3 típusú ingatlan értékbecslés és miért fontosak

Ha valaha is tervezel vásárolni vagy eladni egy darab ingatlant az életedben, legyen az lakóingatlan vagy más, akkor kapcsolatba kerülsz az ingatlan értékbecslés egyik típusával. Szinte az egész tranzakció a különböző szakaszokban az értékbecslés eredményétől függ. Lehet, hogy mind a vevő, mind az eladó elégedett a megállapított szerződéses árral. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a hitelező, a biztosító stb. is így lesz.

Az értékbecslés minden érintett fél számára egy elfogulatlan, kiszámított értéket mutat be az otthonról. Ez az érték figyelembe vesz bizonyos feltételeket és körülményeket. A legtöbben ismerik az értékbecslés fogalmát. Sokan azonban nem tudják, hogy az ingatlanértékelésnek több típusa létezik, amelyeket “megközelítéseknek” neveznek.

Míg minden megközelítés megpróbál egy elfogulatlan ingatlanértéket megállapítani, mégis egyediek. Minden megközelítés a saját változóit, hatókörét és módszertanát használja a válaszadáshoz. Saját előnyeik és hátrányaik is vannak. Mint látni fogjuk, egyesek jobbak vagy rosszabbak bizonyos típusú ingatlanok vagy tranzakciók esetében.

Miért fontosak ezek a típusú ingatlanértékelések?

A vonatkozó részben megnézzük, hogy mitől fontosak az egyes konkrét értékbecslési típusok. Van azonban néhány ok, amiért MINDEN értékbecslés számít valamilyen okból:

• A lakás értékének elfogulatlan felmérése: Mindenki, aki részt vesz a lakás eladásában, érdekelt a lakás értékében. A vevő azt szeretné, ha az érték a lehető legmagasabb lenne. Az eladó azt szeretné, ha az a lehető legalacsonyabb lenne. Az ingatlanközvetítőnek pedig a jutaléka függhet a mérlegen. A Lakásértékelési magatartási kódexről szóló törvényjavaslat értelmében az értékbecslők a korábbinál is függetlenebbek. Ez pontos és elfogulatlan értékbecsléseket eredményez, amelyeket nehezebb megcáfolni.
• Ez a hitelezők számára döntő tényező: A hitelezők számára a jelzáloghitelek odaítélésekor a lakások értékbecslési értéke a legfontosabb. A legtöbb esetben a jelzáloghitel az egyetlen módja annak, hogy a vevő megengedhesse magának az ingatlant. Ez azt jelenti, hogy az értékbecslés meghatározza az egész tranzakció sorsát. Ha az értékbecslés túl alacsony, a kölcsönt valószínűleg nem hagyják jóvá, és minden fél hoppon marad.
• Biztosítás: A biztosítók a döntéseiket értékbecslési eljárásra alapozzák. Ezt arra is használják, hogy meghatározzák, mennyit változott az otthon értéke az esetleges bővítésekkel, korszerűsítésekkel stb. Az értékbecslés megmutatja, hogy mennyiért biztosíthatja otthonát és annak tartalmát.

“Költségalapú megközelítésű” ingatlanértékelés

Ha már tudja, hogyan működik a költségalapú értékbecslés, a név eléggé magától értetődő. A legalapvetőbb formájában a költségalapú értékbecslés az, amikor megpróbáljuk pontosan megállapítani, hogy mennyibe kerülne pontosan ugyanannak az ingatlannak a létrehozása most. Ez azt jelenti, hogy vesszük a földterület értékét, és hozzáadjuk az építési költségeket, hogy pontosan ugyanazt az otthont vagy építményt megépítsük. Végül pedig figyelembe kell vennie az értékcsökkenést, hogy figyelembe vegye az otthon korát.

Ezt a megközelítést a kérdéssel lehetne összefoglalni: “

A költségszemléletű értékbecslésnek két fő ága van. A reprodukciós módszer azon az alapon működik, hogy az otthont pontosan lemásolják a minőség, az építőanyagok stb. tekintetében. Másrészt a pótlási módszer azon a feltételezésen alapul, hogy a másolatban korszerű technikákat és anyagokat használnak.

Pontosság

A költségalapú megközelítésű ingatlanértékelés pontosságát befolyásoló tényezők közül néhány:

• Az ingatlan kora: Miután elérte a kezdeti teljes költségalapú értéket, az értékbecslő az értékcsökkenésnek megfelelően módosítja az árat, mivel valójában nem új ingatlanról van szó. Minél idősebb az otthon, annál nagyobb az értékcsökkenés hatása az árra. Ez csökkenti az értékbecslés pontosságát.
• Hasonló telkek: Ugyanannak az ingatlannak az építéséhez új telket kellene vásárolnia. Ha a területen nincsenek egyenértékű telkek, az értékbecslőnek meg kell becsülnie a telek árát.
• Építkezés: Ha a házat elavult vagy egyedi módszerekkel és anyagokkal építették, nehéz lehet pontosan meghatározni az újjáépítés költségét.
• Fejlesztések: Mivel ez az értékbecslési módszer a kérdéses ingatlan pontos másolási költségét vizsgálja, pontos megközelítés, ha az ingatlan kiemelkedik a területén a fejlesztések vagy korszerűsítések (vagy azok hiánya) tekintetében.

Miért fontos

• Biztosítás: A biztosítótársaságok a költségalapú megközelítési módszert használják az ingatlan értékelésére. Ez az egyik legjobb módszer a telek és a fejlesztések költségének elkülönítésére.
• Építési hitelek: A költségalapú megközelítés módszere fontos tényező egy új építési hitel megszerzésénél, mert segít meghatározni a piaci értéket.
• Piaci feltételek: A költségalapú megközelítésű értékbecslés jó rálátást adhat a piaci állapotra. Ha a lakhatási költségek sokkal magasabbak, az erősen felfújt árakra utal. Ennek az ellenkezője igaz, ha az értékelés túlárazva érkezik.
• Különleges ingatlanok: A költségértékelés szűken az értékelt ingatlanra összpontosít. Így kiváló értékmérő olyan ingatlanok esetében, amelyek egyediek, és nem feltétlenül hoznak jövedelmet. Ez az oka azonban annak is, hogy a költségalapú értékbecslést nem használják olyan gyakran. Ehelyett inkább olyan ingatlanok esetében a legjobb, amelyeken sok fejlesztést vagy korszerűsítést hajtottak végre.

“Értékesítési összehasonlító megközelítés” ingatlanértékelések

Ezt a megközelítést a neve alapján könnyű lesz azonosítani. Ezzel a módszerrel egy ingatlan értékét az ugyanazon a területen vagy piacon eladásra kínált hasonló ingatlanok eladási árainak megnézésével becsülik meg. Ugyanakkor az ingatlan esetleges egyedi jellemzőit is figyelembe veszik az ár kiigazításához és a megfelelő piaci érték megállapításához. Amint azt már kitalálhatta, ez a leggyakrabban használt megközelítés a lakóingatlanok értékelésekor az ingatlanügynökök és más értékbecslők által.

Ezt a megközelítést a kérdéssel lehetne összefoglalni: “

A piac leszűkítésével a helyi ingatlanközvetítők vagy értékbecslők megvizsgálhatják az adott területen elterjedt otthoni jellemzőket. Ez lehetővé teszi számukra, hogy olyan értékkel álljanak elő, amelyet bizonyos jellemzők hozzáadnak egy otthonhoz. Ilyen lehet például a méret, a kocsibeálló, az úszómedence, az eresz stb. Az értékbecslés tárgyát képező otthont ezután összehasonlítják más, hasonló jellemzőkkel rendelkező otthonokkal. A jellemzőknek ez az oda-vissza mérlegelése lehetővé teszi az értékbecslők számára, hogy értéket állapítsanak meg.

Az ingatlanügynökök számára ez nagyon egyszerű, mivel általában hozzáféréssel rendelkeznek az MLS-hez (Multiple Listings Service). Ez az otthonokat és azok piaci értékét tartalmazó “kék könyv” lehetővé teszi számukra, hogy számos kritérium alapján kereszthivatkozzanak az ingatlanokra.

Nem csak a tényleges otthonok jellemzői érvényesek, hanem a helyi jellemzők, például a vasútállomások, a zajszennyezés, a látnivalók stb. is jelentős hatással vannak. Ez azt jelenti, hogy egy adott területen lévő összes házat ugyanúgy mérlegelik e közös megkülönböztető jegy alapján.

Pontosság

Az eladási összehasonlító ingatlanértékelések pontosságát valójában egyetlen tényező befolyásolja:

• A hasonló ingatlanok elérhetősége: Mivel ez a módszer szinte teljes egészében hasonló ingatlanok vizsgálatán alapul, sokkal nehezebbé válik a pontosság, ha az Ön otthona teljesen elszigetelt. Ezeknek az otthonoknak nemcsak a földrajzi elhelyezkedés szempontjából kell hasonlónak lenniük, hanem a méret, a felszereltség, a kor stb. tekintetében is.

Miért fontos

• Igatlanértékesítés: Ezt a módszert leggyakrabban a helyi ingatlanokat vásárló vagy értékesítő ingatlanközvetítők használják. Mivel a helyi ingatlanügynökök általában jól ismerik a helyi piacot és annak jellemzőit, ez természetes választás. Ez azt jelenti, hogy az Ön házát valamikor biztosan értékelni fogják ezzel a módszerrel, akár vásárol, akár elad. Bizonyos körülmények között más megközelítések is alkalmazhatók együttesen.
• Otthonának árazása az eladáshoz: Ezzel a módszerrel professzionális értékbecslés vagy ingatlanközvetítő nélkül is kaphat egy durva becslést otthona értékéről. Ha megnézi az Önéhez hasonló otthonok tőzsdei árát ugyanazon a területen belül, képet kaphat arról, hogy mennyit kell kérnie. A közvetlen konkurenciában lévő otthonok megtekintése segíthet abban, hogy gyorsabban eladja otthonát azáltal, hogy alulmúlja az aktuális árat.

“Jövedelem tőkésítési megközelítés” ingatlanértékelés

Ha lakóingatlant szeretne vásárolni vagy eladni, jó eséllyel nem kell túl sokat aggódnia emiatt az ingatlanértékelési megközelítés miatt. A jövedelemtőkésítési megközelítés olyan ingatlanok értékelésére összpontosít, amelyek jövedelemtermelésre szolgálnak. Egy nyilvánvaló példa erre egy lakóház vagy társasház lenne. Ez az értékbecslési megközelítés az ingatlan piaci értékét úgy módosítja, hogy figyelembe vegye az ingatlan jövedelemtermelő potenciálja miatti tőkésítési arányát.

Ez a megközelítés lényegében a kérdésre keresi a választ: “Mennyi legyen ennek az ingatlannak az értéke a potenciális jövedelem szempontjából, amit létrehozhat?”

Ezzel a megközelítéssel egy viszonylag egyszerű számítással könnyen megállapítható az ingatlan értéke:

Jövedelemtőkésítési érték = nettó működési jövedelem/tőkésítési ráta

Először is meg kell állapítania az ingatlan piaci értékét más értékbecslési módszerek, például a fenti két módszer segítségével. Tegyük fel, hogy az ingatlan értéke 1 millió dollár. Ezután meg kell állapítania, hogy mennyi lesz az éves jövedelem. Például, ha húsz bérleménye van, amelyek mindegyike havi 1200 dollárt hoz, akkor a működési bevétel egy évre 288 000 dollár lenne.

Aztán ki kell számolnia az összes működési költséget, például a közüzemi díjakat, a személyzet bérét stb. Ha ez 40 000 $, akkor a nettó működési jövedelem évente 248 000 $.

A tőkésítési rátája ekkor 24,8% lenne. A tőkésítési ráta alapvetően azt az ütemet jelenti, amellyel egy ingatlan megtérülne és “nyereségessé” válna. Ebben az esetben nagyjából négy évbe telne, amíg az ingatlan ezt megteszi.

Ezt a rátát használva kiszámíthatja az értékbecslési értéket. Ez az érték mindig valamivel több, mint a piaci érték egy nyereséges ingatlan esetében, és kevesebb egy nem nyereséges ingatlan esetében (az előrejelzések szerint).

Pontosság

A jövedelemértékelés talán az egyik legnehezebben pontosan meghatározható érték, mert olyan sok változó játszik szerepet:

• Piaci érték: A jövedelemingatlan értékét az eredeti piaci érték és a tőkésítési ráta felhasználásával vezetik le. Így az értékbecslés csak annyira lesz pontos, mint az eredeti piaci érték. Általában az összehasonlító értékbecslési megközelítést alkalmazzák.
• Előrejelzések: A jövedelem kiszámításához egyszerűsített módszert alkalmaztunk, stabil bérleti jogviszonyt feltételezve stb. A való világban azonban a közüzemi költségek és a jövedelem időről időre és előre nem látható körülmények miatt változhat, így az értékbecslés utólag pontatlanná válhat.

Miért fontos

• Hitel: A hitelező a kockázat megítéléséhez a tőkésítési rátát, valamint a jövedelemalapú értékbecslést használja. A hitel futamideje jóval túlnyúlhat azon a szakaszon, amikor a vállalat nyereségessé válik. Minél magasabb a tőkésítési ráta, annál kisebb a kockázata annak, hogy a vállalkozás megbukik, és hogy visszafizetik őket.
• Bérbeadás: Ha lakóingatlant szeretne vásárolni, ezt az értékbecslési módszert valószínűleg valamikor alkalmazni fogják, hogy megállapítsák, mennyire jó lehetőségről van szó.

Az értékbecslés mozgatja az ingatlanipart!

Akár tetszik, akár nem, az ingatlanértékbecslés gyakran a végső szót mondja ki minden ingatlanügyletben. A különböző típusú értékbecslések segítenek közös nevezőre jutni a tisztességes, piaci értékű árat illetően. Ez segíti az ingatlanügyletben részt vevő valamennyi felet. És ez az a dolog, amelyre a biztosítók és a hitelezők a döntéseiket alapozzák.

Vevőként az értékbecslésre való felkészülés segíthet abban, hogy nagyszerű árat kapjon az otthonáért. Eladóként megakadályozhatja, hogy rossz befektetést hajtson végre. Az ingatlanértékelések típusainak ismerete része annak, hogy tájékozott vevő vagy eladó legyen. Ez csak az egyik dolog, amiben egy profi ingatlanügynök segíthet, amikor egy ingatlanértékesítésen megy keresztül.