2 részvény

Vett egy építés előtt álló társasházi lakást és szeretné eladni, mielőtt birtokba venné? Itt van, amit tudnia kell.

Mi az engedményezés?

Az engedményezés az, amikor az eladó eladja az ingatlanban lévő érdekeltségét, mielőtt birtokba venné azt – más szóval, eladja az építtetővel kötött szerződését egy új vevőnek. Amikor az Eladó egy ingatlant engedményez, valójában nem az ingatlant adja el (mert még nem az ő tulajdonában van) – hanem az ingatlan megvásárlására tett ígéretét adja el, az adásvételi szerződésben foglalt jogokkal és kötelezettségekkel együtt. Az engedményezés vevője lényegében az eredeti vevő helyébe lép.

Az eredeti vevő az engedményezőnek, az új vevő pedig az engedményezettnek minősül. Az engedményező az, aki a végleges adásvételt az építtetővel lebonyolítja.

Az engedményezés csak az építés előtt álló társasházak esetében történik?

Minden típusú ingatlanra, legyen az építés előtt álló vagy viszonteladó, lehetséges az engedményezés, feltéve, hogy az eredeti szerződésben nincsenek az engedményezést tiltó korlátozások. Az engedményezés lehetővé teszi egy bármilyen típusú lakás vásárlójának, hogy eladja az ingatlanban lévő érdekeltségét, mielőtt birtokba venné azt.

Miért akarna valaki társasházi lakást engedményezni?

Az építés előtti értékesítésnél gyakran hosszú idő telik el az eredeti szerződés megkötése, a vásárló beköltözhetősége (az átmeneti használatbavételi időszak) és a végleges zárás között. Nem ritka, hogy a Vevő körülményei megváltoznak ez idő alatt… új munkahely a városon kívül, új férj vagy feleség, új ikerpár, stb. Ami 4 évvel ezelőtt bevált a Vevő életmódja szempontjából, az nem mindig működik a záráskor.

A másik gyakori ok, amiért az emberek szerződést akarnak kötni, pénzügyi okok. Néha az eredeti vevőnek nincsenek meg a pénzeszközei, vagy nem tudja megszerezni a finanszírozást az eladás befejezéséhez, és olcsóbb a szerződést egy új vevőre átruházni, mint visszavonni az eladást.

Végezetül, a szerződésátruházás az olyan spekulatív befektetőknél is gyakori, akik építés előtt álló ingatlanokat vásárolnak, és nem áll szándékukban lezárni azokat. Ezekben az esetekben a befektetők a gyors árnövekedésben bíznak, és szívesen rögzítik a nyereséget most, ahelyett, hogy megvárnák az eredeti zárás időpontját.

Miről lehet tárgyalni az engedményezéses értékesítés során?

Mivel az engedményes átveszi az eredeti vevő szerződését, nem tárgyalhatja újra az árat vagy a szerződés feltételeit az építtetővel – egyszerűen átveszi a szerződést, ahogy az már létezik, és ahogy azt Ön megtárgyalta.

A legtöbb esetben a Megbízott tükrözni fogja az Ön által az Építtetőnek adott foglalót… tehát ha Ön 20%-os foglalót fizetett, akkor elvárhatja, hogy az új vevő is ugyanezt tegye.

A legtöbb Megbízás eladója nyereségre törekszik, és a Megbízás eladási tárgyalásainak része az árban való megegyezés. Az ingatlanügynöke útmutatást adhat az árról, amely meghatározza a nyereséget (vagy veszteséget).

Építtetői jóváhagyás és díjak

Emlékszik arra a hatalmas jogi dokumentumra, amelyet aláírt, amikor ajánlatot tett egy építés előtt álló társasházi lakás megvásárlására? Itt az ideje, hogy elővegye és ténylegesen elolvassa.

Az Ön adásvételi & adásvételi szerződése kikötötte az Ön jogát a szerződés átruházására. Bár a legtöbb építtető engedélyezi az engedményezést, általában van egy engedményezési díj, amelyet az építtetőnek kell fizetni (láttunk már mindent, 750 $-tól 7000 $-ig).

Ezeken kívül további követelmények is lehetnek, a leggyakoribb, hogy az építtetőnek jóvá kell hagynia az engedményezést.

Marketingkorlátozások

A torontói építők legtöbb, építés előtti adásvételi & adásvételi szerződése nem teszi lehetővé a megbízás marketingjét… így bár az Építtető megadja Önnek a jogot a szerződés átruházására, korlátozza Önt abban, hogy az MLS-ben közzétegye vagy online hirdesse azt. Ez rendkívül megnehezíti az engedményezés értékesítését… ha az emberek nem tudják, hogy az eladó, hogyan tudnák megvenni?

Bár nagyon csábító lehet a marketingtilalmi szabály semmibe vétele, Legyen nagyon óvatos. A vevők, akik vétkesen, a szabályok ellenére marketingelnek egy megbízást, úgy tekinthetők, hogy megszegték a szerződést, és az Építtető felmondhatja a szerződést, és megtarthatja a foglalót.

Nem javasoljuk, hogy reklámozzuk a megbízást eladásra, ha ez ellentétes a szerződésben foglalt szabályokkal.

Hogyan a fenébe találhatok Vevőt?

Vannak olyan REALTORS, akik a megbízás értékesítésére szakosodtak, és rendelkeznek a megbízásokat kereső potenciális Vevők és befektetők adatbázisával. Ha olyan ügynökkel szeretne kapcsolatba kerülni, aki ismeri a megbízási értékesítés csínját-bínját, vegye fel a kapcsolatot… mi ismerjük a legjobb megbízási ügynököket Torontóban.

Milyen adóvonzata van az ingatlan megbízásnak?

Az adótanácsadást mindig hitelesített könyvelőtől kérje, ne az internetről (lol).

De általában véve a megbízásból származó nyereség adóköteles (és minden veszteség leírható). Az új vevő vagy megbízott felelős a telekátruházási adó és az esetlegesen fizetendő HST megfizetéséért.

Mennyibe kerül egy építés előtt álló társasházi lakás átruházása?

Az építtetői megbízási díjakon kívül valószínűleg ingatlanügynöki jutalékot (kivéve, ha maga találja meg a vevőt) és jogi költségeket is kell fizetnie. Mivel az engedményezés bonyolultabb, magasabb jogi költségekre számíthat, mint egy viszonteladói ingatlan esetében.

Hogyan működik az engedményezés lezárása?

Az engedményezéses értékesítésnél lényegében 2 lezárás van: az engedményező és az engedményezett közötti lezárás, valamint az engedményezett és az Építtető közötti lezárás. Az első zárásnál (a megbízási zárásnál) az eredeti vevő megkapja az előlegét + az esetleges nyereséget (vagy az előlegét csökkentve az esetleges veszteséggel) a megbízottól. A második záráskor (az Építtető és a Megbízott között) a Megbízott kifizeti a fennmaradó összeget az Építtetőnek (általában jelzálog segítségével), és kifizeti a telekátruházási adót. Az ingatlan tulajdonjoga ekkor száll át az Építtetőről a Jogutódra.

Feltételezhetjük, hogy van egy harmadik zárás is, amikor a Vevő birtokba veszi az ingatlant, de még nem tulajdonosa… ezt nevezzük átmeneti használatbavételi időszaknak. Az ideiglenes használatbavétel akkor következik be, amikor a lakás már beköltözhető, de még nem kész arra, hogy bejegyeztessék a városnál. Az átmeneti használatbavételi időszakok Torontóban néhány hónaptól néhány évig terjednek. Az átmeneti használatbavételi időszak alatt a vevő elfoglalja az egységet, és nagyjából akkora összeget fizet az építtetőnek, mint amekkora a jelzáloghitel-fizetés + társasházi díjak + adók lenne. Az átruházás időzítése határozza meg, hogy ki tölti be az átmeneti használatot.

Az átruházás vs. viszonteladás:

Gyakran kapunk hívásokat olyan emberektől, akik azon vitatkoznak, hogy átruházzák-e az általuk vásárolt társasházi lakást, vagy várják meg, amíg az épületet bejegyzik, majd eladják, mint egy tipikus viszonteladó társasházi lakást.

Az átruházás előnyei vs. Várakozás

  • Megkapja a foglalóját, és hamarabb rögzíti a nyereségét
  • Kerülje el a telekátruházási adó fizetését
  • Kerülje el a HST fizetését
  • Maximalizálja a megtérülését, ha az árak csökkennek, és arra számít, hogy továbbra is csökkenni fognak. csökkenés várható
  • Életmód – néha csak van értelme továbblépni

Az engedményezés és a várakozás hátrányai

  • A vevők köre az engedményezéses eladásoknál sokkal kisebb, mint a vevők köre a viszonteladói ingatlanoknál, ami azt eredményezheti, hogy az eladás sokáig tart, alacsonyabb árat kap, mintha várakozna, vagy mindkettőt.
  • A forgalmazási korlátozások bosszantóak és csökkentik a Vevő megtalálásának esélyét
  • Ár – Mi a piaci érték? Ha a társasház még nincs bejegyezve, és még nem volt viszonteladás, nehéz lehet meghatározni, hogy mennyit ér most az ingatlan. Az engedményezéses értékesítés általában kevesebbért történik, mint a viszonteladás.
  • Az engedményezéses értékesítés bonyolult lehet, ezért győződjön meg róla, hogy olyan ügynökkel dolgozik, aki jártas az engedményezéses értékesítésben, és jó ügyvéddel.

Még mindig a társasház vagy ház engedményezésén gondolkodik? Vegye fel velünk a kapcsolatot, és mi összekötjük Önt valakivel, aki az engedményezéses értékesítésre specializálódott, és végig tudja vezetni Önt a folyamaton.