Rozvodová advokátka Carmela M. Miraglia se zabývá mnoha otázkami, které ovlivňují, zda si jeden z manželů může nebo má po rozvodu „ponechat manželský dům“.

Klikněte zde pro tisk ve formátu PDF

Jednou z prvních otázek, kterou si většina lidí klade při rozvodové konzultaci, je „Mohu si ponechat dům?“. Většina advokátů zabývajících se rodinným právem ví, že standardní odpověď zní „záleží na tom“, po níž následuje „to, že můžete, neznamená, že byste měli“. Pro některé rozvádějící se manžele se zachování (nebo setrvání) v manželském domě stává jejich příslovečnou bílou velrybou při rozvodu, která dominuje jejich pozornosti a narušuje jejich vyjednávací pozice v jiných důležitých otázkách.

Na rozdíl od mnoha rozvodových otázek otázky týkající se manželského domu často prosakují i mezi široké kategorie, které definují rozvod, jako je péče o děti, výživné na děti a rozdělení manželského majetku. Právo manžela nadále užívat manželskou domácnost po rozvodu může být skutečně ovlivněno péčí, výživným a majetkem. Mezitím strany často spojují s bydlením v manželství silné emoce, což z něj činí jednu z nejnáročnějších otázek, kterou je třeba při rozvodu vyřešit.

Před tím, než se bývalé bydlení v manželství stane prioritou při rozvodu, je třeba zvážit několik otázek. Patří mezi ně základní otázky finančního účetnictví, strategické úvahy při vašem vyjednávání, právní otázky a upřímná sebereflexe emocionální dynamiky, která tuto otázku obklopuje:

Pět otázek:

Která strana si po rozvodu ponechá manželský dům, je často komplikovaná otázka, zejména v případech, kdy obě strany usilují o zachování domu. Zde je 5 otázek, které by strany měly zvážit, když se rozhodují, zda si mají při rozvodu ponechat dům:

  1. Kde budou bydlet vaše děti a jak dlouho tam budou žít?
  2. Máte vy nebo váš manžel dostatek majetku, abyste mohli vykoupit podíl druhé strany na domě?
  3. Budete mít dostatečné příjmy a peněžní toky, abyste si mohli po rozvodu dům dovolit?
  4. Jestliže podíl druhé strany nevykoupíte, jak dlouho budete v domě po rozvodu bydlet?
  5. Můžu donutit manžela, aby opustil dům během našeho rozvodu?“

V závislosti na tom, jak si odpovíte na tyto otázky, může být smysluplnější, a to jak z emocionálního, tak z finančního hlediska, vytvořit alternativní bydlení.

Svěření dětí do péče může ovlivnit, kdo si ponechá manželský domov

Při sporném rozvodu může být rozhodnutí soudu o svěření dětí do péče důležitým faktorem, který z manželů získá manželský domov. Zejména pokud si jeden z manželů přeje žít v manželském domě po určitou dobu po rozvodu – aniž by vykoupil podíl druhého manžela – soudci pravděpodobně zohlední potřeby dětí v žádosti jednoho z rodičů o další užívání domu. Obecně řečeno, rodič s primární nebo sdílenou fyzickou péčí bude mít lepší pozici pro další užívání domu po rozvodu než rodič, který nemá děti v péči a má omezený čas na výchovu dětí.

Důvody, proč jednomu z rodičů umožnit další pobyt s dětmi v bývalém manželském domě, jsou mnohostranné. Soudci často považují takové uspořádání za podporu stability pro děti, které právě zažily obtíže a trauma z rozvodu svých rodičů. Další častou obavou je, zda má hlavní rodič finanční prostředky na získání nového bydlení pro děti v případě prodeje manželského domu. V některých situacích soudci přiznávají jednomu z rodičů právo užívat a požívat obydlí – což může trvat řadu měsíců nebo let – po rozvodu, aby zajistili, že děti budou mít střechu nad hlavou alespoň do doby, než rodič získá zpět své finanční zázemí.

U manželů bez nezletilých dětí se debaty o tom, kdo si ponechá manželské obydlí, často omezují na finanční otázky. Pokud se však jedná o děti, není neobvyklé, že soud povolí jednomu z rodičů zůstat v domácnosti po dobu několika let po rozvodu.

Máte majetek na to, abyste vykoupili svého manžela z manželské domácnosti?

V mnoha rozvodech je manželská domácnost kvintesencí „společného jmění manželů“, takže manželská domácnost je jedním z nejcennějších aktiv, která jsou předmětem rozvodu stran. Soudy často usilují o rovnoměrné rozdělení vlastního kapitálu v manželském domě. Manžel, který si chce po rozvodu ponechat manželský dům, tak musí zpravidla čerpat ze svého podílu na odděleném majetku, aby „vykoupil“ podíl druhého manžela na tomto domě.

(Příklad: Pokud mají rozvádějící se manželé podíl na manželském domě ve výši 500 000 USD, musí manžel, který si chce dům ponechat, obvykle souhlasit s tím, že druhému manželovi zaplatí 250 000 USD jako náhradu za 50% podíl druhého manžela na domě. Pokud manžel, který si chce dům ponechat, nemá dalších 250 000 USD v majetku, provedení takového odkupu se stává obtížným.

Odkup nemusí být proveden striktně v hotovosti – náklady můžete kompenzovat jiným manželským majetkem, jako je auto, penzijní fond, nebo třeba i splátkami v průběhu času, abyste pokryli počáteční náklady. Manželé s omezeným majetkem si však musí dobře rozmyslet, zda jim skutečně stojí za to obětovat veškerý svůj ostatní majetek, aby si udrželi bydlení. Je důležité si uvědomit, že po většinu historie USA ceny nemovitostí z hlediska růstu hodnoty sotva překonávaly inflaci. Investice do nemovitostí – zejména rezidenčních – s sebou nesou také značné provozní náklady, od daně z nemovitosti přes úroky z hypotéky až po nákup nové střechy každých 20 let. (Všimněte si, že pronajímané nemovitosti poskytují několik daňových výhod, které nejsou k dispozici pro běžné vlastníky domů, pokud jde o náklady na vedení.) Naproti tomu investice na akciovém trhu – navzdory všem krachům v průběhu let – od roku 1928 5x překonaly investice do nemovitostí.

Manžel, který po rozvodu vloží veškerý svůj majetek do jediné obytné nemovitosti, pravděpodobně obětuje potenciál pro velké zisky na akciovém trhu v průběhu času. Jedním ze způsobů, jak o tom přemýšlet, je jednoduše se podívat na ekonomický krach v roce 2008. Na konci roku 2016 překonaly nárůsty akciového trhu výkonnost trhu s nemovitostmi ve 20 z 24 metropolitních oblastí ve Spojených státech. Přinejmenším od roku 1928 do roku 2019 jsou údaje celkem jasné: investice do akcií překonávají investice do nemovitostí. Manželé by měli tuto skutečnost zvážit předtím, než veškerý svůj porozvodový majetek utopí v manželském domě.

Vypočítat výkupní cenu manželského domu může být náročné. Rozvádějící se manželé si často každý z nich najímá odhadce nemovitostí, aby dům ocenili, a je běžné, že se výkupní cena vypočítá na základě vyššího ocenění. Pokud si obě strany chtějí dům ponechat, dále to komplikuje situaci, protože soudci často nemají trpělivost s „nabídkovou válkou“. Strany jednající o odkupu musí také zvážit otázky, jako je to, zda odkup snižuje určité transakční náklady, například vyhnutí se provizi realitní kanceláře, která by mohla být zohledněna v ceně odkupu.

Nakonec stojí za zmínku, že manžel, který usiluje o odkup podílu druhé strany na domě, musí obvykle také refinancovat všechny hypotéky na nemovitost tak, aby bylo jméno druhé strany z hypotéky odstraněno. Získání refinancování může být náročné pro strany se špatnou bonitou nebo omezeným příjmem či majetkem. Klíčová otázka v takových případech se zaměřuje na to, jak dlouho má strana na získání refinancování a co se stane s nemovitostí, pokud nemůže refinancovat žádnou hypotéku.

Budete mít peněžní toky na údržbu manželského domu, pokud si ho ponecháte?

V některých případech soudy v Massachusetts rozhodly, že užívání manželského domu jednou stranou po rozvodu lze považovat za součást výživného. Podle této teorie musí rodič, jemuž není dům svěřen do péče, počkat na budoucí prodej domu – čímž odkládá svůj podíl na rozdělení majetku – zatímco rodič, jemuž je dům svěřen do péče, v něm bydlí s dětmi. V některých případech může být rodiči, který nemá dítě v péči, dokonce nařízena úhrada nákladů na dům jako součást výživného.

Častěji je strana, která bydlí v manželském domě, odpovědná za úhradu 100 % nákladů spojených s domem. Takový rodič může dostávat (a často dostává) výživné na dítě, které pak použije (spolu se svými dalšími zdroji příjmů) na zaplacení domu. U rozvedených manželů s omezenými prostředky to může vést k tomu, že se strana stane „chudou na bydlení“.

Investopedia definuje, že je „chudá na bydlení“ takto:

Budova je termín používaný k označení osoby, která vynakládá velkou část svého celkového příjmu na vlastnictví domu, včetně splátek hypotéky, daní z nemovitosti, údržby a služeb. Jedinci v této situaci mají nedostatek peněz na diskrétní položky a obvykle mají problémy s plněním dalších finančních závazků, jako jsou například platby za vozidla.

Pravidelně slýcháme o manželech, kteří při rozvodu tvrdě bojují o to, aby si udrželi manželský dům, a o rok či dva později ho prodají, protože údržba domu je prostě příliš nákladná. Je důležité si uvědomit, že rozvedení manželé musí po rozvodu udržovat dvě domácnosti – jednu pro každého z bývalých manželů – namísto jednoho domu. Potřeba dvou domácností způsobuje, že oběma stranám ubývají prostředky. V souvislosti s placením za bývalou manželskou domácnost bude mít jeden z manželů často problém hradit provozní náklady a náklady na údržbu nemovitosti, která měla původně pokrýt bytové potřeby celé rodiny.

Placení a údržba manželské domácnosti pouze s jedním zdrojem příjmů se může ukázat jako obtížnější, než si mnohé strany představují. I v případě, že jste byli hlavním živitelem rodiny, je často chybou předpokládat, že náklady na údržbu manželského bydlení budou po rozvodu jednodušší. Bez výhody zvýšené pečovatelské pozornosti ze strany vašeho manžela budou pravděpodobně existovat další náklady na údržbu, které budete muset zahrnout do rovnice. Například si možná budete muset najmout firmu na údržbu trávníku na zahradě, „údržbáře“ na opravu drobných problémů, které byly kdysi, nebo hospodyni na pomoc s úklidem. Bez dalších rukou bývalého manžela možná nebudete mít čas řešit všechny úkoly během víkendů, protože zvládáte také domácí práce, nákupy potravin a aktivity dětí.

Manželé, kteří během rozvodu bojují o manželský dům a poté uspějí, mohou rychle zjistit, že větší část svých příjmů vynakládají na hypotéku a doprovodné náklady spojené s vlastnictvím domu, o který bojovali, což je zanechává „chudé o dům“. Před snahou o zachování manželského bydlení při rozvodu musí strany pečlivě naplánovat svůj porozvodový rozpočet. Rozdíl 500 USD měsíčně se může zdát zanedbatelný, ale může to být rozdíl mezi životem „od výplaty k výplatě“ a polštářem v následujících letech.

V rámci procesu tvorby rozpočtu by manželé měli zvážit následující:

a. Všechny pravidelné výdaje související s bydlením, včetně hypotéky, daně z nemovitosti, nákladů na služby a údržbu.

b. Odhad hlavních pravidelných výdajů, jako je výměna střechy, venkovní nátěr nebo výměna kotle.

c. Výpočet všech ostatních týdenních a měsíčních životních nákladů.

d. Určení všech zdrojů příjmů, včetně příjmů ze zaměstnání, přijímaných alimentů nebo výživného na děti a případných daňových úlev a vratek.

e. Váš finanční „polštář“ – tj. veškerý váš likvidní majetek, potenciální zdroje půjček, případné další zdroje hotovosti pro případ finančních potíží.

Jak dlouho očekáváte, že zůstanete v manželském domě po rozvodu?

Boj o manželský dům při rozvodu může mít velký smysl, pokud máte v úmyslu odkoupit podíl manžela na domě. Pro strany, které plánují žít v manželském domě pouze po omezený počet let po rozvodu, je výpočet náročnější.

Jak bylo uvedeno výše, soudy často zvažují žádosti rodičů, kteří chtějí po určitou dobu nadále žít v manželském domě s dětmi, a to i v případě, že rodič, který žádosti podává, nemá majetek na vykoupení podílu druhé strany na domě. Pokračování v bydlení v manželském domě však může mít za těchto okolností značné nevýhody. Mezi ně patří:

  • Dům budete muset zaplatit ze svých dostupných příjmů – Bývalí manželé, kteří po rozvodu pobírají omezené výživné na děti nebo výživné na omezenou dobu, si musí položit otázku, zda má skutečně smysl vynakládat své omezené prostředky na drahý dům.
  • Stále budete muset dům prodat a rozdělit si kapitál – Ačkoli bydlení v domě může přinášet pohodlí, je důležité si uvědomit, že druhý manžel má po prodeji stále nárok na svůj podíl ve výši 50 % hodnoty domu.
  • Placení oprav a údržby může být náročné – Co se stane, když dům bude po rozvodu potřebovat novou střechu? Zatímco strana bydlící mimo dům může být ochotna počkat na svůj podíl z výnosu z prodeje, požadovat po této straně, aby zaplatila větší opravy, může být jiný příběh. Jedním z problémů, kdy se jedné straně umožní zůstat v domě po delší dobu po rozvodu, je, že dům může zchátrat, což může poškodit případnou prodejní cenu v budoucnu.
  • Jak dlouho v něm budete bydlet? – Často se setkáváme s dohodami a příkazy, které umožňují jednomu z manželů bydlet v domě 1 až 5 let po rozvodu. V některých případech je doba pobytu vázána na osamostatnění jednoho nebo více dětí, dosažení 18 let nebo ukončení studia na střední nebo vysoké škole. Čím delší je doba bydliště, tím větší je zátěž pro stranu mimo domov – která musí čekat na svůj podíl na výnosech – a tím náročnější se situace stává pro obě strany.

Můžu donutit manžela opustit manželský domov před koncem rozvodu?“

Pokud jste si nevšimli, blog Lynch & Owens se nikdy nebál kritizovat massachusettské zákonodárce za to, že neaktualizují hloupé zákony. Pokud však jde o příkaz k „vyklizení manželského obydlí“, zákonodárce dostává něco jako průchod. V případě příkazů k vyklizení musíme svou frustraci směřovat na soudce probačních &rodinných soudů.

Massachusetts má jasný zákon, který by měl být splněn, než soud donutí jednoho z manželů „vyklidit“ manželský domov během rozvodu. Kapitola 208, s. 34B stanoví:

Každý soud příslušný k projednávání žalob o rozvod manželství … může po podání takové žaloby … nařídit manželovi nebo manželce, aby neprodleně vyklidili manželské obydlí na dobu nepřesahující devadesát dnů, a na další návrh na další určitou dobu, kterou soud považuje za nezbytnou nebo vhodnou, pokud soud po slyšení zjistí, že by nevydáním takového příkazu bylo ohroženo nebo podstatně narušeno zdraví, bezpečnost nebo blaho navrhující strany nebo nezletilých dětí, které se stranami bydlí.

Jinými slovy, massachusettský „vacate statute“ vyžaduje, aby soud zjistil, že „zdraví, bezpečnost nebo blaho“ strany nebo nezletilého dítěte bude „ohroženo nebo podstatně narušeno“, pokud nebude jeden z manželů nedobrovolně vykázán z domácnosti v době probíhajícího rozvodu. Ve skutečnosti soudci opatrovnických a rodinných soudů tuto právní normu běžně ignorují, čímž nutí jednoho z manželů opustit domácnost, i když neexistují žádné důkazy o podstatném poškození nebo narušení.

Všeobecně se uznává, že právní norma „vacate“ vyžaduje nižší míru rizika, než jaká je vyžadována pro příkaz k prevenci zneužívání 209A, ale ne o mnoho nižší. Obecně by pouhá skutečnost, že se manželé rozvádějí, neměla stačit k naplnění standardu podstatné újmy nebo narušení.

Samozřejmě, že zákon nemá smysl, pokud se jím soudci neřídí. A v Massachusetts mnoho soudců prostě ignoruje zákon o vyklizení a místo toho se rozhodnou vydat dočasné příkazy, kterými jednomu z manželů přiznají „výlučné užívání a požívání“ manželského domu během rozvodu, což nutí druhého manžela opustit dům. Aby bylo jasno, slovní spojení „užívání a požívání“ je převzato z práva nemovitostí (a/nebo z práva pronajímatele a nájemce), ale zdá se, že pro vydání takového příkazu v rozvodové věci neexistuje žádný právní základ.

(Poznámka redakce: Zákon o vyklizení je úzce upraven tak, že by měl být výlučným opravným prostředkem pro soudce, kteří se snaží vykázat manžela z manželského domu na základě rozvodu. Ve skutečnosti neexistuje žádný sporný důvod pro vykázání manžela z domácnosti na základě pouhých dočasných příkazů podle kap. 208, s. 28A. Nicméně příkazy k „užívání a požívání“ jsou soudci pravidelně používány k obcházení zákona o vyklizení.

Vzhledem ke zvláštní povaze dočasných příkazů u pozůstalostního soudu se odvolací soud státu Massachusetts ani Nejvyšší soudní soud od roku 2005 nezabývaly zákonem o vyklizení. V praxi to znamená, že soudci, kteří požadují, aby manžel opustil domácnost pomocí dočasného příkazu k „užívání a požívání“, čelí jen malému nebo žádnému tlaku ze strany odvolacích soudů. Podstatné je, že soudci v Massachusetts často vyžadují, aby jeden z manželů opustil manželskou domácnost během rozvodu třemi způsoby:

  • Příkazy k prevenci zneužívání podle zákona 209A (domácí omezující příkazy)
  • Příkazy k vyklizení podle § 208, odst. 34B
  • Dočasné příkazy, kterými se jedné straně uděluje „výhradní užívání a požívání“ manželské domácnosti

Pomoci mohou soudci:

Konzultace s certifikovaným rozvodovým finančním analytikem (CDFA) je často dobrým nápadem před, během nebo po rozvodu. CDFA vám může pomoci analyzovat váš rozpočet a určit, zda budete mít po rozvodu dostatečný příjem a peněžní tok, abyste si mohli bydlení dovolit sami. Carmela M. Miraglia je massachusettská rozvodová právnička a advokátka pro rodinné právo na mysu Cape Cod společnosti Lynch & Owens se sídlem ve městech Hingham ve státě Massachusetts a East Sandwich ve státě Massachusetts. Je také mediátorkou pro South Shore Divorce Mediation.

Sjednejte si bezplatnou konzultaci s Carmelou M. Miraglií ještě dnes na telefonním čísle (781) 253-2049 nebo jí zašlete e-mail.