Hírek és cikkek

A legutóbbi cikkünk a lakásvásárlással és -tulajdonlással kapcsolatos néhány adózási tévhit eloszlatására összpontosított. Itt most az elsődleges lakóhely eladásának vagy más módon történő elidegenítésének gyakran félreértett adózási következményeit próbáljuk tisztázni. Általánosságban elmondható, hogy minden olyan tranzakció, amely nyereséget eredményez, adóköteles. A Kongresszus azonban 1997-ben úgy döntött, hogy az elsődleges lakóhely eladásából származó nyereség nagy részét adómentessé teszi.

Amikor a Kongresszus elfogadta azt a jogszabályt, amely lehetővé tette az egyedülálló adófizetők számára, hogy legfeljebb 250 000 dollárig (házaspárok esetében 500 000 dollárig) kizárják az otthonuk eladásából származó nyereséget, általánosan úgy vélték, hogy a legtöbb embernek többé nem kell aggódnia semmilyen adóügyi következmény miatt. Mindaddig, amíg a házat az eladást megelőző öt évből legalább két évig Ön birtokolta és elsődleges lakóhelyként használta, Ön megtarthatta az összes nyereséget, amely nem haladta meg ezeket a határokat. (Ezt a kizárást kétévente egyszer lehet érvényesíteni.)

Mindamellett néhány háztulajdonos az ezt követő években az ingatlanpiac szárnyalása következtében úgy találta, hogy egy rég elveszett rokonuk, Samu bácsi meg akar osztozni az újonnan szerzett vagyonukban, mivel a nyereségük meghaladta a kizárási összegeket. Hirtelen olyan kifejezések váltak fontossá, mint a korrigált alap, a nettó értékesítési bevétel és a tőkenyereség, valamint az összes Home Depot-bevétel megőrzésének szükségessége. Olvasson tovább, hogy többet megtudjon ezekről a kifejezésekről:

Mi a korrigált alap?

• Az IRS az alapot úgy definiálja, mint az ingatlanba történő teljes tőkebefektetés összegét adózási célokra. Bizonyos események, amelyek a tulajdonosi időszak alatt történnek, növelhetik vagy csökkenthetik az alapját, ami egy “korrigált alapot” eredményez. Emlékszik a HUD-1 zárónyilatkozatára, amely felsorolta az összes le nem vonható tételt az otthona vásárlásakor? Ez az Ön kiindulópontja. Általában a korrigált alap a következőkből áll:

• Vásárlási ár

Add:
• Zárási költségek, mint például –

• Tulajdonbiztosítás és díjak
• Az értékbecslési díjak
• Hiteljelentési díjak
• Az adóügyi szolgáltatási díjak
• Az árvízi hitelesítés
• Az állami és helyi nyilvántartás, bélyegilleték és átruházási illeték
• A tulajdonjog tökéletesítésével kapcsolatos jogi díjak

• Házjavítások – az otthon értékének növelése, például tetőcsere, tereprendezés, új konyha, bővítés, központi fűtés és légkondicionálás. A javítások és karbantartások nem növelik az otthon értékét, ezért nem képezik az alapját
• A lopással vagy balesettel, például hurrikánnal vagy földrengéssel kapcsolatos helyreállítási költségek
• A 2005 után kapott adójóváírások az otthoni energetikai fejlesztésekre
• A közművezetékek ingatlanra történő meghosszabbításának költségei

Legfeljebb:
• A lopásból vagy balesetből származó biztosítási bevétel
• A lopásból vagy balesetből származó veszteség levonható része
• A lakás bérbeadásából vagy üzleti célú használatából származó értékcsökkenés
• Az 1997. május előtti adótörvények szerinti értékesítésből származó halasztott nyereség
• A jövedelméből kizárt, minősített fő lakóhelyi adósság elengedése

Ha vállalkozót bízott meg otthona építésével, az alapjába beletartozik a telek, a munka- és anyagköltség, az építész és a jogi költségek, valamint a közüzemi mérő- és csatlakozási díjak is. A saját munkájának költségei nem számítanak bele.

Bizonyos esetekben az alapját nem a költségek határozzák meg. Ha Ön ajándékba kapja az ingatlant, az Ön alapja az ajándékozó korrigált alapja. Ha Ön ingatlant örököl, az Ön alapja az örökhagyó halálának időpontjában érvényes valós piaci értéke. Az alap meghatározásának módja nagy különbséget jelenthet adózási szempontból. Tegyük fel, hogy egy idős édesanya azt az alternatívát fontolgatja, hogy a 75 000 USD korrigált értékű háza tulajdonjogát átruházza felnőtt fiára, akivel nem él együtt, szemben azzal, hogy rá hagyja azt. Ha átruházza a tulajdonjogot a fiára, amíg ő él, akkor ajándékozást hajtott végre. Így a fiú megkapja az anyja 75 000 dolláros alapját. Ha később 300 000 dollárért eladja a házat anélkül, hogy azt elsődleges lakóhelyként határozná meg, akkor a 225 000 dolláros nyereség után adózik. Nincs kizárás, mivel ez nem az elsődleges lakóhelye. Ha azonban legalább két évig lakik a házban, akkor azt elsődleges lakóhelyként fogja megállapítani. Ha később eladja a házat 300 000 dollárért, nem kell adót fizetnie, mivel jogosult a 250 000 dolláros elsődleges lakóhelyre vonatkozó kizárásra, annak ellenére, hogy az alapja csak 75 000 dollár.
Egy másik lehetőség, ha az édesanyjától örökli a házat, amelynek valós piaci értéke ekkor 300 000 dollár, és azonnal eladja 300 000 dollárért, akkor nem keletkezik adóköteles nyereség, mivel az alapja a halál időpontjában érvényes valós piaci érték. Nem számít, hogy az otthonban lakott-e vagy sem.

Az elváló házaspárok általában szintén egymás alapját veszik alapul, és nem ismerik el az átruházásból származó nyereséget olyan esetekben, amikor az egyik házastárs a válás következtében kivásárolja a másik házastársnak a házastársi lakásban lévő érdekeltségét.

Hogyan számítják ki a nettó értékesítési bevételt?

Az eladásból származó HUD-1-re kell hivatkoznia. Lényegében az Ön nettó értékesítési bevétele a következőkből áll:

• eladási ár

Mínusz:
• eladási jutalékok
• állami és helyi átruházási és nyilvántartási adók és díjak
• javítási költségek, például festés, karbantartás és javítások az ingatlan eladhatóbbá tétele érdekében

Hogyan számolja ki a nyereséget?

A nyereségét úgy határozzuk meg, hogy a nettó értékesítési bevételből levonjuk a korrigált alapot. Ha jogosult a kizárásra, akkor a kizárással csökkentheti a nyereséget, hogy levezesse az adóköteles nyereséget.

Meg kell jelentenie az eladást az adóbevallásában?

Általában nem kell jelentenie elsődleges lakóhelye eladását, ha a teljes nyereséget kizárhatja (és ezt választja), kivéve, ha megkapta a 1099-S, Ingatlanügyletekből származó bevételek című nyomtatványt, amelyet lakáseladás esetén akkor kell kiállítani, ha a bevétel meghaladja a kizárási korlátokat. Ha bejelentésre kerül, akkor a 8949-es nyomtatványon (Sales and Other Disitions of Capital Assets of Capital Assets) és a D-táblázaton (Schedule D, Capital Gains and Losses) rövid távú tőkenyereségként szerepel, ha egy évig vagy annál rövidebb ideig tartotta otthonát, és hosszú távú nyereségként, ha egy évnél tovább tartotta az ingatlant.

A rövid távú nyereséget a szokásos jövedelemadó-kulcsok alapján adóztatják. A hosszú távú tőkenyereség kulcsa az Ön adókulcsától függően 0 % és 20 % között mozog.

Levonható-e az otthona eladásából származó veszteség?

A fő lakóhelye eladásából származó veszteség nem vonható le, mivel az személyes tulajdonnak minősül.

Kizárható-e a második lakás, bérlemény vagy befektetési célú ingatlan eladásából származó nyereség?

A kizárási szabályok csak a fő lakóhely eladására vonatkoznak. A 2008-as lakhatási és gazdasági fellendülésről szóló törvény (HERA) megváltoztatta a szabályokat azon lakások esetében, amelyeket nem elsődleges lakóhelyként használnak a teljes ötéves időszak alatt, és amelyeket 2008 után adnak el. A korábbi törvények szerint a lakástulajdonosok mindaddig jogosultak voltak a fő lakóhely eladásából származó kizárásra, amíg az ötből kettő teszt teljesült. A HERA értelmében azonban a kizárás alapja az az időszak, amikor az ingatlant elsődleges lakóhelyként használják (minősített használat), szemben a 2009. január 1-je után kezdődő bármely más használattal (nem minősített használat), amely nem kerül kizárásra, és tőkenyereségadót vonhat maga után.

Egy egyedülálló adóalany például 2009. január 1-jén vásárolt egy második lakást, és tíz évvel később, 2019. január 1-jén eladja azt, és csak 2016 és 2018 között használja elsődleges lakóhelyként. Az ötből kettő teszt teljesült, de mivel a lakást csak a teljes tulajdonosi időszak 30%-ában (a tíz évből három évben) használták elsődleges lakóhelyként, a tőkenyereség kizárásának felső határa 30%-ra, azaz 75 000 dollárra csökken (250 000 dollár X 30%).

A másodlakások meglévő tulajdonosai számára léteznek olyan nagykorúsági rendelkezések, amelyek lehetővé teszik, hogy a tulajdonjog 2009 előtti bármely időszaka minősített használatnak minősüljön.

Egy házaspár például 2005. január 1-jén vásárolt egy második lakást, és 2015. január 1-jén eladja azt, és csak 2013 és 2014 során használta elsődleges lakóhelyként. Az előző példával ellentétben, amelyben az adófizetőnek csak három évig volt minősített használata, a HERA nagykorúságra vonatkozó szabálya szerint a tíz évből hat jogosult az adómentességre (2005-től 2008-ig a 2005. év, valamint 2013 és 2014 a nagykorúság hatálya alá tartozik). Ennek eredményeképpen a házaspár az 500 000 $-os nyereségkizárás 60%-át, azaz 300 000 $-t kizárhatja az adóból.

Az adómentességre való jogosultsághoz egyszerre kell birtokolni és használni a lakást?

A kétéves használat és a kétéves tulajdonlás követelménye az ötéves időszakon belül különböző időpontokban is teljesíthető. Jó példa erre az, aki bérli a lakást vételi opcióval. Miután megvásárolták a bérlakást, az az idő, amíg bérlőként a lakásban éltek, a kizárás szempontjából a lakás használatának számít, még akkor is, ha ekkor nem voltak a lakás tulajdonosai

Az eladáskor akkor is jogosult a kizárásra, ha nem lakik a lakásban?

Az eladáskor nem kell a házban laknia ahhoz, hogy jogosult legyen a kizárásra. A kétéves tulajdonlási és használati követelmények az eladás időpontját megelőző öt év során bármikor teljesülhetnek. Ez azt jelenti, hogy kiköltözhet a házból, és az eladást megelőzően legfeljebb három évig bérelheti azt, és akkor is jogosult a kizárásra (a fent tárgyalt HERA korlátozásokra is figyelemmel). Fontos, hogy nyomon kövesse és dokumentálja ezt az időszakot, hogy a hároméves időszak lejárta előtt eladja a házat.

A lakáseladásból származó bevételt egy másik lakás megvásárlására kell felhasználnia ahhoz, hogy a nyereséget kizárja az adóból?

Nem. A törvény 1997-es módosítását megelőzően a lakástulajdonosnak a lakáseladás után fizetendő adó elkerülése érdekében az eladásból származó bevételt egy másik ház vásárlására kellett felhasználnia, amely legalább annyiba került, mint amennyiért a régi házat eladta. Ez még akkor is a nyereség elhalasztása volt, nem pedig kizárás. Minden elhalasztott nyereséget levontak az új otthon korrigált alapjából, ezáltal növelve a nyereséget minden olyan jövőbeli eladásnál, ahol nem volt helyettesítő lakás. Az 55 éves vagy annál idősebb házeladók egyszeri adómentességet kaphattak az életükben legfeljebb 125 000 USD értékű eladási nyereségre. Ez a törvény már nem érvényes. A jelenlegi törvények szerint a fentiekben tárgyalt kivételek erejéig minden minősített nyereség adómentes. Nem kell cserelakást vásárolnia, és a nyereség elhalasztására sincs lehetőség.

További információért forduljon Victor C. Belgiorno úrhoz az 516-861-3704-es telefonszámon vagy a [email protected] címen, vagy Bob Jahelka úrhoz az 516-861-3707-es telefonszámon vagy a [email protected] címen.