2 Akcie

Koupili jste rozestavěný byt a chcete ho prodat před převzetím do vlastnictví? Tady je to, co byste měli vědět.

Co je to postoupení pohledávky?

Postoupení pohledávky je, když prodávající prodá svůj podíl na nemovitosti před tím, než ji převezme do vlastnictví – jinými slovy, prodá smlouvu, kterou má uzavřenou se stavitelem, novému kupujícímu. Když prodávající nemovitost postoupí, neprodává vlastně nemovitost (protože ji ještě nevlastní) – prodává svůj příslib ji koupit spolu s právy a povinnostmi vyplývajícími ze smlouvy o koupi a prodeji. Kupující při postoupení v podstatě vstupuje na místo původního kupujícího.

Původní kupující je považován za postupitele; nový kupující je postupník. Postupník je ten, kdo dokončí konečný prodej se stavitelem.

Dochází k postoupení pouze u bytů v předvýstavbě?

Je možné postoupit jakýkoli typ nemovitosti, předvýstavbu i další prodej, pokud v původní smlouvě nejsou omezení proti postoupení. Postoupení umožňuje kupujícímu jakéhokoli druhu domu prodat svůj podíl na této nemovitosti předtím, než ji převezme do vlastnictví.

Proč by někdo chtěl postoupit byt?

Při prodeji před výstavbou často existuje dlouhá časová prodleva mezi uzavřením původní smlouvy, kdy se kupující může nastěhovat (mezidobí užívání) a konečným uzavřením. Nezřídka se během této doby změní okolnosti na straně Kupujícího… nová práce mimo město, nový manžel nebo manželka, nová dvojčata atd. To, co fungovalo pro životní styl Kupujícího před 4 lety, nemusí vždy fungovat v době uzavření smlouvy.

Další častý důvod, proč lidé chtějí postoupit smlouvu, je finanční. Někdy se stává, že původní kupující nemá finanční prostředky nebo nemůže získat finance na dokončení prodeje a je levnější postoupit smlouvu novému kupujícímu, než od prodeje upustit.

V neposlední řadě jsou postoupené prodeje běžné také u spekulativních investorů, kteří kupují rozestavěné nemovitosti bez úmyslu je uzavřít. V těchto případech investoři spoléhají na rychlé zhodnocení ceny a chtějí si zajistit zisk hned, místo aby čekali na původní datum uzavření.

Co lze při prodeji postoupením vyjednat?

Protože postupník přebírá smlouvu původního kupujícího, nemůže znovu jednat se stavitelem o ceně nebo podmínkách smlouvy – prostě přebírá smlouvu tak, jak již existuje a jak jste ji vyjednali.

Ve většině případů bude postupník zrcadlit zálohu, kterou jste složili stavebníkovi… takže pokud jste složili zálohu ve výši 20 %, můžete očekávat, že nový kupující učiní totéž.

Většina prodávajících při postoupení se snaží dosáhnout zisku a součástí jednání o prodeji při postoupení je dohoda o ceně. Realitní makléř vám může poradit s cenou, která určí váš zisk (nebo ztrátu).

Souhlas stavebníka a poplatky

Pamatujete si na ten obrovský právní dokument, který jste podepsali, když jste podávali nabídku na koupi rozestavěného bytu? Je na čase ho vytáhnout a skutečně si ho přečíst.

Ve smlouvě o koupi &prodeji bylo stanoveno vaše právo na postoupení smlouvy. Většina stavitelů sice postoupení povoluje, ale obvykle je třeba zaplatit staviteli poplatek za postoupení (setkali jsme se s částkami od 750 do 7 000 USD).

Mohou existovat i další požadavky, z nichž nejčastější je, že stavitel musí postoupení schválit.

Omezení marketingu

Většina představebních smluv o koupi &prodeji od torontských stavitelů neumožňuje marketing postoupení… takže stavitel vám sice může dát právo postoupit smlouvu, ale omezuje vás v jejím zveřejnění v MLS nebo inzerci na internetu. To nesmírně ztěžuje prodej postoupení… pokud lidé nevědí, že je k dispozici k prodeji, jak by si ji mohli koupit?“

I když může být velmi lákavé nedodržet pravidlo o zákazu marketingu, buďte VELMI OBEZŘETNÍ. Kupující, který se proviní tím, že propaguje přidělení v rozporu s pravidly, může být považován za porušitele smlouvy a stavebník může vaši smlouvu zrušit a ponechat si vaši zálohu.

Nedoporučujeme inzerovat přidělení k prodeji, pokud je to v rozporu s pravidly ve vaší smlouvě.

Tak jak mám sakra najít kupce?

Existují realitní kanceláře, které se specializují na prodej přidělení a mají databázi potenciálních kupujících a investorů, kteří hledají přidělení. Pokud se chcete spojit s agentem, který se vyzná v asignačních prodejích, ozvěte se nám… známe jedny z nejlepších asignačních agentů v Torontu.

Jaké jsou daňové důsledky asignace nemovitostí?

Vždy si nechte poradit od certifikovaného účetního, ne z internetu (lol).

Ale obecně platí, že jakýkoli zisk z asignace podléhá zdanění (a případnou ztrátu lze odepsat). Nový kupující nebo postupník bude zodpovědný za zaplacení daně z převodu pozemku a případného HST.

Kolik stojí postoupení rozestavěného bytu?

Kromě poplatků staviteli za postoupení budete pravděpodobně muset zaplatit provizi realitní kanceláři (pokud si kupujícího nenajdete sami) a právní poplatky. Vzhledem k tomu, že postoupení je složitější, můžete očekávat, že zaplatíte vyšší právní poplatky než v případě dalšího prodeje nemovitosti.

Jak probíhá uzavření postoupení?

Při postoupení prodeje probíhají v podstatě 2 uzavření: uzavření mezi postupitelem a postupníkem a uzavření mezi postupníkem a stavitelem. Při první uzávěrce (uzávěrce postoupení) obdrží původní kupující svou zálohu + případný zisk (nebo svou zálohu sníženou o případnou ztrátu) od postupníka. Při druhém uzavření (mezi stavebníkem a postupníkem) postupník zaplatí stavebníkovi zbývající částku (obvykle pomocí hypotéky) a zaplatí daň z převodu pozemku. V tomto okamžiku přechází vlastnické právo k nemovitosti ze Stavebníka na Postupníka.

Předpokládám, že by se dalo říci, že existuje i třetí uzavření, kdy Kupující přebírá nemovitost, ale ještě ji nevlastní… to je známé jako přechodné období užívání. Prozatímní užívání nastává, když je jednotka připravena k obývání, ale není připravena k registraci na městě. Doba dočasného užívání se v Torontu pohybuje od několika měsíců do několika let. Během období dočasného užívání kupující obývá jednotku a platí staviteli částku, která se zhruba rovná výši jeho splátky hypotéky + poplatků za byt + daní. Načasování převodu určuje, kdo dokončí dočasné užívání.

Převody vs. další prodej:

Často nám volají lidé, kteří řeší, zda mají byt, který koupili, postoupit, nebo počkat, až se budova zaregistruje, a pak ho prodat jako typický přeprodej.

Pro postoupení vs. přeprodej. Vyčkávání

  • Získat zpět zálohu a dříve si zajistit zisk
  • Vyhnout se placení daně z převodu pozemku
  • Vyhnout se placení HST
  • Maximalizovat výnos, pokud ceny klesají a vy očekáváte, že budou klesat i nadále. klesat
  • Životní styl – někdy má prostě smysl jít dál

Výhody postoupení vs. čekání

  • Soubor kupujících pro postoupení prodeje je mnohem menší než soubor kupujících pro další prodej nemovitostí, což může mít za následek, že prodej bude trvat dlouho, dostanete nižší cenu, než kdybyste čekali, nebo obojí.
  • Marketingová omezení jsou nepříjemná a snižují šance na nalezení Kupujícího
  • Cena – Jaká je tržní hodnota? Pokud bytový dům nebyl zaregistrován a dosud nedošlo k žádnému dalšímu prodeji, může být obtížné určit, jakou má nemovitost nyní hodnotu. Postoupené prodeje se obvykle prodávají za nižší cenu než další prodeje.
  • Postoupení prodeje může být komplikované, proto se ujistěte, že spolupracujete s agentem, který má s postoupenými prodeji zkušenosti, a s dobrým právníkem.

Stále uvažujete o postoupení svého bytu nebo domu? Spojte se s námi a my vás spojíme s někým, kdo se specializuje na převody nemovitostí a provede vás celým procesem.