Todos sabem que uma troca da Seção 1031 permitirá adiar o ganho federal, bem como a recaptura da depreciação na venda e posterior compra de propriedade detida para investimento ou uso comercial. Dependendo do estado, você também pode ser capaz de adiar o ganho estadual. Geralmente, para maximizar o adiamento, você deve adquirir uma propriedade de reposição de valor igual ou maior e patrimônio líquido, mas o que acontece se a propriedade cedida estiver submersa? Você pode trocar se não houver equidade?

1031 CORP. há muito tempo facilita as transações de troca que não envolvem equidade e algumas até mesmo exigem que o Exchanger traga fundos para fechar. Alguns perguntariam porque você poderia querer fazer isso. Infelizmente, o capital próprio ou dinheiro líquido após o pagamento da hipoteca não tem nada a ver com o ganho em uma propriedade. O ganho é calculado subtraindo o preço líquido de venda do preço de compra original incluindo custos de fechamento e melhorias de capital. O patrimônio é a diferença entre o valor justo de mercado da propriedade e quanto dinheiro você deve ao seu financiador da hipoteca.

Nos últimos anos, muitos proprietários de propriedades se encontraram debaixo d’água; o que significa que o valor de sua propriedade é menor do que o valor devido ao financiador. Isto poderia ter acontecido porque o imóvel foi adquirido ou refinanciado enquanto o mercado imobiliário estava no seu auge em meados de 2000 e o valor do imóvel diminuiu desde então. Para aqueles que refinanciaram, eles poderiam ainda ter um ganho substancial sobre o imóvel se ele fosse detido por vários anos e especialmente se o Contribuinte 1031 trocasse para o imóvel porque há um ganho diferido. Também poderia haver uma grande quantidade de impostos devidos sobre a recaptura da depreciação, mesmo que haja uma perda no valor do imóvel.

Foram feitas perguntas sobre o valor e patrimônio necessários no imóvel de reposição para diferir todo o ganho em uma venda curta ou execução de hipoteca. Caso o valor do imóvel de substituição seja igual ou superior ao valor actual do imóvel cedido ou do saldo remanescente na sua hipoteca?

No recente Acórdão de Carta Particular 201302009, um contribuinte procurou recentemente orientação do IRS sobre se poderia ou não utilizar uma permuta de 1031 para diferir o ganho. Embora este DCP só possa ser invocado por este contribuinte em particular, as decisões da carta são esclarecedoras para outros contribuintes e seus consultores que lidam com uma situação semelhante. Aqui está um breve resumo dos factos envolvidos:

    • Contribuinte era sócio único de uma única sociedade de responsabilidade limitada (SRL) que era uma entidade desconsiderada para fins fiscais;

    >

      >

    • A propriedade abandonada era onerada por um passivo sem recursos;

      • >

      >

    • Contribuinte devia mais do que o valor justo de mercado actual da propriedade ao credor;
    • Contribuinte e credor celebrariam um Contrato de Transferência e o Contribuinte concordaria em transferir o imóvel cedido ao credor sujeito à dívida;
      >

    • Prior para transferir o imóvel ao credor, o Contribuinte celebraria um Contrato de Câmbio com um Intermediário Qualificado (QI) a fim de efetuar uma troca 1031;
    • Contribuinte cederia os seus direitos no Contrato de Transferência ao QI;
    • Contribuinte celebraria então um Contrato de Venda de bens de substituição que seria cedido ao QI;
    • QI adquiriria então o imóvel de reposição com dinheiro fornecido pelo Contribuinte ou da dívida e transferiria o imóvel para o Contribuinte; e
    • Pagador indicou que o valor justo de mercado do imóvel de reposição seria aproximadamente o mesmo que a dívida pendente sobre o imóvel desvinculado.

A Receita Federal determinou que a transação, conforme delineado, qualificaria para o tratamento fiscal de transferência sob a Seção 1031.

Esta carta de decisão advertiria qualquer pessoa em situação semelhante a adquirir um imóvel de reposição de valor igual ou maior ao capital hipotecário em dívida, a fim de maximizar o adiamento do ganho e/ou a recaptura da depreciação. Naturalmente, cada situação é diferente e os Contribuintes devem consultar o seu consultor fiscal para saber o que é melhor na sua situação particular, mas a Secção 1031 pode ser muito benéfica.