Vår förra artikel fokuserade på att skingra några av de skattemässiga missuppfattningarna om att köpa och äga en bostad. Här ska vi försöka klargöra de ofta missförstådda skattekonsekvenserna av att sälja eller på annat sätt avyttra sin primära bostad. I allmänhet är alla transaktioner som ger en vinst beskattningsbara. År 1997 beslutade dock kongressen att göra de flesta vinster från försäljningen av en primärbostad skattefria.

När kongressen antog en lagstiftning som gjorde det möjligt för ensamstående skattebetalare att undanta upp till 250 000 dollar i vinst från försäljningen av sin bostad (500 000 dollar för gifta par), trodde man allmänt att de flesta människor inte längre skulle behöva oroa sig för några skattekonsekvenser. Så länge du ägde och använde huset som din primära bostad under minst två av de fem år som föregick försäljningen fick du behålla all vinst som inte översteg dessa gränser. (Detta undantag kan begäras en gång vartannat år).

Några husägare upptäckte dock, som ett resultat av en kraftigt stigande fastighetsmarknad under de följande åren, att de hade en länge försvunnen släkting vid namn Uncle Sam som ville dela med sig av deras nyfunna förmögenhet när deras vinster översteg undantagsbeloppen. Plötsligt blev begrepp som justerad bas, nettoförsäljningsintäkter och kapitalvinster, liksom behovet av att spara alla dina kvitton från Home Depot, viktiga. Läs vidare för att lära dig mer om dessa termer:

Vad är ditt justerade underlag?

  • Skatteverket definierar underlag som beloppet av din totala kapitalinvestering i en fastighet för skatteändamål. Vissa händelser som inträffar under din ägandeperiod kan öka eller minska din bas, vilket resulterar i en ”justerad bas”. Minns du din HUD-1 slutredovisning som listade alla dessa icke avdragsgilla poster från köpet av ditt hem? Det är din utgångspunkt. I allmänhet består din justerade bas av följande:
  • Köpeskillingen
    Add:

  • Slutkostnader som –
  • Title insurance and charges
  • Appraisal fees
  • Credit report fees
  • Tax service fees
  • Flood certification
  • State and local recording, stämpel- och överlåtelseavgifter
  • Juridiska avgifter i samband med att man får en äganderätt
  • Förbättringar av bostaden – ökar bostadens värde, t.ex. byte av tak, landskapsarkitektur, ett nytt kök, en tillbyggnad, centralvärme och luftkonditionering. Reparationer och underhåll ökar inte hemmets värde och ingår därför inte i din bas
  • Restaureringskostnader i samband med en stöld eller en olycka som en orkan eller jordbävning
  • Skattelättnader som erhållits efter 2005 för energibesparingar i hemmet
  • Kostnaden för att förlänga ledningar för allmännyttiga tjänster till fastigheten

    Mindre:

  • Försäkringsintäkter från en stöld- eller olycksfallsförlust
  • Skatteavdragsgill del av en stöld- eller olycksfallsförlust
  • Avskrivning från hemmets uthyrning eller affärsmässiga användning
  • Enskilda uppskjutna vinster från försäljningar före maj 1997 enligt skattelagstiftningen
  • Enskilda avskrivningar av kvalificerade skulder för huvudbostad som är uteslutna från inkomst

Om du anlitade en entreprenör för att bygga ditt hem, din bas omfattar även kostnaden för marken, arbete och material, arkitekt- och advokatkostnader samt avgifter för mätare och anslutningar till elnätet. Kostnaden för ditt eget arbete ingår inte.

I vissa fall bestäms ditt underlag inte av kostnaden. Om du får egendom som en gåva är ditt underlag givarens justerade underlag. Om du ärver egendom är din bas dess verkliga marknadsvärde på avlidarens dödsdag. Hur ditt underlag bestäms kan göra stor skillnad skattemässigt. Säg att en äldre mor överväger alternativet att överföra äganderätten till sitt hem med en justerad bas på 75 000 dollar till sin vuxna son som hon inte bor tillsammans med, i motsats till att testamentera det till honom. Om hon överför äganderätten till sin son medan hon lever kommer hon att ha gjort en gåva. Sonen kommer då att få sin mammas 75 000 dollar som grundkapital. Om han senare säljer huset för 300 000 dollar utan att fastställa att det är hans primära bostad, kommer han att beskattas för vinsten på 225 000 dollar. Det finns inget undantag eftersom det inte är hans primära bostad. Om han däremot bor i huset i minst två år kommer han att fastställa det som sin primära bostad. Om han senare säljer bostaden för 300 000 dollar är han inte skyldig någon skatt eftersom han kvalificerar sig för undantaget för primärbostad på 250 000 dollar, trots att hans bas är endast 75 000 dollar.
Som ett alternativ kan man säga att om han ärver bostaden från sin mor, då det verkliga marknadsvärdet är 300 000 dollar, och omedelbart säljer den för 300 000 dollar, blir det ingen beskattningsbar vinst eftersom hans bas är det verkliga marknadsvärdet på dödsdagen. Det spelar ingen roll om han bodde i bostaden någon gång eller inte.

I allmänhet tar skilsmässopar också varandras bas och redovisar ingen vinst vid överlåtelsen i fall där den ena maken köper ut den andras intresse i den äktenskapliga bostaden i samband med skilsmässan.

Hur beräknas nettoförsäljningsintäkterna?

Du måste hänvisa till din HUD-1 från försäljningen. I huvudsak består din nettoförsäljningsintäkt av följande:

  • Säljpriset

      Mindre:

    • Säljprovisioner
    • Statliga och lokala överförings- och registreringsskatter och avgifter
    • Förbättringskostnader, till exempel målning, underhåll och reparationer för att göra fastigheten mer säljbar

Hur beräknar du vinsten?

Din vinst beräknas genom att subtrahera din justerade bas från din nettoförsäljningsvinst. Om du kvalificerar dig för undantaget skulle du sedan minska eventuell vinst med undantaget för att härleda eventuell skattepliktig vinst.

Måste du rapportera försäljningen i din skattedeklaration?

I allmänhet behöver du inte rapportera en försäljning av din primära bostad om du kan undanta hela vinsten (och väljer att göra det) såvida du inte har mottagit formuläret 1099-S, Proceeds from Real Estate Transactions (intäkter från fastighetstransaktioner), som i fallet med försäljning av ett hus utfärdas om intäkterna överskrider undantagsgränserna. Om den är rapporteringsbar ingår den i Form 8949, Sales and Other Dispositions of Capital Assets, och Schedule D, Capital Gains and Losses, som en kortsiktig kapitalvinst om du haft bostaden i ett år eller mindre, och som långsiktig om du haft fastigheten i mer än ett år.

Kortsiktiga vinster beskattas enligt vanliga inkomstskattesatser. Skattesatsen för långsiktiga kapitalvinster varierar mellan 0 % och 20 %, beroende på din skattesats.

Kan du dra av en förlust från försäljningen av din bostad?

En förlust från försäljningen av din primära bostad är inte avdragsgill eftersom den betraktas som personlig egendom.

Kan jag utesluta vinsten från försäljningen av ett andrahandsboende, en hyres- eller investeringsfastighet?

Utantagningsreglerna gäller endast för försäljningen av en primär bostad. Housing and Economic Recovery Act of 2008 (HERA) ändrade reglerna för bostäder som inte används som huvudbostad under hela femårsperioden och som säljs efter 2008. Enligt tidigare lag hade husägare rätt till undantag från försäljningen av en huvudbostad så länge testet två av fem uppfylldes. Enligt HERA baseras dock uteslutningen på den tidsperiod då egendomen används som huvudbostad (kvalificerad användning) jämfört med all annan användning som börjar efter den 1 januari 2009 (icke-kvalificerad användning) som inte kommer att uteslutas och kan utlösa kapitalvinstskatt.

En ensamstående skattebetalare köpte t.ex. en andrabostad den 1 januari 2009 och säljer den tio år senare, den 1 januari 2019, och använder den som huvudbostad endast under åren 2016 till 2018. Två-av-fem-testet har uppfyllts, men eftersom bostaden endast användes som primärbostad under 30 % av den totala ägandeperioden (tre av de tio åren) minskas taket för uteslutning av kapitalvinster till 30 %, eller 75 000 US-dollar (250 000 US-dollar X 30 %).

Det finns grandfathering-bestämmelser för befintliga ägare av andrahandsbostäder som gör att varje tidsperiod av ägande före 2009 kan behandlas som kvalificerad användning.

Till exempel, ett gift par köpte en andrahandsbostad den 1 januari 2005 och säljer den den 1 januari 2015, och använde bostaden som primärbostad endast under 2013 och 2014. Till skillnad från det tidigare exemplet, där skattebetalaren endast hade tre år av kvalificerad användning, är enligt HERA:s grandfathering-regel sex av tio år kvalificerade för skattebefrielse (2005 till 2008 är grandfathered, plus 2013 och 2014). Som ett resultat av detta kan paret undanta 60 % av undantaget för vinster på 500 000 US-dollar, eller 300 000 US-dollar.

Måste man äga och använda bostaden samtidigt för att kvalificera sig för undantaget?

Kraven på två års användning och två års ägande kan uppfyllas vid olika tidpunkter inom det femåriga fönstret. Ett bra exempel är de som hyr med köpoption. När de köper hyresbostaden räknas den tid som de bodde i bostaden som hyresgäst som användning av bostaden i samband med undantaget, även om de inte ägde bostaden vid den tidpunkten

Är du fortfarande berättigad till undantaget om du inte bor i bostaden när du säljer den?

Du behöver inte bo i bostaden vid försäljningstillfället för att vara berättigad till undantaget. Kraven på två års ägande och användning kan inträffa när som helst under de fem åren före försäljningsdatumet. Detta innebär att du kan flytta ut ur huset och hyra det i upp till tre år före försäljningen och fortfarande kvalificera dig för undantaget (med förbehåll för de HERA-begränsningar som diskuteras ovan). Det är viktigt att du håller reda på och dokumenterar denna tidsperiod för att se till att du säljer huset innan treårsperioden löper ut.

Måste du använda intäkterna från försäljningen av din bostad för att köpa en annan bostad för att undanta vinsten från beskattning?

Nej. Innan lagen ändrades 1997 var en husägare, för att slippa betala skatt på försäljningen av en bostad, tvungen att använda försäljningsintäkterna för att köpa en annan bostad som kostade minst lika mycket som det belopp som den gamla bostaden såldes för. Även då var detta ett uppskov med vinsten, inte ett undantag. Eventuell uppskjuten vinst drogs av från den justerade basen för ditt nya hem, vilket ökade vinsten vid varje framtida försäljning där det inte fanns någon ersättningsbostad. Bostadssäljare som var 55 år eller äldre kunde en gång i livet få en skattebefrielse på upp till 125 000 dollar i försäljningsvinst. Denna lag gäller inte längre. Enligt gällande lag är alla kvalificerade vinster skattefria i den utsträckning som de undantag som diskuteras ovan omfattar. Du behöver inte köpa en ersättningsbostad och det finns inte heller några uppskov med vinsten.

För mer information, vänligen kontakta Victor C. Belgiorno på 516-861-3704 eller [email protected] eller Bob Jahelka på 516-861-3707 eller [email protected].

Tillbaka till nyheter & Artiklarbob jahelka, Victor Belgiorno