Byggprocessen

Alla byggprocesser är unika och beror på projektets omfattning och komplexitet. Men varje gång ett hållbart hus byggs följer processen typiska steg, och principerna är likartade för mindre projekt som renoveringar.

Artiklarna Renoveringar och tillbyggnader och Att köpa ett hem utanför planen innehåller mer information om byggprocessen som är specifik för dessa situationer.

Steg 1: Att välja byggare

För att du ska kunna välja byggare har din forsknings- och designprocess resulterat i färdiga designdokument som byggarna kan lägga ut på anbud (se Förberedande forskning; Designprocessen).

De två vanligaste sätten att välja byggare är:

• välja en föredragen byggare och uppmana dem att utarbeta en offert eller ett ”anbud” (och begära en alternativ offert för att säkerställa en konkurrenskraftig prissättning)
• begära öppna eller selektiva anbud från en rad byggare och välja på grundval av priset.

Varje metod ger en byggare och en offert, men den ena metoden betonar det bästa priset och den andra den föredragna byggaren. I båda fallen ska du i dina anbudshandlingar notera att du ”inte är skyldig att acceptera det lägsta anbudet eller något annat anbud”.

En konstruktör hjälper vanligtvis till att välja byggare som ska lämna anbud för ett projekt, baserat på rekommendationer och tidigare erfarenheter. Offentliga annonserade anbud ger varierande resultat och utesluter ofta mindre specialiserade byggare som inte har tid att lämna anbud för flera projekt.

Ditt val av byggare är nästan lika kritiskt som ditt val av designer.

En byggares huvudsakliga roll är att samordna byggnadsarbetena i egenskap av projektledare. I denna roll ingår att övervaka och samordna varje hantverkare, att hitta, kvantifiera och samordna leveranser av material och, viktigast av allt, att kvalitetssäkra hela processen.

Byggare och hantverkare är förståeligt nog riskaverta och tenderar att hantera riskerna genom att använda beprövade och beprövade material och metoder. Hållbara resultat kräver ofta användning av innovativa material och metoder. För att undvika problem senare bör du se till att varje byggare informeras om ditt engagemang för ett hållbart hem när de inbjuds att lämna anbud.

Dragi Markovic & DSEWPaC

För att få tag på certifierade miljöanpassade material (se Material) till konkurrenskraftiga priser och övervaka hantverkare för att se till att materialen installeras på rätt sätt krävs det en byggare som är beredd att ”ta det lilla extra”. Välj en byggare som är både utbildad och engagerad i att leverera hållbara resultat. Bekanta dig med miljöcertifieringssystem för att informera ditt eget beslut eller avtal.

Både Master Builders Australia (MBA) och Housing Industry Association (HIA) utbildar byggare i hållbara metoder. Att välja en byggmästare med denna utbildning på deras webbplatser är ett bra första steg, men det garanterar inte att de har bästa praxis. Referenser från nöjda kunder är en effektiv kvalitetssäkringsmetod. Både MBA och HIA har program för hållbarhetsutmärkelser, och listorna över tidigare vinnare på deras webbplatser ger också en bra indikation på deras förmåga.

Engagerade byggare:

• genomför omsorgsfullt de hållbarhetsfunktioner som specificeras i konstruktionen
• källor och användning av återvunnet eller återanvänt material
• tillgång till miljöcertifierade material och se till att de beställs med tillräcklig ledtid
• separera avfallsströmmar på plats
• instruera och till och med ta ut en extra avgift från underentreprenörer som inte använder miljömässigt föredömliga metoder
• säkerställer att lim, harts, färger och ytbehandlingar är miljövänliga för inomhusluften
• bevarar den biologiska mångfalden på platsen
• installerar och underhåller sedimentkontrollbarriärer.

Flera certifieringssystem kan oberoende certifiera produkter och tjänster som miljömässigt hållbara. Good Environmental Choice Australia (GECA) är en oberoende, icke-vinstdrivande organisation som driver det internationellt erkända miljömärkningsprogrammet Environmental Choice Australia Ecolabelling Program. Green Tick® bygger på en livscykelanalys (LCA) av effekterna av en verksamhet i hela leveranskedjan.

Green Tick Certified.

Good Environmental Choice Australia.

Steg 2: Anbudshandlingar och kontrakt

I projekt som lämnas in av mer än en byggherre föregår detta steg steg 1.

Anbudshandlingarna måste tydligt ange alla hållbarhetsrutiner eller krav på materialcertifiering som skiljer sig från det normala. Bifoga scheman till anbudshandlingarna som anbudsgivarna måste underteckna.

Avhjälpa byggherrarnas oro över de obekanta aspekterna av hållbar praxis kan minska det belopp som de tillåter för okända oförutsedda utgifter.

Oförutsedda summor

Områden med okända risker kan tillgodoses med hjälp av oförutsedda summor eller tillägg som kan tas i anspråk för att täcka oväntade kostnader. De används ofta för att täcka oväntade kostnader i samband med underjord och grundläggning, men de används allt oftare för att ge flexibilitet i valet av innovativ hållbar teknik och metoder.

Premiärkostnadsscheman

Ett annat sätt att övervinna byggherrens riskaversion är att ”utse” underentreprenörer som ska leverera och installera innovativ teknik och förse byggherren med en ”schablon för ersättningar” (eller en ”primärkostnadsschablon”) att inkludera i anbudet.

Många konstruktörer väljer och specificerar det exakta märket och modellen för viktiga eller kostsamma objekt, t.ex. fönster och dörrar, solvärmesystem, smarta mätnings- och energikontrollsystem och förnybar energiproduktion på plats. Du eller din designer kan få dessa artiklar offererade av föredragna leverantörer och nominerade i kontraktet som huvudkostnadsposter i schemat för att undvika att konkurrerande anbudsgivare byter ut olämpliga eller undermåliga produkter.

Företrädda underleverantörer

Du kan också nominera föredragna underleverantörer om du känner till en lokal grön rörmokare, elektriker eller målare som är pålitlig och professionell. Många byggare har föredragna underentreprenörer så förhandla noga om detta alternativ.

Prissumma kontra kostnadsplus

Välj mellan ”fast pris/fast summa” eller ”kostnadsplus”. Dessa beslut fattas vanligen innan anbudsförfaranden inleds, men revideringar kan förhandlas med den valda byggherren innan kontraktet undertecknas. Anbud och kontrakt med schablonbelopp är i allmänhet effektiva när det gäller att begränsa budgeten, men kan uppmuntra till kostnadsminskningar som kan äventyra ett hållbart resultat.

I cost plus-scenarier nominerar byggherren ett procentuellt tillägg till materialkostnader för beställning och schemaläggning samt timpriser för byggare och hantverkare. Dessa kontrakt kräver en hög grad av förtroende mellan ägaren och byggaren. Samtidigt som de ger byggherren större kontroll över utgiftsbesluten minskar de byggarens ansvar för kostnadsöverskridanden. Detta kan tvinga fram kostnadsminskningar och förlust av viktiga hållbara funktioner (t.ex. solcellsanläggningar) när budgeten är uttömd.

För snäva budgetar är fastprisavtal i allmänhet att föredra. Om cost plus används bör budgetanslag för hållbara funktioner sättas i karantän.

Kontrakt

Standardkontrakt för bostadsbyggande finns tillgängliga från många källor, bland annat från utlåningsmyndigheter och branschens topporgan. De utgör grunden för ditt juridiskt bindande avtal med din byggare och för eventuell tvistlösning.

Välj ett avtal som ger en rimlig balans mellan dina och din byggares behov. Tydliga bestämmelser om tvistlösning och utsedda oberoende skiljemän är viktiga. Bifoga byggherrens anbud, av kommunen godkända planer och specifikationer, certifierade tekniska detaljer och eventuella scheman (huvudkostnader, oförutsedda belopp eller nominerade leverantörer/entreprenörer) till kontraktet.

Låt din advokat och konstruktör granska kontraktet innan du undertecknar det.

Indika hållbarhetskrav i specifikationerna och inkludera påföljder för att ersätta sämre material och produkter.

Tillhandahållningstips för att säkerställa miljömässigt föredraget resultat

Ritningar och specifikationer utgör en del av kontraktsdokumentationen. Se till att de tydligt anger hållbarhetskrav och innehåller påföljder för ersättning av sämre material och produkter.

Överväg att nominera viktiga och kostsamma objekt, t.ex. fönster, i en huvudkostnadsplan för att undvika att de ersätts av konkurrerande anbudsgivare.

Det finns en tydlig beskrivning av hållbara metoder eller material som ännu inte är standardbyggpraxis och råd om hur de ska implementeras eller anskaffas.

Inkludera otvetydiga instruktioner som förhindrar ändringar eller ersättningar utan godkännande av dig eller din konstruktör.

Beordra anbudsgivare att kontrollera anbudshandlingarna för att se om det finns risker för efterlevnad av hållbarhetsnormerna och notera eller ta hänsyn till eventuella oförutsedda utgifter i sitt anbud.

Beordra byggare att rekommendera alternativa lösningar som passar deras yrken och leveranskedjor samtidigt som de ger samma eller bättre miljöresultat.

Överväg användningen av kontrakt som kopplar betalningen till uppnåendet av specificerade miljöresultat (t.ex. uppgifter om miljöcertifierade material, specifikationer för fönster och glas samt uppgifter om återanvändning eller återvinning).

Utarbeta ett schema över återanvändbara material (om du renoverar eller river ett befintligt hus) och förhandla om återanvändning med din byggare.

Ett eget byggande

En del konsumenter väljer att sköta sina egna projekt som egna byggare. Om du inte har erfarenhet av bostadsbyggande, är helt insatt i lokala byggmetoder och leveranskedjor och har goda arbetsrelationer med lokala hantverkare är detta alternativ riskfyllt.

Hållbart byggande kräver ofta att hantverkare antar nya metoder och material, och detta kan vara mycket svårt för en oerfaren byggherre att förhandla om.

Steg 3: Byggnadsövervakning och certifiering

Många möjligheter att uppnå hållbara resultat med bästa praxis går förlorade under byggandet. Detta beror ofta på att byggare och hantverkare inte förstår miljövänliga principer och metoder eller på ineffektiv certifiering.

Foto: eadig1424245 John Baker & DSEWPaC

Sedimentstängsel förhindrar miljöskador från avrinning från byggarbetsplatser till vattendrag.

Foto: Kathie Stove

Håller byggplatsen ren genom att förvara allt avfall i containrar.

Övervakning

Din byggherre måste ofta fatta beslut om material och förfaranden som skiljer sig från dem som anges i ritningarna och specifikationerna på grund av handelsmässiga preferenser eller att föredragna material inte finns tillgängliga. Byggare hänvisar dessa (ofta brådskande) beslut till en övervakare för kontroll om en sådan har utsetts. Om så inte är fallet kan de göra snabba men mindre hållbara val.

Välinformerad rådgivning från erfarna yrkesverksamma kan kvalitetssäkra beslutsfattandet och säkerställa miljömässigt föredragna val.

Professionell rådgivning eller projektledning av en engagerad, välinformerad person eller ett företag är avgörande för att kvalitetssäkra beslutsprocessen och rekommendera miljömässigt föredragna alternativ, t.ex. de som diskuteras i hela Ditt hem.

Många konstruktörer erbjuder en övervakningstjänst som en del av sin avgiftsstruktur. Arkitekter är i vissa stater förhindrade att erbjuda projektledningstjänster. Om du antar denna roll som ägare ska du konsultera kompetenta rådgivare eller konsulter för att verifiera dina beslut.

Projektledning eller övervakning innebär en betydande risk för yrkesskadestånd för en konstruktörs försäkringsprofil, så många konstruktörer föredrar en mindre formell rådgivande roll. Du bör se ett projektledningstillägg på en aktuell ansvarsförsäkring innan du formellt utser en handledare eller projektledare.

Certifiering

Inspektion och certifiering av ditt projekt i kritiska skeden krävs enligt lag för att bekräfta att det byggs i enlighet med de godkända planerna, specifikationerna, relevanta australiensiska standarderna, Australiens byggnadsordning (Building Code of Australia) och kommunala föreskrifter, för att säkerställa strukturell integritet, hälsa, säkerhet och trivsel.

Dessa inspektioner kan identifiera och rätta till problem eller försummelser innan de byggs in. Rapporterade fall av otillräcklig certifiering av hållbarhetsöverensstämmelse i flera jurisdiktioner visar att denna viktiga aspekt ibland förbises. Om du är orolig, sök omedelbart råd från din konstruktör eller bedömare av byggnadens hållbarhet (se Konstruktionsprocessen).

Många privata intygsgivare erbjuder specialiserad miljöcertifiering. Kontakta Australian Institute of Building Surveyors (https://aibs.com.au) för mer råd.

Steg 4: Driftsättning och överlämning

Ibland kan den bästa designen och byggnadsinnovationen gå till spillo eftersom koncepten inte kommuniceras till ägaren vid överlämningen. Be din konstruktör och byggare om en bruksanvisning för ägaren. Om du är utövare, ge din klient detaljerade instruktioner om hur hemmet ska användas och underhållas vid överlämnandet. Om du säljer bostaden ska du se till att de nya ägarna får ett exemplar.

En bruksanvisning eller driftguide omfattar:

• sommar och vinter driftinställningar och dag-;nattrutiner för:
  • drift och underhåll av apparater för uppvärmning och kylning
  • öppning/stängning av gardiner och fönster
  • drift av ventilationssystem (tvärgående och skorstenar)
  • drift av skuggningssystem
  • drift av tak.
• rengöring av solenergianläggningar
• termitspärrar och inspektionsschema
• manövreringsanvisningar för system för vattenuppsamling och vattenrening
• isoleringsventiler för tjänster (gas, el och vatten)
• utbytesdatum för offeranoder i varmvattensystem
• kontroller av övertrycksventiler i varmvattensystem
• målningsintervall
• lämpliga rengöringsmedel för alla ytor och ytskikt
• krav på underhåll av landskap.

Se till att undvika dessa fallgropar

De vanligaste orsakerna till besvikelse eller tvister beror på att man valt fel designer eller byggare, eller båda.

Budgetöverskridanden kan uppstå på grund av omständigheter inom eller utanför din kontroll:

• förberedande kostnadsöverskridanden (t.ex. rådgivningsavgifter, design, geoteknisk rapport, teknisk design och certifiering, avgifter för lantmätare)
• platsutmaningar (oförutsedda svårigheter på platsen)
• väder
• material som inte är tillgängligt
• någon ”nagelfarenhet” av detaljer (t.ex.t.ex. materialval eller ytbehandlingar som är vänliga för inomhusluften)
• mottagande/accepterande av dåliga råd (särskilt från leverantörer och oerfarna hantverkare) när brådskande beslut måste fattas.

Väldigt få nya design/byggprojekt ryms inom kundens tidslinjeförväntningar på grund av:

• Rådsförseningar
• Långa designprocesser – särskilt när många ändringar görs
• Förseningar med att hitta en tillgänglig byggare
• Väder- och byggarrelaterade förseningar
• Förseningar med hantverkare
• Försäljning och leverans av hållbar teknik som ligger utanför byggarens normala leveranskedja.

Förhandlingar om rimliga, rättvisa kompromisser kan ligga utanför din förmåga.

Undermåliga prestanda kan bero på design, konstruktion eller drift:

• Den termiska prestandan kanske inte motsvarar förväntningarna, vanligen på grund av dålig drift, dålig tätning, underlåtenhet att stänga eller öppna fönster, otillräcklig eller felaktig isolering, otillräcklig skuggning och användning av olämpligt glas. En bedömare av byggnadens hållbarhet kan ge råd i dessa frågor.
• Om energiförbrukningen är högre än förväntat bör man övervaka enskilda apparaters förbrukning och installera smarta mätare eller energihanteringssystem. Beteendet hos en enskild person i ett hushåll kan ofta omedvetet stå för överdriven energiförbrukning.

Referenser och ytterligare läsning

ACT Environment, Planning and Sustainable Development Direcorate – Planning. www.planning.act.gov.au

Australian Building Codes Board. www.abcb.gov.au

Australian Institute of Building Surveyors. https://aibs.com.au

Australian Local Government Association. www.alga.asn.au

Building Commission Victoria.

Department of Communications and the Arts. Telecommunications in new developments – a short guide for consumers. www.communications.gov.au

Department of Industry, Science, Energy and Resources (DISER). 2020. Utbildning i energieffektivitet. https://www.energy.gov.au/business/energy-efficiency-skills-and-training/energy-efficiency-training

Good Environmental Choice Australia (GECA). www.geca.org.au

Green Tick Certification.

HIA Housing Local. www.housinglocal.com.au

Home Design Directory. Kalkylator för byggkostnader. www.homedesigndirectory.com.au

Master Builders Australia. www.masterbuilders.com.au

Guider för nybyggnadskostnader. www.corelogic.com.au

Northern Territory Department of Lands, Planning and the Environment. www.dlpe.nt.gov.au

NSW Department of Planning and Infrastructure. www.planning.nsw.gov.au

Queensland Department of State Development, Infrastructure and Planning.

Sydaustraliens ministerium för planering, transport och infrastruktur. www.dplg.sa.gov.au

Sustainability Victoria. www.sustainability.vic.gov.au

Tasmanian Infrastructure and Resource Information Service (IRIS), Planning and Development.

Victorian Department of Planning and Community Development.

West Australian Department of Planning, Lands and Heritage. www.dplh.wa.gov.au/

Författare

Chris Reardon, 2013

Lär dig mer

• Nästa kapitel – Att köpa en bostad utanför planen

.