Lagstiftningen i Texas gör antaganden om hur gifta par och gemensamma ägare kommer att inneha äganderätten till fast egendom och skapar en standardklassificering som bygger på dessa antaganden. Om ägarna vill ändra dessa klassificeringar kan de göra det genom ett skriftligt avtal. Dessa avtal undertecknas av alla ägare för att uttrycka varje ägares avsikt att inneha äganderätten på ett visst sätt. Vanliga avtal inkluderar:

  1. Community Property Survivorship Agreement – Ett avtal mellan makar om att en del av eller hela deras Texas community property – oavsett om den då existerade eller senare förvärvad – blir den efterlevande makens egendom vid en makes död. Community Property Survivorship Agreements är tillåtna enligt avsnitt 112.051 i Texas Estates Code och måste uppfylla särskilda rättsliga krav.
  2. Survivorship Agreement (Non-Spousal) – Ett gemensamt skriftligt avtal mellan ägarna om att intresset för en delägare som avlider övergår till den eller de efterlevande delägarna. Överlevnadsavtal är tillåtna enligt avsnitt 111.001 i Texas Estates Code. Non-Spousal Survivorship Agreements är inte tillämpliga i samband med samäganderätt.
  3. Partition and Exchange Agreement – Ett avtal mellan makar om att dela upp eller byta mellan sig hela eller delar av deras samäganderätt – oavsett om den då existerar eller senare förvärvas – så som makarna önskar. All egendom som överförs till en make genom ett delnings- och utbytesavtal blir den makens särboende. Partition and Exchange Agreements är tillåtna enligt avsnitt 4.102 i Texas Family Code.
  4. Marital Property Agreement – Ett Marital Property Agreement ändrar inte egendomens karaktär. I stället gör det det möjligt för en make eller maka att lämna en skriftlig bekräftelse på att han eller hon samtycker till att en viss tillgång är separat

Avtal som dessa kan försäkra tredje parter – som titelföretag – om att makarna är överens om egendomens karaktärisering och att varje ägare har för avsikt att inneha äganderätten på ett visst sätt.

Reflektera separat äganderätt till äktenskaplig egendom

De flesta fastigheter som förvärvats av ett gift par under äktenskapet behandlas som gemensam egendom. Makarna kan använda ett Partition and Exchange Agreement för att omvandla gemensam egendom till separat egendom för den ena maken.

Skapa efterlevanderätt i gemensam egendom

Som standard omfattar gemensam egendom inte efterlevanderätt. Vid den ena makens död övergår hans eller hennes intresse i egendomen till hans eller hennes dödsbo i stället för direkt till den efterlevande maken.

Gifta par kan ändra detta resultat med hjälp av ett avtal om efterlevandeskydd av gemenskapsegendom. Avtalet om efterlevande av gemensam egendom måste vara skriftligt och undertecknat av båda makarna. Det måste också innehålla ett särskilt språk för att skapa efterlevanderätten. Även om avtalet kan upprättas när som helst är det god praxis att upprätta det när makarna förvärvar fastigheten och att registrera det i fastighetsregistret tillsammans med lagfarten.

Vår Deed Generator kan skapa lagfarter som ger äganderätt som gemensam egendom med rätt till efterlevande. Om du i intervjun anger att du vill ta äganderätt som community property med rätt till efterlevande, kommer vår programvara att skapa både handling och Community Property Survivorship Agreement, som var och en innehåller det särskilda språk som krävs för att inneha äganderätt som community property med rätt till efterlevande.

Skapa efterlevanderätt i andra former av egendom

Som standard innehåller egendom som ägs av flera ägare inte någon rätt till efterlevande. Medägare kan skapa en efterlevanderätt genom att komma överens om att inneha äganderätten som joint tenants med efterlevanderätt. I avsnitt 111.001 i Texas Estates Code föreskrivs följande:

Avtal om överlevnadsrätt är tillåtna.

(a) Trots vad som sägs i avsnitt 101.002 kan två eller flera personer som gemensamt innehar en andel i egendom skriftligen komma överens om att den andel som tillhör en delägare som avlider överlåts till den eller de efterlevande delägarna.

(b) Ett avtal som beskrivs i underavsnitt (a) får inte härledas från det blotta faktum att egendomen innehas gemensamt.

Enligt denna bestämmelse kan gemensamma ägare inneha äganderätt med rätt till efterlevande, så länge de ”gemensamt … skriftligen kommer överens om att göra det”.

Och även om detta språkbruk verkar okomplicerat, är det inte alltid tydligt hur man skapar rätten till efterlevande. Problemet beror på att Texas-handlingar vanligtvis endast undertecknas av de överlåtande ägarna (grantors), inte av de personer som får egendomen (grantees). Eftersom mottagarna inte undertecknar handlingen är det oklart om de har ”skriftligen samtyckt” till att inneha äganderätten med rätt till överlevnad. Även om rättspraxis antyder att det kan räcka med att acceptera en Texashandling som innehåller en rätt till överlevnad för att skapa ett ”skriftligt avtal” mellan delägarna, är denna rättspraxis äldre än den nuvarande versionen av Texaslagen. Denna tvetydighet kan undvikas genom att låta ett separat överlevnadsavtal undertecknas av testamentstagarna.

Vår Deed Generator intar en konservativ hållning till överlevnadsrättigheter. Om du anger att du vill skapa en Texas-handling som skapar en samäganderätt med rätt till överlevnad kommer vår programvara automatiskt att inkludera ett överlevnadsavtal som ska undertecknas och registreras tillsammans med Texas-handlingen. Detta tillvägagångssätt undanröjer alla oklarheter om huruvida delägarna har kommit överens om att inneha egendomen med rätt till efterlevande.

Högsta scenarier för egendomsavtal

Dessa avtal kan vara särskilt användbara i de scenarier som beskrivs nedan.

Scenario 1: Skriften är till ett gift par. Ingen annan person är angiven på handlingen.

Som standard kommer det gifta paret att äga egendomen som gemensam egendom utan rätt till efterlevande. Om paret vill inneha äganderätten som community property med rätt till efterlevande måste paret – utöver skiftet – underteckna ett Community Property Survivorship Agreement (avtal om efterlevande av community property). Avtalet om överlevnad av gemenskapsfastighet ska registreras tillsammans med handlingen i fastighetsregistret i det län där fastigheten är belägen.

För gifta par som vill ha äganderätt som gemenskapsfastighet med rätt till överlevnad skapar vår Deed Generator både en handling och ett avtal om överlevnad av gemenskapsfastighet. Vi tillhandahåller också steg-för-steg-instruktioner för att slutföra överföringen av egendomen.

Scenario 2: Skriften är till flera ägare som är ogifta.

Då ägarna är ogifta, är community property inte aktuellt. Ägarna kan äga egendomen antingen som gemensamma hyresgäster eller som delägare med rätt till efterlevande.

Om ägarna kommer att inneha äganderätten som gemensamma hyresgäster bör man i handlingen använda frasen ”som gemensamma hyresgäster” för att beteckna formen av delägarskap som ett gemensamt ägande. Denna fras är tillräcklig för att skapa en gemensam hyresrätt. Vid en ägares död övergår den avlidne ägarens andel inte till de efterlevande ägarna. Enligt avsnitt 101.002 i Texas Estates Code övergår den avlidne ägarens andel i stället genom den avlidne ägarens testamente eller – om den avlidne ägaren inte hade något testamente – genom arv till den avlidne ägarens arvingar. Den efterlevande ägaren kommer att fortsätta att äga sin proportionella andel av fastigheten.

Om ägarna kommer att inneha äganderätten som samägare med rätt till efterlevande, bör det anges i lagfarten att fastigheten innehas som samägare med rätt till efterlevande. Ägarna bör också underteckna ett avtal om att inte vara gifta efterlevande, vilket bör registreras tillsammans med handlingen i fastighetsregistret i det län där fastigheten är belägen.

Vår Deed Generator går igenom dessa beslut och väljer rätt språk och dokument baserat på dina val.

Scenario 3: Handlingen är till personer som inte är gifta med varandra. Minst en ägare är gift, men alla gifta ägare kommer att inneha egendomen som separat egendom.

Detta scenario liknar scenario 2. Eftersom varje ägare kommer att inneha äganderätten som separat egendom, gäller inte reglerna om gemensam egendom. Ägarna kan inneha äganderätten antingen som gemensamma hyresgäster eller som gemensamma hyresgäster med rätt till efterlevande.

Om de nya ägarna kommer att inneha äganderätten som gemensamma hyresgäster ska frasen ”som gemensamma hyresgäster” eller något liknande läggas till i lagfarten. Det krävs inget mer. Om de nya ägarna kommer att inneha äganderätten som gemensamma hyresgäster med rätt till efterlevande, bör de gemensamma ägarna underteckna ett avtal om icke-spousal efterlevande och registrera det tillsammans med handlingen.

För att undvika problem med äganderätten rekommenderas ofta att den gifta parten skaffar sig ett skriftligt bevis från sin make/maka om att egendomen är ägarens separata egendom. Ett avtal om äktenskaplig egendom som identifierar egendomen, anger grunden för att karakterisera egendomen som separat egendom och som undertecknas av båda makarna och registreras tillsammans med lagfarten. Även om det inte är ett strikt krav kan avtalet om äktenskaplig egendom förhindra framtida problem med äganderätten genom att försäkra tredje part – t.ex. äganderättsbolag – att båda makarna är överens om att egendomen inte är gemensam egendom.

Vår Deed Generator kan skapa ett avtal om äktenskaplig egendom tillsammans med handlingen.

Scenario 4: Handlingen är till personer som inte är gifta med varandra. Minst en ägare är gift och kommer att ha sin andel som gemensam egendom, men hans eller hennes make eller maka är inte part i transaktionen och kommer inte att finnas med på handlingen.

Detta skapar ett scenario där en person kommer att äga egendom som gemensam egendom, men utan att den personens make eller maka också finns med på handlingen. I denna situation är det svårt (kanske omöjligt) att skapa ett gemensamt ägande med rätt till överlevnad. Det finns helt enkelt inget väl accepterat sätt att skapa ett efterlevandearrangemang som tar hänsyn till både den gemensamma egendom som innehas av den icke namngivna maken (som inte är part i transaktionen) och alla de nuvarande ägarna av egendomen.

Scenario 5: Skriften är till ett gift par plus minst en annan person.

Detta scenario liknar scenario 4, men med en viktig skillnad: Båda makarna är parter i handlingen. I det här scenariot är både tenancy in common och joint tenancy with right of survivorship möjliga, så länge makarna först delar upp sin andel av community property och omvandlar den till separat egendom.

För att få detta att fungera måste makarna underteckna ett partitions- och bytesavtal som ger varje make en andel av egendomen som separat egendom. Transaktionen skulle behandlas som om den skedde mellan oberoende parter.

Ägarna skulle kunna ta äganderätten som gemensamma hyresgäster genom att använda frasen ”som gemensamma hyresgäster” eller något liknande i lagfarten. Varje part – inklusive varje make/maka – skulle äga ett lika stort intresse i fastigheten.

Alternativt skulle ägarna kunna ta titeln som gemensamma hyresgäster med rätt till efterlevande genom att inkludera lämpliga formuleringar i handlingen och underteckna ett avtal om efterlevande och registrera det tillsammans med handlingen i fastighetsregistret i det län där fastigheten är belägen.