Proces výstavby komerčních nemovitostí: Feldman Feldman: Co potřebujete vědět

Existuje verze flippingu a developmentu komerčních nemovitostí, která se také označuje jako merchant development. Obchodní developer je developer, který se specializuje na výstavbu budov pro krátkodobý další prodej. Předpokládejme například, že developer má vztah s průmyslovým uživatelem, který potřebuje průmyslovou budovu o rozloze 100 000 čtverečních stop. Před zahájením výstavby developer s touto společností podepíše dlouhodobou nájemní smlouvu.

Developer najde pozemek, získá oprávnění, územní rozhodnutí, získá stavební povolení, financování a zadá stavbu dodavateli, který budovu postaví, a ta je nyní celá nablýskaná, nová a plně pronajatá.

V tomto okamžiku, s plně pronajatým průmyslovým objektem s dlouhodobým pronájmem, na dobrém místě, vytvořil developer velmi, velmi horké zboží. Velmi často se obchodní developer rozhodne pro okamžitý prodej, a to již do jednoho roku po otevření budovy. Tímto způsobem eliminuje riziko dlouhodobého držení a může realizovat okamžitý zisk. To však není něco, co bychom dělali rádi. Máme rádi dlouhodobé držení, které je podle nás cestou k vytváření dlouhodobé hodnoty.

Pokud se vrátíte k mému prvnímu velkému projektu v New Yorku (Tower 45), naše celkové náklady na projekt činily 140 milionů dolarů. V době, kdy jsme stavbu dokončili (1990), se finanční trhy téměř zhroutily a my jsme si mysleli, že náklady na stavbu jsou takové, že s touto nemovitostí nikdy neuspějeme. Nedávno jsme tuto budovu prodali za 364 milionů dolarů.

Související:

Tvorba marketingové strategie pro nový developerský projekt

Park Tower / Tampa, FL

Pamatujte, že stavíte budovu od základů. Kolem budovy musí být vyvoláno velké vzrušení, které podpoří prodeje/pronájmy. Zatímco je ve výstavbě, není ještě v hledáčku mnoha makléřů, dokud se nepřiblíží otevření, a to proto, že makléři chtějí vydělat peníze uzavřením nájemní smlouvy, ze které mohou inkasovat provizi. Pokud je budova pouze nezastavěným pozemkem, je většinou realitním světem vnímána jako poněkud vzdálené a ne tak vzrušující místo, kam by bylo možné přivést klienty ihned.

To znamená, že množství úsilí na developerský obchod ve formě marketingu musí být velmi výrazně zvýšeno. Množství energie a úsilí, které je třeba vynaložit na marketing nového developerského projektu, je podstatně vyšší než u stávající budovy.

Vyžaduje to intenzivní klepání na dveře a informační kampaň, informování lidí o tom, jak jste na tom s výstavbou, kdy bude budova hotová, a také oznamování zajímavých událostí, jako jsou nově podepsané nájemní smlouvy. Pokud se jedná o kancelářskou budovu, zajímavý nový nájemce jako Google nebo Apple by byl sexy nájemcem, který by mohl do budovy přilákat další nájemce. V případě maloobchodní nemovitosti může být kotevní nájemce životně důležitým nájemcem, který do nákupního centra přiláká další maloobchodní nájemce. Přemýšlejte o oznámení kotevního nájemce, jako je Whole Foods nebo Nordstrom’s.

Chcete, aby novinky byly stále čerstvé a v pohybu, a chcete je mít v hledáčku realitního makléře. Téměř každý týden je třeba informovat o nějaké události hodné pozornosti a propagovat ji. Obecné náklady na marketing a obecný tlak na budovu, která se staví, musí být násobně vyšší než u stávající budovy.

Vytvoření holdingové strategie

Předpokládejme, že jste postavili novou budovu, ale z nějakého důvodu jste z počátečního pronájmu nezískali mnoho dlouhodobých pronájmů. Bylo by chybou snažit se tuto budovu s poměrně nestabilním nájemným prodat. Kupující by se vystavil riziku, že se v krátké době může velká část prostor stočit na trh a kupující by se mohl ocitnout s téměř prázdnou budovou.

Vaše strategie držení by tedy mohla být vytvořena na základě délky nájemních podmínek, které se vám podařilo získat. Čím delší dobu pronájmu můžete získat, tím trpělivější můžete být před prodejem. Na druhou stranu dlouhodobé nájemní smlouvy budou generovat velmi žádoucí prodejní cenu, pokud se rozhodnete prodat nemovitost ihned po jejím vybudování. Po těžké recesi v roce 2008 chtějí investoři dlouhodobé pronájmy se silnými úvěrovými nájemci. hodnota komerčních nemovitostí je přímo úměrná dlouhodobosti a spolehlivosti peněžních toků.

Provoz budov

City Center / St.