10 viktiga saker att veta om uppdragsförsäljning inom fastighetsbranschen (för säljare)

Köpte du en bostadsrätt innan byggnation och vill sälja den innan du tar den i besittning? Här är vad du behöver veta.

Vad är en överlåtelse?

En överlåtelse är när en säljare säljer sitt intresse i en fastighet innan de tar den i besittning – med andra ord säljer de kontraktet som de har med byggherren till en ny köpare. När en säljare överlåter en fastighet säljer han eller hon faktiskt inte fastigheten (eftersom han eller hon inte äger den ännu) – han eller hon säljer sitt löfte om att köpa den, tillsammans med rättigheterna och skyldigheterna i sitt avtal om köp och försäljning. Köparen av en överlåtelse träder i princip in i den ursprungliga köparens ställe.

Den ursprungliga köparen anses vara överlåtaren; den nya köparen är övertagaren. Överlåtaren är den som genomför den slutliga försäljningen med byggherren.

Finns det bara överlåtelser med bostadsrätter i prekonstruktion?

Det är möjligt att överlåta vilken typ av fastighet som helst, prekonstruktion eller återförsäljning, under förutsättning att det inte finns restriktioner mot överlåtelse i det ursprungliga kontraktet. En överlåtelse gör det möjligt för en köpare av en bostad av vilket slag som helst att sälja sin andel i fastigheten innan den tas i besittning.

Varför skulle någon vilja överlåta en bostadsrättslägenhet?

Oftast finns det en lång tidsfördröjning vid försäljning före byggstart mellan när det ursprungliga kontraktet ingås, när köparen kan flytta in (den tillfälliga inflyttningsperioden) och den slutgiltiga försäljningen. Det är inte ovanligt att köparens omständigheter förändras under denna tid… nytt jobb utanför staden, ny make eller hustru, nya tvillingar osv. Det som fungerade för en köpares livsstil för fyra år sedan fungerar inte alltid när det är dags att avsluta köpet.

En annan vanlig anledning till att människor vill överlåta ett kontrakt är ekonomisk. Ibland har den ursprungliga köparen inte medel eller kan inte få finansiering för att slutföra försäljningen, och det är billigare att överlåta kontraktet till en ny köpare än att bryta försäljningen.

Slutligt är överlåtelseförsäljning också vanligt bland spekulativa investerare som köper fastigheter som är under uppbyggnad och som inte har för avsikt att slutföra försäljningen. I dessa fall satsar investerarna på en snabb prisökning och är angelägna om att säkra en vinst nu, i stället för att vänta på det ursprungliga slutdatumet.

Vad kan förhandlas vid en överlåtelseförsäljning?

Då övertagaren tar över den ursprungliga köparens kontrakt kan de inte omförhandla priset eller kontraktsvillkoren med byggherren – de tar helt enkelt över kontraktet så som det redan existerar, och så som du har förhandlat fram det.

I de flesta fall kommer övertagaren att spegla den handpenning som du gjorde till byggherren… så om du gjorde en 20-procentig handpenning kan du förvänta dig att den nya köparen gör detsamma.

De flesta säljare av överlåtelser är ute efter att göra en vinst, och en del av en förhandling om försäljning av en överlåtelse är att komma överens om priset. Din fastighetsmäklare kan vägleda dig om priset, vilket kommer att avgöra din vinst (eller förlust).

Byggarens godkännande och avgifter

Håller du minnet av det enorma juridiska dokumentet som du skrev under när du gav ett erbjudande om att köpa en bostadsrättslägenhet i pre-konstruktion? Det är dags att ta fram det och faktiskt läsa det.

Ditt avtal om köp & Försäljning stipulerade dina rättigheter att överlåta kontraktet. Även om de flesta byggare tillåter överlåtelser finns det vanligtvis en överlåtelseavgift som måste betalas till byggaren (vi har sett allt från 750 dollar till 7 000 dollar).

Det kan också finnas ytterligare krav, det vanligaste är att byggaren måste godkänna överlåtelsen.

Marknadsföringsrestriktioner

De flesta avtal om köp & försäljning före byggnation från Toronto Builders tillåter inte marknadsföring av en överlåtelse… så även om Builder kan ge dig rätten att överlåta ditt kontrakt, begränsar de dig från att publicera det i MLS eller annonsera det online. Detta gör det extremt svårt att sälja ett uppdrag…om folk inte vet att det finns till salu, hur ska de då kunna köpa det?

Och även om det kan vara mycket frestande att strunta i regeln om förbud mot marknadsföring, VAR MYCKET FÖRSIKTIGT. Köpare som gör sig skyldiga till att marknadsföra en upplåtelse mot reglerna kan anses ha brutit mot avtalet, och byggherren kan säga upp ditt kontrakt och behålla din handpenning.

Vi rekommenderar inte att annonsera ut en upplåtelse till försäljning om det strider mot reglerna i ditt kontrakt.

Hur i helvete kan jag då hitta en köpare?

Det finns REALTORS som specialiserar sig på försäljning av upplåtelser och som har en databas med potentiella köpare och investerare som letar efter upplåtelser. Om du vill bli kopplad till en mäklare som kan allt om uppdragsförsäljning, ta kontakt … vi känner några av de bästa uppdragsmäklarna i Toronto.

Vad är de skattemässiga konsekvenserna av fastighetsuppdrag?

Få alltid skatterådgivning från en auktoriserad revisor, inte från internet (lol).

Men generellt sett är all vinst som görs från ett uppdrag beskattningsbar (och eventuella förluster kan skrivas av). Den nya köparen eller överlåtaren kommer att vara ansvarig för att betala marköverlåtelseskatt och eventuell HST som kan vara skyldig.

Hur mycket kostar det att överlåta en bostadsrätt i pre-construction?

Inom byggherrens överlåtelseavgifter kommer du troligen att behöva betala en fastighetsprovision (såvida du inte hittar köparen själv) och juridiska avgifter. Eftersom överlåtelser är mer komplicerade kan du räkna med att betala högre juridiska avgifter än vad du skulle göra för en återförsäljningsfastighet.

Hur fungerar avslutningen av en överlåtelse?

Med överlåtelseförsäljning finns det i huvudsak två avslut: avslutningen mellan överlåtaren och överlåtaren och avslutningen mellan överlåtaren och byggaren. Vid den första avslutningen (avslutningen av uppdraget) får den ursprungliga köparen sin handpenning + eventuell vinst (eller sin handpenning minus eventuell förlust) från uppdragstagaren. Vid den andra avslutningen (mellan byggherren och uppdragstagaren) betalar uppdragstagaren det återstående beloppet till byggherren (vanligtvis med hjälp av en inteckning) och betalar överlåtelseavgifter. Äganderätten till fastigheten övergår då från byggherren till övertagaren.

Jag antar att man kan säga att det finns ett tredje avslut också, när köparen tar fastigheten i besittning men ännu inte äger den… detta kallas för den tillfälliga besittningsperioden. Den interimistiska ockupationen inträffar när enheten är redo att bebos, men inte redo att registreras hos staden. Interimistiska ockupationsperioder i Toronto varierar från några månader till några år. Under den tillfälliga besittningsperioden besitter köparen lägenheten och betalar byggherren ett belopp som i stort sett motsvarar det belopp som deras amortering + bostadsrättsavgifter + skatter skulle vara. Tidpunkten för överlåtelsen kommer att diktera vem som slutför den tillfälliga ockupationen.

Överlåtelser vs. återförsäljning:

Vi får ofta samtal från personer som diskuterar om de ska överlåta en lägenhet de köpt, eller vänta på att byggnaden registreras och sedan sälja den som en typisk återförsäljningslägenhet.

Pros of Assigning vs. Vänta

• Få tillbaka din handpenning och lås in din vinst tidigare
• Underlätta att betala överlåtelseskatt
• Underlätta att betala HST
• Maximera din avkastning om priserna faller och du förväntar dig att de kommer att fortsätta att falla. nedgång
• Livsstil – ibland är det bara vettigt att gå vidare

Fördelar med att överlåta kontra att vänta

• Poolen av köpare för överlåtelseförsäljning är mycket mindre än poolen av köpare för återförsäljningsfastigheter, vilket kan leda till att försäljningen tar lång tid, att du får ett lägre pris än om du väntade, eller både och.
• Marknadsföringsrestriktioner är irriterande och minskar chanserna att hitta en köpare
• Pris – Vad är marknadsvärdet? Om bostadsbyggnaden inte har registrerats och det ännu inte har skett några återförsäljningar kan det vara svårt att avgöra hur mycket fastigheten nu är värd. Överlåtelseförsäljningar tenderar att säljas för mindre än återförsäljning.
• Överlåtelseförsäljningar kan vara komplicerade, så du vill försäkra dig om att du arbetar med en agent som har erfarenhet av överlåtelseförsäljningar och en bra advokat.

Tänker du fortfarande på att överlåta din bostadsrätt eller ditt hus? Hör av dig så kopplar vi dig till någon som är specialiserad på överlåtelseförsäljning och som kan ta dig igenom processen.