7 tipp a nehéz feladattal megbízott végrehajtóknak: Házeladás

Függetlenül attól, hogy az elhunyt az Ön drága szerette, vagy egyszerűen csak a bíróság által kijelölt személyes képviselő, a hagyatéki eljárás során valakinek az utolsó kívánságait teljesíteni nehéz teher.

Vegyük hozzá a folyamat során a ház eladásának bonyolultságát, és az utolsó kérések teljesítése lehetetlennek tűnhet.

Míg a hagyatéki eljárás államonként eltérő, vannak módszerek a folyamat egyszerűsítésére, függetlenül attól, hogy hol él. Szóval, hogyan ad el egy végrehajtó egy házat? Kövesse ezt a 7 tippet a zökkenőmentes záráshoz vezető út érdekében.

File the will with the probate court.

A legtöbb államban a hagyatéki törvények előírják, hogy az örökhagyó végrendeletét a halál napjától számított 30 napon belül be kell nyújtani a hagyatéki bírósághoz.

Ha nem nyújtja be ezen az időszakon belül, megsérti a törvényt, és a bíróság megtagadhatja, hogy kinevezze Önt hagyatéki végrehajtónak.

Ez az oka annak, hogy minden végrendeleti végrehajtónak az állam által előírt határidőn belül kell benyújtania a végrendeletet a hagyatéki bírósághoz – függetlenül attól, hogy a hagyatéknak végrendeleti eljáráson kell-e keresztülmennie.

Tegyük fel, hogy nem nyújtja be a végrendeletet, mert úgy véli, hogy a hagyaték túl kicsi ahhoz, hogy hagyatéki eljárást igényeljen. Aztán hónapokkal később felfedezi, hogy a felértékelődő vagyontárgyak (például a ház) megnövelték a hagyaték értékét, így az most már hagyatéki eljárást igényel.

Ha nem nyújtotta be a végrendeletet a bírósághoz az állam által előírt határidőn belül, akkor egy csomó jogi fejfájást okozott magának.

Vegye át az irányítást a hagyatéki idővonal felett.

Mihelyt benyújtja ezt a dokumentumot, a hagyatéki idővonal beindul, akár készen áll rá, akár nem.

A hagyatéki eljárás összes szabálya, előírása és határideje miatt sok végrehajtó úgy érzi, hogy siet és túlterhelt – kevés ideje van arra, hogy összegyűjtse az összes szükséges dokumentumot, nyomtatványt és papírmunkát.

Szerencsére ez az idővonal nincs mindig kőbe vésve.

“Létezhetnek szabályok vagy irányelvek arra vonatkozóan, hogy a végrendeletet mikor kell benyújtani a hagyatéki bírósághoz, de a legtöbb embernek nincs végrendelete, így ez gyakran irreleváns” – magyarázza John Palley sacramentói hagyatéki ügyvéd, aki elnyerte a Martindale-Hubbell rangos “AV” szakértői értékelését.

“Általában az ügyfelekre van bízva, hogy mikor nyújtjuk be a hagyatéki kérelmet, így nem kell ma elkezdeni.”

Míg a végrendelet benyújtása előtt adhat magának egy kis lélegzetvételnyi időt, néhány hetet – és még többet, ha nincs benyújtandó végrendelet -, ne akarjon túl sokat várni, különben szükségtelenül késlelteti a hosszú, gyakran egy évig tartó határidőt.

“A végrendelet bírósághoz történő benyújtása sok más dolgot indít el a hagyatéki eljárás során, többek között azt, hogy mikor tudják majd eladni a házat, hozzáférni a bankszámlákhoz, eladni az autót, és az összes ilyen típusú dolgot” – magyarázza Palley.

“Tehát minél hamarabb kezdi el, annál hamarabb lesz ura a folyamatnak, hogy befejezze a folyamatot, és folytassa az életét.”

Nézze meg, hogy a hagyaték megfelel-e az egyszerűsített hagyatéki eljárás feltételeinek.

Mindenki hallott már rémtörténeteket olyan hagyatéki eljárásokról, ahol a folyamat évekig elhúzódik – de ennek nem kell így lennie.

“A hagyományos, hivatalos hagyatéki eljárás során az idővonal hat-hét hónap vagy annál hosszabb. Ezért sok államban hatékony, rövidített hagyatéki eljárást alkalmaznak” – magyarázza Palley.

Egyelőre sok államban elfogadták az Egységes hagyatéki törvénykönyvet, amelynek célja a hagyatéki eljárás korszerűsítése és egyszerűsítése, hogy az rövidebb és könnyebben végigvihető legyen.

Más államok saját törvényeket és rendeleteket dolgoztak ki a hagyatéki eljárás egyszerűsítésére és lerövidítésére, mint például a kaliforniai Independent Administration of Estates Act (IAEA).

“Ahelyett, hogy végigmenne ezeken a lépéseken, hogy hivatalos eljárássá tegye, és egy csomó pénzt fizetne ügyvédi díjakban és bírósági költségekben, lehet, hogy helyette egy rövidített hagyatéki eljárásra van lehetősége, amely néhány államban néhány hónap alatt elvégezhető” – tanácsolja Palley.

“Ez mindaddig működik, amíg a családban mindenki benne van, és nincsenek hitelezői problémák vagy bármi más.”

“Ne bízzon meg ügynököt, amíg a bíróság nem nevezi meg önt végrehajtónak.

Az igaz, hogy ha nem teljesíti a hagyatéki eljárás minden lépését az előírt határidőn belül, akkor jogilag forró vízbe kerülhet – azonban az elhamarkodottság is bajba sodorhatja Önt.

“Általánosságban elmondható, hogy addig nincs jogi felhatalmazása, amíg a bíróság nem nevezi meg Önt személyes képviselőnek. Tehát a legtöbb esetben tényleg nem tehet semmit” – magyarázza Palley.

“Nem adhatja el a házat, és a valóságban még csak fel sem írhatja a házat eladásra. Nem takaríthatod ki a házat, nem dobhatsz ki dolgokat, és garázsod sem lehet, amíg a bíróság nem nevez ki téged végrehajtónak. Ezért vagyok nagy híve annak, hogy a hagyatéki eljárást a lehető leggyorsabban iktassák.”

Nemcsak hogy nem tudja listázni a házat, de még a hirdetési szerződést sem írhatja alá egy ügynökkel, amíg a hagyatéki bíróság nem nevezte ki jogszerűen végrehajtónak vagy személyes képviselőnek.

“Amint a bíróság hivatalosan kijelöli a hagyaték személyes képviselőjét vagy végrehajtóját, megbízhat egy ingatlanügynököt” – mondja Rob Kittle, hitelesített hagyatéki ingatlanszakértő (CPRES) és a Colorado állambeli Fort Collinsban legjobban értékesítő ügynök.

“Az ügynöknek bizonyítania kell, hogy ő a törvényesen kijelölt végrehajtó, ami azt jelenti, hogy jogilag képes aláírni a hirdetési szerződést és az okiratot.”

Mindamellett, csak azért, mert nem írhat alá semmilyen dokumentumot, hogy hivatalosan megbízzon egy ügynököt, nem jelenti azt, hogy nem konzultálhat egy ilyennel.”

“Technikailag nem alkalmazhat ügynököt, amíg a bíróság ki nem adja a Letters of Administration (ha nincs végrendelet), vagy Letters Testamentary (ha van végrendelet), hogy megnevezze Önt, mint személyes képviselőt” – mondja Palley.

“Azonban semmi akadálya annak, hogy interjút készítsen vagy kiválassza az ügynököt, és olyan dolgokat vitasson meg, mint a listaár, és hogy esetleg le kellene-e festeni azt a hálószobát, vagy új szőnyeget kellene-e fektetni. Az ügynök készíthet egy piacelemzési jelentést is, és kidolgozhat egy játéktervet.”

A nő, aki segít egy végrehajtónak eladni egy házat.

Győződjön meg róla, hogy az ügynökének van tapasztalata a hagyatéki ingatlanértékesítésben.

Talán még fontosabb, mint az, hogy mikor veszi fel az ügynököt, hogy kit bíz meg azzal, hogy segítsen eladni a házat a hagyatéki eljárás alatt.

“A hagyatéki eljárás alatt eladni egy házat sokkal nehezebb, mint egy hagyományos lakáseladás – tanácsolja Kittle. “Ezért fontos, hogy az ügynöke tisztában legyen a hagyatéki eljárás jogi vonatkozásaival, különösen akkor, ha nagy jogi csata folyik a hagyatékkal kapcsolatban.”

Nagyon sok know-how-t igényel egy ház eladása a hagyatéki eljárás alatt, mert biztosítani kell a határidők betartását és a törvények betartását – különösen akkor, ha a ház eladásához bírósági megerősítésre van szükség egy túllicitálási eljáráson keresztül.

Ezért fontos, hogy olyan ügynököt alkalmazzon, aki rendelkezik hagyatéki tapasztalattal, még akkor is, ha már dolgozik hagyatéki ügyvéddel.

“Sok szempontból a hagyatéki adásvétel és a rendes adásvétel majdnem azonos, de mindenképpen fontos, hogy az ügynöknek legyen tapasztalata a hagyatéki ügyekben, csak azért, hogy megértse a különbségeket” – tanácsolja Palley.

“A legnagyobb különbség az, hogy a hagyatéki adásvételi szerződés tartalmaz néhány eltérő záradékot. A vevő számára rögzíti, hogy szükség lehet a hagyatéki bírósági megerősítésre, ami valószínűleg késleltetné az eladást. És számos olyan tájékoztatás van, amelyet a hagyatéki eladónak nem kell megtennie.”

A hagyatéki ügynök abban is segíthet, hogy kitalálja, mi a teendő, ha az örökölt ingatlan jelenlegi bérlője bérleti szerződéssel rendelkezik, és hogy a lakáseladással várni kell-e a bérleti szerződés lejárta utánig.

Ha az Öné egy összetett hagyatéki lakáseladás lesz, valószínűleg az a legjobb, ha olyan ügynököt alkalmaz, aki képesített a hagyatéki eladások kezelésére. Az Egyesült Államok hagyatéki szolgálata által képzett, hitelesített hagyatéki ingatlanszakértő (CPRES) speciális ismeretekkel rendelkezik, amelyek szükségesek a hagyatéki értékesítés során néha felmerülő bonyolult kérdések kezeléséhez.

Adja el a házat a hagyatéki eljárás során a lehető leghamarabb.

A hagyatéki eljárás során a rangsorolás nem könnyű, de az egyik dolog, amit mindenképpen a lehető leghamarabb meg akar oldani, az a hagyatéknak pénzbe kerülő eszközök eladása.

“Általában a fontos eszközökkel akarunk először foglalkozni, ami jellemzően a ház lesz” – mondja Palley. “Az ingatlannal való foglalkozás az első helyen áll, mert az költségeket okoz, amíg ott ül. Fizetjük a jelzáloghitelt, a közüzemi számlákat, az adókat és a biztosítást – mindazokat a dolgokat, amelyek az ingatlan pénzébe kerülnek.”

Ezt persze könnyebb mondani, mint megtenni. Nem adhatja el a házat, amíg előbb ki nem üríti azt – amihez át kell néznie az örökhagyó összes személyes tárgyát, beleértve a magán- és intim tárgyakat is.

A gyász elhomályosítja az ítélőképességét, előfordulhat, hogy túl sok mindenhez ragaszkodik, vagy a végén kincset érő, értékes tárgyakat ad el fillérekért, csak azért, hogy minél hamarabb túl legyen a folyamaton.

Ha a házzal kapcsolatos kiadások elszívják a vagyont, de Ön nincs olyan érzelmi állapotban, hogy a lakást eladásra kész állapotba hozza, itt az ideje, hogy szakértőket vonjon be.

Kisebb hagyatékok esetében találhat egy személyi szervezőt vagy lomtalanítási szakértőt, aki hagyatéki kiürítésekre specializálódott, hogy segítsen a házat felkészíteni óránként körülbelül 30-50 dollárért.

Nagyobb, értékesebb hagyatékok esetében bölcsebb, ha olyan neves hagyatéki értékesítési szakértőt alkalmaz, aki tagja a National Estate Sales Associationnek. A megfelelő szakértő segíthet átnézni az örökhagyó holmiját, és gondoskodik arról, hogy az eladásra kínált tárgyakat eladják, vagy annyit érjenek, amennyit érnek – mindezt a hagyatéki értékesítésből származó bevétel egy százalékáért.

A bíróság által kijelölt végrehajtók, akik érzelmileg nem kötődnek az elhunythoz, szintén problémákba ütközhetnek a ház kiürítésével kapcsolatban.

Gyakran van szükség külső végrehajtóra, ha több örökös van, akik nem értenek egyet abban, hogyan kell kezelni a hagyatékot. Ha ez a helyzet, a ház eladása késhet, amíg nem születik döntés arról, hogy mi történjen a ház tartalmával.

Ha a ház eladását a tárgyak felett civakodó örökösök hátráltatják, akkor a vitatott örökségi tárgyakat el lehet távolítani az ingatlanból megőrzésre, amíg nem születik döntés. Így akkor is előrehaladhat a ház eladásával, ha a ház egyes tartalmai még mindig vitatottak.

A hagyatéki vagyontárgyak felhasználásával javítsa az ingatlant az eladás előtt.

Néha a hagyatéki ingatlanok eladása tovább tart, mint a hagyományos lakáseladás. Bár ennek több oka is van, az egyik nagy ok az, hogy a végrehajtó megpróbálja úgy értékesíteni az ingatlant, ahogy van.

“Az egyik probléma, ami a hagyatéki eljárás során felmerülhet, az ingatlan úgy történő értékesítése, ahogy van. Lehet, hogy az örökösök az államon kívül tartózkodnak, vagy nincsenek meg az erőforrásaik vagy a hajlandóságuk arra, hogy az eladás előtt rendbe hozzák a házat” – magyarázza Kittle. “Kicsit bonyolulttá válik a helyzet, ha a hitelező javításokat vagy javításokat követel, de ezeket nem végzik el a zárás előtt.”

Azzal a szándékkal motiválva, hogy a házat minél gyorsabban eladják, egyes végrehajtók azonnal piacra akarják dobni a házat – anélkül, hogy a hagyatéki vagyont javításokra vagy javításokra költenék.

Sajnos nehéz lesz vevőt találni, aki kifizetné a ház értékét, ha az elavult vagy lepukkant. Az ezredfordulósok alkotják napjaink legnagyobb lakásvásárlói csoportját, és a legtöbben beköltözésre kész ingatlanokat keresnek.

Plusz, ahogy Kittle rámutat, a vevő hitelezője ragaszkodhat ahhoz, hogy bizonyos javításokat vagy fejlesztéseket végezzenek el, mielőtt jóváhagyják a hitelt. Így végül elköltheti azt a pénzt, amiről azt hitte, hogy megspórolja azzal, hogy úgy adja el, ahogy van, de még mindig azon az alacsonyabb áron adja el, ahogy van.

Ha van pénz az ingatlanban – akár bankszámlákon, akár kisebb, eladható eszközökben -, bölcsebb egy kicsit befektetni az ingatlan rendbetételébe, mielőtt listára tenné, hogy egy kicsit később, de a legjobb áron tudja eladni.

Ne hagyja azonban, hogy a javítások vagy a felújítási projektek túl sokáig késleltessék a ház eladását.

“Egy olyan esetre tudok gondolni, amikor az ügyfeleimnek szó szerint néhány évbe telt, mire a ház eladásra kész lett” – jegyzi meg Palley.

“Hétközben dolgoztak, majd hétvégén rendbe tették az ingatlant, miközben a gyásszal is foglalkoztak. Míg ha csak felbéreltek volna néhány embert, hogy rendbe hozzák a házat, a dolgot lényegesen gyorsabban eladták volna.”

Ebben a forgatókönyvben a fejlesztésekkel nyert pluszpénz az ingatlan több évig tartó fenntartásának költségeiben veszett el. Ha pénzt költöttek volna egy vállalkozóra, akkor bőven fedezhették volna a költségeket azzal, hogy a házat gyorsabban eladták volna.”

Nem könnyű a számokra gondolni, miközben gyászolsz, azonban ha te vagy a végrehajtó, akkor ezt meg kell tenni. Le kell ülnie a hagyatéki ügynökével, és ki kell számolnia, hogy kitalálja, pénzügyileg okosabb-e úgy eladni, ahogy van, felbérelni egy vállalkozót a javításhoz, vagy időt és pénzt költeni arra, hogy maga végezze el a javításokat.

Végső tanács: Az ingatlaneladás a hagyatéki eljárás alatt szakértői segítséget igényel

A hagyatéki eljárás összes bürokráciáján és papírmunkáján való átverekedés trükkös vállalkozás, ha valakinek az utolsó kívánságai teljesítésének felelőssége nyomja a vállát.

A ház eladása a bonyolult hagyatéki eljárás alatt könnyebb lesz, ha megismerkedik az állam hagyatéki törvényeivel, szakértői jogi tanácsot kér, és igénybe veszi a hagyatéki eljárásban jártas, kiváló ingatlanügynök segítségét.