O Processo de Desenvolvimento Imobiliário Comercial: O Que Você Precisa Saber

Existe uma versão de inversão de propriedade e desenvolvimento de imóveis comerciais, que também é chamado de desenvolvimento mercantil. Um construtor comercial é um promotor especializado na construção de edifícios para revenda a curto prazo. Por exemplo, vamos supor que um incorporador tem uma relação com um usuário industrial que precisa de um edifício industrial de 100.000 pés quadrados. Antes de começar a construção, o incorporador assina um contrato de arrendamento de longo prazo com essa empresa.

O incorporador encontra o terreno, obtém os direitos, aprovações de zoneamento, obtém a licença de construção, obtém o financiamento e concede a construção a um empreiteiro que constrói o edifício, e agora está tudo brilhante e novo, e está totalmente arrendado.

Nesse momento, com uma propriedade industrial totalmente arrendada com um arrendamento a longo prazo, numa boa localização, o promotor criou uma mercadoria muito, muito quente. Muito frequentemente, um promotor comercial opta por vender imediatamente, em pouco mais de um ano após a abertura do edifício. Dessa forma, eliminam o risco de se manterem a longo prazo, e podem realizar um lucro imediato. No entanto, isso não é algo que nós gostemos de fazer. Gostamos de Holdings a longo prazo, que acreditamos ser a forma de criar valor a longo prazo.

Se você voltar ao meu primeiro grande empreendimento em Nova York (Torre 45), nosso custo total do projeto foi de $140 milhões de dólares. Na altura em que concluímos o edifício (1990), os mercados financeiros estavam quase em colapso e pensámos que o custo do edifício era tal que nunca teríamos sucesso com o imóvel. Recentemente, este edifício foi vendido por $364 milhões.

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Construir uma Estratégia de Marketing para um Novo Projecto de Desenvolvimento

Park Tower / Tampa, FL

Lembrar que se está a construir um edifício do zero. Tem de haver muita excitação gerada à volta do edifício para impulsionar as vendas/locações. Enquanto estiver em construção, ainda não está no radar de muitos corretores até que se aproxime da abertura, e isso porque os corretores querem ganhar dinheiro entrando em um contrato de arrendamento no qual podem cobrar uma comissão. Se o edifício é apenas um terreno em bruto, é mais frequentemente visto pelo mundo imobiliário como sendo um pouco distante e não como um lugar excitante para trazer clientes imediatamente.

Isto significa que a quantidade de esforço em um negócio de desenvolvimento na forma de marketing precisa ser aumentada muito significativamente. A quantidade de energia e esforço que vai para a comercialização de um novo projeto de desenvolvimento é significativamente maior do que em relação a um edifício já existente.

Requer uma intensa quantidade de pancadas nas portas e uma campanha de conscientização, deixando as pessoas saberem onde você está em construção, quando o edifício estará pronto, bem como anunciando empreendimentos empolgantes como os arrendamentos recém-assinados. Se o projecto for um edifício de escritórios, um novo inquilino excitante como o Google ou a Apple seria um inquilino sexy que poderia atrair outros inquilinos para o edifício. No caso de um imóvel de varejo, o inquilino âncora pode ser o inquilino de importância vital que atrai outros inquilinos de varejo para o shopping center. Pense em anunciar um inquilino âncora como Whole Foods ou Nordstrom’s.

Você quer manter as notícias frescas e em movimento e quer mantê-las nos olhos do corretor de imóveis. Quase todas as semanas, algum tipo de evento digno de notícia deve ser noticiado e promovido. O custo geral de marketing e o impulso geral para um edifício que está a ser desenvolvido precisa de ser multiplicado pelo que é para um edifício existente.

Criar uma Estratégia de Holding

Vamos supor que você desenvolveu um novo edifício, mas por alguma razão, você não conseguiu muitos arrendamentos de longo prazo a partir do arrendamento inicial. Seria um erro tentar vender aquele edifício com uma renda bastante instável. O comprador teria o risco de saber que, num curto espaço de tempo, uma grande parte do espaço poderia rolar para o mercado e o comprador poderia encontrar-se com um edifício quase vazio.

Por isso, a sua estratégia de holding poderia ser criada com base na duração dos termos de arrendamento que você foi capaz de obter. Quanto mais longo for o prazo de arrendamento que conseguir, mais paciente poderá ser antes de vender. Por outro lado, os arrendamentos a longo prazo gerarão um preço de venda muito desejável se optar por vender o imóvel assim que o construir. Após a grave recessão de 2008, os investidores querem arrendamentos de longo prazo com arrendatários de crédito forte. o valor dos imóveis comerciais está diretamente correlacionado com a longevidade e a confiabilidade do fluxo de caixa.

Operações de construção

City Center / St. Petersburg