Oavsett om den avlidne är din kära bortgångna älskade, eller om du helt enkelt är en av domstolen utsedd personlig representant, är det en tung börda att uppfylla någons sista önskemål under en bodelningsförrättning.
Lägg till komplexiteten av att sälja ett hus under processen och att hedra de sista önskemålen kan kännas omöjligt.
Men även om probationsprocessen varierar från stat till stat finns det sätt att förenkla processen oavsett var du bor. Så hur säljer en testamentsexekutor ett hus? Följ dessa 7 tips för en smidig väg till avslut.
- Inlämna testamentet till probate court.
- Ta kontroll över tidslinjen för bodelning.
- Kontrollera om dödsboet är kvalificerat för förenklad bodelning.
- Hyr inte in någon agent förrän domstolen utser dig till testamentsexekutor.
- Sälj huset så snart som möjligt i bodelningsprocessen.
- Använd dödsboets tillgångar för att förbättra fastigheten innan den säljs.
- Slutligt råd:
Inlämna testamentet till probate court.
I de flesta stater dikterar probate laws att den avlidnes testamente måste lämnas in till probate court inom 30 dagar från dödsdatumet.
Om du inte lämnar in det inom den perioden bryter du mot lagen och domstolen kan vägra att utse dig till bodelningsförrättare.
Det är därför som alla testamentsexekutorer bör lämna in testamentet till probate court inom delstatens tidsram – oavsett om dödsboet kommer att behöva genomgå en probate.
Säg att du inte lämnar in testamentet eftersom du anser att dödsboet är för litet för att kräva probate. Månader senare upptäcker du att tillgångar som ökar i värde (som huset) har ökat dödsboets värde så att det nu krävs en bodelning.
Om du inte lämnade in testamentet till domstolen inom den av staten fastställda tidsgränsen har du skapat en massa juridisk huvudvärk för dig själv.
Ta kontroll över tidslinjen för bodelning.
När du lämnar in det dokumentet kommer tidslinjen för bodelning i gång, oavsett om du är redo eller inte.
Och med alla regler, förordningar och tidsfrister som är involverade i probationsprocessen känner sig många testamentsexekutorer pressade och överväldigade – med lite tid att samla in alla nödvändiga dokument, formulär och pappersarbete.
Glckligtvis är den tidslinjen inte alltid huggen i sten.
”Det kan finnas regler eller riktlinjer för när ett testamente ska lämnas in till probate court, men de flesta människor har inget testamente så det är ofta irrelevant”, förklarar den Sacramento-baserade probate-advokaten John Palley, som har tilldelats Martindale-Hubbell’s prestigefyllda ”AV”-betyg från kollegiala experter.
”Vanligtvis är det klienterna som bestämmer när vi ska lämna in en ansökan om probate, så vi behöver inte starta det idag.”
Och även om du kan ge dig själv ett litet andrum på några veckor innan du lämnar in testamentet – och ännu mer om det inte finns något testamente att lämna in – vill du inte vänta för länge, för då fördröjer du i onödan den långa, ofta årslånga tidslinjen.
”Att lämna in testamentet till domstolen utlöser många andra saker under probationsprocessen, bland annat när de kommer att kunna sälja huset, få tillgång till bankkontona, sälja bilen och göra alla dessa typer av saker”, förklarar Palley.
”Så ju tidigare du börjar, desto tidigare har du kontroll över processen och kan gå vidare med livet.”
Kontrollera om dödsboet är kvalificerat för förenklad bodelning.
Alla har hört skräckhistorier om testamenterade dödsbon där processen drar ut på tiden i åratal – men så behöver det inte vara.
”I en traditionell, formell testamenteprocess är tidslinjen sex till sju månader eller längre. Det är därför många stater har antagit ett effektivt bodelningssystem med en förkortad bodelningsprocess”, förklarar Palley.
För närvarande har många stater antagit Uniform Probate Code, som är utformad för att modernisera och effektivisera bodelningsprocessen så att den blir kortare och lättare att ta sig igenom.
”Istället för att gå igenom alla dessa steg för att göra det till en formell process och betala en massa pengar i advokat- och domstolsavgifter, kan du kanske ha möjlighet att ha en förkortad bodelning i stället, vilket kan göras på ett par månader i vissa stater”, råder Palley.
”Detta fungerar så länge alla i familjen är med på tåget och det inte finns några problem med borgenärer eller något annat.”
Hyr inte in någon agent förrän domstolen utser dig till testamentsexekutor.
Det är sant att om du misslyckas med att slutföra varje steg i bodelningsprocessen inom den föreskrivna tiden kan du hamna i juridiskt hett vatten – men att hoppa iväg för tidigt kan också ställa till det för dig.
”Generellt sett har du ingen rättslig befogenhet förrän domstolen har utnämnt dig till personlig ställföreträdare. Så i de flesta fall kan du egentligen inte göra någonting”, förklarar Palley.
”Du kan inte sälja huset, och i själva verket kan du inte ens lägga ut huset till försäljning. Du kan inte heller städa huset, slänga saker eller ha ett garage förrän du har utsetts till testamentsexekutor av domstolen. Det är därför jag är en stor förespråkare för att få en ansökan om bodelning inlämnad så snabbt som möjligt.”
Du kan inte bara inte lista huset, du kan inte ens skriva under ett avtal med en mäklare förrän du juridiskt sett har utsetts till testamentsexekutor eller personlig representant av bodelningsdomstolen.
”Så snart en personlig representant eller testamentsexekutor till dödsboet är officiellt utsedd av domstolen kan de sedan anlita en mäklare”, säger Rob Kittle, Certified Probate Real Estate Specialist (CPRES) och bästsäljande mäklare i Fort Collins, Colorado.
”Mäklaren kommer att behöva ett bevis på att de är den lagligt utsedda testamentsexekutorn, vilket innebär att de har laglig möjlighet att underteckna listningsavtalet och lagfart.”
Då du inte kan underteckna några dokument för att officiellt anställa en agent betyder det dock inte att du inte kan rådgöra med en.
”Tekniskt sett kan du inte anställa en agent förrän Letters of Administration (om det inte finns något testamente), eller Letters Testamentary (om det finns ett testamente), har utfärdats av domstolen för att utse dig som personlig företrädare”, säger Palley.
”Det finns dock ingen anledning till att du inte kan intervjua eller välja ombudet och diskutera saker som listpriset och om du kanske ska måla det där sovrummet eller installera en ny matta. Mäklaren kan också förbereda en marknadsanalysrapport och ta fram en spelplan.”
Kanske ännu viktigare än när du anlitar din mäklare är vem du anlitar för att hjälpa till att sälja huset under bodelningen.
”Det är mycket svårare att sälja ett hus under bodelningsprocessen än en traditionell bostadsförsäljning, råder Kittle. ”Så det är viktigt att din agent känner till de juridiska aspekterna av probate, särskilt om det pågår en stor juridisk strid om dödsboet.”
Det krävs mycket kunskap för att sälja ett hus under probate eftersom man måste se till att hålla tidsfrister och följa lagen – särskilt om försäljningen av bostaden kräver domstolsbekräftelse genom en överbudsprocess.
Det är därför det är viktigt att anlita en agent som har erfarenhet av probate, även om du redan arbetar med en probate advokat.
”På många sätt kommer en försäljning i konkursbo och en vanlig försäljning att vara nästan identiska, men det är definitivt viktigt att din mäklare har erfarenhet av konkursbo, bara så att han eller hon förstår skillnaderna”, råder Palley.
”Den största skillnaden är att ett köpeavtal i konkursbo innehåller ett par olika klausuler. Där anges för köparen att det kan finnas ett behov av en bekräftelse från en probatdomstol, vilket sannolikt skulle försena försäljningen. Och det finns flera upplysningar som inte krävs av en probate-säljare.”
En probate-agent kan också hjälpa dig att ta reda på vad du ska göra om din ärvda fastighet har en nuvarande hyresgäst med ett hyresavtal, och om bostadsförsäljningen behöver vänta tills efter att hyresavtalet löper ut.
Om din är avsedd att vara en komplex probate-försäljning av bostaden är det förmodligen bäst om du anlitar en agent som är certifierad att hantera probate-försäljningar. En Certified Probate Real Estate Specialist (CPRES) är utbildad av U.S. Probate Services och har den specialkunskap som behövs för att hantera de komplicerade frågor som ibland uppstår vid en försäljning i samband med en bodelning.
Sälj huset så snart som möjligt i bodelningsprocessen.
Prioritering under bodelningsprocessen är inte lätt, men en sak som du definitivt vill ta itu med så snart som möjligt är att sälja alla tillgångar som kostar dödsboet pengar.
”Vi vill vanligtvis ta itu med de viktiga tillgångarna först, vilket typiskt sett kommer att vara huset”, säger Palley. ”Att ta itu med fastigheten ligger i framkant eftersom den medför kostnader medan den ligger där. Vi betalar lån, räkningar, skatter och försäkringar – alla saker som kostar pengar för egendomen.”
Självklart är det lättare sagt än gjort. Du kan inte sälja huset förrän du har tömt det först – vilket kräver att du går igenom alla den avlidnes personliga ägodelar, inklusive privata och intima föremål.
Med sorgen som grumlar ditt omdöme kanske du hänger kvar på för mycket, eller slutar med att sälja uppskattade, värdefulla föremål för en spottstyver, helt enkelt för att ta dig igenom processen så snabbt som möjligt.
Om husrelaterade utgifter dränerar boet, men du inte är i ett känslomässigt tillstånd för att få hemmet redo att säljas, kan det vara dags att ta in experter.
För mindre dödsbon kan du kanske hitta en personlig organisatör eller en röjningsexpert som specialiserat sig på att rensa ut dödsbon för att hjälpa dig att göra huset redo för cirka 30-50 dollar i timmen.
För större, mer värdefulla dödsbon är det klokare att anlita en välrenommerad expert på försäljning av dödsbon som är medlem i National Estate Sales Association. Rätt expert kan hjälpa dig att sålla bland den avlidnes tillhörigheter och se till att alla tillhörigheter som läggs ut till försäljning säljs eller vad de är värda – allt för en procentuell andel av intäkterna från bodelförsäljningen.
Domstolens utsedda testamentsexekutorer som inte har någon känslomässig koppling till den avlidne kan också stöta på problem när det gäller att få huset rensat.
Ofta behövs det ofta en utomstående testamentsexekutor när det finns flera arvingar som är oeniga om hur boet ska skötas. När så är fallet kan husförsäljningen försenas tills beslut fattas om vad som händer med innehållet i huset.
Om arvingar som bråkar om ägodelar försenar husförsäljningen kan du ha möjlighet att ta bort omtvistade arvegods från fastigheten för förvaring tills ett beslut fattas. På så sätt kan du gå vidare med hemförsäljningen även om en del av innehållet fortfarande är omtvistat.
Använd dödsboets tillgångar för att förbättra fastigheten innan den säljs.
Ibland tar det längre tid att sälja dödsboet än traditionell bostadsförsäljning. Det finns flera orsaker till detta, men en stor anledning är att testamentsexekutorn försöker sälja fastigheten i befintligt skick.
”Ett problem som kan uppstå under en bodelning är att sälja fastigheten i befintligt skick. Kanske är arvtagarna utanför staten eller har inte resurser eller lust att fixa till huset innan de säljer”, förklarar Kittle. ”Det blir lite knepigt om långivaren kräver förbättringar eller reparationer, men de inte görs innan köpet avslutas.”
Motiverat av önskan att få huset sålt så snabbt som möjligt vill vissa testamentsexekutorer lista huset på marknaden omedelbart – utan att spendera några tillgångar i dödsboet på reparationer eller förbättringar.
Det kommer tyvärr att bli svårt att hitta en köpare som vill betala vad huset är värt om det är föråldrat eller nedgånget. Millennials är dagens största pool av bostadsköpare, och de flesta letar efter flyttfärdiga fastigheter.
Plus, som Kittle påpekar, kan köparens långivare insistera på att vissa reparationer eller förbättringar ska göras innan de godkänner lånet. Du kommer alltså att spendera de pengar som du trodde att du sparade genom att sälja i befintligt skick, men du kommer fortfarande att sälja till det lägre priset i befintligt skick.
Om det finns pengar i dödsboet – antingen på bankkonton eller i mindre tillgångar som kan säljas – är det klokare att investera lite i att fixa till fastigheten innan du listar den, så att du kan sälja lite senare, men till det bästa priset.
Låt dock inte reparationer eller förbättringsprojekt fördröja bostadsförsäljningen för länge.
”Jag kan tänka mig det här fallet där det bokstavligen tog mina klienter ett par år att göra huset redo för försäljning”, påpekar Palley.
”De jobbade på jobbet under veckorna, och sedan fixade de upp egendomen på helgerna, allt samtidigt som de hanterade sorgen. Om de bara hade anlitat några personer för att fixa huset skulle det ha sålts betydligt snabbare.”
I det här scenariot förlorades alla extra pengar som de fick genom att göra förbättringar i kostnaderna för att underhålla fastigheten i flera år. Om de hade spenderat pengar på en entreprenör hade de mer än väl kunnat täcka kostnaden genom att få huset sålt snabbare.
Det är inte lätt att tänka på siffrorna när man sörjer, men när man är testamentsexekutor måste man göra det. Du måste sätta dig ner med din bodelningsförrättare och räkna ut om det är ekonomiskt smartare att sälja i befintligt skick, anlita en entreprenör för att fixa det, eller att spendera tid och pengar på att göra reparationerna själv.
Slutligt råd:
Att ta sig igenom all byråkrati och pappersarbete i samband med ett testamente är en knepig sak när du tyngs av ansvaret för att uppfylla någons sista önskemål.
Att navigera i försäljningen av ett hus under den komplexa processen för ett testamente kommer att bli lättare om du bekantar dig med din delstats testamentariska lagar, söker juridisk expertrådgivning och anlitar hjälp av en toppmäklare med erfarenhet av testamentariska förfaranden.
Lämna ett svar