Egy texasi fejlesztő munkahelyeket, adóbevételeket és több vállalkozást akar Orange megye nyugati részére hozni, de néhány lakos kedd este azt mondta, hogy inkább bármi mást szeretnének, mint egy Buc-ee’s Travel Centert.
A Buc-ee’s egy “rikító, kirívó, túlméretezett texasi benzinkút, autómosó és mega-kényelmi bolt, amit az eflandi lakosok nem akarnak és nincs is rá szükségük” – mondta Catherine Matthews eflandi lakos. a nyilvános meghallgatáson.
“Megszegnek minden alapértéket, minden küldetésnyilatkozatot, minden tervezési célt, mindent, amire Orange megye – Észak-Karolina állam progresszív megyéje – büszke és amiben hisz” – mondta.
A 104 hektáros Efland Station vegyes felhasználású fejlesztés és a hozzá tartozó Buc-ee’s horgonyzóhely azóta vitatott, hogy augusztusban javaslatot tettek az Interstate 85/40-es autópálya vidéki kijáratához az Orange-Alamance megyehatár közelében.
Matthews és 19 másik, a megyei biztosok előtt kedden felszólaló képviselő a 111 regisztrált résztvevő között volt a meghallgatásra. Bár Earl McKee biztos sürgette, hogy még karácsony előtt hallgassák meg a többieket, a testület megszavazta, hogy a meghallgatást január 5-én és január 12-én folytatják.
A testület január 19-én szavazhat az Efland Station projektről.
A Buc-ee’s Ltd. terve egy 64 000 négyzetméteres Buc-ee’s Travel Center építését irányozza elő 60 kétoldali benzinkúttal a 85/40-es autópálya 160-as és 161-es kijárata között, Orange megye nyugati részén. A létesítményben egy 185 láb hosszú automata autómosó is helyet kapna.
Az építkezés második fázisában egy 120 szobás szálloda és több mint 223 000 négyzetméternyi gyártási, irodai, kiskereskedelmi és éttermi terület épülne. Körülbelül 40 hektár lehetne szabad terület, és az épületek akár 60 láb magasak is lehetnének, Mebane város csatornaszolgáltatásával és Orange-Alamance vízszolgáltatással.
A jelenlegi területrendezés szerint csak az utazási központ nem engedélyezett. A biztosoktól azt kérik, hogy hagyjanak jóvá egy általános tervet és egy feltételes területrendezési körzetet, amely tartalmazhat közlekedési, környezetvédelmi és egyéb korlátozásokat. Ha a tervet jóváhagyják, a megye munkatársai minden egyes helyszínrajzot jóváhagynának, amint közeledik az építkezés.
Buc-ee’s munkahelyek, adódollárok, szurkolók
A Buc-ee’s Travel Center lenne az első Észak-Karolinában. A megyei tisztviselők arról számoltak be, hogy a 38 éves cégnek több mint 3000 alkalmazottja van 37 üzletben – a legtöbb Texasban – és további 10 projekt van folyamatban szerte délen.
A cég leginkább snackjeiről híres, köztük a karamellbevonatú kukoricapuffasztott Beaver Nuggets-ről, valamint a díjnyertes “Amerika legtisztább mosdóiról.”
A családja élvezte a Buc-ee’s-t, amikor Texasban éltek, és szeretné, ha a projekt megépülne, mondta Jennifer Landstrom a testületnek.
“Jól szervezettek, jól működnek, a személyzetet jól kezelik, és kiváló az ügyfélkiszolgálás. Mindig el vagyunk ájulva az ételválasztéktól. Ez nem olyan, mint egy benzinkút” – mondta. “Mindig szívesen megyünk ajándékot venni a családnak. A gyerekeink nagyon szeretik, és ez egy egyedülálló élmény.”
A Buc-ee’s alkalmazottainak szigorú előírásoknak kell megfelelniük, mondták a vállalat tisztviselői. Az online vélemények szerint a munkaórák hosszúak – akár 10 órák is lehetnek -, nagyon rövid szünetekkel és munkaebéddel. Ugyanakkor az alacsony szintű munkakörökben dolgozók órabére nagyjából 15 dollár, és a teljes munkaidős juttatások közé tartozik az egészségügyi, fogászati és életbiztosítás, a fizetett szabadság és a 401(k) program.
Egy múlt heti Orange megyei gazdaságfejlesztési jelentés szerint a 40 millió dolláros Efland projekt akár 200 teljes munkaidős munkahelyet és 25 millió dolláros éves kiskereskedelmi forgalmat hozhat, ami 1 millió dollárnyi ingatlan- és forgalmiadó-bevételt hozhat a megyének. A jelentés szerint az államnak is 1 millió dollár forgalmi adó és 6,5 millió dollár gázadó bevételre számíthat.
A projekt második, jövőbeli fázisától még több munkahelyet, valamint forgalmi és ingatlanadó-bevételt várnak.
A beépítetlen terület jelenleg csak 428,78 dollár ingatlanadó-bevételt hoz Orange megyének, mivel mezőgazdasági területként van nyilvántartva.
Anthony Weston sürgette a megyét, hogy építsen erre a mezőgazdasági identitásra, és hozzon létre egy különbizottságot a terület legjobb felhasználásának megtervezésére.
“Úgy gondolom, hogy valami nagyon szép dolog történt, mégpedig az, hogy a Buc-ee’s javaslata ráébresztett minket arra a gondolatra, hogy valami nagy és átalakító erejű dolgot lehetne csinálni ezzel a területtel” – mondta Weston.
Efland növekedése, életminőség
Az Efland Station drámaian megváltoztatná a vidéki Efland kijáratot és az azt körülvevő, szerény házakból, helyi vállalkozásokból és mezőgazdasági területekből álló, nem bejegyzett közösséget.
A megyei adatok szerint a terület sokszínű: a helyszín egy mérföldes körzetében élő 531 lakos több mint fele fehér, 41%-a fekete és 8,5%-a spanyolajkú. A lakosok közel 19%-a évi 15 000 dollárnál kevesebbet keres, jelentette a megye. További 37,4%-uk évi 15 000 és 50 000 dollár között keres.
Az ellenzők közül sokan létrehoztak egy csoportot, A Voice for Efland & Orange néven, és arra buzdítják a támogatókat, hogy látogassanak el a honlapjukra, írjanak e-mailt a biztosoknak, és szólaljanak fel a nyilvános meghallgatásokon. Körülbelül 60 ember gyűlt össze a terv ellen december 5-én Hillsborough-ban.
Az aggodalmaik a forgalomtól és a fényszennyezéstől kezdve a környezeti károkig és az életminőségükre gyakorolt negatív hatásokig terjednek.
Buc-ee’s veszélyezteti azt a “gyönyörű helyet sok fával, csenddel, tiszta és friss kútvízzel, és csillagokkal teli éjszakai égbolttal”, amit a családja élvez, mondta Scott Buechler. Az üzlet elavult fosszilis tüzelőanyagokra épül, és “zsákutcás munkahelyeket” kínál, mondta.
“Egy hatalmas Buc-ee’s 60 benzinkúttal és 64.000 négyzetméternyi giccses kiskereskedelemmel egyértelműen sérti az Efland közösség jellegét, amelyet a farmok és erdők, a viszonylagos csend és a közlekedési dugók hiánya jellemez”, mondta Buechler.
Mások az üzleti beruházások, a munkahelyek és a megfizethetőséget javító adóbevételek mellett foglaltak állást. A Buc-ee’s lehetővé teszi a lakosok számára, hogy a városban elégítsék ki szükségleteiket, és támogatja a közösségi szervezeteket és programokat, mondta Leo Allison.
“Ki kell használnunk ezt a lehetőséget, mert ilyen projektek nem túl gyakran jönnek” – mondta.
Sam Gharbo megjegyezte: “lehetne rosszabb is”. Az autópálya és a vasúti sínek közötti elhelyezkedés már most is fényt és zajt okoz, mondta, és csak egy része lesz aszfaltozott annak, amit a megye engedélyezhetne.
“Vannak munkahelyek. A következő fázisokban ez lehetőséget teremt a vállalkozóknak, lehetőséget teremt az iparnak is, a közlekedésnek is, és bevételt az adóknak, mert elegem van abból, hogy az állam vezető adófizető megyéi vagyunk” – mondta Gharbo.
Az autópálya elhelyezkedése, az ügyfelek
A helyszínt már régóta kereskedelmi, ipari és nagy intenzitású fejlesztésekre ideálisnak jelölték meg. Egy újabb Buckhorn Area Plan tervezet a terület egyik “legmegfelelőbb gazdaságfejlesztési telkének” nevezi. A biztosok januárban többet fognak hallani erről.
A vállalat tisztviselői elutasították azokat az aggodalmakat, hogy a Buc-ee’s elszívja a Missy’s Grill, az M-Mart kisbolt és más helyi vállalkozások dollárjait.
A legtöbb vásárló az autópályán halad át, mondták, megjegyezve, hogy naponta akár 124 000 jármű is közlekedik a 40/85-ös autópályán. A Buc-ee’s várhatóan nagyjából 11 500 járművet vonz majd naponta, ebből 800-at óránként az esti munkába járás idején, és több mint 1200-at a szombati csúcsidőben.
Az építkezés második szakasza naponta 4700-zal több járművet hozhat a helyszínre, állapította meg egy forgalmi tanulmány.
A tisztviselők szerint ez változtatásokat tesz szükségessé, beleértve két jobbra be- és kihajtót az I-85/40 West mellett húzódó szervizúton. További felhajtók csatlakoznának az U.S. 70/I-85 Connectorhoz és a Mt. Willing Roadhoz.
Az útfejlesztések több kereszteződésben közlekedési lámpákat, módosított kanyarodósávokat és az I-85/40 nyugati lehajtó lezárását is magukban foglalhatják a 160-as kijáratnál. A nyugati irányban a Mt. Willing Road felé tartó járművezetőknek a 161-es kijáratot kellene választaniuk, a Ben Johnston Roadról lekanyarodó járművezetőknek pedig jobbra kellene fordulniuk, és az új Efland Station felhajtónál kellene megfordulniuk.
Környezetvédelmi, vízügyi aggályok
A másik fő aggály a környezet és a regionális vízminőség károsodásának lehetősége.
Buc-ee’s hat duplafalú, betonba burkolt, üvegszálas/gyanta üzemanyagtároló tartály lesz, amelyek egyenként 40 000 gallon térfogatúak. Az üzemanyagtároló és csőrendszerek érzékelőkkel vannak ellátva, amelyek figyelik a szivárgást, mondta Beth Trahos ügyvéd, a Buc-ee’s képviseletében. A sérülés riasztást váltana ki, és e-mailt küldene az üzemanyag- és környezetvédelmi csoportnak, mondta.
A Center for Biological Diversity és az Eno River Association a projektet ellenző levelekben az üzemanyag-tárolással és a csapadékvíz-elvezetéssel kapcsolatos aggodalmakra hivatkozott.
A helyszín két patakja védett vízgyűjtő területen van, két, a vadon élő állatok élőhelye és a vízminőség szempontjából kritikus terület között, mondták. A patakok a Sevenmile Creek-be ömlenek, amely az Eno folyó kritikus vízgyűjtőjének része.
“Egyértelmű számomra, hogy Orange megye lakosai – és a (veszélyeztetett őshonos fajok) a karolinai madtom, a Neuse folyó vízikutya és az atlanti cserebogár – mindannyian sokkal többet profitálnak abból, ha ezek az erdős területek, nyílt mezők és védett vízgyűjtők érintetlenül maradnak az általuk nyújtott életminőségi előnyök és a kihalást megelőző szolgáltatások miatt” – mondta Perrin de Jong, a Center for Biological Diversity ügyvédje.
A projekt további felülvizsgálatok elé néz az N.C. Környezetminőségi Minisztérium és a megyei Környezetvédelmi Bizottság. A megye munkatársai a csapadékvízzel kapcsolatos követelményeken is dolgoznak, mondta Craig Benedict tervezési igazgató.
A megye munkatársai azt is kérték a biztosoktól, hogy minden jövőbeli helyszínrajzhoz további környezetvédelmi tanulmányokat írjanak elő.
Vélemény, hozzászólás?