Carmela M. Miraglia válóperes ügyvéd megvizsgálja azt a számos kérdést, amely befolyásolja, hogy az egyik házastárs megtarthatja-e vagy meg kell-e “tartania a házastársi lakást” a válás után.

Kattintson ide a nyomtatásra alkalmas PDF formátumhoz

A legtöbb ember egyik első kérdése a válási konzultáció során az, hogy “Megtarthatom-e a házat?”. A legtöbb családjogi ügyvéd tudja, hogy a szokásos válasz a “attól függ”, majd a “csak azért, mert megtarthatja, nem jelenti azt, hogy meg is kell tartania”. Néhány válófélben lévő házastárs számára a házastársi otthon megtartása (vagy ottmaradása) válik a válás közmondásos fehér bálnájává, amely uralja figyelmüket és torzítja tárgyalási pozícióikat más fontos kérdésekben.

A sok válási kérdéssel ellentétben a házastársi otthonnal kapcsolatos kérdések gyakran át- és átszövik a válást meghatározó tágabb kategóriákat, mint például a gyermekelhelyezés, a gyermektartás és a házassági vagyon megosztása. Valójában a házastársnak a házassági otthon további használatára vonatkozó jogát a válás után is befolyásolhatja a felügyeleti jog, a tartásdíj és a vagyon. Eközben a felek gyakran erős érzelmeket kapcsolnak a házastársi otthonhoz, ami a válás során az egyik legnagyobb kihívást jelentő kérdéssé teszi annak megoldását.

Számos kérdést érdemes megfontolni, mielőtt a korábbi házastársi lakást a válás során prioritássá tenné. Ezek közé tartoznak alapvető pénzügyi számviteli kérdések, stratégiai megfontolások az Ön tárgyalása során, jogi aggályok és őszinte önreflexió a kérdést övező érzelmi dinamikáról:

Öt kérdés: Ki tartja meg a házastársi lakást a válás során?

Öt kérdés: Ki tartja meg a házat a válás során?

Az, hogy válás után melyik fél tartja meg a házastársi lakást, gyakran bonyolult kérdés, különösen olyan esetekben, amikor mindkét fél a ház megtartására törekszik. Íme 5 kérdés, amelyet a feleknek figyelembe kell venniük, amikor eldöntik, hogy a válás során megtartják-e az otthont:

  1. Hol fognak lakni a gyermekei, és mennyi ideig fognak ott élni?
  2. Van-e elég vagyona ahhoz, hogy Ön vagy a házastársa kivásárolja a másik félnek az otthonban lévő érdekeltségét?
  3. Lesz elég jövedelme és pénzforgalma ahhoz, hogy a válás után megengedhesse magának a házat?
  4. Ha nem vásárolja ki a másik fél érdekeltségét, mennyi ideig marad a házban a válás után?
  5. Kényszeríthetem-e a házastársamat, hogy elhagyja a házat a válásunk alatt?

Attól függően, hogy hogyan válaszol ezekre a kérdésekre, lehet, hogy érzelmileg és pénzügyileg is több értelme van alternatív lakhatási megoldásokat találni.

A gyermekfelügyelet hatással lehet arra, hogy ki kapja meg a házastársi lakást

Vitatott válás esetén a bíróság által meghatározott gyermekfelügyelet fontos tényező lehet abban, hogy melyik házastárs kapja meg a házastársi lakást. Különösen akkor, ha az egyik házastárs a házassági otthonban kíván élni a válás után egy ideig – anélkül, hogy kivásárolná a másik házastárs érdekeltségét -, a bírák valószínűleg figyelembe veszik a gyermekek igényeit az egyik szülőnek az otthon további használatára vonatkozó kérelmében. Általánosságban elmondható, hogy az elsődleges vagy megosztott fizikai felügyeleti joggal rendelkező szülő jobb helyzetben lesz ahhoz, hogy a válás után továbbra is használhassa a lakást, mint a nem felügyeleti joggal rendelkező szülő, aki korlátozott szülői idővel rendelkezik.

Az egyik szülőnek a korábbi házastársi lakásban való további tartózkodásának a gyermekekkel való engedélyezése mögött álló indokok többrétűek. A bírák gyakran úgy tekintenek egy ilyen megállapodásra, mint amely elősegíti a stabilitást azon gyermekek számára, akik éppen most élték át a szüleik válásának nehézségeit és traumáját. Egy másik gyakori aggály az, hogy az elsődleges szülőnek megvannak-e az anyagi lehetőségei arra, hogy új lakást szerezzen a gyermekek számára, ha a házastársi lakást eladják. Bizonyos helyzetekben a bírák a válás után az egyik szülőnek bizonyos ideig – akár hónapokig vagy évekig – biztosítják az otthon használatát és használatát, hogy a gyermekeknek legyen fedél a fejük felett, legalábbis addig, amíg a szülő vissza tudja állítani anyagi helyzetét.

A kiskorú gyermekekkel nem rendelkező házastársak esetében a vita arról, hogy ki tartja meg a házastársi lakást, gyakran pénzügyi aggályokra vezethető vissza. Ha azonban gyermekekről van szó, nem ritka, hogy a bíróság engedélyezi az egyik szülőnek, hogy a válást követő évekig az otthonban maradjon.

Vagyona van ahhoz, hogy kivásárolja a házastársát a házastársi lakásból?

Sok válásnál a házastársi lakás a “közös házastársi vagyon” kvintesszenciája, így a házastársi lakás az egyik legértékesebb vagyontárgy, amely a felek válása során megosztásra kerül. A bíróságok gyakran törekednek arra, hogy a házastársi lakást egyenlően osszák fel. Így annak a házastársnak, aki a válást követően meg kívánja tartani a házastársi lakást, általában a különvagyonából való részesedésére kell támaszkodnia, hogy “kivásárolja” a másik házastársnak a lakásban lévő tulajdonrészét.

(Példa: Ha a válófélben lévő házastársaknak a házastársi lakásban 500 000 dollárnyi saját tőkéjük van, a lakást megtartani kívánó házastársnak általában bele kell egyeznie abba, hogy 250 000 dollárt fizet a másik házastársnak a másik házastárs 50 %-os részesedésének fejében. Ha az otthont megtartani kívánó házastársnak nincs további 250 000 dollárnyi vagyona, az ilyen kivásárlás végrehajtása nehézségekbe ütközik.)

A kivásárlást nem kell szigorúan készpénzzel végrehajtani – a költségeket más házastársi vagyontárgyakkal, például autóval, nyugdíjalappal, vagy akár idővel történő kifizetésekkel is ellensúlyozhatja az előzetes költségek fedezésére. A korlátozott vagyonnal rendelkező házastársaknak azonban alaposan át kell gondolniuk, hogy valóban megéri-e feláldozni az összes többi vagyontárgyukat az otthon megtartása érdekében. Fontos megjegyezni, hogy az Egyesült Államok történelmének nagy részében az ingatlanárak alig haladták meg az inflációt az értéknövekedés tekintetében. Az ingatlanbefektetéseknek – különösen a lakóingatlanoknak – jelentős fenntartási költségei is vannak, az ingatlanadótól kezdve a jelzálogkamaton át a 20 évente esedékes új tető vásárlásáig. (Megjegyzendő, hogy a bérbe adott ingatlanok számos olyan adókedvezményt nyújtanak, amelyek a hagyományos lakástulajdonosok számára a fenntartási költségek tekintetében nem állnak rendelkezésre.) Ezzel szemben a részvénypiaci befektetések – az évek során bekövetkezett összes összeomlás ellenére – 1928 óta 5x jobban teljesítettek, mint az ingatlanbefektetések.

A házastárs, aki a válás utáni teljes vagyonát egyetlen lakóingatlanba fekteti, valószínűleg feláldozza a részvénypiacon idővel elérhető jelentős nyereség lehetőségét. Az egyik módja ennek a gondolkodásnak, ha egyszerűen megnézzük a 2008-as gazdasági összeomlást. 2016 végétől kezdve a növekedések a részvénypiac az Egyesült Államok 24 metropoliszából 20-ban felülmúlta az ingatlanpiacot. Legalábbis 1928-tól 2019-ig az adatok elég egyértelműek: a részvénybefektetés felülmúlja az ingatlanbefektetést. A házastársaknak figyelembe kell venniük ezt a valóságot, mielőtt a válás utáni teljes vagyonukat a házastársi otthonba süllyesztenék.

A házastársi otthon kivásárlási árának kiszámítása kihívást jelenthet. A válófélben lévő házastársak gyakran mindketten ingatlanértékelőket bíznak meg a ház értékének megállapításával, és gyakori, hogy a kivásárlási árat a magasabb értékbecslés alapján számítják ki. Ha mindkét fél meg akarja tartani a házat, ez tovább bonyolítja a helyzetet, mivel a bírák gyakran nem sok türelmet tanúsítanak a “licitháborúhoz”. A kivásárlásról tárgyaló feleknek olyan kérdéseket is mérlegelniük kell, mint például, hogy a kivásárlás csökkenti-e bizonyos tranzakciós költségeket, például az ingatlanügynöki jutalék elkerülését, amely tényező lehet a kivásárlási árban.

Végezetül érdemes megjegyezni, hogy annak a házastársnak, aki ki akarja vásárolni a másik félnek a lakásban lévő érdekeltségét, általában az ingatlanon lévő jelzálogot is át kell finanszíroznia, úgy, hogy a másik fél neve kikerüljön a jelzálogból. A rossz hitelképességű, illetve korlátozott jövedelemmel vagy vagyonnal rendelkező felek számára kihívást jelenthet az újrafinanszírozás megszerzése. Az ilyen esetekben az egyik legfontosabb kérdés az, hogy mennyi idő áll a fél rendelkezésére az újrafinanszírozás megszerzéséhez, és mi történik az ingatlannal, ha nem tudja újrafinanszírozni a jelzáloghiteleket.

Lesz-e elegendő pénzforgalma a házastársi otthon fenntartásához, ha megtartja azt?

Egyes esetekben a massachusettsi bíróságok úgy ítélték meg, hogy a házassági otthon egyik fél általi használata a válást követően a gyermektartás egyik elemének tekinthető. Ezen elmélet szerint a nem gondviselő szülőnek meg kell várnia az otthon jövőbeli eladását – késleltetve a vagyonmegosztásból való részesedését -, míg a gondviselő szülő a gyermekekkel együtt az otthonban lakik. Bizonyos esetekben a gyermektartás részeként még a ház költségeinek megfizetésére is kötelezhetik a nem szülői felügyeletet ellátó szülőt.

A leggyakoribb, hogy a házastársi lakásban lakó fél felelős a házzal kapcsolatos költségek 100%-ának megfizetéséért. Az ilyen szülők kaphatnak (és gyakran kapnak is) gyermektartásdíjat, amelyet aztán (egyéb jövedelemforrásai mellett) a lakás költségeinek kifizetésére fordít. A korlátozott anyagi lehetőségekkel rendelkező elvált házastársak esetében ez azt eredményezheti, hogy a fél “házszegénnyé” válik.

Az Investopedia a következőképpen definiálja a “házszegénnyé” válást:

A házszegény kifejezés olyan személyt jelöl, aki teljes jövedelmének nagy hányadát költi a lakhatásra, beleértve a jelzálogfizetést, az ingatlanadót, a karbantartást és a közüzemi szolgáltatásokat. Az ilyen helyzetben lévő egyéneknek kevés a készpénzük a szabadon felhasználható dolgokra, és hajlamosak arra, hogy nehezen tudnak eleget tenni más pénzügyi kötelezettségeiknek, például a gépjárművek kifizetésének.

Rendszeresen hallunk olyan házastársakról, akik váláskor keményen harcolnak azért, hogy megtartsák a házastársi lakást, hogy aztán egy-két évvel később eladják, mert a lakás fenntartása egyszerűen túl drága. Fontos megjegyezni, hogy az elvált házastársaknak a válást követően egyetlen otthon helyett két háztartást – mindkét volt házastársnak egyet-egyet – kell fenntartaniuk. A két háztartás szükségessége mindkét fél számára szűkösebbé teszi a forrásokat. A volt házastársi lakás kifizetésével összefüggésben az egyik házastársnak gyakran nehézséget okoz egy olyan ingatlan üzemeltetési és fenntartási költségeinek kifizetése, amely eredetileg az egész család lakásigényét hivatott fedezni.

A házastársi lakás kifizetése és fenntartása egyetlen jövedelemforrással nehezebbnek bizonyulhat, mint azt sok fél elképzeli. Még akkor is, ha Ön volt a család fő keresője, gyakran hiba azt feltételezni, hogy a házassági otthon fenntartásának költségei könnyebbek lesznek a válás után. A házastársa által nyújtott többletgondoskodás előnye nélkül valószínűleg további fenntartási költségek merülnek majd fel, amelyeket be kell számolnia az egyenletbe. Például előfordulhat, hogy fel kell bérelnie egy gyepmesteri céget, hogy a kertet rendben tartsa, egy “ezermestert”, hogy kijavítsa a kisebb, egykor volt problémákat, vagy egy házvezetőnőt, hogy segítsen a takarításban. A volt házastársa plusz két keze nélkül nem biztos, hogy lesz ideje minden feladatot megoldani a hétvégéken, mivel a házimunkát, az élelmiszerbevásárlást és a gyerekek tevékenységeit is ön intézi.

A házastársak, akik a válás során harcolnak a házastársi otthonért, majd sikerrel járnak, gyorsan azon kaphatják magukat, hogy jövedelmük nagyobb részét a jelzáloghitelre és az otthon birtoklásának járulékos költségeire költik, ami miatt “házszegények” lesznek. Mielőtt a válás során a házastársi lakás megtartására törekednének, a feleknek gondosan meg kell tervezniük a válás utáni költségvetésüket. Egy havi 500 dolláros különbség csekélynek tűnhet, de ez jelentheti a különbséget aközött, hogy valaki “fizetésből fizetésbe” éljen, vagy hogy az elkövetkező években legyen párnája.

A költségvetés elkészítésének részeként a házastársaknak a következőket kell figyelembe venniük:

a. Az otthonnal kapcsolatos valamennyi ismétlődő kiadást, beleértve a jelzáloghitelt, az ingatlanadót, a közüzemi és fenntartási költségeket.

b. A nagyobb időszakos kiadások becslése, mint például a tetőcsere, a külső festés vagy a kazáncsere.

c. Minden egyéb heti és havi megélhetési költség kiszámítása.

d. Határozza meg az összes bevételi forrást, beleértve a munkajövedelmet, a kapott gyermektartást vagy tartásdíjat, valamint az esetleges adójóváírásokat és -visszatérítéseket.

e. Az Ön pénzügyi “párnája” – azaz az összes likvid eszköze, a lehetséges hitelforrások, minden egyéb készpénzforrás, ha pénzügyi nehézségekbe ütközik.

Hogyan számít arra, hogy a házassági otthonban marad a válás után?

A házassági otthonért való küzdelemnek a válás során sok értelme lehet, ha a házastársának az otthonban lévő érdekeltségét ki kívánja vásárolni. Azon felek esetében, akik a válás után csak korlátozott számú évig terveznek a házastársi lakásban élni, a számítás nagyobb kihívást jelent.

Amint fentebb említettük, a bíróságok gyakran figyelembe veszik azon szülők kérelmeit, akik egy ideig továbbra is a házastársi lakásban kívánnak lakni a gyermekekkel, még akkor is, ha a kérelmet benyújtó szülőnek nincs elegendő vagyona ahhoz, hogy kivásárolja a másik félnek a lakásban lévő érdekeltségét. A házassági otthonban való további tartózkodásnak azonban ilyen körülmények között jelentős hátrányai is lehetnek. Ezek közé tartoznak:

  • A rendelkezésre álló jövedelméből kell fizetnie a házért – A válás után korlátozott ideig korlátozott gyermektartásban vagy tartásdíjban részesülő volt házastársaknak fel kell tenniük maguknak a kérdést, hogy valóban van-e értelme korlátozott forrásaikat egy drága otthonra költeni.
  • Továbbra is el kell adniuk a házat, és fel kell osztaniuk a tőkét – Bár az otthonban élés kényelmet nyújthat, nem szabad elfelejteni, hogy a másik házastársnak az eladást követően is joga van az érték 50%-ára vagy annak egy részére.
  • A javítások és karbantartás kifizetése kihívást jelenthet – Mi történik, ha a válás után új tetőre van szüksége a háznak? Míg az otthonon kívül lakó fél hajlandó lehet megvárni az eladási bevételből rá eső részt, a nagyobb javítások kifizetésének kérése ettől a féltől már más tészta lehet. Az egyik probléma azzal, ha az egyik fél a válás után hosszabb ideig maradhat a lakásban, az lehet, hogy a lakás leromolhat, ami az esetleges későbbi eladási árnak árthat.
  • Mennyi ideig maradnak ott? – Gyakran találkozunk olyan megállapodásokkal és végzésekkel, amelyek szerint az egyik házastárs a válást követően 1-5 évig maradhat a lakásban. Egyes esetekben a tartózkodási időszakot egy vagy több gyermek emancipálódásához, 18. életévének betöltéséhez vagy a középiskola vagy főiskola elvégzéséhez kötik. Minél hosszabb a tartózkodási időszak, annál nagyobb teher hárul az otthonon kívüli félre – akinek várnia kell a bevételből való részesedésére -, és annál nagyobb kihívást jelent a helyzet mindkét fél számára.

Kényszeríthetem-e a házastársamat, hogy elhagyja a házastársi lakást, mielőtt a válás véget ér?

Ha nem vette volna észre, a Lynch & Owens blog sosem félt kritizálni a massachusettsi törvényhozást, amiért nem frissíti az ostoba törvényeket. Amikor azonban a “házastársi lakás kiürítésére” vonatkozó végzésekről van szó, a törvényhozás némileg elnézést kap. A kiürítési végzések esetében frusztrációnkat a hagyatéki & családjogi bíróságok bíráira kell irányítanunk.

Massachusettsnek van egy világos törvénye, amelyet teljesíteni kell, mielőtt a bíróság az egyik házastársat a házassági otthon “kiürítésére” kényszeríti a válás során. 208. fejezet, s. 34B előírja:

A válóperekben illetékes bíróság … a kereset megindításakor … elrendelheti, hogy a férj vagy feleség haladéktalanul hagyja el a házastársi lakást kilencven napot meg nem haladó időtartamra, és további kérelemre olyan további meghatározott időtartamra, amelyet a bíróság szükségesnek vagy megfelelőnek tart, ha a bíróság meghallgatást követően megállapítja, hogy a kérelmező fél vagy a felekkel együtt lakó kiskorú gyermekek egészségét, biztonságát vagy jólétét veszélyeztetné vagy jelentősen károsítaná az ilyen végzés elmulasztása.

Más szóval, a massachusettsi “kiürítési törvény” előírja, hogy a bíróságnak meg kell állapítania, hogy a fél vagy a kiskorú gyermek “egészsége, biztonsága vagy jóléte” “veszélybe kerül vagy jelentősen károsodik”, hacsak az egyik házastársat nem távolítják el akaratán kívül az otthonából a válás folyamatban tartása alatt. A valóságban a hagyatéki és családjogi bíróságok bírái rendszeresen figyelmen kívül hagyják ezt a jogi normát, és ezáltal az egyik házastársat arra kényszerítik, hogy elhagyja az otthont, még akkor is, ha nincs bizonyíték a jelentős kárra vagy károsodásra.

Széles körben elfogadott, hogy a “kiürítés” jogi normája alacsonyabb fokú kockázatot igényel, mint amit a 209A bántalmazás megelőzésére vonatkozó végzés megkövetel, de nem sokkal alacsonyabbat. Általánosságban elmondható, hogy pusztán az a tény, hogy a házastársak elválnak, nem lehet elegendő a jelentős kár vagy károsodás mércéjének teljesítéséhez.

A jogszabály természetesen értelmetlen, ha a bírák nem tartják be. És Massachusettsben sok bíró egyszerűen figyelmen kívül hagyja a kiürítési törvényt, ehelyett úgy dönt, hogy ideiglenes végzéseket hoz, amelyek az egyik házastársnak a házassági otthon “kizárólagos használatát és élvezetét” biztosítják a válás ideje alatt, ami arra kényszeríti a másik házastársat, hogy elhagyja az otthont. Hogy világos legyen, a “használat és élvezet” kifejezés az ingatlanjogból (és/vagy a bérbeadó-bérlő jogból) származik, de úgy tűnik, hogy nincs jogalapja egy ilyen végzés meghozatalának egy válóperben.

(A szerkesztő megjegyzése: A kiürítési törvényt szűkre szabták oly módon, hogy az kizárólagos jogorvoslati eszközzé váljon azon bírák számára, akik a házastársat a házassági otthonból a válás következtében el akarják távolítani. Valójában nincs vitatható alapja annak, hogy a házastársat a Ch. 208, s. 28A. fejezet szerinti egyszerű ideiglenes elrendelés alapján eltávolítsák az otthonból. Mindazonáltal a “használat és élvezet” végzéseket a bírák rendszeresen használják a kiürítési statútum megkerülésére.)

A hagyatéki bírósági ideiglenes végzések sajátos jellege miatt 2005 óta sem a Massachusetts-i Fellebbviteli Bíróság, sem a Legfelsőbb Bíróság nem foglalkozott a kiürítési statútummal. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy azok a bírák, akik a “használatra és élvezetre” vonatkozó ideiglenes végzéssel kötelezik a házastársat a lakás elhagyására, a fellebbviteli bíróságok részéről kevés vagy semmilyen visszahatással nem szembesülnek. A lényeg az, hogy a massachusettsi bírák gyakran háromféleképpen követelik meg az egyik házastárstól a házassági otthon elhagyását a válás során:

  • 209A bántalmazásmegelőző végzések (belföldi távoltartási végzések)
  • Vacate orders under Ch. 208, s. 34B
  • Temporary orders granting one party “sole use and enjoyment” of the marital home

CDFAs Can Help: Tartsam meg a házastársi lakást a válásom után?

A válás előtt, alatt vagy után gyakran jó ötlet konzultálni egy hitelesített válási pénzügyi elemzővel (CDFA). A CDFA segíthet Önnek elemezni a költségvetését annak megállapítása érdekében, hogy a válás után lesz-e elegendő jövedelme és pénzforgalma ahhoz, hogy egyedül is megengedhesse magának az otthont. Ezenkívül a CDFA segíthet megérteni a különbségeket egy olyan “halott eszközbe” való befektetés, mint a lakóingatlan, és az olyan likvidebb eszközök között, amelyek hosszú távon befektetési jövedelmet termelhetnek.

A szerzőről: Carmela M. Miraglia massachusettsi válóperes ügyvéd és Cape Cod családjogi ügyvéd a Lynch & Owensnél, amely a massachusettsi Hinghamben és a massachusettsi East Sandwichben található. Emellett a South Shore Divorce Mediation közvetítője is.

Tervezzen ingyenes konzultációt Carmela M. Miragliával még ma a (781) 253-2049-es telefonszámon, vagy küldjön neki e-mailt.