Stavební proces

Každý stavební proces je jedinečný a závisí na rozsahu a složitosti projektu. Při každé stavbě udržitelného domu se však postupuje podle typických kroků a zásady jsou podobné i u projektů menšího rozsahu, jako jsou rekonstrukce.

Články Renovace a přístavby a Koupě domu mimo plán obsahují další informace o stavebním procesu specifické pro tyto situace.

Krok 1: Výběr stavebníka

Než se dostanete do fáze výběru stavebníka, výsledkem vašeho průzkumu a procesu navrhování bude hotová projektová dokumentace, kterou zadáte stavebníkům do výběrového řízení (viz Předběžný průzkum; Proces navrhování).

Dva běžné způsoby výběru stavitele jsou:

• zvolit preferovaného stavitele a vyzvat ho k vypracování cenové nabídky nebo „tendru“ (a vyhledat alternativní nabídku, aby byla zajištěna konkurenceschopná cena)
• vyvolat otevřené nebo výběrové tendry od řady stavitelů a vybrat na základě ceny.

Každý způsob přináší stavitele a nabídku, ale jeden klade důraz na nejlepší cenu a druhý na preferovaného stavitele. V obou případech uveďte v zadávací dokumentaci, že „nejste povinni přijmout nejnižší nebo jakoukoli nabídku“.

Projektant obvykle pomáhá vybírat stavebníky do výběrového řízení na základě doporučení a předchozích zkušeností. Vyhlášená otevřená výběrová řízení přinášejí proměnlivé výsledky a často vylučují menší specializované stavební firmy, které nemají čas podávat nabídky na více projektů.

Váš výběr stavebníka je téměř stejně zásadní jako výběr projektanta.

Hlavní úlohou stavebníka je koordinovat stavební práce jako vedoucí projektu. Tato role zahrnuje dohled a koordinaci jednotlivých řemesel, shánění, vyčíslování a koordinaci dodávek materiálů a především zajištění kvality celého procesu.

Stavebníci a řemeslníci pochopitelně neradi riskují a mají tendenci řídit rizika používáním osvědčených materiálů a postupů. Udržitelné výsledky často vyžadují použití inovativních materiálů a postupů. Abyste se vyhnuli pozdějším problémům, ujistěte se, že každý stavebník je při výzvě k podání nabídky seznámen s vaším závazkem k udržitelnému domu.

Dragi Markovic & DSEWPaC

Zajištění certifikovaných ekologicky preferovaných materiálů (viz Materiály) za konkurenceschopné ceny a dohled nad řemeslníky, aby bylo zajištěno, že materiály jsou správně instalovány, vyžaduje stavebníka, který je připraven „udělat krok navíc“. Vyberte si stavební firmu, která je vyškolena v oblasti udržitelných výsledků a zároveň se k nim zavázala. Seznamte se se systémy environmentální certifikace, které vám pomohou při vlastním rozhodování nebo dohodě.

Australská asociace Master Builders Australia (MBA) i Asociace bytového průmyslu (HIA) školí stavebníky v udržitelných postupech. Výběr stavitele s tímto školením ze seznamu na jejich webových stránkách je dobrým prvním krokem, ale nezaručuje dodání výsledků nejlepší praxe. Účinnou metodou zajištění kvality jsou reference spokojených klientů. MBA i HIA provozují programy ocenění za udržitelnost a seznamy minulých vítězů na jejich webových stránkách rovněž poskytují dobrou indikaci schopností.

Zodpovědní stavebníci:

• pečlivě implementují prvky udržitelnosti, jak je uvedeno v projektu
• zajišťují a používají recyklované nebo znovu použité materiály
• získávají ekologicky certifikované materiály a zajišťují jejich objednávání s dostatečnými dodacími lhůtami
• separují toky odpadů na stavbě
• poučují a dokonce zpětně zpoplatňují subdodavatele, kteří nepoužívají ekologicky preferované postupy
• zajišťují, že lepidla, pryskyřice, barvy a povrchové úpravy jsou šetrné ke kvalitě vnitřního ovzduší
• zachovat biologickou rozmanitost na staveništi
• instalovat a udržovat bariéry proti usazeninám.

Několik certifikačních systémů může nezávisle certifikovat výrobky a služby jako ekologicky udržitelné. Good Environmental Choice Australia (GECA) je nezávislá nezisková organizace, která provozuje mezinárodně uznávaný program environmentálního značení Environmental Choice Australia. Green Tick® je založen na hodnocení životního cyklu (LCA) účinků operace v celém jejím dodavatelském řetězci.

Certifikovaný Green Tick.

Good Environmental Choice Australia.

Krok 2: Zadávací dokumentace a smlouvy

U projektů, které jsou zadávány více než jedním stavebníkem, předchází tento krok kroku 1.

Zadávací dokumentace musí jasně identifikovat všechny postupy udržitelnosti nebo požadavky na certifikaci materiálů, které se liší od běžných postupů. Připojte k zadávací dokumentaci rozpisy, které musí uchazeči podepsat.

Vyřešení obav stavebníka z neznámých aspektů udržitelných postupů může snížit částku, kterou připouští na neznámé nepředvídané události.

Nepředvídané částky

Oblasti neznámých rizik lze řešit prostřednictvím nepředvídaných částek nebo rezerv, které lze použít na pokrytí neočekávaných nákladů. Často se používají k pokrytí neočekávaných nákladů souvisejících s podložím a zakládáním; stále častěji se využívají k zajištění flexibility při výběru inovativních udržitelných technologií a postupů.

Rozpis prvních nákladů

Dalším způsobem, jak překonat averzi k riziku na straně stavebníka, je „nominovat“ subdodavatele pro dodávku a instalaci inovativních technologií a poskytnout stavebníkovi „rozpis příspěvků“ (nebo „rozpis prvních nákladů“), který zahrne do nabídky.

Mnozí projektanti vybírají a specifikují přesnou značku a model důležitých nebo vysoce nákladných položek, jako jsou okna a dveře, solární systémy pro přípravu teplé vody, inteligentní systémy měření a regulace energie a výroba energie z obnovitelných zdrojů na místě. Vy nebo váš projektant si můžete nechat tyto položky nacenit od preferovaných dodavatelů a nominovat je ve smlouvě jako hlavní položky rozpisu nákladů, abyste se vyhnuli nahrazení nevhodných nebo nestandardních výrobků konkurenčními uchazeči.

Preferovaní subdodavatelé

Můžete také nominovat preferované subdodavatele, pokud znáte místního ekologického instalatéra, elektrikáře nebo malíře, který je spolehlivý a profesionální. Mnoho stavebních firem má preferované subdodavatele, proto o této možnosti pečlivě vyjednávejte.

Paušální částka versus náklady plus

Vyberte si mezi „pevnou cenou/paušální částkou“ nebo „náklady plus“. Tato rozhodnutí se obvykle činí před vypsáním výběrového řízení, ale před podpisem smluv lze s vybraným stavitelem jednat o revizích. Výběrová řízení a smlouvy s paušálními částkami jsou obecně účinné pro omezení rozpočtu, ale mohou podporovat snižování nákladů, které může ohrozit udržitelné výsledky.

V případě scénářů „náklady plus“ stavebník nominuje procentuální příplatek k materiálovým nákladům pro objednávání a plánování a hodinové sazby pro stavitele a řemeslníky. Tyto smlouvy vyžadují vysokou míru důvěry mezi vlastníkem a stavitelem. Umožňují vlastníkovi větší kontrolu nad rozhodováním o výdajích a zároveň snižují odpovědnost stavitele za překročení nákladů. To si může vynutit snižování nákladů a ztrátu důležitých udržitelných prvků (např. fotovoltaických panelů), protože rozpočet je vyčerpán.

Pro napjaté rozpočty jsou obecně vhodnější smlouvy s pevnou cenou. Pokud se použije metoda cost plus, dejte do karantény rozpočtové příspěvky na udržitelné prvky.

Smlouvy

Standardní smlouvy na výstavbu domů jsou k dispozici z mnoha zdrojů včetně úvěrových úřadů a špičkových průmyslových organizací. Tvoří základ vaší právně závazné dohody se stavitelem a případného řešení sporů.

Vyberte si smlouvu, která zajistí rozumnou rovnováhu mezi vašimi potřebami a potřebami vašeho stavitele. Zásadní jsou jasná ustanovení o řešení sporů a jmenovaní nezávislí rozhodci. Ke smlouvě přiložte nabídku stavitele, plány a specifikace schválené radou, ověřené technické detaily a případné rozpisy (hlavní náklady, nepředvídané částky nebo jmenovaní dodavatelé/zhotovitelé).

Před podpisem nechte smlouvu zkontrolovat svého právníka a projektanta.

Uveďte ve specifikacích požadavky na udržitelnost a zahrňte sankce za nahrazení horších materiálů a výrobků.

Tipy pro zadávání zakázek, jak zajistit výsledky preferované z hlediska životního prostředí

Součástí zadávací dokumentace jsou výkresy a specifikace. Zajistěte, aby v nich byly jasně uvedeny požadavky na udržitelnost a aby obsahovaly sankce za nahrazení horších materiálů a výrobků.

Zvažte nominaci důležitých, vysoce nákladných položek, jako jsou okna, v harmonogramu hlavních nákladů, abyste se vyhnuli jejich nahrazení konkurenčními uchazeči.

Jasně popište udržitelné metody nebo materiály, které zatím nejsou standardní stavební praxí, a zahrňte rady, jak je realizovat nebo obstarat.

Zařaďte jednoznačné pokyny, které zabrání změnám nebo záměnám bez schválení vámi nebo projektantem.

Požádejte stavebníky, kteří se účastní výběrového řízení, aby zkontrolovali zadávací dokumentaci z hlediska rizik spojených s dodržováním udržitelnosti a zaznamenali nebo umožnili ve své nabídce případné nepředvídatelné události.

Požádejte stavební firmy, aby vám doporučily alternativní řešení, která vyhovují jejich oborům a dodavatelským řetězcům a zároveň přinášejí stejné nebo lepší výsledky v oblasti životního prostředí.

Zvažte použití smluv, které spojují platbu s dosažením stanovených výsledků v oblasti životního prostředí (např. podrobnosti o ekologicky certifikovaných materiálech, specifikace oken a zasklení a podrobnosti o opětovném použití nebo recyklaci).

Vypracujte si plán opakovaně použitelných materiálů (pokud renovujete nebo bouráte stávající dům) a dohodněte se se stavitelem na jejich opětovném použití.

Vlastní stavba

Někteří spotřebitelé se rozhodnou řídit své vlastní projekty jako vlastní stavitelé. Pokud nemáte zkušenosti s bytovou výstavbou, nejste plně obeznámeni s místními stavebními postupy a dodavatelskými řetězci a nemáte dobré pracovní vztahy s místními řemeslníky, je tato možnost plná rizik.

Udržitelná výstavba často vyžaduje, aby si řemeslníci osvojili nové postupy a materiály, a to může být pro nezkušeného vlastníka-stavebníka velmi obtížné vyjednat.

Krok 3: Stavební dozor a certifikace

Mnoho příležitostí k dosažení nejlepších udržitelných výsledků se ztrácí během výstavby. Často je to způsobeno nedostatečným pochopením zásad a postupů šetrných k životnímu prostředí ze strany stavebníků a řemeslníků nebo neúčinnou certifikací.

Foto: eadig14245 John Baker & DSEWPaC

Sedimentační ploty zabraňují poškozování životního prostředí splachem ze staveniště do vodních toků.

Foto: Kathie Stove

Udržujte staveniště v čistotě ukládáním veškerého odpadu do kontejnerů.

Dozor

Váš stavitel je často vyzván, aby rozhodl o materiálech a postupech, které se liší od těch, jež jsou jmenovány v plánech a specifikacích, a to z důvodu obchodních preferencí nebo nedostupnosti preferovaných materiálů. Stavebníci tato (často naléhavá) rozhodnutí předávají k ověření supervizorovi, pokud je jmenován. Pokud tomu tak není, mohou učinit urychlená, ale méně udržitelná rozhodnutí.

Dobře informované poradenství od zkušených odborníků může kvalitně zajistit rozhodování a zajistit ekologicky preferované volby.

Profesionální poradenství nebo řízení projektu angažovanou, vysoce informovanou osobou nebo společností je rozhodující pro kvalitní zajištění rozhodovacího procesu a doporučení ekologicky preferovaných alternativ, jako jsou ty, o kterých se hovoří v celém dokumentu Váš dům.

Mnoho projektantů nabízí službu dozoru jako součást své honorářové struktury. V některých státech je architektům znemožněno nabízet služby projektového dozoru. Přijmete-li tuto roli jako vlastník, konzultujte svá rozhodnutí s kompetentními poradci nebo konzultanty, abyste si je ověřili.

Řízení projektu nebo dohled zvyšuje značné riziko profesní odpovědnosti v pojistném profilu projektanta, takže mnoho projektantů dává přednost méně formální poradenské roli. Než formálně jmenujete supervizora nebo projektového manažera, měli byste si všimnout doložky o řízení projektu na stávající pojistné smlouvě o profesní odpovědnosti.

Certifikace

Kontrola a certifikace vašeho projektu v kritických fázích je vyžadována zákonem, aby se potvrdilo, že je postaven v souladu se schválenými plány, specifikacemi, příslušnými australskými normami, australskými stavebními předpisy a nařízeními rady, aby byla zajištěna konstrukční integrita, zdraví, bezpečnost a občanská vybavenost.

Tyto kontroly mohou odhalit a napravit problémy nebo opomenutí dříve, než jsou zabudovány. Hlášené případy nedostatečné certifikace souladu s udržitelností v několika jurisdikcích naznačují, že tento důležitý aspekt je někdy přehlížen. Pokud máte obavy, ihned se obraťte na projektanta nebo hodnotitele udržitelnosti budovy (viz Proces projektování).

Mnoho soukromých certifikačních firem nabízí specializovanou certifikaci v oblasti životního prostředí. Pro další rady se obraťte na Australský institut stavebních znalců (https://aibs.com.au).

Krok 4: Uvedení do provozu a předání

Někdy se může stát, že sebelepší návrh a stavební inovace přijdou vniveč, protože koncepce nejsou při předání předány vlastníkovi. Požádejte svého projektanta a stavitele o příručku pro majitele. Jste-li praktik, poskytněte klientovi při předání domu podrobné pokyny k jeho obsluze a údržbě. Pokud dům prodáváte, ujistěte se, že noví majitelé mají jeho kopii.

Příručka pro majitele nebo provozní příručka obsahuje:

• nastavení letního a zimního provozu a denní-;noční režim pro:
  • provoz a údržbu topných a chladicích zařízení
  • otevírání/zavírání záclon a oken
  • provoz větracích systémů (příčných a komínových)
  • provoz stínicích systémů
  • provoz střechy prostorového ventilátoru
• čištění solárních zařízení
• zábrany proti roztočům a plán kontrol
• provozování vodovodů pro sběr a úpravu vody
• izolační ventily pro služby (plyn, elektřiny a vody)
• termín výměny obětních anod systému horké vody
• kontroly pojistných ventilů systému horké vody
• intervaly malování
• vhodné čisticí prostředky pro všechny povrchy a povrchové úpravy
• požadavky na údržbu krajiny.

Dbejte na to, abyste se vyhnuli těmto nástrahám

Časté příčiny zklamání nebo sporů vznikají v důsledku výběru špatného projektanta nebo stavitele, případně obou.

Překročení rozpočtu může vzniknout v důsledku okolností, které můžete nebo nemůžete ovlivnit:

• předběžné překročení nákladů (např. poplatky zastupitelstvu, projekt, geotechnický posudek, inženýrský návrh a certifikace, poplatky geodetům)
• problémy na staveništi (nepředvídané potíže na staveništi)
• počasí
• nedostupnost materiálů
• nepodařilo se „přibít“ detaily (např.např. výběr materiálů nebo povrchové úpravy šetrné ke kvalitě vnitřního ovzduší)
• přijetí/akceptování špatných rad (zejména od dodavatelů a nezkušených řemeslníků), když je třeba učinit naléhavé rozhodnutí.

Velmi málo nových projektů návrhu/výstavby se vejde do časových očekávání klienta z důvodu:

• zpoždění na úřadech
• dlouhých procesů projektování – zejména při mnoha změnách
• zpoždění při hledání dostupného stavitele
• zpoždění související s počasím a staviteli
• nedostatku řemeslníků
• dostupnosti a dodávek udržitelných technologií, které jsou mimo běžný dodavatelský řetězec stavebníka.

Vyjednání rozumných a spravedlivých kompromisů může být nad vaše síly.

Nedostatečné vlastnosti mohou být způsobeny návrhem, konstrukcí nebo provozem:

• Tepelné vlastnosti nemusí splňovat očekávání, běžně z důvodu špatného provozu, špatného těsnění, neuzavírání nebo neotevírání oken, nedostatečné nebo chybné izolace, nedostatečného zastínění a použití nevhodného skla. V těchto otázkách vám může poradit posuzovatel udržitelnosti budovy.
• Pokud je spotřeba energie vyšší, než se očekávalo, sledujte spotřebu jednotlivých spotřebičů a nainstalujte inteligentní měření nebo systémy řízení spotřeby energie. Chování jednoho člověka v domácnosti může často nevědomky způsobit nadměrnou spotřebu energie.

Odkazy a další literatura

ACT Environment, Planning and Sustainable Development Direcorate – Planning. www.planning.act.gov.au

Australian Building Codes Board. www.abcb.gov.au

Australian Institute of Building Surveyors. https://aibs.com.au

Australian Local Government Association. www.alga.asn.au

Building Commission Victoria.

Odbor komunikací a umění. Telekomunikace v nové zástavbě – stručný průvodce pro spotřebitele. www.communications.gov.au

Department of Industry, Science, Energy and Resources (DISER). 2020. Školení o energetické účinnosti. https://www.energy.gov.au/business/energy-efficiency-skills-and-training/energy-efficiency-training

Good Environmental Choice Australia (GECA). www.geca.org.au

Certifikace Green Tick.

HIA Housing Local. www.housinglocal.com.au

Home Design Directory. Kalkulačka stavebních nákladů. www.homedesigndirectory.com.au

Master Builders Australia. www.masterbuilders.com.au

Průvodce novými stavebními náklady. www.corelogic.com.au

Northern Territory Department of Lands, Planning and the Environment. www.dlpe.nt.gov.au

NSW Department of Planning and Infrastructure. www.planning.nsw.gov.au

Queensland Department of State Development, Infrastructure and Planning.

Jihoaustralské ministerstvo plánování, dopravy a infrastruktury. www.dplg.sa.gov.au

Udržitelnost státu Victoria. www.sustainability.vic.gov.au

Tasmánská informační služba pro infrastrukturu a zdroje (IRIS), plánování a rozvoj.

Viktoriánské ministerstvo plánování a komunitního rozvoje.

West Australian Department of Planning, Lands and Heritage. www.dplh.wa.gov.au/

Autor

Chris Reardon, 2013

Learn More

• Další kapitola – Koupě domu mimo plán

.