Az építési folyamat

Minden építési folyamat egyedi, és a projekt terjedelmétől és összetettségétől függ. De minden alkalommal, amikor egy fenntartható ház épül, a folyamat tipikus lépéseket követ, és az elvek hasonlóak a kisebb léptékű projektek, például a felújítások esetében is.

A Felújítások és bővítések és a Terven kívüli ház vásárlása című cikkek további információkat tartalmaznak az építési folyamatról, amelyek az adott helyzetekre jellemzőek.

1. lépés: Építtető kiválasztása

Mielőtt eljutna az építtető kiválasztásának szakaszába, a kutatási és tervezési folyamat során már kész tervdokumentumok készülnek el, amelyeket az építtetőknek ki kell írniuk pályázatra (lásd: Előzetes kutatás; A tervezési folyamat).

Az építtető kiválasztásának két gyakori módja:

• választ egy preferált építtetőt, és felkéri őket árajánlat vagy “pályázat” elkészítésére (és alternatív árajánlatot kér a versenyképes ár biztosítása érdekében)
• nyílt vagy szelektív pályázatot kér be több építtetőtől, és az ár alapján választ.

Mindkét módszer szállít egy építtetőt és egy árajánlatot, de az egyik a legjobb árat hangsúlyozza, a másik pedig a preferált építtetőt. Mindkét esetben jegyezze meg az ajánlattételi dokumentációban, hogy “nem köteles elfogadni a legalacsonyabb vagy bármelyik ajánlatot”.

A tervező általában ajánlások és korábbi tapasztalatok alapján segít kiválasztani a projektre pályázó építtetőket. A meghirdetett nyílt pályázatok változó eredményeket hoznak, és gyakran kizárják a kisebb, szakosodott kivitelezőket, akiknek nincs idejük több projektre is pályázni.

Az építtető kiválasztása majdnem olyan kritikus, mint a tervező kiválasztása.

Az építtető fő feladata, hogy projektmenedzserként koordinálja az építési munkálatokat. Ez a szerep magában foglalja az egyes szakmák felügyeletét és koordinálását; az anyagok beszerzését, mennyiségi meghatározását és szállításának koordinálását; és ami a legfontosabb, az egész folyamat minőségbiztosítását.

Az építők és a szakmunkások érthető módon kockázatkerülőek, és hajlamosak a kockázatot a bevált és bevált anyagok és gyakorlatok alkalmazásával kezelni. A fenntartható eredmények gyakran innovatív anyagok és gyakorlatok alkalmazását igénylik. A későbbi problémák elkerülése érdekében gondoskodjon arról, hogy minden építtető tisztában legyen a fenntartható otthon iránti elkötelezettségével, amikor felkérik őket az ajánlattételre.

Dragi Markovic & DSEWPaC

A tanúsítottan környezetbarát anyagok (lásd Anyagok) versenyképes áron történő beszerzése és a szakmunkások felügyelete az anyagok megfelelő beépítése érdekében olyan építtetőt igényel, aki kész “extra lépéseket tenni”. Válasszon olyan építtetőt, aki képzett és elkötelezett a fenntartható eredmények megvalósítása iránt. Ismerkedjen meg a környezetvédelmi tanúsítási rendszerekkel, hogy saját döntését vagy megállapodását megalapozhassa.

A Master Builders Australia (MBA) és a Housing Industry Association (HIA) is képzi az építőket a fenntartható gyakorlatokra. Az ilyen képzéssel rendelkező építtető kiválasztása a honlapjukon található listák alapján jó első lépés, de nem garantálja a legjobb gyakorlatok megvalósítását. Az elégedett ügyfelek referenciái hatékony minőségbiztosítási módszert jelentenek. Mind az MBA, mind a HIA fenntarthatósági díjprogramot indít, és a honlapjukon található korábbi nyertesek listája szintén jó támpontot nyújt a képességekről.

Elkötelezett építők:

• gondosan megvalósítják a fenntarthatósági jellemzőket a tervben meghatározottak szerint
• újrahasznosított vagy újrahasznosított anyagok beszerzése és használata
• környezetvédelmi tanúsítvánnyal rendelkező anyagokhoz jutnak hozzá, és biztosítják, hogy azokat megfelelő átfutási idővel rendelik meg
• a hulladékáramok elkülönítése a helyszínen
• a környezetvédelmi szempontból előnyös gyakorlatot nem alkalmazó alvállalkozókat utasítják, sőt visszaterhelik a költségeket
• biztosítják, hogy a ragasztók, gyanták, festékek és befejezőanyagok beltéri levegőminőség-barátok
• megőrzik a helyszíni biológiai sokféleséget
• üledékvédelmi gátak telepítését és karbantartását.

Számos tanúsítási rendszerek független módon tanúsíthatják a termékek és szolgáltatások környezeti fenntarthatóságát. A Good Environmental Choice Australia (GECA) egy független, nonprofit szervezet, amely a nemzetközileg elismert Environmental Choice Australia ökocímkeprogramot működteti. A Green Tick® az életciklus-elemzésen (LCA) alapul, amely egy művelet hatásait vizsgálja az ellátási láncban.

Green Tick Certified.

Good Environmental Choice Australia.

2. lépés: Ajánlati dokumentáció és szerződések

Az egynél több építtető által kiírt projektek esetében ez a lépés megelőzi az 1. lépést.

Az ajánlati dokumentációban egyértelműen meg kell jelölni minden olyan fenntarthatósági gyakorlatot vagy anyagtanúsítási követelményt, amely eltér a szokásos üzletmenethez képest. Csatolja az ajánlattételi dokumentációhoz az ajánlattevők által aláírandó jegyzékeket.

A fenntartható gyakorlatok ismeretlen aspektusaival kapcsolatos építtetői aggályok eloszlatása csökkentheti az ismeretlen rendkívüli költségekre előirányzott összeget.

Elképzelés szerinti összegek

Az ismeretlen kockázati területeket el lehet látni a váratlan költségek fedezésére igénybe vehető tartalékösszegek vagy tartalékok révén. Ezeket gyakran használják a váratlan altalajjal és az alapozással kapcsolatos költségek fedezésére; egyre gyakrabban használják az innovatív fenntartható technológiák és gyakorlatok kiválasztásának rugalmasságára.

Főköltségtervek

Az építtető kockázatkerülésének leküzdésére egy másik lehetőség, hogy alvállalkozókat “jelölnek ki” az innovatív technológiák szállítására és telepítésére, és az építtető számára egy “engedélyezési jegyzéket” (vagy “főköltségtervet”) adnak, amelyet az ajánlatba kell foglalni.

Sok tervező választja ki és határozza meg a fontos vagy magas költségű elemek, például az ablakok és ajtók, a napkollektoros melegvíz-rendszerek, az intelligens mérő- és energiaszabályozó rendszerek, valamint a helyszíni megújuló energiatermelés pontos gyártmányát és modelljét. Ön vagy a tervezője ezeket a tételeket az előnyben részesített beszállítóktól árajánlatot kérhet, és a szerződésben elsődleges költségtáblázati tételként jelölheti meg, hogy elkerülje a nem megfelelő vagy nem szabványos termékek helyettesítését a versenytárs ajánlattevők által.

Kiválasztott alvállalkozók

Kiválasztott alvállalkozókat is jelölhet, ha ismer egy helyi zöld vízvezetékszerelőt, villanyszerelőt vagy festőt, aki megbízható és szakszerű. Sok építtetőnek vannak előnyben részesített alvállalkozói, ezért ezt a lehetőséget gondosan tárgyalja meg.

Átalánydíj kontra költség plusz

Választhat a “fix ár/átalánydíj” vagy a “költség plusz” között. Ezeket a döntéseket általában az ajánlatok kiírása előtt hozzák meg, de a szerződések aláírása előtt a kiválasztott építtetővel tárgyalni lehet a módosításokról. Az átalánydíjas pályázatok és szerződések általában hatékonyan korlátozzák a költségvetést, de ösztönözhetik a költségcsökkentést, ami veszélyeztetheti a fenntartható eredményeket.

A költség plusz forgatókönyvekben az építtető az anyagköltségek százalékos kiegészítését jelöli meg a megrendeléshez és az ütemezéshez, valamint az építtető és a szakmák óradíjait. Ezek a szerződések nagyfokú bizalmat igényelnek a tulajdonos és az építtető között. Miközben a tulajdonosnak nagyobb ellenőrzést biztosítanak a kiadási döntések felett, csökkentik az építtető felelősségét a költségtúllépésekért. Ez a költségvetés kimerülésével költségcsökkentésre és fontos fenntartható funkciók (pl. fotovoltaikus rendszerek) elvesztésére kényszeríthet.

A szűkös költségvetések esetében általában a fix áras szerződések előnyösebbek. Ha költség plusz költséget alkalmaznak, karanténba kell helyezni a fenntartható funkciók költségvetési kereteit.

Szerződések

A szabványos lakásépítési szerződések számos forrásból, többek között a hitelező hatóságoktól és az iparági csúcsszervektől szerezhetők be. Ezek képezik az építtetőjével kötött, jogilag kötelező érvényű megállapodás és a vitarendezés alapját.

Válasszon olyan szerződést, amely ésszerű egyensúlyt teremt az Ön és az építtető igényei között. Elengedhetetlenek az egyértelmű vitarendezési rendelkezések és a kijelölt független választottbírók. Csatolja a szerződéshez az építtető ajánlatát, a tanács által jóváhagyott terveket és műszaki leírást, a hitelesített mérnöki részleteket és az ütemterveket (önköltség, tartalékösszegek vagy kijelölt beszállítók/szerződéses vállalkozók).

A szerződés aláírása előtt az ügyvédje és a tervezője vizsgálja át a szerződést.

Tüntesse fel a fenntarthatósági követelményeket az előírásokban, és tartalmazzon szankciókat az alacsonyabb minőségű anyagok és termékek helyettesítésére.

Tendering tippek a környezetvédelmi szempontból előnyös eredmények biztosításához

A rajzok és az előírások a szerződéses dokumentáció részét képezik. Biztosítsa, hogy egyértelműen jelezzék a fenntarthatósági követelményeket, és tartalmazzanak szankciókat az alacsonyabb minőségű anyagok és termékek helyettesítésére.

Figyeljen arra, hogy a fontos, magas költségű tételeket, mint például az ablakokat az elsődleges költségtervben jelölje meg, hogy elkerülje a versenyképes ajánlattevők általi helyettesítést.

Írd le világosan azokat a fenntartható módszereket vagy anyagokat, amelyek még nem tartoznak a szokásos építési gyakorlatba, és adj tanácsokat a megvalósításuk vagy beszerzésük módjára vonatkozóan.

Foglalj bele egyértelmű utasításokat, amelyek megakadályozzák a változtatásokat vagy helyettesítést az Ön vagy a tervező jóváhagyása nélkül.

Kérd meg a pályázó építtetőket, hogy ellenőrizzék az ajánlattételi dokumentációt a fenntarthatósági megfelelési kockázatok tekintetében, és jegyezzék fel vagy vegyék figyelembe az esetleges rendkívüli eseteket az ajánlatukban.

Kérje fel az építtetőket, hogy ajánljanak olyan alternatív megoldásokat, amelyek megfelelnek a szakmájuknak és az ellátási láncuknak, ugyanakkor azonos vagy jobb környezeti eredményeket biztosítanak.

Figyeljen olyan szerződések alkalmazására, amelyek a fizetést meghatározott környezeti eredmények eléréséhez kötik (pl. a környezetvédelmi tanúsítvánnyal rendelkező anyagok részletei, az ablakokra és üvegezésekre vonatkozó előírások, valamint az újrafelhasználás vagy újrahasznosítás részletei).

Készítsen ütemtervet az újrafelhasználható anyagokról (ha meglévő házat újít fel vagy bont le), és tárgyaljon az építtetővel azok újrafelhasználásáról.

Igazdaépítés

Néhány fogyasztó úgy dönt, hogy saját projektjét tulajdonos-építőként irányítja. Hacsak nincs tapasztalata a lakásépítésben, nem ismeri a helyi építési gyakorlatokat és ellátási láncokat, és nem rendelkezik jó munkakapcsolatokkal a helyi kereskedőkkel, ez a lehetőség kockázatos.

A fenntartható építés gyakran megköveteli, hogy a kereskedők új gyakorlatokat és anyagokat alkalmazzanak, és ezt egy tapasztalatlan tulajdonos építtetőnek nagyon nehéz lehet megtárgyalni.

3. lépés: Építési felügyelet és tanúsítás

Az építés során sok lehetőség veszik el a legjobb gyakorlatok fenntartható eredményeinek elérésére. Ennek oka gyakran az, hogy az építők és a szakmunkások nem értik a környezetbarát elveket és gyakorlatokat, vagy a tanúsítás nem hatékony.

Fotó: eadig14245 John Baker & DSEWPaC

Az üledékkerítés megakadályozza az építkezésen a vízfolyásokba történő lefolyásból eredő környezeti károkat.

Fotó: John Baker & DSEWPaC

Kép: Kathie Stove

Tartsák tisztán az építkezést azáltal, hogy minden hulladékot a szemetesekben tárolnak.

Felügyelet

Az építtetőnek gyakran kell olyan döntéseket hoznia az anyagok és eljárások tekintetében, amelyek eltérnek a tervekben és az előírásokban jelöltektől a kereskedelmi preferenciák vagy az előnyben részesített anyagok elérhetetlensége miatt. Az építtetők ezeket a (gyakran sürgős) döntéseket egy felügyelőhöz utalják ellenőrzésre, ha van ilyen kijelölve. Ha nincs, előfordulhat, hogy gyors, de kevésbé fenntartható döntéseket hoznak.

A tapasztalt szakemberek jól tájékozott tanácsai minőségbiztosíthatják a döntéshozatalt és biztosíthatják a környezetileg előnyös választásokat.

Egy elkötelezett, jól tájékozott személy vagy cég által nyújtott szakmai tanácsadás vagy projektvezetés döntő fontosságú a döntéshozatali folyamat minőségbiztosítása és a környezetileg előnyös alternatívák ajánlása szempontjából, mint amilyeneket az Ön Otthonában tárgyaltak.

Sok tervező kínál felügyeleti szolgáltatást a díjstruktúrája részeként. Egyes államokban az építészeknek tilos projektmenedzsment-szolgáltatást nyújtaniuk. Ha tulajdonosként vállalja ezt a szerepet, konzultáljon hozzáértő tanácsadókkal vagy konzultánsokkal, hogy ellenőrizzék döntéseit.

A projektmenedzsment vagy a felügyelet jelentős szakmai kártérítési kockázatot jelent a tervező biztosítási profiljában, ezért sok tervező inkább a kevésbé formális tanácsadói szerepet részesíti előnyben. Mielőtt hivatalosan kinevezne egy felügyelőt vagy projektmenedzsert, a jelenlegi szakmai felelősségbiztosítási kötvényen látnia kell a projektmenedzsmentre vonatkozó kiterjesztést.

Tanúsítás

A projekt ellenőrzését és tanúsítását a kritikus szakaszokban a törvény előírja annak megerősítésére, hogy a projekt a jóváhagyott terveknek, előírásoknak, a vonatkozó ausztrál szabványoknak, az ausztrál építési szabályzatnak és a tanácsi rendeleteknek megfelelően épül, a szerkezeti integritás, az egészség, a biztonság és a kényelem biztosítása érdekében.

Az ellenőrzésekkel azonosíthatók és orvosolhatók a problémák vagy mulasztások, mielőtt azok beépítésre kerülnének. A fenntarthatósági megfelelés nem megfelelő tanúsításának több joghatóságban jelentett esetei azt mutatják, hogy ezt a fontos szempontot néha figyelmen kívül hagyják. Ha aggódik, azonnal kérjen tanácsot a tervezőjétől vagy az épület fenntarthatósági értékelőjétől (lásd A tervezési folyamat).

Sok magán tanúsító kínál speciális környezetvédelmi tanúsítást. További tanácsért forduljon az Australian Institute of Building Surveyors (https://aibs.com.au) szervezethez.

4. lépés: Üzembe helyezés és átadás

Néha a legjobb tervezési és építési innováció is kárba veszhet, mert a koncepciókat nem kommunikálják a tulajdonos felé az átadáskor. Kérjen a tervezőjétől és az építtetőtől egy tulajdonosi kézikönyvet. Ha Ön gyakorló szakember, az átadáskor adjon részletes utasításokat az ügyfélnek az otthon működtetésére és karbantartására vonatkozóan. Ha eladja otthonát, gondoskodjon arról, hogy az új tulajdonosok is kapjanak egy példányt.

A tulajdonosi kézikönyv vagy kezelési útmutató tartalmazza:

• a nyári és téli üzemmód beállításait és a nappali;éjszakai rutinokat:
  • a fűtő- és hűtőberendezések működtetése és karbantartása
  • a függönyök és ablakok nyitása/zárása
  • a szellőzőrendszerek (kereszt- és kéményszellőztetés)
  • az árnyékolórendszerek működtetése
  • a tető működtetése térszellőztető
• szolárkészülékek tisztítása
• termeszzárak és ellenőrzési ütemterv
• vízgyűjtő és -kezelő rendszerek vezetőinek működtetése
• szolgáltatások elszigetelő szelepei (gáz, elektromos áram és víz)
• melegvízrendszer áldozati anód cseréjének időpontja
• melegvízrendszer nyomáscsökkentő szelepének ellenőrzése
• festési időközök
• megfelelő tisztítószerek minden felületre és felületkezelésre
• kertészeti karbantartási követelmények.

Vigyázzon, hogy elkerülje ezeket a buktatókat

A csalódások vagy viták gyakori okai a rossz tervező vagy kivitelező, vagy mindkettő kiválasztásából erednek.

A költségvetés túllépése adódhat önökön belüli vagy kívülálló körülményekből:

• előzetes költségtúllépések (pl. tanácsi díjak, tervezés, geotechnikai jelentés, mérnöki tervezés és tanúsítás, földmérői díjak)
• helyszíni kihívások (előre nem látható helyszíni nehézségek)
• időjárás
• anyagok elérhetetlensége
• nem “szögezte le” a részleteket (pl.pl. anyagválasztás vagy beltéri levegőminőség-barát kivitelezés)
• rossz tanácsok fogadása/elfogadása (különösen a beszállítóktól és a tapasztalatlan kereskedőktől), amikor sürgős döntéseket kell hozni.

Nagyon kevés új tervezési/építési projekt felel meg az ügyfél időbeli elvárásainak, mivel:

• tanácsi késedelmek
• hosszú tervezési folyamatok – különösen, ha sok változtatásra kerül sor
• késedelmek az elérhető kivitelező megtalálásában
• időjárással és kivitelezővel kapcsolatos késedelmek
• kézműveshiány
• az építtető szokásos ellátási láncán kívül eső fenntartható technológiák elérhetősége és szállítása.

Az ésszerű, méltányos kompromisszumok megtárgyalása meghaladhatja az Ön képességeit.

Az alulteljesítés oka lehet a tervezés, a kivitelezés vagy az üzemeltetés:

• A hőtechnikai teljesítmény nem felel meg az elvárásoknak, általában a rossz üzemeltetés, a rossz tömítés, az ablakok nem zárása vagy nyitása, a nem megfelelő vagy hibás szigetelés, a nem megfelelő árnyékolás és a nem megfelelő üveg használata miatt. Az épület fenntarthatósági értékelője tanácsot adhat ezekben a kérdésekben.
• Ha az energiafogyasztás magasabb a vártnál, kövesse nyomon az egyes készülékek fogyasztását, és telepítsen intelligens mérési vagy energiagazdálkodási rendszereket. A háztartáson belül gyakran egy-egy személy viselkedése tudtán kívül is felelős lehet a túlzott energiafelhasználásért.

Hivatkozások és további olvasnivalók

ACT Environment, Planning and Sustainable Development Direcorate – Planning. www.planning.act.gov.au

Australian Building Codes Board. www.abcb.gov.au

Australian Institute of Building Surveyors. https://aibs.com.au

Australian Local Government Association. www.alga.asn.au

Building Commission Victoria.

Kommunikációs és Művészeti Minisztérium. Távközlés az új fejlesztésekben – rövid útmutató a fogyasztók számára. www.communications.gov.au

Ipar-, Tudomány-, Energia- és Erőforrásügyi Minisztérium (DISER). 2020. Energiahatékonysági képzés. https://www.energy.gov.au/business/energy-efficiency-skills-and-training/energy-efficiency-training

Good Environmental Choice Australia (GECA). www.geca.org.au

Green Tick Certification.

HIA Housing Local. www.housinglocal.com.au

Home Design Directory. Építési költségkalkulátor. www.homedesigndirectory.com.au

Master Builders Australia. www.masterbuilders.com.au

Új építési költségkalauzok. www.corelogic.com.au

Northern Territory Department of Lands, Planning and the Environment. www.dlpe.nt.gov.au

NSW Department of Planning and Infrastructure. www.planning.nsw.gov.au

Queensland Department of State Development, Infrastructure and Planning.

Dél-Ausztráliai Tervezési, Közlekedési és Infrastruktúraügyi Minisztérium. www.dplg.sa.gov.au

Sustainability Victoria. www.sustainability.vic.gov.au

Tasmanian Infrastructure and Resource Information Service (IRIS), Planning and Development.

Viktória Tervezési és Közösségi Fejlesztési Minisztériuma.

West Australian Department of Planning, Lands and Heritage. www.dplh.wa.gov.au/

Author

Chris Reardon, 2013

Learn More

• Next chapter – Lakásvásárlás a terven kívül

.