Skälvningsadvokat Carmela M. Miraglia utforskar de många frågor som påverkar om en av makarna kan eller bör ”behålla hemmet” efter en skilsmässa.

Klicka här för utskriftsvänligt PDF-format

En av de första frågorna som de flesta ställer under en skilsmässokonsultation är ”Kan jag behålla huset?”. De flesta familjerättsadvokater vet att standardsvaret är ”det beror på”, följt av ”bara för att du kan betyder det inte att du borde”. För vissa skilsmässoföräldrar blir det att behålla (eller stanna kvar i) den äktenskapliga bostaden deras ordspråksmässiga vita val i skilsmässan, som dominerar deras uppmärksamhet och snedvrider deras förhandlingspositioner i andra viktiga frågor.

Till skillnad från många andra skilsmässofrågor blöder frågor som rör den äktenskapliga bostaden ofta över och mellan de breda kategorier som definierar en skilsmässa, t.ex. vårdnad om barn, underhållsbidrag till barn och fördelning av äktenskapliga tillgångar. En makes rätt att fortsätta använda den äktenskapliga bostaden efter en skilsmässa kan faktiskt påverkas av vårdnad, underhåll och tillgångar. Samtidigt kopplar parterna ofta starka känslor till den äktenskapliga bostaden, vilket gör den till en av de mer utmanande frågorna att lösa i en skilsmässa.

Det finns flera frågor att ta hänsyn till innan man gör den tidigare äktenskapliga bostaden till en prioritet i sin skilsmässa. Dessa inkluderar grundläggande frågor om ekonomisk redovisning, strategiska överväganden i din förhandling, juridiska frågor och ärlig självreflektion om den känslomässiga dynamiken kring frågan om: Vem behåller den äktenskapliga bostaden vid en skilsmässa?

Fem frågor: Vem behåller huset vid en skilsmässa?

Vilken part som behåller det äktenskapliga hemmet efter en skilsmässa är ofta en komplicerad fråga, särskilt i fall där båda parter försöker behålla hemmet. Här är 5 frågor som parterna bör tänka på när de beslutar om de ska behålla hemmet i sin skilsmässa:

  1. Var kommer era barn att bo och hur länge kommer de att bo där?
  2. Är tillgångarna tillräckliga för att du eller din make/maka ska kunna köpa ut den andra partens intresse i hemmet?
  3. Har ni tillräckligt med inkomster och kassaflöde för att ha råd med bostaden efter skilsmässan?
  4. Om ni inte köper ut den andra partens andel, hur länge kommer ni att bo kvar i bostaden efter skilsmässan?
  5. Kan jag tvinga min make/maka att lämna hemmet under vår skilsmässa?

Avhängigt av hur du svarar på dessa frågor kan det vara vettigare, både känslomässigt och ekonomiskt, att ordna ett alternativt boende.

Barnförvaring kan påverka vem som behåller den äktenskapliga bostaden

I en omtvistad skilsmässa kan domstolens beslut om barnförvaring vara en viktig faktor för vilken make som kommer att få den äktenskapliga bostaden. I synnerhet om den ena maken vill bo i den äktenskapliga bostaden under en viss tid efter skilsmässan – utan att köpa ut den andra makens andel – kommer domare sannolikt att beakta barnens behov i den ena förälderns begäran om att fortsätta använda bostaden. Generellt sett kommer en förälder med primär eller delad fysisk vårdnad att ha bättre förutsättningar att fortsätta att använda hemmet efter skilsmässan än en förälder som inte har vårdnaden och som har begränsad föräldratid.

Rationalet bakom att tillåta en förälder att fortsätta att bo i det tidigare äktenskapliga hemmet med barnen är mångfacetterat. Domare anser ofta att ett sådant arrangemang främjar stabilitet för barn som just har upplevt svårigheterna och traumat av föräldrarnas skilsmässa. En annan vanlig fråga är om den primära föräldern har ekonomiska möjligheter att skaffa en ny bostad åt barnen om äktenskapsbostaden säljs. I vissa situationer beviljar domare den ena föräldern en period av användning och åtnjutande av bostaden – som kan vara under ett antal månader eller år – efter skilsmässan för att se till att barnen har tak över huvudet, åtminstone tills föräldern kan återfå sin ekonomiska ställning.

För makar utan minderåriga barn handlar debatterna om vem som behåller äktenskapsbostaden ofta om ekonomiska bekymmer. Om barn är inblandade är det dock inte ovanligt att en domstol tillåter den ena föräldern att bo kvar i hemmet i flera år efter skilsmässan.

Har du tillgångar som gör att du kan köpa ut din make/maka ur äktenskapsbostaden?

I många skilsmässor är äktenskapsbostaden den viktigaste ”gemensamma äktenskapsförmögenheten”, vilket gör äktenskapsbostaden till en av de värdefullaste tillgångarna som är föremål för delning i parternas skilsmässa. Domstolarna strävar ofta efter att jämnt fördela det egna kapitalet i den äktenskapliga bostaden. En make som vill behålla den äktenskapliga bostaden efter en skilsmässa måste därför i allmänhet använda sin andel av de separata tillgångarna för att ”köpa ut” den andra makens andel i bostaden.

(Exempel: Om skilda makar har 500 000 dollar i eget kapital i den äktenskapliga bostaden måste den make som vill behålla bostaden vanligtvis gå med på att betala 250 000 dollar till den andra maken som ersättning för den andra makens 50-procentiga intresse i bostaden. Om den make som vill behålla bostaden saknar ytterligare 250 000 dollar i tillgångar blir det svårt att genomföra ett sådant utköp.

Ett utköp behöver inte genomföras strikt med kontanter – du kan kompensera kostnaden med andra äktenskapliga tillgångar som en bil, en pensionsfond eller kanske till och med betalningar över tid för att täcka de initiala kostnaderna. Makar med begränsade tillgångar måste dock noga överväga om det verkligen är värt att offra alla sina andra tillgångar för att behålla ett hem. Det är viktigt att komma ihåg att under större delen av USA:s historia har fastighetspriserna knappt överträffat inflationen när det gäller att öka värdet. Fastighetsinvesteringar – särskilt bostadsfastigheter – har också betydande löpande kostnader, allt från fastighetsskatter till bolåneräntor och till att köpa ett nytt tak vart tjugonde år. (Observera att hyresfastigheter ger flera skattefördelar som inte är tillgängliga för konventionella husägare när det gäller löpande kostnader). Däremot har investeringar i aktiemarknaden – trots alla krascher genom åren – överträffat fastighetsinvesteringar med fem gånger sedan 1928.

En make/maka som sänker alla sina tillgångar efter skilsmässan i en enda bostadsfastighet offrar sannolikt potentialen för stora vinster på aktiemarknaden med tiden. Ett sätt att tänka på detta är att helt enkelt titta på den ekonomiska kraschen 2008. I slutet av 2016 ökade ökningarna aktiemarknaden överträffade fastighetsmarknaden i 20 av 24 storstadsområden i USA. Åtminstone från 1928 till 2019 är uppgifterna ganska tydliga: Investeringar i aktier överträffar investeringar i fastigheter. Makarna bör ta hänsyn till denna verklighet innan de sänker alla sina tillgångar efter skilsmässan i den äktenskapliga bostaden.

Att beräkna ett utköpspris för den äktenskapliga bostaden kan vara en utmaning. Skilsmässoföräldrar anlitar ofta varsin fastighetsvärderare för att värdera bostaden, och det är vanligt att utköpspriset beräknas på grundval av den högre värderingen. Om båda parter vill behålla bostaden komplicerar detta saken ytterligare, eftersom domare ofta inte har mycket tålamod för ett ”budkrig”. Parterna som förhandlar om ett utköp måste också ta hänsyn till frågor som huruvida utköpet minskar vissa transaktionskostnader, t.ex. genom att undvika mäklarprovision, vilket kan ingå i utköpspriset.

Slutningsvis är det värt att notera att en make/maka som försöker köpa ut den andra partens andel i bostaden också i allmänhet måste refinansiera eventuella hypotek på fastigheten, så att den andra partens namn tas bort från hypoteket. Att få en refinansiering kan vara en utmaning för parter med dålig kreditvärdighet eller begränsade inkomster eller tillgångar. En nyckelfråga i sådana fall fokuserar på hur lång tid en part har på sig att få en refinansiering och vad som händer med egendomen om han eller hon inte kan refinansiera några inteckningar.

Har du kassaflödet för att underhålla den äktenskapliga bostaden om du behåller den?

I vissa fall har domstolarna i Massachusetts ansett att den ena partens användning av den äktenskapliga bostaden efter skilsmässan kan ses som en del av underhållet till barnet. Enligt denna teori måste den förälder som inte har vårdnaden vänta på en framtida försäljning av hemmet – vilket fördröjer hans eller hennes andel av fördelningen av tillgångarna – medan den förälder som har vårdnaden bor i hemmet med barnen. I vissa fall kan den förälder som inte har vårdnadsplikt till och med åläggas att betala kostnaderna för huset som en del av barnbidraget.

Mer vanligt är att den part som bor i den äktenskapliga bostaden är ansvarig för att betala 100 procent av de kostnader som är förknippade med huset. Sådana föräldrar kan (och får ofta) barnbidrag, som han eller hon sedan använder (tillsammans med sina andra inkomstkällor) för att betala för bostaden. För skilda makar med begränsade medel kan detta leda till att parten blir ”husfattig”.

Investopedia definierar att vara ”husfattig” på följande sätt:

Husfattig är en term som används för att beskriva en person som spenderar en stor del av sin totala inkomst på bostadsägande, inklusive amorteringar, fastighetsskatter, underhåll och allmännyttiga tjänster. Personer i denna situation har ont om pengar för diskretionära saker och tenderar att ha problem med att uppfylla andra ekonomiska skyldigheter, till exempel betalning av fordon.

Vi hör regelbundet talas om makar som kämpar hårt för att behålla den äktenskapliga bostaden vid en skilsmässa, bara för att sälja ett eller två år senare, eftersom det helt enkelt är för dyrt att underhålla bostaden. Det är viktigt att komma ihåg att skilda makar måste upprätthålla två hushåll – ett för varje tidigare make – i stället för ett enda hem, efter en skilsmässa. Behovet av två hushåll gör att resurserna blir knappare för båda parter. När det gäller att betala för den tidigare äktenskapsbostaden kommer den ena maken ofta att kämpa för att betala drifts- och underhållskostnaderna för en fastighet som ursprungligen var tänkt att täcka hela familjens bostadsbehov.

Att betala och underhålla äktenskapsbostaden med endast en inkomstkälla kan visa sig vara svårare än vad många parter tror. Även om du var den huvudsakliga löntagaren för din familj är det ofta ett misstag att anta att kostnaderna för att underhålla den äktenskapliga bostaden kommer att bli lättare efter skilsmässan. Utan förmånen av den extra omsorgsfullheten från din make eller maka kommer det troligen att finnas extra underhållskostnader som du måste räkna in i ekvationen. Du kanske till exempel måste anlita en gräsmattfirma för att sköta om trädgården, en ”handyman” för att åtgärda mindre problem som uppstått en gång i tiden eller en hushållerska för att hjälpa till med städningen. Utan den före detta makens extra uppsättning händer kanske du inte har tid att ta itu med alla uppgifter under helgerna eftersom du också sköter hushållssysslor, matinköp och barnens aktiviteter.

Kvinnor som kämpar för den äktenskapliga bostaden under en skilsmässa och sedan lyckas kan snabbt finna sig i att spendera en större del av sin inkomst på sitt lån och de tillhörande kostnaderna för att äga bostaden de kämpade för, vilket gör att de blir ”husfattiga”. Innan parterna försöker behålla den äktenskapliga bostaden vid en skilsmässa måste de noggrant planera sin budget efter skilsmässan. En skillnad på 500 dollar per månad kan verka liten, men det kan vara skillnaden mellan att leva ”från lönecheck till lönecheck” och att ha en buffert under de kommande åren.

Som en del av budgetprocessen bör makarna tänka på följande:

a. Alla återkommande utgifter i samband med bostaden, inklusive amortering, fastighetsskatt, allmännyttiga tjänster och underhållskostnader.

b. Uppskattning av större periodiska utgifter, till exempel byte av tak, utvändig målning eller byte av panna.

c. Beräkna alla andra vecko- och månadsvisa levnadskostnader.

d. Bestäm alla inkomstkällor, inklusive arbetsinkomster, erhållet barnbidrag eller underhållsbidrag samt eventuella skattelättnader och återbetalningar.

e. Din ekonomiska ”buffert” – dvs. alla dina likvida tillgångar, potentiella källor till lån, alla andra källor till kontanter om du får ekonomiska svårigheter.

Hur länge räknar du med att bo kvar i den äktenskapliga bostaden efter skilsmässan?

Att slåss om den äktenskapliga bostaden vid en skilsmässa kan vara mycket meningsfullt om du har för avsikt att köpa ut din makas intresse i bostaden. För parter som endast planerar att bo i den äktenskapliga bostaden under ett begränsat antal år efter skilsmässan är kalkylen mer utmanande.

Som nämnts ovan kommer domstolarna ofta att beakta ansökningar från föräldrar som vill fortsätta att bo i den äktenskapliga bostaden med barnen under en viss tid, även om den förälder som framställer ansökningarna saknar tillgångar för att köpa ut den andra partens intresse i bostaden. Det kan dock finnas betydande nackdelar med att fortsätta att bo i det äktenskapliga hemmet under dessa omständigheter. Dessa inkluderar:

  • Du kommer att behöva betala för huset från din tillgängliga inkomst – Tidigare makar som får ett begränsat barnbidrag eller underhållsbidrag under en begränsad tid efter skilsmässan måste fråga sig om det verkligen är vettigt att spendera sina begränsade resurser på ett dyrt hem.
  • Ni kommer fortfarande att behöva sälja bostaden och dela upp det egna kapitalet – Även om det kan vara bekvämt att bo kvar i bostaden är det viktigt att komma ihåg att den andra maken fortfarande har rätt till sin del av 50 % av värdet efter en försäljning.
  • Att betala för reparationer och underhåll kan vara en utmaning – Vad händer om bostaden behöver ett nytt tak efter skilsmässan? Även om den part som bor utanför hemmet kan vara villig att vänta på sin andel av försäljningsintäkterna kan det vara en annan sak att be den parten att betala för större reparationer. Ett problem med att låta den ena parten bo kvar i bostaden under en längre tid efter skilsmässan är att bostaden kan förfalla, vilket kan skada det eventuella försäljningspriset längre fram.
  • Hur länge kommer du att bo där? – Vi ser ofta avtal och beslut som tillåter den ena maken att bo i hemmet i mellan 1 och 5 år efter skilsmässan. I vissa fall är bosättningsperioden knuten till att ett eller flera barn blir emanciperade, fyller 18 år eller tar examen från high school eller college. Ju längre bosättningsperioden är, desto större blir bördan för den part utanför hemmet – som måste vänta på sin andel av intäkterna – och desto mer utmanande blir situationen för båda parter.

Kan jag tvinga min make/maka att lämna äktenskapshemmet innan skilsmässan är över?

Om du inte har märkt det, så har bloggen Lynch & Owens aldrig varit rädd för att kritisera Massachusetts lagstiftare för att de inte har lyckats uppdatera fåniga lagar. När det gäller order om att ”utrymma det äktenskapliga hemmet” får dock lagstiftaren något av ett passerkort. När det gäller förelägganden om att utrymma hemmet måste vi rikta vår frustration mot domarna i Probate & Family Courts.

Massachusetts har en tydlig stadga som bör uppfyllas innan en domstol tvingar den ena maken att ”utrymma” det äktenskapliga hemmet vid en skilsmässa. Kapitel 208, s. 34B föreskriver:

Alla domstolar som är behöriga att pröva talan om äktenskapsskillnad … kan, när en sådan talan inleds … beordra mannen eller hustrun att omedelbart lämna äktenskapsbostaden under en tidsperiod som inte överstiger nittio dagar, och efter ytterligare ansökan för en sådan ytterligare viss tidsperiod som domstolen anser vara nödvändig eller lämplig, om domstolen efter en utfrågning finner att den rörliga partens eller eventuella minderåriga barns hälsa, säkerhet eller välbefinnande, som är bosatta hos parterna, skulle äventyras eller väsentligt skadas av att ett sådant föreläggande inte utfärdas.

Med andra ord kräver Massachusetts ”vacate statute” att domstolen finner att en parts eller ett minderårigt barns ”hälsa, säkerhet eller välbefinnande” kommer att ”äventyras eller väsentligt försämras” om inte en av makarna ofrivilligt avlägsnas från hemmet medan skilsmässan pågår. I verkligheten ignorerar domare i Probate and Family Court rutinmässigt denna rättsliga standard och tvingar därmed en av makarna att lämna hemmet även när det inte finns några bevis för att det föreligger någon väsentlig skada eller försämring.

Det råder stor enighet om att den rättsliga standarden för ”vacate” kräver en lägre grad av risk än vad som krävs för ett 209A-missbruksförebyggande beslut, men inte särskilt mycket lägre. I allmänhet bör det blotta faktum att makarna skiljer sig inte vara tillräckligt för att uppfylla standarden för väsentlig skada eller försämring.

En lag är naturligtvis meningslös om domarna inte följer den. Och i Massachusetts struntar många domare helt enkelt i vacate-statuten och väljer i stället att utfärda tillfälliga beslut som ger den ena maken ”exklusiv användning och åtnjutande” av den äktenskapliga bostaden under skilsmässan, vilket tvingar den andra maken att lämna bostaden. För att klargöra att uttrycket ”use and enjoyment” är hämtat från fastighetsrätt (och/eller hyresrätt), men det tycks inte finnas någon rättslig grund för att utfärda ett sådant beslut i ett skilsmässoärende.

(Redaktörens anmärkning: Vacate statute är snävt utformad på ett sådant sätt att den borde göra den till det exklusiva rättsmedlet för domare som försöker avlägsna en make från den äktenskapliga bostaden till följd av en skilsmässa. Det finns egentligen ingen argumenterbar grund för att avlägsna en make från hemmet på grundval av ett enkelt tillfälligt beslut i enlighet med Ch. 208, s. 28A. Trots detta används ”use and enjoyment”-order regelbundet av domare för att kringgå vacate statute.)

På grund av den speciella karaktären hos tillfälliga order i probate court har varken Massachusetts Appeals Court eller Supreme Judicial Court behandlat vacate statute sedan 2005. I praktiken innebär detta att domare som kräver att en make/maka ska lämna hemmet med hjälp av ett tillfälligt förordnande om ”bruk och njutning” möter liten eller ingen pushback från appellationsdomstolarna. I slutändan är det så att domare i Massachusetts ofta kräver att en av makarna ska lämna det äktenskapliga hemmet under en skilsmässa på tre sätt:

  • 209A abuse prevention orders (domestic restraining orders)
  • Vacate orders under Ch. 208, s. 34B
  • Temporary orders granting one part ”sole use and enjoyment” of the marital home

CDFAs Can Help:

Konsultationer med en Certified Divorce Financial Analyst (CDFA) är ofta en bra idé före, under eller efter din skilsmässa. En CDFA kan hjälpa dig att analysera din budget för att avgöra om du kommer att ha inkomster och kassaflöde efter skilsmässan för att ha råd med bostaden på egen hand. Dessutom kan en CDFA hjälpa dig att förstå skillnaderna mellan att investera i en ”död tillgång” som ett bostadshus och mer likvida tillgångar som kan generera kapitalinkomster på lång sikt.

Om författaren: Carmela M. Miraglia är en Massachusetts skilsmässoadvokat och Cape Cod familjerättsadvokat för Lynch & Owens, som ligger i Hingham, Massachusetts och East Sandwich, Massachusetts. Hon är också medlare för South Shore Divorce Mediation.

Sök upp en kostnadsfri konsultation med Carmela M. Miraglia idag på (781) 253-2049 eller skicka henne ett e-postmeddelande.