Texaský developer chce do západní části Orange County přinést pracovní místa, daňové příjmy a další podniky, ale někteří obyvatelé v úterý večer uvedli, že by dali přednost čemukoli jinému než cestovnímu centru Buc-ee’s.

Buc-ee’s je „křiklavá, obskurní, předimenzovaná texaská čerpací stanice, myčka aut a megaobchod, který obyvatelé Eflandu nechtějí ani nepotřebují“, řekla obyvatelka Eflandu Catherine Matthewsová. během veřejného slyšení.

Klikněte pro změnu velikosti

„Porušují všechny základní hodnoty, každé programové prohlášení, každý plánovací cíl, všechno, čím se Orange County – pokrokový okres ve státě Severní Karolína – pyšní a v co věří,“ řekla.

Smíšená stavba Efland Station o rozloze 104 akrů a její kotva Buc-ee’s je kontroverzní od srpna, kdy byla navržena na venkovském výjezdu z mezistátní silnice 85/40 poblíž hranice okresu Orange-Alamance.

Matthewsová a dalších 19 lidí, kteří v úterý promluvili k členům okresní komise, byli mezi 111 přihlášenými na slyšení. Přestože komisař Earl McKee prosazoval, aby se ostatní ozvali ještě před Vánocemi, rada odhlasovala pokračování slyšení 5. a 12. ledna.

O projektu stanice Efland by mohla rada hlasovat 19. ledna.

Plán společnosti Buc-ee’s Ltd. počítá s výstavbou cestovního centra Buc-ee’s o rozloze 64 000 čtverečních stop se 60 oboustrannými benzinovými čerpadly mezi exity 160 a 161 na dálnici Interstate 85/40 v západní části okresu Orange. Jeho součástí by byla také automatická myčka aut o délce 185 stop.

V druhé fázi výstavby by mohl vzniknout hotel se 120 pokoji a více než 223 000 čtverečních stop výrobních, kancelářských, maloobchodních a restauračních prostor. Zhruba 40 akrů by mohlo tvořit volné prostranství a budovy by mohly být až 60 stop vysoké, s kanalizačními službami města Mebane a vodovodními službami Orange-Alamance.

Podle současného územního plánu není povoleno pouze cestovní centrum. Komisaři jsou žádáni, aby schválili územní plán a podmíněný územní obvod, který by mohl zahrnovat dopravní, environmentální a další omezení. Pokud bude plán schválen, budou zaměstnanci okresu schvalovat každý územní plán, jakmile se bude blížit výstavba.

Pracovní místa, daně, fanoušci

Cestovní centrum Buc-ee’s by bylo první v Severní Karolíně. Představitelé okresu informovali, že 38 let stará společnost má více než 3 000 zaměstnanců v 37 obchodech – většina z nich se nachází v Texasu – a dalších 10 projektů na jihu země se připravuje.

Společnost je nejznámější díky svému občerstvení, včetně karamelových kukuřičných pukanců Beaver Nuggets, a díky ocenění „nejčistší toalety v Americe“.

Její rodina si oblíbila Buc-ee’s, když žila v Texasu, a byla by ráda, kdyby byl projekt postaven, řekla Jennifer Landstromová představenstvu.

„Jsou dobře organizované, dobře vedené, se zaměstnanci se dobře zachází a je zde vynikající zákaznický servis. Vždycky nás ohromí nabídka jídel. Není to jako na čerpací stanici,“ řekla. „Vždycky tam rádi jezdíme pro dárky pro rodinu. Naše děti to mají moc rády a je to jedinečný zážitek.“

Zaměstnanci společnosti Buc-ee’s musí splňovat přísné normy, uvedli zástupci společnosti. V recenzích na internetu se uvádí, že pracovní směny jsou dlouhé – až 10 hodin – s velmi krátkými přestávkami a pracovními obědy. Zaměstnanci na nižších pozicích však začínají na zhruba 15 dolarech za hodinu a mezi benefity na plný úvazek patří zdravotní, zubní a životní pojištění, placená dovolená a program 401(k).

Ve zprávě o ekonomickém rozvoji okresu Orange minulý týden bylo uvedeno, že projekt Efland za 40 milionů dolarů by mohl přinést až 200 pracovních míst na plný úvazek a 25 milionů dolarů ročních maloobchodních tržeb, což by mohlo okresu přinést 1 milion dolarů příjmů z daně z nemovitosti a z prodeje. Stát by podle ní také mohl získat 1 milion dolarů na daních z prodeje a 6,5 milionu dolarů na dani z plynu.

Další pracovní místa a příjmy z daní z prodeje a nemovitostí se očekávají od druhé, budoucí fáze projektu.

Nezastavěná půda nyní generuje pro okres Orange County pouze 428,78 dolaru na dani z nemovitostí, protože je vedena jako zemědělská.

Anthony Weston vyzval okres, aby na tuto zemědělskou identitu navázal a vytvořil zvláštní komisi, která by naplánovala nejlepší využití této lokality.

„Myslím, že se vlastně stalo něco docela krásného, a to, že návrh Buc-ee’s nás probudil k myšlence, že by se s tímto pozemkem dalo udělat něco velkého a transformujícího,“ řekl Weston.

Růst Eflandu, kvalita života

Stanice Efland by dramaticky změnila venkovský výjezd z Eflandu a nezačleněnou komunitu skromných domů, místních podniků a zemědělské půdy, která ji obklopuje.

Podle údajů z okresu je oblast různorodá, více než polovina z 531 obyvatel v okruhu jedné míle od místa stavby se hlásí k bělochům, 41 % k černochům a 8,5 % k Hispáncům. Téměř 19 % obyvatel vydělává méně než 15 000 dolarů ročně, uvádí okres. Dalších 37,4 % vydělává mezi 15 000 a 50 000 dolary ročně.

Mnozí odpůrci založili skupinu A Voice for Efland & Orange a vyzývají své příznivce, aby navštěvovali jejich webové stránky, posílali komisařům e-maily a vystupovali na veřejných slyšeních. Proti plánu se 5. prosince v Hillsborough shromáždilo asi 60 lidí.

Jejich obavy sahají od dopravy a světelného znečištění až po poškození životního prostředí a negativní dopady na kvalitu jejich života.

Buc-ee ohrožuje „krásné místo se spoustou stromů, klidem, čistou a čerstvou vodou ze studny a noční oblohou plnou hvězd“, které má jeho rodina ráda, řekl Scott Buechler. Podnik je založen na zastaralých fosilních palivech a nabízí „mrtvá pracovní místa“, řekl.

„Obrovský Buc-ee’s se 60 benzinovými čerpadly a 64 000 metry čtverečními laciného obchodu jasně porušuje charakter obce Efland, která se vyznačuje farmami a lesy, relativním klidem a absencí dopravních zácp,“ řekl Buechler.

Další lidé vyjádřili podporu podnikatelským investicím, pracovním místům a daňovým výnosům, které zlepšují dostupnost. Buc-ee’s umožní obyvatelům uspokojit své potřeby ve městě a podpoří komunitní organizace a programy, řekl Leo Allison.

„Musíme využít této příležitosti, protože takové projekty se neobjevují příliš často,“ řekl.

Sam Gharbo poznamenal, že „by to mohlo být horší“. Poloha mezi mezistátní silnicí a železniční tratí již nyní vytváří světlo a hluk, řekl, a jen část toho, co by kraj mohl povolit, bude zpevněná.

„Jsou tam pracovní místa. V dalších fázích to vytváří příležitosti pro podnikatele, vytváří to také příležitosti pro průmysl, také pro dopravu a příjmy pro daně, protože už mě nebaví být na čele daňových poplatníků okresů ve státě,“ řekl Gharbo.

Lokalita u mezistátní silnice, zákazníci

Místo bylo dlouho označováno jako ideální pro obchodní, průmyslovou a vysoce intenzivní výstavbu. Novější návrh plánu oblasti Buckhorn ji označuje za jeden z „nejvhodnějších pozemků pro ekonomický rozvoj oblasti“. Komisaři se o tom dozvědí více v lednu.

Představitelé společnosti odmítli obavy, že Buc-ee’s odčerpá dolary z Missy’s Grill, samoobsluhy M-Mart a dalších místních podniků.

Většina zákazníků podle nich projíždí po dálnici s tím, že po silnici Interstate 40/85 denně projede až 124 000 vozidel. Očekává se, že Buc-ee’s přiláká každý den zhruba 11 500 těchto vozidel, z toho 800 za hodinu během večerního dojíždění do práce a více než 1 200 během sobotní špičky.

Druhá fáze výstavby by podle dopravní studie mohla do areálu přivést denně o 4 700 vozidel více.

To si vyžádá změny, uvedli úředníci, včetně dvou vjezdů zprava na obslužnou komunikaci, která vede souběžně s I-85/40 West. Další vjezdy by se napojily na spojnici U.S. 70/I-85 a na silnici Mt. Willing Road.

Zlepšení silnice by také mohlo zahrnovat semafory na několika křižovatkách, upravené odbočovací pruhy a uzavření sjezdu z I-85/40 West na exitu 160. Řidiči směřující na západ na Mt. Willing Road by museli sjet na Exit 161 a řidiči odbočující z Ben Johnston Road by museli odbočit vpravo a otočit se na novém příjezdu k nádraží Efland.

Obavy týkající se životního prostředí, vody

Dalším velkým problémem je možnost poškození životního prostředí a kvality vody v regionu.

Buc-ee’s bude mít šest dvoustěnných, betonem obložených, sklolaminátových/pryskyřičných nádrží na pohonné hmoty, z nichž každá pojme 40 000 galonů. Systémy skladování paliva a potrubí jsou vybaveny senzory, které monitorují úniky, uvedla právnička Beth Trahosová, která společnost Buc-ee’s zastupuje. Porušení by spustilo alarm a poslalo e-mail týmu pro palivo a životní prostředí, řekla.

Centrum pro biologickou rozmanitost a sdružení Eno River Association v dopisech proti projektu uvedly obavy týkající se skladování paliva a odtoku dešťové vody.

Dva potoky na pozemku se nacházejí v chráněném povodí mezi dvěma kritickými oblastmi pro stanoviště volně žijících živočichů a kvalitu vody, uvedly. Tyto potoky se také vlévají do potoka Sevenmile Creek, který je součástí kritického povodí řeky Eno.

„Je mi jasné, že obyvatelé Orange County – a (původní, ohrožené druhy) Carolina madtom, Neuse River waterdog a Atlantic pigtoe – ti všichni mají mnohem větší prospěch z toho, že tyto zalesněné pozemky, otevřená pole a chráněná povodí zůstanou nedotčeny kvůli přínosům pro kvalitu života a prevenci vyhynutí, které poskytují,“ řekl právník Centra pro biologickou rozmanitost Perrin de Jong.

Projekt čeká další posuzování ze strany Odboru kvality životního prostředí státu New York a okresní komise pro životní prostředí. Zaměstnanci okresu také pracují na požadavcích týkajících se dešťových vod, uvedl ředitel plánování Craig Benedict.

Zaměstnanci okresu také požádali komisaře, aby u všech budoucích plánů na stavbu požadovali další environmentální studie.

.