ha az okiratba megfelelő szöveget foglalnak, aláírnak egy túlélési megállapodást, és azt az okirattal együtt bejegyzik az ingatlan fekvése szerinti megye földhivatali nyilvántartásába.