En Texas-utvecklare vill skapa arbetstillfällen, skatteintäkter och fler företag i västra Orange County, men en del invånare sa på tisdagskvällen att de föredrar allt annat än ett Buc-ee’s Travel Center.
Buc-ee’s är en ”skrikig, överdimensionerad, överdimensionerad Texas bensinstation, biltvätt och mega-butik som Eflands invånare varken vill ha eller behöver”, sade Catherine Matthews, invånare i Efland, under en offentlig utfrågning.
”De bryter mot varje kärnvärde, varje uppdragsbeskrivning, varje planeringsmål, allt som Orange County – ett progressivt county i delstaten North Carolina – är stolt över och tror på”, sade hon.
Det blandade området Efland Station på 104 hektar och dess Buc-ee’s-ankare har varit kontroversiellt sedan det i augusti föreslogs att det skulle byggas vid avfarten från Interstate 85/40 nära gränsen mellan Orange och Lamance.
Matthews och 19 andra som talade till länskommissionärerna i tisdags var en av de 111 personer som hade anmält sig till utfrågningen. Trots att kommissionär Earl McKee ville höra resten före jul röstade styrelsen för att fortsätta utfrågningen den 5 och 12 januari.
Nämnden kan rösta om Efland Station-projektet den 19 januari.
Planen från Buc-ee’s Ltd. omfattar ett 64 000 kvadratmeter stort Buc-ee’s Travel Center med 60 dubbelsidiga bensinpumpar mellan avfarterna 160 och 161 på Interstate 85/40 i västra Orange County. Det skulle också ha en 185 fot lång automatiserad biltvätt.
Den andra fasen av byggnationen kan lägga till ett hotell med 120 rum och över 223 000 kvadratmeter tillverknings-, kontors-, detaljhandels- och restaurangutrymmen. Ungefär 40 hektar skulle kunna vara öppen mark och byggnaderna skulle kunna vara upp till 60 fot höga, med avlopp från staden Mebane och vattentjänster från Orange-Alamance.
Endast resecentrumet är inte tillåtet enligt den nuvarande zonindelningen. Kommissionärerna ombeds att godkänna en översiktsplan och ett villkorligt zonindelningsdistrikt som kan omfatta trafik, miljö och andra begränsningar. Om planen godkänns skulle länets personal godkänna varje plan när byggnationen närmar sig.
Buc-ee’s jobb, skattepengar, fans
Buc-ee’s Travel Center skulle vara det första i North Carolina. Länstjänstemännen rapporterade att det 38-åriga företaget har över 3 000 anställda i 37 butiker – de flesta i Texas – och att ytterligare 10 projekt är på gång i södra delen av landet.
Företaget är mest känt för sina snacks, bland annat den karamellbelagda majspuffen Beaver Nuggets, och för sina prisbelönta ”renaste toaletter i Amerika”.
Hennes familj uppskattade Buc-ee’s när de bodde i Texas och skulle gärna se att projektet byggdes, berättade Jennifer Landstrom för styrelsen.
”De är välorganiserade, välskötta, personalen behandlas väl och kundservicen är utmärkt. Vi blir alltid överväldigade av matalternativen. Det är inte som en bensinstation”, sade hon. ”Vi älskar alltid att gå dit för att köpa presenter till familjen. Våra barn älskar det väldigt mycket och det är en unik upplevelse.”
Buc-ee’s anställda måste uppfylla strikta krav, har företagets tjänstemän sagt. Enligt recensioner på nätet är arbetspassen långa – upp till 10 timmar – med mycket korta pauser och arbetsluncher. Anställda på låga nivåer börjar dock på ungefär 15 dollar i timmen, och förmåner på heltid inkluderar sjuk-, tand- och livförsäkringar, betald semester och ett 401(k)-program.
En rapport från Orange County Economic Development i förra veckan noterade att Efland-projektet på 40 miljoner dollar skulle kunna ge upp till 200 heltidsjobb och 25 miljoner dollar i årlig detaljhandelsförsäljning, vilket potentiellt skulle kunna generera 1 miljon dollar i fastighets- och omsättningsskatteintäkter för länet. Staten skulle också kunna få 1 miljon dollar i försäljningsskatt och 6,5 miljoner dollar i intäkter från bensinskatt, enligt rapporten.
Fler arbetstillfällen och intäkter från försäljnings- och fastighetsskatt förväntas från den andra, framtida fasen av projektet.
Den obebyggda marken genererar nu bara 428,78 dollar i fastighetsskatteintäkter för Orange County, eftersom den är listad som jordbruksmark.
Anthony Weston uppmanade länet att bygga vidare på den jordbruksidentiteten och att skapa en särskild kommission för att planera för platsens bästa användning.
”Jag tror att något mycket vackert har hänt, nämligen att Buc-ee’s förslag har väckt oss till tanken att något stort och omvälvande kan göras med den här marken”, sade Weston.
Efland tillväxt, livskvalitet
Efland Station skulle dramatiskt förändra den lantliga avfarten från Efland och det icke inkorporerade samhället med blygsamma bostäder, lokala företag och jordbruksmark som omger det.
Data från länet visar att området är mångfacetterat, med över hälften av de 531 invånarna inom en mils radie från platsen som identifierar sig som vita, 41 % som svarta och 8,5 % som latinamerikanska. Nästan 19 % av invånarna tjänar mindre än 15 000 dollar per år, enligt länet. Ytterligare 37,4 % tjänar mellan 15 000 och 50 000 dollar per år.
Många motståndare har bildat en grupp, A Voice for Efland & Orange, som uppmuntrar sina anhängare att besöka deras webbplats, skicka e-post till kommissarierna och tala vid offentliga utfrågningar. Omkring 60 personer samlades mot planen den 5 december i Hillsborough.
De oroar sig för allt från trafik- och ljusföroreningar till miljöförstöring och negativa effekter på deras livskvalitet.
Buc-ee’s hotar den ”vackra plats med massor av träd, tystnad, rent och friskt brunnsvatten och en natthimmel fylld av stjärnor” som hans familj njuter av, säger Scott Buechler. Verksamheten är baserad på föråldrade fossila bränslen och erbjuder ”jobb utan framtid”, sade han.
”Ett massivt Buc-ee’s med 60 bensinpumpar och 64 000 kvadratmeter billig detaljhandel bryter helt klart mot karaktären hos Efland-samhället, som kännetecknas av gårdar och skogar, relativ tystnad och avsaknad av trafikstockningar”, sade Buechler.
Andrade uttryckte sitt stöd för företagsinvesteringar, arbetstillfällen och skatteintäkter som förbättrar överkomligheten. Buc-ee’s kommer att göra det möjligt för invånarna att tillgodose sina behov i staden och kommer att stödja samhällsorganisationer och program, sade Leo Allison.
”Vi måste dra nytta av den här möjligheten, för projekt som det här kommer inte så ofta”, sade han.
Sam Gharbo noterade att ”det kunde vara värre”. Läget mellan motorvägen och järnvägsspåren skapar redan ljus och buller, sade han, och endast en del av det som länet skulle kunna tillåta kommer att asfalteras.
”Det finns arbetstillfällen. I de följande faserna skapar det möjligheter för entreprenörer, det skapar också möjligheter för industrier, även för transporter och intäkter för skatterna, för jag är trött på att vara det ledande skattebetalande länet i delstaten”, sade Gharbo.
Interstatligt läge, kunder
Stället har länge varit markerat som idealiskt för kommersiell, industriell och högintensiv utveckling. I ett nyare utkast till Buckhorn Area Plan kallas det för ett av områdets ”mest lämpliga tomter för ekonomisk utveckling”. Kommissionärerna kommer att få höra mer om detta i januari.
Företagsföreträdare har avfärdat farhågorna om att Buc-ee’s kommer att suga pengar från Missy’s Grill, närbutiken M-Mart och andra lokala företag.
De flesta kunderna passerar förbi på motorvägen, säger de och påpekar att upp till 124 000 fordon färdas på motorvägen 40/85 dagligen. Buc-ee’s förväntas locka ungefär 11 500 av dessa fordon varje dag, varav 800 i timmen under kvällspendlingen och över 1 200 under topptimmarna på lördagar.
Den andra byggnadsfasen skulle kunna föra 4 700 fler fordon till platsen varje dag, enligt en trafikstudie.
Det kommer att kräva förändringar, har tjänstemännen sagt, bland annat två infarter med rätt in och utfart på den serviceväg som löper parallellt med I-85/40 West. Ytterligare utfarter skulle ansluta till U.S. 70/I-85 Connector och Mt. Willing Road.
Vägförbättringar skulle också kunna omfatta trafikljus i flera korsningar, ändrade svängfiler och stängning av en avfart från I-85/40 West vid avfart 160. Förare i västlig riktning som är på väg mot Mt Willing Road skulle behöva ta avfart 161, och förare som svänger in från Ben Johnston Road skulle behöva svänga till höger och göra en U-sväng vid den nya infarten till Efland Station.
Miljö- och vattenproblem
Ett annat stort problem är risken för skador på miljön och den regionala vattenkvaliteten.
Buc-ee’s kommer att ha sex dubbelväggiga, betonginklädda bränslelagringstankar av glasfiber och harts med en kapacitet på 40 000 gallon vardera. Bränsleförvarings- och rörsystemen har sensorer som övervakar läckage, säger advokat Beth Trahos, som företräder Buc-ee’s. Ett brott skulle utlösa ett larm och skicka ett e-postmeddelande till bränsle- och miljöteamet, sade hon.
Center for Biological Diversity och Eno River Association har nämnt farhågor om bränslelagring och dagvattenavrinning i brev som motsätter sig projektet.
Två vattendrag på platsen ligger i en skyddad vattendelare mellan två kritiska områden för livsmiljöer för vilda djur och vattenkvalitet, sade de. Bäckarna rinner också ut i Sevenmile Creek, som är en del av ett kritiskt avrinningsområde för Eno-floden.
”Det står klart för mig att invånarna i Orange County – och de (inhemska, hotade arterna) Carolina madtom, Neuse River waterdog och Atlantic pigtoe – alla har mycket mer att vinna på att se dessa skogsområden, öppna fält och skyddade avrinningsområden bevaras intakta för de livskvalitetsfördelar och utrotningsförebyggande tjänster som de tillhandahåller”, sade Perrin de Jong, advokat vid Center for Biological Diversity.
Projektet kommer att granskas ytterligare av N.C. Department of Environmental Quality och länets kommission för miljön. Länsstyrelsens personal arbetar också med dagvattenkraven, sade planeringsdirektör Craig Benedict.
Länets personal har också bett kommissionärerna att kräva ytterligare miljöstudier för alla framtida planer för området.
Lämna ett svar