3 typy ocenění nemovitostí a proč na nich záleží

Pokud někdy v životě plánujete nákup nebo prodej nemovitosti, ať už obytné nebo jiné, přijdete do styku s jedním z těchto typů ocenění nemovitostí. Na výsledcích ocenění závisí v různých fázích téměř celá transakce. Možná jsou kupující i prodávající spokojeni s dohodnutou smluvní cenou. To však neznamená, že takový bude i věřitel, pojišťovna atd.

Ocenění představuje pro všechny zúčastněné strany objektivní, vypočtenou hodnotu domu. Tato hodnota zohledňuje určité podmínky a okolnosti. Většina z nás pojem ocenění zná. Mnozí však nevědí, že existuje několik typů ocenění nemovitostí, kterým se říká „přístupy“.

Každý přístup se sice snaží dospět k objektivní hodnotě nemovitosti, jsou však jedinečné. Každý přístup používá vlastní proměnné, rozsah a metodiku, aby dospěl k odpovědi. Mají také své vlastní klady a zápory. Jak uvidíme, některé jsou lepší nebo horší pro určité typy nemovitostí nebo transakcí.

Proč jsou tyto typy ocenění nemovitostí důležité?

V příslušné části se podíváme na to, proč jsou jednotlivé typy ocenění důležité. Existují však některé důvody, proč jsou VŠECHNY posudky z toho či onoho důvodu důležité:

• Neobjektivní posouzení hodnoty domu: Každý, kdo se podílí na prodeji domu, má zájem na jeho hodnotě. Kupující chce, aby hodnota byla co nejvyšší. Prodávající chce, aby byla co nejnižší. A realitnímu makléři může viset na vlásku provize. Podle návrhu zákona o kodexu chování při oceňování domů jsou odhadci ještě nezávislejší než dříve. Výsledkem jsou přesné a objektivní posudky, které je těžší vyvrátit.
• Pro poskytovatele úvěrů je to rozhodující faktor: Pro věřitele je při poskytování hypotéky rozhodující odhadní cena domu. Ve většině případů je hypotéka jediným způsobem, jak si kupující může nemovitost dovolit. To znamená, že odhad určuje osud celé transakce. Pokud je odhad příliš nízký, úvěr pravděpodobně nebude schválen a všechny strany zůstanou na suchu.
• Pojištění: Pojišťovny se rozhodují na základě znaleckého posudku. Používají ho také k určení toho, jak moc se hodnota domu změnila s případnými přístavbami, modernizacemi atd. Ocenění udává, na jakou částku můžete svůj dům a jeho obsah pojistit.

Ocenění nemovitostí „nákladovým přístupem“

Pokud víte, jak nákladové ocenění funguje, je jeho název celkem srozumitelný. Ve své nejzákladnější podobě nákladové ocenění spočívá v tom, že se snažíte přesně stanovit, jaké by byly náklady na vytvoření přesně stejné nemovitosti právě teď. To znamená, že vezmete hodnotu pozemku a přidáte náklady na výstavbu, abyste postavili přesně stejný dům nebo stavbu. Nakonec musíte zohlednit amortizaci, abyste zohlednili stáří domu.

Tento přístup by se dal shrnout otázkou: „

Existují dvě hlavní větve ocenění nákladovým přístupem. Metoda reprodukce pracuje na základě přesné repliky domu z hlediska kvality, stavebních materiálů atd. Na druhé straně metoda náhrady pracuje na základě předpokladu, že při replikaci jsou použity moderní techniky a materiály.

Přesnost

Některé faktory, které ovlivňují přesnost ocenění nemovitosti nákladovým přístupem, jsou:

• Stáří nemovitosti: Po dosažení počáteční celkové hodnoty nákladového přístupu odhadce upraví cenu podle odpisů, protože se ve skutečnosti nejedná o novou nemovitost. Čím je dům starší, tím větší je vliv amortizace na cenu. To snižuje přesnost ocenění.
• Podobné pozemky: Abyste mohli postavit stejnou nemovitost, museli byste koupit nový pozemek. Pokud v dané oblasti neexistují rovnocenné pozemky, musí odhadce odhadnout cenu pozemku.
• Výstavba: Pokud byl dům postaven pomocí zastaralých nebo jedinečných metod a materiálů, může být obtížné přesně stanovit náklady na jeho replikaci.
• Vylepšení: Jelikož tato metoda ocenění zkoumá přesné náklady na replikaci dané nemovitosti, je to přesný přístup, pokud nemovitost vyniká ve své oblasti, pokud jde o vylepšení nebo modernizace (nebo jejich nedostatek).

Proč je to důležité

• Pojištění: Pojišťovny používají k ocenění nemovitosti metodu nákladového přístupu. Je to jedna z nejlepších metod, jak izolovat náklady na pozemek a vylepšení.
• Stavební úvěry: Metoda nákladového přístupu je hlavním faktorem při získávání nového stavebního úvěru, protože pomůže určit tržní hodnotu.
• Tržní podmínky: Ocenění nákladovou metodou vám může poskytnout dobrý pohled na tržní podmínky. Pokud jsou náklady na bydlení mnohem vyšší, je to známka vysoce nadsazených cen. Opak je pravdou, pokud ocenění vyjde nadhodnocené.
• Speciální nemovitosti: Nákladové ocenění se úzce zaměřuje na oceňovanou nemovitost. Je tedy skvělým ukazatelem hodnoty nemovitostí, které jsou jedinečné a nemusí nutně generovat příjem. To je však také důvod, proč se ocenění nákladovým přístupem nepoužívá tak často. Místo toho se nejlépe hodí pro nemovitosti, které prošly mnoha modernizacemi nebo vylepšeními.

Ocenění nemovitostí „přístupem porovnání prodeje“

Tento přístup by mělo být snadné určit na základě jeho názvu. Při použití této metody se hodnota nemovitosti odhaduje na základě prodejních cen podobných nemovitostí na prodej ve stejné oblasti nebo na stejném trhu. Zohledňují se však i případné individuální vlastnosti nemovitosti, aby se cena upravila a dospělo se k vhodné tržní hodnotě. Jak jste asi uhodli, jedná se o nejpoužívanější přístup při oceňování rezidenčních nemovitostí realitními makléři a dalšími odhadci.

Tento přístup by se dal shrnout otázkou: „Jaká by měla být hodnota této nemovitosti ve srovnání s ostatními relevantními nemovitostmi na prodej?“

Zúžením trhu se mohou místní realitní agenti nebo odhadci zabývat charakteristikami domů, které v dané oblasti převažují. To jim umožňuje dospět k hodnotě, kterou určité vlastnosti domu přidávají. Mezi ně může patřit jeho velikost, přístřešek pro auto, bazén, okap atd. Oceňovaný dům se pak porovnává s jinými domy s podobnými vlastnostmi. Toto vzájemné porovnávání vlastností umožňuje odhadcům stanovit hodnotu.

Toto je pro realitní makléře velmi snadné, protože obvykle mají přístup k MLS (Multiple Listings Service). Tato „modrá kniha“ s domy a jejich tržními hodnotami jim umožňuje vzájemně porovnávat nemovitosti na základě mnoha kritérií.

Neplatí jen vlastnosti samotných domů, ale významný vliv mají i místní vlastnosti, jako jsou vlakové stanice, hluková zátěž, zajímavosti atd. To znamená, že všechny domy v určité oblasti budou podle tohoto společného rozlišovacího znaku zváženy stejně.

Přesnost

V podstatě existuje pouze jeden faktor, který ovlivňuje přesnost ocenění srovnávacích prodejů nemovitostí:

• Dostupnost podobných nemovitostí: Jelikož je tato metoda založena téměř výhradně na pohledu na podobné nemovitosti, je mnohem obtížnější být přesný, pokud je váš dům zcela izolovaný. Tyto domy si musí být podobné nejen z hlediska geografické polohy, ale také z hlediska velikosti, vybavení, stáří atd.

Proč je to důležité

• Prodej nemovitostí: Tuto metodu nejčastěji používají realitní kanceláře, které nakupují nebo prodávají místní nemovitosti. Vzhledem k tomu, že místní realitní kanceláře mají obvykle odborný přehled o místním trhu a jeho charakteristikách, je to přirozená volba. To znamená, že váš dům bude jistě v určité fázi touto metodou ohodnocen, ať už budete kupovat, nebo prodávat. Za určitých okolností mohou být v kombinaci použity i jiné přístupy.
• Oceňování vašeho domu za účelem prodeje: Pomocí této metody můžete získat hrubý odhad hodnoty vašeho domu bez profesionálního ocenění nebo realitního agenta. Tím, že se podíváte na cenu podobných domů, jako je ten váš, ve stejné oblasti, byste mohli získat představu o tom, kolik byste měli požadovat. Pohled na domy v přímé konkurenci vám může pomoci prodat váš dům rychleji tím, že podcení běžnou cenu.

„Přístup kapitalizace příjmů“ oceňování nemovitostí

Pokud chcete koupit nebo prodat rezidenční nemovitost, je pravděpodobné, že se tímto přístupem oceňování nemovitostí nemusíte příliš zabývat. Přístup kapitalizace příjmů se zaměřuje na hodnocení nemovitostí, které budou sloužit k vytváření příjmů. Zřejmým příkladem může být bytový dům nebo kondominium. Tento přístup k oceňování upravuje tržní hodnotu nemovitosti tak, aby zohledňovala míru kapitalizace z důvodu jejího potenciálu generovat příjmy.

Tento přístup se v podstatě snaží odpovědět na otázku: „Jaká by měla být hodnota této nemovitosti z hlediska potenciálního příjmu, který může vytvářet?“

Hodnotu nemovitosti lze tímto přístupem snadno stanovit pomocí poměrně jednoduchého výpočtu:

Kapitalizační hodnota příjmu = čistý provozní příjem/kapitalizační míra

Nejprve je třeba stanovit tržní hodnotu nemovitosti pomocí jiných metod ocenění, například dvou výše uvedených. Řekněme, že se jedná o rovný 1 milion USD. Poté budete muset stanovit, jaký bude roční příjem. Například pokud máte dvacet nájemních jednotek, z nichž každá vynáší 1 200 USD měsíčně, pak by provozní příjem za rok činil 288 000 USD.

Poté musíte vypočítat všechny provozní výdaje, jako jsou služby, platy zaměstnanců atd. Pokud tyto činí 40 000 USD, pak váš čistý provozní příjem za rok činí 248 000 USD.

Míra kapitalizace by pak byla 24,8 %. Míra kapitalizace je v podstatě tempo, kterým by se nemovitost splácela a stávala se „ziskovou“. V tomto případě by to nemovitosti trvalo zhruba čtyři roky.

Pomocí této míry pak můžete vypočítat odhadní cenu. Tato hodnota je vždy o něco vyšší než tržní hodnota u ziskové nemovitosti a nižší u neziskové nemovitosti (podle prognóz).

Přesnost

Ocenění výnosů může být jednou z nejobtížněji přesně stanovitelných hodnot, protože je zde mnoho proměnných:

• Tržní hodnota: Výnosová hodnota nemovitosti bude odvozena na základě původní tržní hodnoty a míry kapitalizace. Ocenění tedy bude tak přesné, jak přesná je původní tržní hodnota. Obvykle se používá metoda srovnávacího ocenění.
• Projekce: Pro výpočet příjmů jsme použili zjednodušenou metodu za předpokladu stabilního nájemního vztahu atd. V reálném světě se však náklady na služby a příjmy mohou čas od času a v důsledku nepředvídaných okolností měnit, takže ocenění bude zpětně nepřesné.

Proč je to důležité

• Půjčky: Věřitel použije k posouzení svého rizika míru kapitalizace i ocenění příjmovou metodou. Doba splatnosti úvěru může daleko přesáhnout fázi, kdy se podnik stane ziskovým. Čím vyšší je míra kapitalizace, tím menší je riziko, že podnik zkrachuje a že bude splacen.
• Pronájmy: Pokud chcete koupit nemovitost určenou k bydlení, bude tato metoda ocenění pravděpodobně v určitém okamžiku použita ke zjištění, o jak dobrou příležitost se jedná.

Ocenění hýbe realitním průmyslem!“

Ať se vám to líbí, nebo ne, ocenění nemovitostí má často rozhodující slovo v každé realitní transakci. Různé typy posudků pomáhají stanovit společný základ, pokud jde o spravedlivou, tržní cenu. To pomáhá všem stranám zapojeným do transakce s nemovitostmi. A je to také jediná věc, na které pojišťovny a věřitelé zakládají svá rozhodnutí.

Jako kupujícímu vám příprava domu na ocenění může pomoci získat skvělou cenu za váš dům. Jako prodávajícímu vám může zabránit ve špatné investici. Znalost typů ocenění nemovitostí je součástí toho, abyste byli informovaným kupujícím nebo prodávajícím. To je jen jedna z věcí, se kterou vám může pomoci profesionální realitní makléř, když procházíte prodejem nemovitosti.