Jak koupit starý dům

Vtipné architektonické prvky, hřející krby, krásné původní podlahy a zahrady – to vše je součástí snu o starém domě. Údržba nebo renovace dobového domu však může být nákladná a časově náročná – skutečná práce z lásky.

Přestože přibližně pětina domů ve Velké Británii byla postavena před rokem 1919, nabídka dobových domů je omezená, takže když se objeví na trhu, mají často vyšší ceny a tvrdou konkurenci. Když kupujete starý dům, kupujete kousek historie, doufejme, že plný původních prvků a charakteru.

Tento průvodce obsahuje vše, co potřebujete vědět o koupi starého domu. Více informací o koupi domu nebo bytu najdete v našem průvodci pro začátečníky a nenechte si ujít ani náš obsáhlý článek o tom, jak renovovat starý dům, abyste měli jistotu, že se rozhodujete informovaně.

Měl bych koupit starý dům?

Je snadné nechat se zlákat chalupou s růžemi kolem vchodových dveří, útulnou koncovou terasou nebo rozpadajícím se statkem. První dojem je důležitý, ale stejně tak je důležitá i praktická stránka vlastnictví starého domu a vaše schopnost s ním žít.

Pokud máte starou budovu opravdu rádi, budete připraveni přijmout výzvy a náklady na údržbu a budete připraveni žít se zvláštnostmi, které ji činí výjimečnou.

To neznamená, že nemůžete provádět změny; přestavby a přístavby jsou součástí historie budovy. Ale musíte být připraveni žít s potenciálně křivými dveřmi, křivými stěnami a občasným vlhkým místem.

Mějte také na paměti, že dobové domy mají mnoho podob. Péče o středověký dřevěný dům je něco jiného než bydlení v edwardiánské vile. Jak stará je vaše potenciální nemovitost, můžete zjistit v našem průvodci.

Půdorysy v nových a starých domech se liší. Starší domy mají obvykle menší místnosti než nové, které mají často otevřený půdorys (v našem průvodci se dozvíte, jak na otevřený půdorys ve starém domě). Staré domy mají naopak často potenciál vytvořit více úložných prostor.

Nové domy se snadněji udržují a moderní standardy izolace proti průvanu a izolace znamenají nižší účty za energie. U starého domu budou muset být energeticky úsporná opatření provedena dodatečně a je nepravděpodobné, že by dosahovala takové úrovně účinnosti jako u nového domu.

Myslete na dlouhodobé potřeby. ‚Nekupujte si chalupu, když potřebujete hrad‘ může znít jako samozřejmé přísloví, ale při snaze výrazně zvětšit starý dům hrozí, že zničíte jeho charakter. Koupě nemovitosti s hospodářskými budovami, které lze přestavět, může být sympatičtější volbou.

„Jsme jen správci pro ty, kteří přijdou po nás.“

(Obrázek: Darren Chung)

Vyhledávání původních prvků

Pokud budete mít štěstí, originalita bude zahrnuta ve všech aspektech struktury budovy, včetně takových věcí, jako jsou vápenné omítky stěn a stropů, „rozviklané“ sklo v oknech, starožitné krby, ozdobné lišty a fasády z ručně vyráběných cihel nebo zvětralého kamene.

Nejlepší staré domy jsou bohaté na řemeslné zpracování a detaily, překryté texturními změnami a povrchovou patinou spojenou s procesem stárnutí a užívání.

Pokud došlo k poškození, snad byly provedeny poctivé opravy, které zachovávají autenticitu originálu s minimálním množstvím zásahů. Původnost je někdy degradována tam, kde byly použity nové materiály nebo stavební prvky, které snižují charakter, užitné vlastnosti a hodnotu domu.

K restaurování mohlo dojít tam, kde byla snaha vrátit stavbu do dokonalého stavu, což mělo za následek ztrátu původní struktury. Autentické obnovení dobových prvků může být nákladné.

(Obrázek: Amanda Turner)

Problémy, na které je třeba se při prohlídce starého domu zaměřit

Vlhkost patří u starých budov k problémům číslo jedna, které mohou vést k rozkladu, hnilobě a napadení brouky. Pokud se vlhkost neřeší, má katastrofální a nákladné následky, proto je třeba posoudit rozsah problému a zjistit jeho příčinu.

Důležitým aspektem jsou konstrukční problémy, protože jejich řešení je často nákladné. Na problémy mohou poukazovat praskliny a vyboulení stěn, šikmé podlahy a nepravidelné linie střech. Tyto problémy často souvisejí s hnilobou, ale mohou být způsobeny i sedáním budovy v průběhu času, sesedáním nebo náklonem a nevhodně dimenzovanými dřevěnými trámy, krokvemi a překlady.

Poznání konstrukce budovy je zásadní. Některé nemovitosti, které se zdají být zděné, jsou ve skutečnosti dřevěné konstrukce (využijte našeho průvodce, kde se dozvíte o údržbě dřevěných konstrukcí starých domů), zatímco omítkové nátěry mohou zakrývat celou řadu nečekaných materiálů.

Nikdy nepředpokládejte, že když je jedna část stěny z určitého materiálu, je stejný i celý dům: často se v jedné budově vyskytuje široká škála materiálů. Vnitřní vrstvy sádrokartonu nebo suchého obložení mohou skrývat nejrůznější problémy.

Stejně tak buďte obezřetní při minulých opravách nebo přestavbách, protože špatně provedené stavební práce často skrývají nepříjemná překvapení. Rychlé opravy a použití cementových malt, omítek a štuků mohou v budoucnu vést k problémům.

Další informace naleznete v našem základním kontrolním seznamu pro nákup domu.

(Obrázek: Roger Hunt)

Modernizace a rozšíření starého domu

Některé aspekty starého domu bude nevyhnutelně nutné modernizovat, zejména kuchyň a koupelny. Dnešní kuchyně je centrem domu, takže ji možná budete chtít přemístit, případně do přístavby.

Nejúspěšnější přístavby starých domů odrážejí dnešní styl, využívají kvalitní materiály a jsou pečlivě proporcionální. Zamyslete se nad tím, jak budou přístavba a stávající prostory integrovány a jak lze do stávajících místností i do nové přístavby vnést světlo a větrání.

Přídavné koupelny nebo koupelny s vlastním sociálním zařízením jsou žádoucí, i když často za cenu ztráty ložnice, což může ovlivnit hodnotu domu při dalším prodeji. Přestavba podkroví je jedním ze způsobů, jak tento problém překonat; potenciální nevýhodou je ztráta dalšího prostoru pro umístění schodiště.

Při úvahách o změně dispozice domu mějte na paměti, že některé budovy jsou schopny přizpůsobit se změnám lépe než jiné. Sražení malých místností dohromady, aby vznikla jedna velká, může zničit podstatu starého domu. Odstraněním krbů a komínových prsou lze získat prostor, ale za cenu narušení proporcí místnosti.

Pokud uvažujete o koupi staré budovy s velkými vnitřními objemy, jako je kostel nebo stodola, uvědomte si, že je často obtížné je rozdělit na obytné prostory a okna mohou být obtížně začlenitelná.

Poslužte si renovační tým – architekta, stavebního inženýra, stavitele – který má pochopení pro staré budovy s potřebami památkové péče.

Zajistěte si kompletní průzkum

Staré budovy často skýtají překvapení, proto buďte připraveni na problémy i možnosti. Úplný stavební průzkum provedený autorizovaným stavebním inspektorem je obvykle nezbytný a často je přínosný i průzkum odvodnění a komínů.

Pokud jsou problémy zjevné, je často povolán stavební inženýr, aby provedl posouzení a navrhl řešení. Pokud se uvažuje o významných pracích, konzultujte s architektem, abyste zjistili, co je možné. Pokud se počítá s rozsáhlejšími pracemi, jako je např. výměna střechy, nechte si předem vypracovat cenové nabídky.

(Obrázek kredit: Brent Darby)

Ujistěte se, že si případné opravy můžete dovolit

Před podáním nabídky se pokuste získat představu o nákladech na rekonstrukci. Požádejte stavitele nebo odhadce o odhady – možná budete moci tyto údaje použít při vyjednávání o konečné ceně.

Příliš mnoho lidí se při koupi starého domu, který vyžaduje práce, dívá na věc růžově. Staré stavební projekty mohou být nesmírně stresující a zatěžovat i ty nejlepší vztahy, proto než se do nich pustíte, pečlivě si projděte úkoly, které vás čekají, rozpočet a časový harmonogram. Nebojte se odejít, pokud máte jakékoli pochybnosti.

Před zahájením jakékoli stavby nebo rekonstrukce se ujistěte, že máte k dispozici funkční rozpočet a dostatek finančních prostředků na dokončení prací. Připočtěte 20 % rezervu pro případ nepředvídaných problémů a zdvojnásobte částku pro nepředvídané výdaje v případě velkých, velmi starých nebo zanedbaných nemovitostí.

(Obrázek: Roger Hunt)

Práce provedené předchozími majiteli, kteří použili nevhodné materiály a techniky, mohou mít za následek nákladné problémy s vlhkostí a konstrukcí. Je také nezbytné se ujistit, že k provedeným pracím byla získána veškerá památkově chráněná povolení a další souhlasy, jinak vám může vzniknout povinnost dát věci do pořádku.

Zhodnoťte své priority

Je sice krásné snít o luxusu v podobě návrhu nové kuchyně pro starý dům, ale rozumné stanovení priorit plánovaných prací je nezbytné. Konstrukce a struktura budovy musí být na prvním místě a je nezbytné zajistit, aby byl dům co nejdříve odolný proti větru a vodě, i když se jedná pouze o dočasné opravy.

Před odsouhlasením konečné nabídky hypotéky se pokuste stanovit rozpočet, který bude pravděpodobně nutný pro splnění vašich plánů, abyste se mohli rozhodnout, co může být dosažitelné. Pokud je to nutné, rozfázujte práce, ale nezapomeňte mít od začátku dlouhodobý hlavní plán, abyste se vyhnuli tomu, že budete dělat věci, které by se později musely vrátit zpět. Pokud můžete, žijte s budovou několik sezón, abyste ji pochopili, než začnete provádět velké změny.

(Obrázek: Jeremy Phillips)

Potřebuji ke změnám povolení?“

Zvažte předpisy, které se na dům mohou vztahovat, zejména pokud je památkově chráněný nebo se nachází v památkové zóně. Zapsání na seznam poskytuje dodatečnou právní ochranu budov v rámci systému plánování a obecně se vztahuje na celou budovu včetně interiéru a může zahrnovat i stavby na připojeném pozemku nebo „obklopení“.

Většina majitelů je ráda, že je jejich dům památkově chráněn (více informací o památkově chráněných budovách najdete v našem průvodci), a může to zvýšit jeho hodnotu, ale musíte si být vědomi důsledků. Majitelé musí požádat o souhlas s památkově chráněnou budovou pro většinu typů prací, které ovlivňují „zvláštní architektonický nebo historický zájem“ jejich domu.

Poraďte se s pracovníkem památkové péče a zjistěte, co může a co nemůže být povoleno.

Pokud dojde ke katastrofě, náklady na obnovu památkově chráněné budovy budou pravděpodobně vyšší než u jiných nemovitostí, proto je důležité požádat o radu specializovaného pojišťovacího makléře.

Památkově chráněné oblasti jsou vyhlášeny z důvodu zvláštního architektonického nebo historického zájmu a platí v nich určité dodatečné kontroly plánování. U všech domů můžete pro určité práce potřebovat stavební povolení nebo schválení stavebních předpisů. Před zahájením prací si u místního stavebního úřadu ověřte, jaká pravidla platí.

Podívejte se také do právních dokumentů týkajících se vlastnictví domu, zda se na něj nevztahují nějaká omezení nebo smlouvy. Není neobvyklé najít historická omezení týkající se využití nemovitosti nebo dalších staveb. Pokud plánujete provádět stavební práce nebo dům využívat způsobem, jakým dosud nebyl využíván – například jako penzion – je kontrola těchto závazků nezbytná.

(Obrázek kredit: Malcolm Menzies)

Vytvoření parkovacího místa

Při koupi nezapomeňte myslet na místo. Starý dům bude pravděpodobně na větším pozemku než nový, ale venkovní prostory nemusí být tak užitečné. Nedostatek parkovacích míst je častým problémem a může se stát, že budete nuceni parkovat na silnici.

Ne všechny předzahrádky jsou dostatečně velké, aby se na ně vešlo auto, a i tam, kde místo je, platí pravidla, pokud ho chcete vydláždit. Povolení od místního úřadu budete potřebovat také ke snížení obrubníku.

V našem průvodci se dozvíte více o plánování a projektování příjezdové cesty.

(Obrázek: Roger Hunt)

Provádějte průzkum

Důležité je udělat si průzkum a zjistit si informace o historii budovy a materiálech a technikách, které byly použity při její stavbě. Můžete se obrátit na odborné společnosti, které se zabývají průzkumem historie a památek nebo konzervací budovy, například House Detectives.

Pomoci vám mohou i sousedé, místní lidé, knihovny a historická centra, případně si můžete najmout firmu, která pro vás historii domu prozkoumá. Webové stránky poskytují obrovskou znalostní základnu, ale je důležité informace křížově ověřovat.

(Image credit: Julia Currie)

Zásadní kontrolní seznam pro koupi domu

Nebojte se dům, který kupujete, důkladně prozkoumat. Dělejte si poznámky, použijte dalekohled, abyste si zblízka prohlédli střechu a komíny, a požádejte o povolení k fotografování. Začněte tímto kontrolním seznamem klíčových otázek:

• Je budova památkově chráněná nebo se nachází v památkové zóně?
• Jsou zde stopy po nepovolených úpravách nebo přístavbách?
• Jsou zde hojné původní prvky? Nebo jsou zde špatné repliky, které by mohly poškodit hodnotu nemovitosti?
• Je zde garáž nebo parkování mimo ulici?
• Jsou přístavby nebo nástavby dobře navrženy?
• Je zde zaveden plyn nebo je energie z oleje či LPG?
• Je zde zaveden vodovod a kanalizace?
• Jsou zde hospodářské budovy? Pokud ano, mají vodu a elektřinu?
• Jsou na zahradě zdi, zábradlí, ploty nebo živé ploty? Pokud ano, kdo za ně odpovídá?
• Byly při předchozích opravách použity tradiční stavební techniky a materiály?
• Jaké záznamy byly vedeny o opravách a údržbě?
• Existují důkazy o tom, že údržba byla zanedbávána?
• Byly instalovány solární panely nebo jiné systémy výroby energie?
• Došlo někdy k sesedání půdy nebo k poklesu půdy?
• Byl dům v minulosti zaplaven?
• Měli současní majitelé problémy se získáním pojištění budov?
• Vyskytují se ve stavbě netopýři nebo ptáci?
• Jsou zde chráněné stromy nebo stromy s kořeny, které by mohly způsobit problémy?
• Jsou zde známky azbestu? Například izolace na potrubí nebo plechové střešní krytiny.
• Křižuje pozemek nadzemní elektrické nebo telefonní vedení?

(Image credit: Roger Hunt)

Problémy, kterých je třeba si venku všimnout:

• Byla střecha nedávno opravována nebo vyměněna krytina?
• Chybí na střeše tašky nebo břidlice?
• Je dům pokrytý došky? Pokud ano, kdy byla naposledy znovu pokryta střešní krytinou?
• Jsou střechy ploché? Pokud ano, jsou na nich známky poškození nebo hromadění vody?
• Vypadají okapy a další zařízení pro odvod dešťové vody v pořádku? Vždy se vyplatí navštívit dům alespoň jednou za deště a zkontrolovat případné problémy.
• Jsou na zdech nějaké porosty rostlin?
• Pokud má dům duté stěny, zkontrolujte železné vazby (slouží ke spojení dvou listů zdiva), zda nevykazují známky koroze, která může vést k problémům.
• Kdy byla naposledy provedena vnější úprava domu?
• Byly na předchozí výzdobu použity vhodné nátěry?
• Nebyly použity tvrdé cementové omítky a ostění, které mohou zadržovat vlhkost?
• Jsou na domě erodované cihly nebo kamenné zdivo, vadné ostění a poškozená omítka? To může naznačovat budoucí problémy.
• Jsou zde nějaká nevhodná okna nebo dveře?
• Je na dřevěných konstrukcích patrná hniloba? Zkuste jemně píchnout klíčem nebo tupým šroubovákem.
• Byly použity rychlé opravy, jako jsou pěny ve spreji a tmely?
• Jsou zjevné praskliny, vyboulené stěny nebo křivá okna či dveře? Mohou být způsobeny historickým osídlením nebo – což je spíše důvodem k obavám – hnilobou uvnitř konstrukce nebo sesedáním.
• Je zde dobrý přístup pro sklápěčky, nákladní auta stavbařů a dodávky materiálu?

(Obrázek: Roger Hunt)

Problémy, na které je třeba se zaměřit uvnitř:

• Jsou zde známky vlhkosti? Na to mohou poukazovat vlhké skvrny, plíseň nebo zatuchlý zápach. Podívejte se za záclony, pod koberce a dovnitř skříní.
• Byl na obložení stěn použit sádrokarton? Může zakrývat problémy.
• Podlahy jsou houpavé nebo se svažují? Nebo jsou schody vratké? To může naznačovat problémy se statikou.
• Je zde ústřední topení a na jaké palivo se používá?
• Kdy byl instalován topný systém a obnoven kotel?
• Jsou zde krby, a pokud ano, jsou použitelné?
• Jsou zde praskliny, zejména kolem okenních a dveřních otvorů? To může naznačovat problémy se statikou.
• Je půda dobře izolovaná?
• Mají okna sekundární nebo dvojité zasklení?
• Jsou v domě provedena další energeticky úsporná opatření?
• Kdy byla v domě naposledy provedena nová elektroinstalace?
• Byla v domě provedena nová elektroinstalace? Je zde olověné potrubí? Všechny olověné trubky by měly být vyměněny.
• Otevírají se a zavírají okna a dveře snadno? Přetržené šňůry křídel mohou ukazovat na nedostatečnou údržbu. Jsou na dřevě nějaké známky hniloby?

(Obrázek kredit: Brent Darby)

Práce, které je třeba udělat při stěhování:

• Zajistěte větru a vodotěsnost, i kdyby to mělo být jen dočasně. Zajistěte, aby střechou nezatékalo a aby dešťové svody byly v pořádku.
• Zkontrolujte bezpečnost elektrických obvodů a topných systémů a těsnost.
• Zajistěte, aby byla budova bezpečná. Chraňte prvky, jako jsou krby, schodiště a podlahy, dočasným obložením.
• Soustřeďte se na vnější záležitosti: střechy a komíny; opravte cihlové, kamenné a dřevěné stěny.
• Provedte generální opravu a ochranu proti průvanu oken, dveří a podkroví.
• Nastavte nové vodovodní a elektrické rozvody.
• Provádět práce na podlahách.
• Provádět nezbytné dekorační práce.

Další informace o renovaci

• Jak renovovat dům: průvodce odborníka
• 16 nákladných chyb při renovaci, kterých se vyvarujte
• Jak se vypořádat s prasklinami a konstrukčními problémy ve starých domech

.