Hur man säljer ett hem med otillåten konstruktion

Det är inte ovanligt att husägare hittar otillåtna arbeten när det är dags att sälja.

Det kan finnas några anledningar till att byggandet inte slutar med att vara tillåtet …

Husbyggnadslagar ändras från grannskap till grannskap, och reglerna kan vara komplicerade för dem som inte har tid att dissekera många underavsnitt av juridisk jargong. Vissa ägare som påbörjar byggnadsarbeten vill helt enkelt inte ta itu med besväret även om de vet att de ska kontrollera med den lokala kommunen först.

Om du upptäcker otillåtet arbete när du börjar gå in i försäljningsprocessen, se till att ta reda på mer om tillståndens karaktär, vad som kan göras åt olagligt arbete och vem som ska betala för allt.

Vi köper hus i alla tillstånd – även med otillåtet arbete!Fyll bara i formuläret för att få ett FAIR kontanterbjudande.

Hur tillstånd fungerar

Nya husköpare ska få den information de behöver för att kunna avgöra om ett hus är rätt för dem eller inte. Om den tidigare ägaren hade arbetat på fastigheten ska denne helst tillhandahålla kvitton, tillstånd och officiell dokumentation för att försäkra den nya köparen om att allt var lagligt utfört.

Men en del säljare försummar att berätta det för köparen eller så har de helt enkelt inte insett att de skulle skaffa ett notariellt godkännande. Vissa stadsdelar tillåter husägare att göra praktiskt taget alla typer av gör-det-själv-renoveringar eller förbättringar av sitt hus utan tillstånd, vissa tillåter att vissa gör-det-själv-reparationer utförs med tillstånd, och vissa stadsdelar kräver licensierade entreprenörer för att slutföra reparationsarbeten i hemmet.

Göra jobbet

Säljare som vill ha alla fakta innan de släpper ut sitt hus på marknaden måste vanligtvis göra en del efterforskningar. Även om det inte var säljarens fel kan de behöva betala för ytterligare arbete eller ägna tid åt att samla in historiska dokument för att få reda på mer om arbetets art. I vissa fall kan säljaren hitta öppna tillstånd som aldrig stängdes av de tidigare husägarna.

Offentliga register för fastigheter finns vanligtvis i stadshuset/kommunhuset, länsdomstolen eller länsbokföraren – att gå dit personligen kan vara mer effektivt än att ringa, men svaren varierar från plats till plats. Titta efter inspektörens rapport om Certificate of Occupancy, eftersom de kommer att ha register över avslutade eller utestående tillstånd. Denna inspektion kommer vanligtvis att ifrågasätta alla förbättringar som gjorts och som verkar kräva tillstånd men som inte gör det vid inspektionstillfället. Om bostadssäljaren inte känner till tidigare förbättringar överhuvudtaget kan han eller hon behöva ta hjälp av en bostadsinspektör för att identifiera allt som inte ser ut att uppfylla kraven. Även om inspektörer inte nödvändigtvis kan tala om för en säljare eller köpare exakt vad de ska göra härnäst, kan de hänvisa till rätt specialister.

Säljare kan också vilja kontrollera hemmets ursprungliga ritningar för att identifiera de ändringar som gjorts i den ursprungliga strukturen. Om det har genomförts stora renoveringar på fastigheten kan de behöva en arkitekt för att ta fram nya ritningar för hemmet. Men även med alla dessa extra ansträngningar kanske säljarna inte kan få fram alla fakta de behöver.

Känna till det okända

Det kan inte bara vara svårt att tyda lagarna i varje grannskap, utan lagarna fluktuerar också från år till år.

Säljarna kan ofta inte säga vilka regler som har brutits när det gäller det otillåtna arbetet som de hittar, eftersom det inte finns någon dokumentation bakom dem. De kan hitta specifika hårda fakta (t.ex. att den tidigare husägaren använde fel skruvar för att fästa en armatur), men de kommer inte att kunna verifiera arbetstagarens säkerhet eller om arbetet bröt mot tidigare lagar under det år då det avslutades. Säljarna kanske inte ens kan förstå arbetets fulla omfattning om de är ovilliga att gräva djupt i väggarna eller golven. De har två alternativ att ta till om de vet (eller misstänker) att olagligt arbete har utförts.

Option 1: Hur retroaktiva tillstånd fungerar

Säljare som vill försäkra sina köpare om att bostaden uppfyller kraven har möjlighet att få ett retroaktivt tillstånd. Liksom traditionella tillstånd varierar lagarna för retroaktiva tillstånd beroende på var

hemmet. För att få ett retroaktivt tillstånd måste husägaren bjuda in stadens inspektörer att komma till huset och godkänna arbetet. Inspektörerna kommer antingen att göra det direkt eller föreslå ytterligare förbättringar av arbetet (med de nödvändiga tillstånden, förstås.) Retroaktiva tillstånd rekommenderas vanligtvis för säljare som hittar otillåtet arbete på sin fastighet eftersom det gör det möjligt för dem att sälja bostaden i fullt förtroende.

Option 2: Sälja fastigheten i befintligt skick

Det är möjligt för säljare som hittar otillåtet byggnadsarbete att sälja bostaden i befintligt skick. Säljarna behöver inte erkänna för en köpare eller staden att det finns otillåtna arbeten på bostaden, men de är skyldiga att svara ärligt på köparens frågor. En köpare måste med andra ord fråga rakt ut om det finns otillåtna arbeten på bostaden innan säljaren måste säga något.

Oavsett om en köpare ställer dessa frågor eller inte är en bostad som är märkt ”i befintligt skick” ett stort tips för potentiella köpare om att de kan köpa en undermålig konstruktion. Detta alternativ rekommenderas endast för säljare som måste sälja sitt hem så snabbt som möjligt (och som inte har tid att förhandla med stadstjänstemännen.)

Hur lokala tjänstemän reagerar

För det mesta förstår grannskapsmyndigheterna att husägare inte alltid kommer att läsa alla byggregler innan de bestämmer sig för att renovera sitt kök. Detta innebär att det kan vara lättare än vad säljaren tror att erkänna otillåtet arbete. Så länge de har information att presentera efter att ha gjort sin due diligence kan myndigheterna vara mer än villiga att göra en uppgörelse.

Det bör dock noteras att om myndigheterna vill göra det svårt för en säljare kan de försöka göra det. Vissa områden är kända för att höja sina priser för säljare om stadens budget behöver ett lyft, även om det inte är normen. De flesta myndigheter låter arbetet stå kvar så länge det inte är en fara för någon, varken boende eller grannar.

Vem ska betala

Säljarna måste ta ekonomiskt ansvar för bostaden, men de är förståeligt nog missnöjda när de måste betala för någon annans misstag. Säljare uppmanas att noggrant läsa igenom sin ursprungliga köparinformation. Om arbetet aldrig redovisades kan de begära medel från den tidigare ägaren. Fastighetsmäklaren och heminspektören kan också dela juridiskt ansvar om de misslyckades med att fånga upp det otillåtna arbetet.

Till sist, om säljaren köpte en premiumtitelförsäkring som täckte otillåten konstruktion, kan de gå via sitt titelförsäkringsbolag. Men som säljarna kanske kan föreställa sig kan det vara mer krångel än vad det är värt att bevisa vad folk visste och vad de borde ha vetat vid den tidpunkten.

Reglerna för tillstånd kan vara frustrerande, men de tjänar ett mycket värdefullt syfte. Husägare må äga sin egen fastighet, men de bor inte på en ö. De måste se till att deras rörledningar, trädrötter och gasledningar inte oavsiktligt skadar deras hem eller grannarnas hem. Säljare kan visserligen välja att sälja sin fastighet i befintligt skick, men de tar en mycket stor risk genom att göra det. Inte bara är det troligt att de kommer att locka till sig fyndjägare som kommer att driva ner priset, utan de kan också potentiellt äventyra människors säkerhet om arbetet utgör ett hot mot antingen de framtida husägarna eller grannarna.