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Um desenvolvedor do Texas quer trazer empregos, receita de impostos e mais negócios para o oeste de Orange County, mas alguns residentes disseram na terça-feira à noite que prefeririam qualquer outra coisa além de um Centro de Viagens de Buc-ee.

Buc-ee’s é um “garish, outlandish, oversize Texas gas station, carwash and mega-convenience store that Efland residents neither want nor need”, disse Catherine Matthews, moradora da Efland, durante uma audiência pública.

“Eles violam cada valor central, cada declaração de missão, cada objetivo de planejamento, tudo o que Orange County – um condado progressivo no estado da Carolina do Norte – se orgulha e acredita”, disse ela.

O desenvolvimento de uso misto da Estação Efland de 104 acres e sua âncora de Buc-ee tem sido controverso desde agosto proposto para a saída rural da Interstate 85/40 perto da linha Orange-Alamance county.

Matthews e 19 outros que falaram com os comissários do condado na terça-feira estavam entre os 111 inscritos para a audiência. Embora o Comissário Earl McKee tenha pressionado para ouvir os demais antes do Natal, a diretoria votou para continuar a audiência em 5 de janeiro e 12 de janeiro.

A direcção poderia votar no projecto da Estação Efland 19.01.

O plano da Buc-ee’s Ltd. apela para um Centro de Viagens de Buc-ee de 64.000 pés quadrados com 60 bombas de gás de dois lados entre as saídas 160 e 161 na Interestadual 85/40 no oeste do Condado de Orange. Também teria uma lavagem automática de carros de 185 pés.

A segunda fase da construção poderia acrescentar um hotel de 120 quartos e mais de 223.000 pés quadrados de área de fabricação, escritório, varejo e restaurante. Cerca de 40 acres poderiam ser espaço aberto, e os edifícios poderiam ter até 60 pés de altura, com serviço de esgoto da cidade de Mebane e serviço de água Orange-Alamance.

Só o centro de viagens não é permitido sob o zoneamento atual. Os comissários estão sendo solicitados a aprovar um plano diretor e um distrito de zoneamento condicional que poderia incluir restrições de tráfego, ambientais e outras. Se o plano for aprovado, a equipe do condado aprovaria cada plano de local à medida que se aproxima da construção.

Buc-ee’s jobs, tax dollars, fans

O Centro de Viagens de Buc-ee seria o primeiro na Carolina do Norte. Funcionários do condado relataram que a empresa de 38 anos tem mais de 3.000 funcionários em 37 lojas – a maioria no Texas – e mais 10 projetos em andamento em todo o Sul.

A empresa é mais famosa por seus lanches, incluindo o bafo de milho caramelizado Beaver Nuggets, e por seus premiados “banheiros mais limpos da América”

Sua família gostava de Buc-ee’s quando morava no Texas e gostaria de ver o projeto construído, disse Jennifer Landstrom à diretoria.

“Eles são bem organizados, bem geridos, o pessoal é bem tratado e há um excelente serviço ao cliente. Somos sempre surpreendidos pelas opções alimentares. Não é como um posto de gasolina”, disse ela. “Adoramos sempre receber presentes para a família. Nossos filhos adoram muito, e é uma experiência única”

Os funcionários da Buc-ee devem atender a padrões rigorosos, disseram os funcionários da empresa. As revisões online dizem que os turnos de trabalho são longos – até 10 horas – com intervalos muito curtos e almoços de trabalho. No entanto, os funcionários em empregos de baixo nível começam com cerca de 15 dólares por hora, e os benefícios em tempo integral incluem seguro de saúde, dentário e de vida, férias pagas e um programa 401(k).

Um relatório de Desenvolvimento Econômico do Condado de Orange na semana passada observou que o projeto Efland de 40 milhões de dólares poderia trazer até 200 empregos em tempo integral e 25 milhões de dólares em vendas anuais de varejo, potencialmente gerando 1 milhão de dólares em propriedade e receitas de impostos sobre vendas para o condado. O estado também poderia ver $1 milhão em impostos sobre vendas e $6,5 milhões em receitas de impostos sobre gás, disse.

Mais empregos e receitas de impostos sobre vendas e propriedades são esperados a partir da segunda, fase futura do projeto.

A terra não desenvolvida agora gera apenas $428,78 em receitas de impostos sobre propriedades para o condado de Orange, porque está listada como agrícola.

Anthony Weston exortou o condado a construir sobre essa identidade agrícola e criar uma comissão especial para planejar o melhor uso do site.

“Eu acho que algo muito bonito aconteceu na verdade, que é que a proposta de Buc-ee nos despertou para a idéia de que algo grande e transformador poderia ser feito com esta terra”, disse Weston.

Efland growth, quality of life

Efland Station mudaria drasticamente a saída rural da Efland e a comunidade não incorporada de casas modestas, negócios locais e terras agrícolas que a rodeiam.

Dados do país mostram que a área é diversa, com mais da metade dos 531 residentes a uma milha do local identificando-se como brancos, 41% como negros e 8,5% como hispânicos. Quase 19% dos residentes ganham menos de $15.000 por ano, informou o município. Outros 37,4% ganham entre $15.000 e $50.000 por ano.

Muitos oponentes formaram um grupo, A Voice for Efland & Orange, encorajando apoiadores a visitar seu site, enviar e-mail aos comissários e falar em audiências públicas. Cerca de 60 pessoas se reuniram contra o plano de 5 de dezembro em Hillsborough.

As suas preocupações vão desde o trânsito e poluição leve até danos ambientais e efeitos negativos na sua qualidade de vida.

Buc-ee’s ameaça o “belo lugar com muitas árvores, água de poço tranquila, limpa e fresca, e um céu noturno cheio de estrelas” que a sua família gosta, disse Scott Buechler. O negócio é baseado em combustíveis fósseis ultrapassados e oferece “empregos sem saída”, disse ele.

“Um enorme Buc-ee’s com 60 bombas de gás e 64.000 pés quadrados de varejo de queijo claramente viola o caráter da comunidade Efland, que é caracterizada por fazendas e florestas, relativamente tranquila e a ausência de congestionamento de tráfego”, disse Buechler.

Outros manifestaram apoio ao investimento empresarial, empregos e receitas fiscais que melhoram a acessibilidade econômica. Buc-ee’s permitirá aos residentes atender suas necessidades na cidade e apoiará organizações e programas comunitários, disse Leo Allison.

“Precisamos aproveitar esta oportunidade, porque projetos como este não aparecem com muita frequência”, disse ele.

Sam Gharbo observou “poderia ser pior”. A localização entre os trilhos interestaduais e ferroviários já cria luz e ruído, disse ele, e apenas parte do que o município poderia permitir será pavimentada.

“Há trabalhos. Nas fases seguintes, que cria oportunidades para os empresários, também cria oportunidades para as indústrias, também para os transportes, e receitas para os impostos, porque estou cansado de ser os principais municípios contribuintes do estado”, disse Gharbo.

Localização interestadual, clientes

O local tem sido marcado há muito tempo como ideal para o desenvolvimento comercial, industrial e de alta intensidade. Um esboço mais recente do Plano de Área de Buckhorn o chama de um dos “pacotes de desenvolvimento econômico mais adequados” da área. Os comissários vão ouvir mais sobre isso em janeiro.

Os funcionários da empresa descartaram as preocupações de que Buc-ee’s irá sugar dólares da Missy’s Grill, da loja de conveniência M-Mart e de outras empresas locais.

A maioria dos clientes está passando na interestadual, disseram, observando que até 124.000 veículos viajam diariamente na interestadual 40/85. Espera-se que a Buc-ee’s atraia cerca de 11.500 desses veículos por dia, incluindo 800 por hora durante o trajeto noturno e mais de 1.200 durante as horas de pico de sábado.

A segunda fase da construção poderia trazer mais 4.700 veículos para o local a cada dia, um estudo de tráfego encontrado.

Isso exigirá mudanças, disseram as autoridades, incluindo duas entradas e saídas à direita na estrada de serviço que é paralela à I-85/40 West. As vias de acesso adicionais ligariam à U.S. 70/I-85 Connector e à Mt. Willing Road.

A melhoria das estradas também poderia incluir semáforos em múltiplos cruzamentos, faixas de rodagem modificadas e o fechamento de uma I-85/40 Oeste fora da rampa na saída 160. Os motoristas que se dirigirem para oeste para Mt. Willing Road teriam que tomar a saída 161, e os motoristas que viravam alugados da Ben Johnston Road teriam que virar à direita e fazer uma inversão de marcha na nova entrada da Efland Station.

Ambiente, preocupações com a água

Outra grande preocupação é o potencial de danos ao ambiente e à qualidade da água regional.

Buc-ee’s terá seis tanques de armazenamento de combustível de paredes duplas, revestidos de concreto, de fibra de vidro/resina, que contêm 40.000 galões cada um. Os sistemas de armazenamento de combustível e tubulações têm sensores que monitoram vazamentos, disse a advogada Beth Trahos, representando a Buc-ee’s. Uma violação desencadearia um alarme e enviaria um e-mail para a equipe de combustível e meio ambiente, disse ela.

O Centro de Diversidade Biológica e a Associação do Rio Eno citaram preocupações sobre armazenamento de combustível e escoamento de águas pluviais em cartas de oposição ao projeto.

dois riachos no local estão em uma bacia hidrográfica protegida entre duas áreas críticas para o habitat da vida selvagem e a qualidade da água, disseram eles. Os riachos também drenam para Sevenmile Creek, que é parte de uma bacia hidrográfica crítica para o rio Eno.

“Está claro para mim que os residentes do Condado de Orange – e as espécies (nativas, em risco) Carolina madtom, Neuse River waterdog e Atlantic pigtoe – todos têm muito mais a ganhar ao ver essas terras florestadas, campos abertos e bacias hidrográficas protegidas mantidas intactas para os benefícios de qualidade de vida e serviços de prevenção de extinção que oferecem”, disse o advogado do Centro de Diversidade Biológica Perrin de Jong.

O projeto enfrenta revisões adicionais do Departamento de Qualidade Ambiental de N.C. e da Comissão de Meio Ambiente do município. A equipe do condado também está trabalhando nos requisitos das águas pluviais, disse o diretor de planejamento Craig Benedict.

A equipe do condado também pediu aos comissários que exigissem estudos ambientais adicionais para todos os planos futuros do local.