Každý ví, že výměna podle § 1031 umožňuje odložit federální zisk i zpětný odpočet odpisů z prodeje a následného nákupu nemovitosti určené k investování nebo podnikání. V závislosti na státě můžete také odložit zisk státu. Obecně platí, že pro maximalizaci odkladu musíte získat náhradní nemovitost stejné nebo vyšší hodnoty a vlastního kapitálu, ale co se stane, pokud je postoupená nemovitost pod cenou? Můžete provést výměnu, pokud není žádný vlastní kapitál?

1031 CORP. již dlouho zprostředkovává výměnné transakce, které se netýkají žádného vlastního kapitálu, a některé dokonce vyžadují, aby směňující osoba přinesla k uzavření transakce finanční prostředky. Někteří by se mohli ptát, proč byste to mohli chtít udělat. Bohužel vlastní kapitál nebo čistá hotovost po splacení hypotéky nemá nic společného se ziskem z nemovitosti. Zisk se vypočítá odečtením čisté prodejní ceny od původní kupní ceny včetně uzavíracích nákladů a investičních úprav. Vlastní kapitál je rozdíl mezi reálnou tržní hodnotou nemovitosti a tím, kolik peněz dlužíte hypotečnímu věřiteli.

V posledních letech se mnoho majitelů nemovitostí ocitlo pod vodou; to znamená, že hodnota jejich nemovitosti je nižší než částka, kterou dluží věřiteli. K tomu mohlo dojít proto, že nemovitost byla pořízena nebo refinancována v době, kdy byl trh s nemovitostmi na vrcholu v polovině roku 2000, a od té doby hodnota nemovitosti klesla. Ti, kteří nemovitost refinancovali, mohli mít z nemovitosti stále značný zisk, pokud ji vlastnili řadu let, a zejména pokud poplatník 1031 do nemovitosti směnil, protože došlo k odložení zisku. Mohlo by také dojít k poměrně velkému zdanění zpětných odpisů, i když došlo ke ztrátě hodnoty nemovitosti.

Objevily se otázky týkající se hodnoty a vlastního kapitálu potřebného v náhradní nemovitosti k odložení celého zisku při zkráceném prodeji nebo zabavení. Měla by být hodnota náhradní nemovitosti stejná nebo vyšší než současná hodnota zcizené nemovitosti nebo zbývající zůstatek její hypotéky?

V nedávném rozhodnutí Private Letter Ruling 201302009 se jeden daňový poplatník nedávno obrátil na IRS s žádostí o radu, zda může využít výměnu 1031 k odložení zisku. Ačkoli se o toto PLR může opřít pouze tento konkrétní daňový poplatník, dopisní rozhodnutí jsou pro ostatní daňové poplatníky a jejich poradce, kteří řeší podobnou situaci, pronikavá. Zde je stručné shrnutí dotčených skutečností:

    • Daňový poplatník byl jediným společníkem jednočlenné společnosti s ručením omezeným (LLC), která byla pro daňové účely nezohledňovaným subjektem;
    • Získaný majetek byl zatížen závazkem, který není zdrojem;
    • Daňový poplatník dlužil věřiteli více, než byla aktuální reálná tržní hodnota majetku;
    • Daňový poplatník a věřitel by uzavřeli smlouvu o převodu a daňový poplatník by souhlasil s převodem zcizené nemovitosti na věřitele s výhradou dluhu;
    • Před převodem nemovitosti na věřitele by daňový poplatník uzavřel smlouvu o výměně s kvalifikovaným zprostředkovatelem (QI) za účelem uskutečnění výměny 1031;
    • Poplatník by postoupil svá práva ze smlouvy o převodu na QI;
    • Poplatník by poté uzavřel kupní smlouvu na náhradní nemovitost, která by byla postoupena na QI;
    • QI by poté nabyla náhradní majetek za peněžní prostředky poskytnuté daňovým poplatníkem nebo z dluhu a převedla by majetek na daňového poplatníka; a
    • Taxový poplatník uvedl, že reálná tržní hodnota náhradního majetku by byla přibližně stejná jako nesplacený dluh na postoupeném majetku.

Firemní úřad rozhodl, že transakce, jak byla nastíněna, bude splňovat podmínky pro daňový odklad podle § 1031.

Toto dopisní rozhodnutí by mělo varovat každého, kdo se ocitne v podobné situaci, aby si pořídil náhradní nemovitost v hodnotě rovné nebo vyšší, než je hodnota nesplacené jistiny hypotéky, aby maximalizoval odklad zisku a/nebo zpětného odečtu odpisů. Každá situace je samozřejmě jiná a daňoví poplatníci by se měli poradit se svým daňovým poradcem, co je v jejich konkrétní situaci nejlepší, ale § 1031 může být velmi výhodný.