Alla vet att ett avsnitt 1031-utbyte gör det möjligt för dig att skjuta upp den federala vinsten och avskrivningen vid försäljning och efterföljande köp av fastighet som innehas för investering eller affärsverksamhet. Beroende på delstaten kan du också skjuta upp den delstatliga vinsten. För att maximera uppskovet måste du i allmänhet förvärva en ersättningsfastighet med samma eller högre värde och eget kapital, men vad händer om den överlåtna fastigheten ligger under vatten? Kan du byta om det inte finns något eget kapital?

1031 CORP. har länge underlättat bytestransaktioner utan eget kapital och i vissa fall krävdes det till och med att bytaren tog med sig pengar till avslutningen. Vissa frågar sig varför man skulle vilja göra detta. Tyvärr har det egna kapitalet eller nettokassan efter avbetalning av lånet ingenting att göra med vinsten på en fastighet. Vinsten beräknas genom att subtrahera nettoförsäljningspriset från det ursprungliga inköpspriset inklusive slutkostnader och kapitalförbättringar. Det egna kapitalet är skillnaden mellan fastighetens verkliga marknadsvärde och hur mycket pengar du är skyldig din hypotekslånare.

Under de senaste åren har många fastighetsägare befunnit sig under vatten; vilket innebär att värdet på deras fastighet är mindre än det belopp som de är skyldiga långivaren. Detta kan ha skett på grund av att fastigheten förvärvades eller refinansierades medan fastighetsmarknaden var på topp i mitten av 2000-talet och fastighetsvärdet har sedan dess sjunkit. För dem som refinansierade kan de fortfarande ha en betydande vinst på fastigheten om den ägdes i ett antal år och särskilt om skattebetalaren 1031 bytte in sig i fastigheten eftersom det finns uppskjuten vinst. Det kan också bli en hel del skatt på den återvunna avskrivningen även om fastighetsvärdet har minskat.

Frågor har dykt upp om vilket värde och eget kapital som behövs i ersättningsfastigheten för att skjuta upp hela vinsten vid en kort försäljning eller utmätning. Bör värdet på ersättningsfastigheten vara lika med eller större än det aktuella värdet på den avstående fastigheten eller det återstående saldot på dess inteckning?

I den senaste Private Letter Ruling 201302009 sökte en skattebetalare nyligen vägledning från IRS om huruvida han kunde använda sig av ett 1031-utbyte för att skjuta upp vinsten eller inte. Även om denna PLR endast kan åberopas av just denna skattebetalare är brevbeslut insiktsfulla för andra skattebetalare och deras rådgivare som hanterar en liknande situation. Här följer en kort sammanfattning av de aktuella omständigheterna:

    • Skattebetalaren var ensam medlem i ett enmansbolag med begränsat ansvar (LLC), som var ett företag som inte beaktades i skattehänseende;
    • Den återköpta egendomen var belastad av ett icke-resursmässigt ansvar;
    • Skattebetalaren hade en skuld till långivaren som var högre än det aktuella marknadsvärdet på egendomen;
    • Skattebetalaren och långivaren skulle ingå ett överföringsavtal och skattebetalaren skulle gå med på att överföra den överlåtna egendomen till långivaren med förbehåll för skulden;
    • Innan skattebetalaren överförde egendomen till långivaren skulle skattebetalaren ingå ett utbytesavtal med en kvalificerad förmedlare (QI) för att genomföra ett 1031-utbyte;
    • Skattebetalaren skulle överlåta sina rättigheter i överföringsavtalet till QI;
    • Skattebetalaren skulle sedan ingå ett försäljningsavtal för ersättningsfastigheten som skulle överlåtas till QI;
    • QI skulle sedan förvärva ersättningsfastigheten med kontanter som tillhandahålls av den skattskyldige eller med hjälp av skulder och överföra fastigheten till den skattskyldige, och
    • Skattskyldige angav att det verkliga marknadsvärdet på ersättningsfastigheten skulle vara ungefär detsamma som den utestående skulden på den överlåtna fastigheten.

Institutionen ansåg att transaktionen enligt beskrivningen skulle uppfylla kraven för skatteuppskov enligt avsnitt 1031.

Denna skrivelse skulle varna alla som befinner sig i en liknande situation att förvärva en ersättningsfastighet med ett värde som är lika stort eller större än det utestående lånet för att maximera uppskovet med vinst och/eller återvinning av avskrivningar. Varje situation är naturligtvis annorlunda och skattebetalarna bör rådgöra med sin skatterådgivare om vad som är bäst i just deras situation, men avsnitt 1031 kan vara mycket fördelaktigt.