Texaské dohody o vypořádání společného jmění manželů a dohody o vypořádání společného jmění manželů

Texaské právo předpokládá, jak budou manželské páry a spoluvlastníci vlastnit nemovitosti, a na základě těchto předpokladů vytváří výchozí klasifikaci. Pokud chtějí vlastníci tyto klasifikace změnit, mohou tak učinit písemnou dohodou. Tyto dohody jsou podepsány všemi vlastníky a vyjadřují záměr každého vlastníka držet vlastnické právo určitým způsobem. Mezi běžné dohody patří:

1. Dohoda o pozůstalosti ve společném jmění manželů – dohoda mezi manžely, že část nebo celý jejich texaský společný majetek – ať už v té době existující nebo později nabytý – se po smrti manžela stane majetkem pozůstalého manžela. Dohody o vypořádání společného jmění manželů jsou povoleny článkem 112.051 texaského zákoníku o pozůstalosti a musí splňovat zvláštní zákonné požadavky.
2. Dohoda o vypořádání společného jmění manželů (nesoužití) – společná písemná dohoda vlastníků o tom, že podíl spoluvlastníka, který zemře, přechází na pozůstalého spoluvlastníka nebo spoluvlastníky. Dohody o pozůstalosti jsou povoleny článkem 111.001 texaského zákoníku o pozůstalosti. Non-Spousal Survivorship Agreements are not apply in the community property context.
3. Dohoda o rozdělení a výměně – Dohoda mezi manžely o rozdělení nebo výměně veškerého jejich společného majetku nebo jeho části mezi sebou – ať už v té době existujícího nebo později nabytého – podle přání manželů. Jakýkoli majetek převedený na jednoho z manželů na základě dohody o rozdělení a výměně se stává odděleným majetkem tohoto manžela. Dohody o rozdělení a výměně jsou povoleny podle oddílu 4.102 texaského zákona o rodině.
4. Dohoda o manželském majetku – Dohoda o manželském majetku nemění charakter majetku. Místo toho umožňuje manželům poskytnout písemné potvrzení, že souhlasí s tím, že určitý majetek je oddělený

Takovéto dohody mohou ujistit třetí strany – např. vlastnické společnosti – že manželé souhlasí s charakterem majetku a že každý z vlastníků má v úmyslu vlastnit majetek určitým způsobem.

Vyjádření odděleného vlastnictví manželského majetku

Většina nemovitostí, které manželé nabyli během manželství, se považuje za společné jmění. Manželé mohou pomocí smlouvy o rozdělení a výměně převést společné jmění na oddělené jmění jednoho z manželů.

Vytvoření pozůstalostních práv u společného jmění

Společné jmění standardně nezahrnuje pozůstalostní práva. Při úmrtí jednoho z manželů přechází jeho podíl na majetku na jeho pozůstalost místo přímo na pozůstalého manžela.

Sezdané páry mohou tento výsledek změnit pomocí dohody o pozůstalosti ve společném jmění. Dohoda o vypořádání společného jmění manželů musí být písemná a podepsaná oběma manžely. Musí také obsahovat zvláštní formulaci pro vytvoření pozůstalostních práv. Ačkoli dohodu lze vytvořit kdykoli, je dobrým zvykem ji vytvořit v okamžiku, kdy manželé nabývají nemovitost, a zapsat ji do katastru nemovitostí spolu s listinou.

Náš generátor listin může vytvořit listiny, které nabývají vlastnické právo jako společné jmění s právem přežití. Pokud v rozhovoru uvedete, že chcete nabýt vlastnické právo jako společné jmění manželů s právem na vydržení, náš software vytvoří jak listinu, tak smlouvu o vydržení společného jmění manželů, z nichž každá obsahuje speciální jazyk potřebný k vydržení vlastnického práva jako společného jmění manželů s právem na vydržení.

Vytvoření práva na vydržení u jiných forem majetku

Ve výchozím nastavení nemovitosti vlastněné více vlastníky neobsahují právo na vydržení. Spoluvlastníci mohou vytvořit právo na vydržení tím, že se dohodnou, že budou vlastnit majetek jako společní nájemci s právem na vydržení. Konkrétně článek 111.001 texaského zákoníku o nemovitostech stanoví:

Dohody o právu na přežití jsou povoleny.

(a) Bez ohledu na článek 101.002 se dvě nebo více osob, které drží podíl na nemovitosti společně, mohou písemně dohodnout, že podíl spoluvlastníka, který zemře, přechází na pozůstalého spoluvlastníka nebo spoluvlastníky.

(b) Dohodu popsanou v pododdílu (a) nelze vyvozovat z pouhé skutečnosti, že je majetek držen ve spoluvlastnictví.

Podle tohoto ustanovení mohou spoluvlastníci vlastnit majetek s právem přežití, pokud se na tom „společně … písemně dohodnou.“

Ačkoli se tato formulace zdá být jednoduchá, není vždy jasné, jak právo přežití vytvořit. Problém vyplývá ze skutečnosti, že texaské listiny obvykle podepisují pouze převádějící vlastníci (oprávnění), nikoli osoby, které majetek přijímají (obdarovaní). Protože obdarovaní listinu nepodepisují, není jasné, zda „písemně souhlasili“ s vlastnictvím s právem vydržení. Ačkoli judikatura naznačuje, že přijetí texaské listiny, která obsahuje právo na vydržení, může stačit k vytvoření „písemné dohody“ mezi spoluvlastníky, tato judikatura předchází současnému znění texaského zákona. Této nejasnosti se lze vyhnout tím, že oprávnění podepíší samostatnou dohodu o vydržení.

Obvyklé scénáře pro dohody o vlastnictví

Tyto dohody mohou být užitečné zejména v níže popsaných scénářích.

Scénář 1: Listina je určena manželskému páru. Na smlouvě není uveden nikdo jiný.

Samozřejmě bude manželský pár vlastnit nemovitost jako společné jmění manželů bez práva pozůstalosti. Pokud chce manželský pár vlastnit majetek jako společné jmění s právem přežití, musí manželský pár podepsat – jako dodatek k listině – dohodu o přežití ve společném jmění manželů. Smlouva o vypořádání společného jmění manželů by měla být zapsána spolu s listinou do katastru nemovitostí v okrese, kde se nemovitost nachází.

Pro manželské páry, které chtějí vlastnit nemovitost jako společné jmění manželů s právem vypořádání společného jmění manželů, vytvoří náš generátor listin jak listinu, tak smlouvu o vypořádání společného jmění manželů. Poskytujeme také pokyny krok za krokem pro dokončení převodu nemovitosti.

Scénář 2: Listina je určena pro více vlastníků, kteří nejsou sezdáni.

Protože vlastníci nejsou sezdáni, není společné jmění manželů problém. Vlastníci mohou vlastnit nemovitost buď jako společní nájemci, nebo jako společní nájemci s právem přežití.

Pokud budou vlastníci vlastnit nemovitost jako společní nájemci, měla by být v listině použita formulace „jako společní nájemci“, která označuje formu spoluvlastnictví jako společný nájem. Tato věta stačí ke vzniku společného nájmu. V případě úmrtí jednoho z vlastníků nepřechází podíl zemřelého vlastníka na pozůstalé vlastníky. Místo toho podle oddílu 101.002 texaského zákoníku o pozůstalosti přejde podíl zemřelého vlastníka na základě závěti zemřelého vlastníka nebo – pokud zemřelý vlastník závěť neměl – na základě dědictví na dědice zemřelého vlastníka. Pozůstalý vlastník bude nadále vlastnit svůj poměrný podíl na nemovitosti.

Pokud budou mít vlastníci vlastnické právo jako společní nájemci s právem přežití, mělo by být v listině uvedeno, že nemovitost je držena jako společní nájemci s právem přežití. Vlastníci by také měli podepsat dohodu o bezpodílovém spoluvlastnictví, která by měla být zapsána spolu s listinou do katastru nemovitostí v okrese, kde se nemovitost nachází.

Náš generátor listin vás provede těmito rozhodnutími a na základě vašich rozhodnutí vybere správné znění a dokumenty.

Scénář 3: Listina je určena osobám, které nejsou navzájem sezdány. Alespoň jeden z vlastníků je ženatý nebo vdaná, ale všichni ženatí nebo vdaní vlastníci budou mít nemovitost v odděleném vlastnictví.

Tento scénář je podobný scénáři 2. Protože každý vlastník bude mít vlastnické právo jako oddělený majetek, neuplatní se pravidla společného jmění manželů. Vlastníci mohou mít vlastnické právo buď jako společní nájemci, nebo jako společní nájemci s právem přežití.

Pokud budou mít noví vlastníci vlastnické právo jako společní nájemci, měla by být do smlouvy doplněna věta „jako společní nájemci“ nebo něco podobného. Nic dalšího se nevyžaduje. Pokud budou mít noví vlastníci vlastnické právo jako společní nájemci s právem přežití, měli by společní vlastníci podepsat dohodu o bezpodílovém spoluvlastnictví a zaznamenat ji spolu s listinou.

Aby se předešlo problémům s vlastnickým právem, často se doporučuje, aby sezdaná strana získala od svého manžela písemný důkaz, že nemovitost je odděleným majetkem vlastníka. Smlouva o společném jmění manželů, která identifikuje majetek, uvádí základ pro charakterizaci majetku jako odděleného majetku a je podepsána oběma manžely a zapsána spolu s listinou. Ačkoli to není striktně vyžadováno, dohoda o manželském majetku může zabránit budoucím problémům s vlastnickými právy tím, že ujistí třetí strany – např. vlastnické společnosti – že oba manželé souhlasí s tím, že nemovitost není společným majetkem.

Náš generátor listin může vytvořit dohodu o manželském majetku spolu s listinou.

Scénář 4: Listina je určena osobám, které nejsou navzájem sezdány. Alespoň jeden vlastník je ženatý a bude vlastnit svůj podíl jako společné jmění manželů, ale jeho manžel nebo manželka není účastníkem transakce a nebude uveden na listině.

Tento scénář vytváří situaci, kdy osoba bude vlastnit majetek jako společné jmění manželů, ale bez toho, aby byl na listině uveden také její manžel nebo manželka. V této situaci je vytvoření společného nájmu s právem přežití obtížné (možná nemožné). Jednoduše neexistuje žádný dobře přijímaný způsob, jak vytvořit dohodu o pozůstalostním právu, která by zohledňovala jak podíl ve společném jmění, který má nejmenovaný manžel (který není stranou transakce), tak všechny současné vlastníky nemovitosti.

Scénář 5: Listina je určena manželskému páru a alespoň jedné další osobě.

Tento scénář je podobný scénáři 4, ale s důležitým rozdílem: Oba manželé jsou účastníky úkonu. V tomto scénáři je k dispozici jak společný nájem, tak společný nájem s právem pozůstalosti, pokud si manželé nejprve rozdělí svůj podíl na společném jmění a převedou jej na oddělené jmění.

Aby to bylo možné, musí manželé uzavřít dohodu o rozdělení a výměně, která každému z manželů přisoudí podíl na nemovitosti jako oddělené jmění. S transakcí by se zacházelo, jako by se jednalo o transakci mezi nepříbuznými stranami.

Vlastníci by mohli nabýt vlastnické právo jako společní nájemci tak, že by na listině použili větu „jako společní nájemci“ nebo něco podobného. Každá strana – včetně každého z manželů – by vlastnila stejný podíl na nemovitosti.

Alternativně by vlastníci mohli nabýt vlastnické právo jako společní nájemci s právem pozůstalosti tím, že by do listiny zahrnuli příslušnou formulaci a podepsali dohodu o pozůstalosti a zapsali ji spolu s listinou do katastru nemovitostí v okrese, kde se nemovitost nachází.

.