3 typer av fastighetsvärderingar och varför de är viktiga

Om du någonsin planerar att köpa eller sälja en fastighet i ditt liv, oavsett om det rör sig om en bostad eller något annat, kommer du att komma i kontakt med någon av dessa typer av fastighetsvärderingar. Nästan hela transaktionen är beroende av resultaten av en värdering i olika skeden. Kanske är både köparen och säljaren nöjda med det avtalade kontraktspriset. Det betyder dock inte att långivaren, försäkringsgivaren etc. kommer att vara det.

En värdering presenterar alla inblandade parter med ett opartiskt, beräknat värde för bostaden. Detta värde tar hänsyn till vissa villkor och omständigheter. De flesta av oss är bekanta med begreppet värdering. Många vet dock inte att det finns några typer av fastighetsvärderingar, så kallade ”tillvägagångssätt”.

Samtidigt som varje tillvägagångssätt försöker komma fram till ett opartiskt fastighetsvärde är de unika. Varje tillvägagångssätt använder sina egna variabler, omfattning och metoder för att komma fram till ett svar. De har också sina egna för- och nackdelar. Som vi kommer att se är vissa bättre eller sämre för vissa typer av fastigheter eller transaktioner.

Varför är dessa typer av fastighetsvärderingar viktiga?

Vi kommer att titta på vad som gör varje specifik typ av värdering viktig i det relevanta avsnittet. Det finns dock några skäl till varför ALLA värderingar är viktiga av en eller annan anledning:

• En opartisk bedömning av bostadens värde: Alla som är inblandade i försäljningen av en bostad har ett intresse av dess värde. Köparen vill att värdet ska vara så högt som möjligt. Säljaren vill att det ska vara så lågt som möjligt. Och fastighetsmäklaren kan ha en provision på spel. Enligt lagförslaget om uppförandekod för värdering av bostäder är värderarna ännu mer oberoende än tidigare. Detta resulterar i korrekta och opartiska bedömningar som är svårare att motbevisa.
• Det är en avgörande faktor för långivarna: När det gäller ett hypotekslån är det värderingsvärdet av bostaden som är avgörande för en långivare. I de flesta fall är ett lån det enda sättet för en köpare att ha råd med en fastighet. Detta innebär att värderingen avgör hela transaktionens öde. Om värderingen är för låg kommer lånet troligen inte att godkännas, vilket innebär att alla parter står på bar backe.
• Försäkringar: Försäkringsbolagen baserar sina beslut på en värderingsprocess. De använder den också för att avgöra hur mycket hemmets värde har förändrats med eventuella tillägg, uppgraderingar osv. En värdering anger hur mycket du kan försäkra ditt hem och dess innehåll.

”Cost approach” fastighetsvärderingar

När du vet hur en kostnadsvärdering fungerar är namnet ganska självförklarande. I sin mest grundläggande form är en kostnadsbedömning när man försöker fastställa exakt vad kostnaden skulle vara för att skapa exakt samma fastighet just nu. Det innebär att man tar markens värde och lägger till byggkostnaden för att bygga exakt samma hem eller konstruktion. Slutligen måste du ta hänsyn till avskrivningar för att ta hänsyn till hemmets ålder.

Detta tillvägagångssätt skulle kunna sammanfattas med frågan: ”Vad skulle det kosta att bygga exakt samma fastighet just nu, i stället för att köpa den?”

Det finns två huvudgrenar av kostnadsmetoden för värdering. Reproduktionsmetoden arbetar utifrån att kopiera bostaden exakt när det gäller kvalitet, byggmaterial osv. Å andra sidan arbetar ersättningsmetoden utifrån ett antagande om att man vid replikeringen använder modern teknik och moderna material.

Noggrannhet

Några av de faktorer som påverkar noggrannheten i en fastighetsvärdering enligt kostnadsmetoden är:

• Fastighetens ålder: Efter att ha nått ett första totalt värde enligt kostnadsmetoden kommer värderaren att justera priset i enlighet med avskrivningen eftersom det i själva verket inte är en ny fastighet. Ju äldre bostaden är, desto större inflytande har avskrivningen på priset. Detta sänker värderingens noggrannhet.
• Liknande tomter: För att bygga samma fastighet måste du köpa en ny tomt. Om det inte finns några likvärdiga tomter i området måste värderaren uppskatta priset på marken.
• Byggnation: Om bostaden byggdes med föråldrade eller unika metoder och material kan det vara svårt att exakt komma fram till en kostnad för att kopiera den.
• Förbättringar: Eftersom denna värderingsmetod tittar på den exakta kostnaden för att replikera fastigheten i fråga är det ett korrekt tillvägagångssätt om fastigheten sticker ut i sitt område när det gäller förbättringar eller uppgraderingar (eller brist på sådana).

Varför det spelar roll

• Försäkring: Försäkringsbolag använder kostnadsmetoden för att värdera en fastighet. Det är en av de bästa metoderna för att isolera kostnaden för mark och förbättringar.
• Bygglån: Kostnadsmetoden är en viktig faktor vid förvärv av ett nytt bygglån eftersom den hjälper till att fastställa marknadsvärdet.
• Marknadsförhållanden: Värderingar enligt kostnadsmetoden kan ge dig ett bra perspektiv på marknadsförhållandena. Om boendekostnaderna är mycket högre är det ett tecken på kraftigt uppblåsta priser. Det motsatta gäller om värderingen kommer in överpris.
• Särskilda fastigheter: En kostnadsvärdering fokuserar snävt på den fastighet som värderas. Därför är det en utmärkt värdeindikator för fastigheter som är unika och som inte nödvändigtvis genererar inkomster. Detta är dock också anledningen till att kostnadsbedömningar inte används lika ofta. I stället är de bäst för fastigheter som har fått många uppgraderingar eller förbättringar.

”Sales comparison approach” fastighetsvärderingar

Detta tillvägagångssätt borde vara lätt att peka ut baserat på dess namn. Med hjälp av den här metoden antas en fastighets värde genom att titta på försäljningspriset för liknande fastigheter som är till salu i samma område eller på samma marknad. Eventuella individuella egenskaper hos en fastighet beaktas dock också för att justera priset och komma fram till ett lämpligt marknadsvärde. Som du kanske har gissat är detta det mest använda tillvägagångssättet vid värdering av bostadsfastigheter av fastighetsmäklare och andra värderingsmän.

Detta tillvägagångssätt skulle kunna sammanfattas med frågan: ”Genom att begränsa marknaden kan lokala fastighetsmäklare eller värderare titta på egenskaper hos bostäder som är vanliga i ett område. Detta gör det möjligt för dem att komma fram till ett värde som vissa egenskaper tillför ett hem. Det kan till exempel handla om storlek, carport, pool, takfot osv. Det hus som värderas jämförs sedan med andra hus med liknande egenskaper. Genom att väga egenskaperna fram och tillbaka kan värderarna komma fram till ett värde.

Detta är mycket lätt för fastighetsmäklare att göra eftersom de vanligtvis har tillgång till ett MLS (Multiple Listings Service). Denna ”blåbok” med bostäder och deras marknadsvärden gör det möjligt för dem att korsreferera fastigheter utifrån många kriterier.

Det är inte bara de faktiska bostädernas egenskaper som gäller, utan även lokala egenskaper som tågstationer, bullerföroreningar, sevärdheter etc. har en betydande inverkan. Detta innebär att alla hus i ett visst område kommer att vägas på samma sätt enligt detta gemensamma särskiljande drag.

Noggrannhet

Det finns egentligen bara en faktor som påverkar noggrannheten hos fastighetsvärderingar med försäljningsjämförelser:

• Access av liknande fastigheter: Eftersom den här metoden nästan helt och hållet bygger på att titta på liknande fastigheter blir det mycket svårare att vara korrekt om ditt hem är helt isolerat. Dessa bostäder måste inte bara vara liknande när det gäller geografiskt läge, utan även när det gäller storlek, bekvämligheter, ålder osv.

Varför det spelar roll

• Fastighetsförsäljning: Den här metoden används oftast av fastighetsmäklare som köper eller säljer lokala fastigheter. Eftersom lokala fastighetsmäklare vanligtvis har expertkunskaper om den lokala marknaden och dess egenskaper är det ett naturligt val. Detta innebär att ditt hus säkert kommer att utvärderas i något skede med denna metod, oavsett om du köper eller säljer. Andra metoder kan användas tillsammans under vissa omständigheter.
• Prissättning av din bostad för att sälja: Med den här metoden kan du få en grov uppskattning av ditt hems värde utan en professionell värdering eller fastighetsmäklare. Genom att titta på listningspriset för liknande hem som ditt i samma område kan du få en uppfattning om vad du ska begära. Genom att titta på bostäder i direkt konkurrens kan du hjälpa dig att sälja ditt hem snabbare genom att underskrida det gängse priset.

”Income capitalization approach” fastighetsvärderingar

Om du funderar på att köpa eller sälja en bostadsfastighet är chansen stor att du inte behöver oroa dig alltför mycket för denna fastighetsvärderingsmetod. Inkomstkapitaliseringsmetoden fokuserar på att utvärdera fastigheter som kommer att användas för att generera inkomster. Ett uppenbart exempel på detta skulle vara ett hyreshus eller en bostadsrätt. Denna värderingsmetod justerar fastighetens marknadsvärde för att ta hänsyn till dess kapitaliseringsgrad på grund av dess inkomstgenererande potential.

Denna metod syftar i huvudsak till att besvara frågan: ”Vad bör värdet på denna fastighet vara med hänsyn till den potentiella inkomst som den kan skapa?”

Värdet på en fastighet kan enkelt fastställas med denna metod med hjälp av en relativt enkel beräkning:

Inkomstkapitaliseringsvärde = nettodriftsintäkt/kapitaliseringsränta

För det första måste du fastställa fastighetens marknadsvärde med hjälp av andra värderingsmetoder, t.ex. de två ovan nämnda metoderna. Låt oss säga att det är en fast miljon dollar. Därefter måste du fastställa vad den årliga inkomsten kommer att vara. Om du till exempel har tjugo hyreslägenheter som var och en drar in 1 200 dollar i månaden, blir driftsintäkterna 288 000 dollar för ett år.

Därefter måste du beräkna alla driftskostnader, såsom allmännyttiga tjänster, personallöner osv. Om dessa uppgår till 40 000 dollar är din nettodriftsintäkt per år 248 000 dollar.

Din kapitaliseringsgrad skulle då vara 24,8 %. Kapitaliseringsgraden är i princip den takt i vilken en fastighet skulle betala av sig själv och bli ”lönsam”. I det här fallet skulle det ta ungefär fyra år för fastigheten att göra det.

Med hjälp av denna ränta kan du sedan beräkna taxeringsvärdet. Detta värde är alltid något mer än marknadsvärdet för en lönsam fastighet och mindre för en icke lönsam fastighet (enligt prognoser).

Precision

En inkomstvärdering kan vara ett av de svåraste värdena att bedöma exakt eftersom det finns så många variabler inblandade:

• Marknadsvärde: Inkomstfastighetens värde kommer att härledas med hjälp av det ursprungliga marknadsvärdet och kapitaliseringsgraden. Värderingen kommer således endast att vara så exakt som det ursprungliga marknadsvärdet. Vanligtvis används jämförelsevärderingsmetoden.
• Prognoser: Vi använde en förenklad metod för att beräkna inkomsterna genom att anta ett stabilt hyresförhållande osv. I den verkliga världen kan dock dina kostnader för nyttigheter och inkomster variera från tid till annan och på grund av oförutsedda omständigheter, vilket gör att värderingen blir felaktig i efterhand.

Varför det spelar roll

• Lån: En långivare kommer att använda kapitaliseringsräntan samt bedömningen enligt inkomstmetoden för att bedöma sin risk. Lånetiden kan sträcka sig långt bortom det skede då företaget blir lönsamt. Ju högre kapitaliseringsräntan är, desto mindre är risken att företaget misslyckas och att de kommer att återbetalas.
• Hyror: Om du vill köpa en bostadsfastighet kommer denna värderingsmetod förmodligen att användas vid något tillfälle för att fastställa hur bra en möjlighet det är.

Bedömningar får fastighetsbranschen att gå runt!

Oavsett om man gillar det eller inte har fastighetsvärderare ofta sista ordet i en fastighetstransaktion. De olika typerna av bedömningar hjälper till att fastställa en gemensam grund när det gäller ett rättvist pris till marknadsvärde. Detta underlättar för alla parter som är inblandade i en fastighetstransaktion. Och det är också det som försäkringsbolag och långivare baserar sina beslut på.

Som köpare kan det hjälpa dig att få ett bra pris för din bostad om du förbereder din bostad för en värdering. Som säljare kan det hindra dig från att göra en dålig investering. Att känna till typerna av fastighetsvärderingar är en del av att vara en informerad köpare eller säljare. Detta är bara en av de saker som en professionell fastighetsmäklare kan hjälpa till med när du går igenom en fastighetsförsäljning.