Novinky a články

V minulém článku jsme se zaměřili na vyvrácení některých daňových omylů při koupi a vlastnictví bydlení. Zde se pokusíme objasnit často nesprávně chápané daňové důsledky prodeje nebo jiného nakládání s vaším primárním bydlištěm. Obecně platí, že každá transakce, která přináší zisk, podléhá zdanění. V roce 1997 však Kongres rozhodl, že většina zisků z prodeje primárního bydliště bude osvobozena od daně.

Když Kongres přijal zákon, který umožnil svobodným daňovým poplatníkům vyloučit až 250 000 USD zisku z prodeje jejich domu (500 000 USD pro manželské páry), obecně se věřilo, že většina lidí se již nebude muset obávat žádných daňových důsledků. Pokud jste dům vlastnili a používali jako své hlavní bydliště alespoň dva z pěti let, které předcházely prodeji, ponechali jste si veškerý zisk, který nepřesáhl tyto limity. (Tuto výjimku lze uplatnit jednou za dva roky).

Někteří majitelé domů nicméně v důsledku prudce rostoucího trhu s nemovitostmi v následujících letech zjistili, že mají dávno ztraceného příbuzného jménem strýček Sam, který se chce podělit o jejich nově nabyté jmění, protože jejich zisky překročily částky pro vyloučení. Najednou se staly důležitými pojmy jako upravený základ, čisté výnosy z prodeje a kapitálové zisky, stejně jako nutnost uchovávat všechny účtenky z obchodu Home Depot. Přečtěte si další informace o těchto pojmech:

Co je to upravený základ daně?

• Firemní úřad definuje základ daně jako výši vaší celkové kapitálové investice do nemovitosti pro daňové účely. Určité události, které nastanou během doby vašeho vlastnictví, mohou zvýšit nebo snížit váš základ, což má za následek „upravený základ“. Vzpomínáte si na závěrečný výkaz HUD-1, ve kterém byly uvedeny všechny neodpočitatelné položky z nákupu vašeho domu? To je váš výchozí bod. Obecně se váš upravený základ daně skládá z následujících položek:

• Kupní cena

Přidat:
• Náklady na uzavření, jako jsou –

• Pojištění a poplatky za vlastnictví
• Poplatky za ocenění
• Poplatky za úvěrovou zprávu
• Poplatky za daňové služby
• Potvrzení o povodni
• Státní a místní záznamy, kolky a daně z převodu
• Právní poplatky spojené se zdokonalením vlastnického práva

• Vylepšení domu – zvýšení hodnoty domu, jako je výměna střechy, terénní úpravy, nová kuchyně, přístavba, ústřední topení a klimatizace. Opravy a údržba nezvyšují hodnotu domu, a proto nejsou součástí základu daně
• Náklady na obnovu spojené s krádeží nebo nehodou, jako je hurikán nebo zemětřesení
• Daňové úlevy získané po roce 2005 na energetické vylepšení domu
• Náklady na rozšíření inženýrských sítí k nemovitosti

Min:
• Příjmy z pojištění z krádeže nebo pojistné události
• Daňově odečitatelná část ztráty z krádeže nebo pojistné události
• Odpisy z pronájmu nebo používání domu k podnikání
• Jakýkoli odložený zisk z prodeje před květnem 1997 podle daňového zákona
• Jakékoli plnění kvalifikovaného dluhu hlavního bydliště vyloučeného z příjmů

Pokud jste si najali dodavatele na stavbu domu, váš základ zahrnuje také náklady na pozemek, práci a materiál, poplatky za architekta a právní služby, jakož i poplatky za měřiče a připojení k inženýrským sítím. Náklady na vaši vlastní práci se nezahrnují.

V některých případech se váš základ neurčuje podle nákladů. Pokud obdržíte majetek darem, je vaším základem upravený základ dárce. Pokud majetek zdědíte, je vaším základem jeho reálná tržní hodnota ke dni úmrtí zůstavitele. Způsob určení základu daně může mít z daňového hlediska velký význam. Řekněme, že starší matka zvažuje alternativu převodu vlastnického práva ke svému domu s upraveným základem daně ve výši 75 000 USD na svého dospělého syna, se kterým nežije, na rozdíl od jeho odkázání jemu. Pokud převede vlastnické právo na syna ještě za svého života, učiní dar. Syn tak získá matčin základ ve výši 75 000 USD. Pokud dům později prodá za 300 000 USD, aniž by si jej zřídil jako své hlavní bydliště, bude zdaněn zisk ve výši 225 000 USD. Neexistuje žádná výjimka, protože se nejedná o jeho hlavní bydliště. Pokud však bude v domě bydlet alespoň dva roky, stane se jeho hlavním bydlištěm. Pokud dům později prodá za 300 000 USD, není povinen platit žádnou daň, protože splňuje podmínky pro vyloučení 250 000 USD z daně z primárního bydliště, přestože jeho základ je pouze 75 000 USD.
Pokud dům zdědí po své matce, v té době je jeho reálná tržní hodnota 300 000 USD, a okamžitě jej prodá za 300 000 USD, nedojde k žádnému zdanitelnému zisku, protože jeho základem je reálná tržní hodnota ke dni úmrtí. Nezáleží na tom, zda v domě kdykoli bydlel či nikoli.

Obvykle také platí, že rozvádějící se páry si navzájem berou základ daně a neuznávají žádný zisk z převodu v případech, kdy jeden z manželů vykoupí podíl druhého z manželů na manželském domě v souvislosti s rozvodem.

Jak se vypočítávají čisté výnosy z prodeje?

Budete se muset odvolat na svůj HUD-1 z prodeje. V zásadě se váš čistý výnos z prodeje skládá z následujících položek:

• Prodejní cena

Mínus:
• Provizi z prodeje
• Státní a místní daně a poplatky z převodu a zápisu
• Náklady na opravy, jako je malování, údržba a opravy, aby byla nemovitost lépe prodejná

Jak vypočítáte zisk?

Váš zisk se určí odečtením upraveného základu od čistých příjmů z prodeje. Pokud splňujete podmínky pro vyloučení, snížíte pak veškerý zisk o vyloučení, abyste získali zdanitelný zisk.

Musíte prodej oznámit v daňovém přiznání?

Obecně nemusíte oznamovat prodej svého primárního bydliště, pokud můžete vyloučit veškerý zisk (a rozhodnete se tak učinit), pokud jste neobdrželi formulář 1099-S, Výnosy z transakcí s nemovitostmi, který se v případě prodeje domu vystavuje, pokud výnosy přesáhnou limity pro vyloučení. Pokud podléhá vykazování, je zahrnut do formuláře 8949, Sales and Other Dispositions of Capital Assets, a do přílohy D, Capital Gains and Losses, jako krátkodobý kapitálový zisk, pokud jste dům drželi jeden rok nebo méně, a jako dlouhodobý, pokud jste nemovitost drželi déle než jeden rok.

Krátkodobé zisky jsou zdaněny na základě běžných sazeb daně z příjmu. Sazba dlouhodobého kapitálového zisku se pohybuje mezi 0 % a 20 % v závislosti na vašem daňovém pásmu.

Můžete si odečíst ztrátu z prodeje domu?

Ztráta z prodeje primárního bydliště není odečitatelná, protože je považována za osobní majetek.

Můžu vyloučit zisk z prodeje druhého domu, pronájmu nebo investiční nemovitosti?

Pravidla pro vyloučení se vztahují pouze na prodej primárního bydliště. Zákon o bydlení a ekonomické obnově z roku 2008 (HERA) změnil pravidla pro domy, které nejsou používány jako primární bydliště po celé pětileté období a jsou prodány po roce 2008. Podle předchozího zákona měli majitelé domů nárok na vyloučení z prodeje hlavního bydliště, pokud byl splněn test dvou z pěti. Podle zákona HERA je však vyloučení založeno na období, kdy je nemovitost používána jako hlavní bydliště (kvalifikované použití), oproti jakémukoli jinému použití začínajícímu po 1. lednu 2009 (nekvalifikované použití), které nebude vyloučeno a mohlo by vyvolat daň z kapitálových výnosů.

Například svobodný daňový poplatník koupil 1. ledna 2009 druhé bydlení a prodá ho o deset let později, 1. ledna 2019, přičemž jako hlavní bydliště ho používal pouze v letech 2016 až 2018. Test dvou z pěti byl splněn, ale protože dům byl používán jako primární bydliště pouze po 30 % celkové doby vlastnictví (tři z deseti let), limit pro vyloučení kapitálových zisků se snižuje na 30 %, tj. 75 000 USD (250 000 USD X 30 %).

Existují dědická ustanovení pro stávající vlastníky druhého bydlení, která umožňují, aby jakákoli doba vlastnictví před rokem 2009 byla považována za kvalifikované použití.

Například manželský pár zakoupil druhé bydlení 1. ledna 2005 a prodává ho 1. ledna 2015, přičemž dům používal jako primární bydlení pouze v letech 2013 a 2014. Na rozdíl od předchozího příkladu, kdy daňový poplatník měl pouze tři roky kvalifikovaného užívání, podle pravidla HERA „grandfathering“ se šest z deseti let kvalifikuje pro osvobození od daně (roky 2005 až 2008 jsou kvalifikované, plus roky 2013 a 2014). V důsledku toho může pár vyloučit 60 % vyloučení zisku ve výši 500 000 USD, tj. 300 000 USD.

Musí být dům vlastněn a užíván současně, aby měl nárok na vyloučení?

Požadavky dvouletého užívání a dvouletého vlastnictví mohou být splněny v různých obdobích v rámci pětiletého okna. Dobrým příkladem jsou ti, kteří si byt pronajímají s možností koupě. Jakmile si koupí nájemní dům, doba, po kterou v domě bydleli jako nájemníci, se pro účely vyloučení započítává jako užívání domu, i když v té době dům nevlastnili

Máte nárok na vyloučení i v případě, že v domě nebydlíte v době jeho prodeje?

Nemusíte v domě bydlet v době prodeje, abyste měli nárok na vyloučení. Podmínka dvouletého vlastnictví a užívání může nastat kdykoli během pěti let před datem prodeje. To znamená, že se můžete z domu odstěhovat a pronajímat jej až tři roky před prodejem a stále budete mít nárok na vyloučení (s výhradou výše uvedených omezení HERA). Je důležité, abyste toto období sledovali a dokumentovali, abyste se ujistili, že dům prodáte před uplynutím tříletého období.

Musíte použít výtěžek z prodeje domu na koupi jiného bydliště, abyste zisk vyloučili z daně?

Ne. Před změnou zákona v roce 1997 musel majitel domu, aby se vyhnul placení daně z prodeje bydliště, použít výtěžek z prodeje na koupi jiného domu, který stál nejméně tolik, za kolik byl prodán starý dům. I tehdy se jednalo o odložení zisku, nikoliv o jeho vyloučení. Jakýkoli odložený zisk byl odečten od upraveného základu nového domu, čímž se zvýšil zisk z jakéhokoli budoucího prodeje, za který nebylo pořízeno náhradní bydlení. Prodávajícím domů ve věku 55 let a více bylo umožněno jednorázové osvobození od daně až do výše 125 000 USD zisku z prodeje. Tento zákon již neplatí. Podle současného zákona je jakýkoli kvalifikovaný zisk osvobozen od daně v rozsahu výše uvedených výjimek. Nemusíte si kupovat náhradní dům, ani neexistují žádné odklady zisku.

Pro více informací kontaktujte Victora C. Belgiorna na telefonním čísle 516-861-3704 nebo [email protected] nebo Boba Jahelku na telefonním čísle 516-861-3707 nebo [email protected].