Hur man köper ett gammalt hus

Särskilda arkitektoniska detaljer, brinnande stockeldar, vackra originalgolv och stugträdgårdar – allt är en del av drömmen om ett gammalt hus. Men att underhålla eller renovera ett gammalt hus kan vara dyrt och tidskrävande – ett riktigt kärleksarbete.

Trots det faktum att omkring en femtedel av Storbritanniens bostäder byggdes före 1919, är utbudet av tidstypiska hus begränsat, så de har ofta höga priser och hård konkurrens när de kommer ut på marknaden. När du köper ett gammalt hus köper du ett stycke historia, förhoppningsvis full av originaldetaljer och karaktär.

Denna guide täcker allt du behöver veta om att köpa ett gammalt hus. Hitta mer om att köpa ett hus eller en lägenhet i vår guide för nybörjare, och missa inte vårt omfattande inslag om hur man renoverar ett gammalt hus så att du kan vara säker på att du fattar ett välgrundat beslut.

Bör jag köpa ett gammalt hus?

Det är lätt att bli förförd av stugan med rosor runt ytterdörren, den mysiga slutterrassen eller den sönderfallande bondgården. Det första intrycket är viktigt, men det är också det praktiska med att äga ett gammalt hus och din förmåga att leva med det.

Om du verkligen älskar en gammal byggnad kommer du att vara beredd att ta på dig utmaningarna och kostnaderna för underhåll och vara beredd att leva med de egenheter som gör den speciell.

Detta betyder inte att du inte kan göra förändringar; ändringar och tillägg är en del av en byggnads historia. Men man måste vara beredd att leva med eventuellt krokiga dörrar, sneda väggar och en och annan fuktig fläck. Dessa saker hör till området.

Håll också i minnet att tidstypiska bostäder finns i många olika former. Att ta hand om ett medeltida timmerhus är en annan sak än att bo i en edwardiansk villa. Du kan ta reda på hur gammal din potentiella fastighet är i vår guide.

Layouten i nya och gamla hus varierar. Äldre hus tenderar att ha mindre rum än nya hus, som ofta har öppen planlösning (använd vår guide för att ta reda på hur man kan ha öppen planlösning i ett gammalt hus). Omvänt har gamla hus ofta möjlighet att skapa mer förvaringsutrymme.

Nya hus är lättare att underhålla, och moderna standarder för dragskydd och isolering innebär att energiförbrukningen blir lägre. Med ett gammalt hus måste energibesparande åtgärder eftermonteras och det är osannolikt att de uppnår den effektivitet som finns i ett nytt hus.

Tänk på långsiktiga behov. ”Köp inte en stuga om du behöver ett slott” kanske låter som ett självklart ordspråk, men om man försöker förstora ett gammalt hus avsevärt riskerar man att förstöra dess karaktär. Att köpa en fastighet med uthus som kan byggas om kan vara ett mer sympatiskt alternativ.

’Vi är bara förvaltare för dem som kommer efter oss’

(Bild: Darren Chung)

Spotta originaldetaljer

Om du har tur finns originaliteten i varje fasett av byggnadens struktur, inklusive sådant som kalkputsade väggar och tak, ”vingligt” glas i fönstren, antika eldstäder, dekorativa lister och förhöjningar av handgjord tegel eller väderbiten sten.

De bästa gamla husen är rika på hantverk och detaljer, överlagrade med texturella variationer och en ytpatina som är förknippad med åldrings- och användningsprocessen.

Förhoppningsvis har, om skador har uppstått, ärliga reparationer gjorts som bibehåller originalets äkthet, med ett minimum av ingrepp. Originaliteten försämras ibland när nya material eller byggnadselement har införts som försämrar husets karaktär, prestanda och värde.

Restaurering kan ha genomförts när det har gjorts ett försök att återställa byggnaden till ett perfekt skick, med förlust av det ursprungliga materialet som följd. Att autentiskt återskapa tidstypiska detaljer kan vara kostsamt.

(Bildkredit: Amanda Turner)

Problem att hålla utkik efter när man tittar på ett gammalt hus

Fuktighet rankas som det främsta problemet med gamla byggnader, vilket potentiellt kan leda till förfall, rötning och skalbaggsangrepp. Om det inte kontrolleras får fukt katastrofala och dyra konsekvenser, så bedöm problemets omfattning och identifiera orsaken.

Strukturella problem är en viktig aspekt eftersom lösningar ofta är kostsamma. Problem kan indikeras av sprickor och utbuktningar i väggarna, lutande golv och oregelbundna taklinjer. Ofta är dessa problem relaterade till förfall, men de kan också orsakas av att byggnaden har satt sig med tiden, att den har sjunkit eller höjts och av olämpligt dimensionerade bjälklag, takbjälkar och lister.

Det är av största vikt att förstå byggnadens struktur. Vissa fastigheter som ser ut att vara av tegel är i själva verket timmerstommar (använd vår guide för att ta reda på hur man underhåller timmerstommar i gamla hus), medan putsbeläggningar kan täcka en hel rad olika oväntade material.

Förutsätt aldrig att hela huset är av samma material eftersom en del av en vägg är av ett visst material: ofta finns en stor variation av material i en och samma byggnad. Invändigt kan lager av gipsskivor eller torrfoder dölja alla möjliga problem.

Var också försiktig med tidigare reparationer eller ombyggnader, eftersom dåligt utförda byggnadsarbeten ofta innehåller obehagliga överraskningar. Snabba lösningar och användning av cementbruk, puts och gips kan leda till problem i framtiden.

För mer information, se vår checklista för bostadsköp.

(Bild: Roger Hunt)

Modernisering och utbyggnad av ett gammalt hus

Vissa delar av ett gammalt hus kommer oundvikligen att behöva moderniseras, särskilt köket och badrummet. Dagens kök är hemmets nav, så du kanske vill flytta det, eventuellt till en utbyggnad.

De mest lyckade utbyggnaderna av gamla byggnader återspeglar dagens stil, använder material av god kvalitet och är noggrant proportionerade. Tänk på hur utbyggnaden och de befintliga utrymmena kommer att integreras, och hur ljus och ventilation kan införas i de befintliga rummen samt i det nya tillägget.

Extra badrum eller badrum med eget badrum är önskvärt, även om det ofta innebär att man förlorar ett sovrum, vilket kan påverka husets återförsäljningsvärde. En vindskonvertering är ett sätt att lösa detta problem; den potentiella nackdelen är att man förlorar ytterligare utrymme för trappan.

När man överväger att ändra husets planlösning bör man komma ihåg att vissa byggnader är bättre lämpade att ta emot förändringar än andra. Att slå ihop små rum för att skapa ett stort rum kan förstöra kärnan i ett gammalt hus. Att ta bort eldstäder och skorstensbröstningar kan ge utrymme men till priset av rummens proportioner.

Om du funderar på att köpa en gammal byggnad med stora inre volymer, t.ex. en kyrka eller en lada, bör du vara medveten om att det ofta är svårt att dela upp dem i bostadsutrymmen och att det kan vara svårt att inkludera fönster.

Anlita ett renoveringsteam – arkitekt, byggnadsingenjör, byggare – som har förståelse för gamla byggnader med behov av bevarande.

Få en fullständig besiktning

Gamla byggnader har ofta överraskningar, så var beredd på både problem och möjligheter. En fullständig byggnadsundersökning av en auktoriserad byggnadsinspektör är vanligtvis nödvändig, och undersökningar av dränering och skorstenar är ofta fördelaktiga.

Om problemen är uppenbara anlitas ofta en byggnadsingenjör för att göra en bedömning och utforma lösningar. Om betydande arbeten övervägs bör man rådgöra med en arkitekt för att fastställa vad som är möjligt. Om större arbeten, t.ex. omläggning av taket, planeras, skaffa offerter i förväg.

(Bildkredit: Brent Darby)

Säkerställ att du har råd med eventuella reparationer

För att lägga ett bud bör du försöka få en uppfattning om renoveringskostnaderna. Be en byggare eller din besiktningsman ge dig en uppskattning – du kanske kan använda siffrorna när du förhandlar om slutpriset.

Tot många människor har en rosenskimrande syn när de köper ett gammalt hus som kräver arbete. Gamla byggprojekt kan vara extremt stressiga och sätta press på de bästa relationerna, så se noggrant över den kommande uppgiften, din budget och tidsplan innan du går vidare. Var inte rädd för att gå därifrån om du har några tvivel.

För att påbörja ett bygge eller en renovering ska du se till att du har en fungerande budget och tillräckliga medel på plats för att slutföra arbetet. Lägg till en 20-procentig summa för oförutsedda problem och fördubbla din summa för oförutsedda utgifter för stora, mycket gamla eller försummade fastigheter.

(Bildkredit: Roger Hunt)

Arbeten utförda av tidigare ägare som använt olämpliga material och tekniker kan leda till kostsamma fukt- och strukturproblem. Det är också viktigt att försäkra sig om att man har fått eventuella tillstånd för byggnadslistade byggnader och andra tillstånd för utfört arbete, annars kan man bli skyldig att rätta till saker och ting.

Att bedöma dina prioriteringar

Det är underbart att drömma om lyxen att designa ett nytt kök i ett gammalt hem, men det är viktigt att vara förnuftig när det gäller att prioritera det arbete du planerar att utföra. Byggnadens struktur och tyg måste komma först och det är viktigt att se till att huset är vind- och vattentätt så snart som möjligt, även om reparationerna bara är tillfälliga.

Försök att fastställa den budget som sannolikt kommer att behövas för att förverkliga dina planer innan du godkänner ett slutgiltigt erbjudande om hypotekslån så att du kan avgöra vad som kan vara möjligt att uppnå. Om det är nödvändigt kan du etappera arbetet, men se till att ha en långsiktig huvudplan från början för att undvika att göra saker som kanske måste göras ogjorda senare. Om du kan, bo med byggnaden under några säsonger för att förstå den innan du gör stora förändringar.

(Bildkredit: Jeremy Phillips)

Behövs det tillstånd för att göra ändringar?

Tänk på de regler som kan gälla, särskilt om huset är kulturminnesmärkt eller ligger i ett naturskyddsområde. Listning ger extra rättsligt skydd för byggnader inom planeringssystemet och omfattar i allmänhet hela byggnaden, inklusive interiören, och kan även omfatta strukturer på angränsande mark eller ”curtilage”.

De flesta ägare är nöjda med att deras hus är listat (läs mer om listade byggnader i vår guide), och det kan öka dess värde, men du måste vara medveten om konsekvenserna. Ägare måste ansöka om tillstånd för en listad byggnad för de flesta typer av arbeten som påverkar husets ”särskilda arkitektoniska eller historiska intresse”.

Prata med naturvårdsinspektören för att ta reda på vad som är tillåtet och vad som inte är tillåtet.

Om en katastrof skulle inträffa är kostnaden för att återuppbygga en kulturminnesmärkt byggnad sannolikt högre än för andra fastigheter, så det är viktigt att söka råd hos en specialiserad försäkringsmäklare.

Konserveringsområden är utsedda på grund av deras särskilda arkitektoniska eller historiska intresse och inom dessa områden gäller vissa ytterligare planeringskontroller. Med alla hus kan du behöva bygglov eller byggnadsföreskrifter för vissa arbeten. Innan du går vidare bör du kontrollera vilka regler som gäller med din lokala planeringsmyndighet.

Kontrollera också husets juridiska ägardokument för att se om det finns några restriktioner eller avtal som påverkar huset. Det är inte ovanligt att hitta historiska restriktioner om användningen av fastigheten eller ytterligare byggnader. Om du planerar att utföra arbeten eller använda huset på ett sätt som det inte har använts tidigare – t.ex. som bed and breakfast – är det viktigt att granska dessa förpliktelser.

(Bildkredit: Malcolm Menzies)

Skapa parkeringsplats

Glöm inte att tänka på platsen när du köper. Ett gammalt hus ligger troligen på en större tomt än ett nytt, men uteplatserna är kanske inte lika användbara. Brist på parkeringsplatser är ett vanligt problem och du kan tvingas parkera på vägen.

Inte alla förträdgårdar är tillräckligt stora för att rymma en bil och även där det finns utrymme gäller regler om du vill asfaltera den. Det krävs också tillstånd från kommunen för att släppa kantstenen.

Hitta reda på mer om planering och utformning av en uppfart i vår guide.

(Image credit: Roger Hunt)

Gör din research

Det är viktigt att göra din research och ta reda på byggnadens historia och de material och tekniker som använts för att bygga den. Du kan söka råd från expertföretag som forskar om en byggnads historia och kulturarv eller bevarande av en byggnad, till exempel House Detectives.

Närboende, lokalbefolkning, bibliotek och historiecenter kan alla vara till hjälp, eller så kan du anlita ett företag som forskar om husets historia åt dig. Webbplatser erbjuder en enorm kunskapsbas, men det är viktigt att dubbelkolla informationen.

(Bildkredit: Julia Currie)

En viktig checklista för husköp

Var inte rädd för att undersöka huset du köper noga. Gör anteckningar, använd en kikare för att få en närmare titt på tak och skorstenar och be om tillåtelse att ta bilder. Börja med den här checklistan med viktiga frågor:

• Är byggnaden kulturminnesmärkt eller ligger den i ett naturskyddsområde?
• Är det tecken på otillåtna ändringar eller tillägg?
• Är det rikligt med originaldetaljer? Eller finns det dåliga kopior som kan skada fastighetens värde?
• Ins finns det garage eller parkeringsplatser utanför gatan?
• Är utbyggnader eller tillägg väl utformade?
• Ins finns det gasnät eller kommer energin från olja eller gasol?
• Ins finns det vatten- och avloppsnät?
• Ins finns det uthus? Om så är fallet, har de vatten och el?
• Ingår det murar, räcken, staket eller häckar i trädgården? Om så är fallet, vem ansvarar för dem?
• Har traditionell byggteknik och traditionella material använts vid tidigare reparationer?
• Vilka register har förts över reparationer och underhåll?
• Insiderar man att underhållet har försummats?
• Har man installerat solpaneler eller andra system för energiproduktion?
• Har det någonsin förekommit sättningar eller lyftningar?
• Har huset tidigare varit översvämmat?
• Har de nuvarande ägarna haft problem med att teckna en byggnadsförsäkring?
• Har det funnits fladdermöss eller fåglar i byggnaden?
• Är det några träd som kan vara skyddade eller med rötter som kan orsaka problem?
• Är det tecken på asbest? Till exempel isolering på rör eller takplåt.
• Genomkorsas fastigheten av luftburna el- eller telefonledningar?

(Bildkredit: Roger Hunt)

Saker att upptäcka utomhus:

• Har taket nyligen reparerats eller bytts ut?
• Är det takpannor eller skiffer som saknas?
• Är huset täckt med halm? Om så är fallet, när gjordes det senast om?
• Är det platta tak? Om så är fallet, finns det tecken på skador eller vattensamlingar?
• Rännor och andra regnvattenprodukter ser ok ut? Det är alltid värt att besöka huset minst en gång när det regnar för att kontrollera om det finns eventuella problem.
• Är det någon växtlighet på väggarna?
• Om huset har hålrumsväggar, kontrollera järnbindningar (som används för att binda ihop två blad av murverk) för att se om det finns tecken på korrosion, vilket kan leda till problem.
• När var det senaste gången huset renoverades utvändigt?
• Använde man lämpliga färger vid tidigare dekorationer?
• Har man använt hårda cementputsmedel och fogning som kan fånga upp fukt?
• Har man använt eroderade tegelstenar eller stenar, defekta fogningar och skadad puts? Detta kan tyda på problem.
• Är det några olämpliga fönster eller dörrar?
• Är det uppenbart att det finns rötskador i timmer? Försök att försiktigt stöta med en nyckel eller en trubbig skruvmejsel.
• Har man använt snabba lösningar som sprayskum och kitt?
• Är det uppenbara sprickor, utbuktande väggar eller sneda fönster eller dörrar? Detta kan bero på historisk bosättning eller – vilket är mer oroväckande – på förfall i konstruktionen eller på sättningar.
• Är det god tillgång till containrar, byggbilar och materialleveranser?

(Bild: Roger Hunt)

Problem att leta efter invändigt:

• Finns det tecken på fukt? Detta kan indikeras av fuktiga fläckar, mögel eller en mossig lukt. Titta bakom gardiner, under mattor och inuti skåp.
• Har gipsskivor använts för att klä väggarna? Det kan dölja problem.
• Känns golven hoppiga eller lutar de? Eller är trapporna skrangliga? Detta kan tyda på strukturella problem.
• Ingår det centralvärme och vilket bränsle används?
• När värmesystemet installerades och pannan förnyades?
• Finns det eldstäder och är de i så fall användbara?
• Ska det finnas sprickor, särskilt runt fönster- och dörröppningar? Detta kan tyda på strukturella problem.
• Är vinden väl isolerad?
• Har fönstren sekundärglas eller dubbelglas?
• Är det andra energieffektivitetsåtgärder?
• När huset senast fick nya ledningar?
• Har huset fått nya rör? Finns det rörledningar av bly? Alla blyrör bör bytas ut.
• Fönster och dörrar går lätt att öppna och stänga? Trasiga fönsterkarmar kan tyda på bristande underhåll. Finns det några tecken på röta i virket?

(Image credit: Brent Darby)

Jobb att göra när man flyttar in:

• Gör det vind- och vattentätt, även om det bara är tillfälligt. Se till att taket inte läcker och att regnvattengods är i gott skick.
• Kontrollera säkerheten i elektriska kretsar och värmesystem samt att det inte finns några läckor.
• Se till att byggnaden är säker. Skydda element som eldstäder, trappor och golv med tillfälliga brädor.
• Koncentrera dig på de yttre frågorna: takarbete och skorstensarbeten; reparera tegel-, sten- och timmerväggar.
• Sanera och dragtäta fönster, dörrar och loftsutrymmen.
• Installera nya rörledningar och elinstallationer.
• Göra golvarbeten.
• Göra nödvändiga inredningsarbeten.

Mer om renovering

• Hur man renoverar ett hus: en expertguide
• 16 kostsamma renoveringsmissar som man bör undvika
• Hur man tar itu med sprickor och strukturella problem i gamla hus

.