O processo de construção

Todos os processos de construção são únicos e dependem do âmbito e complexidade do projecto. Mas cada vez que uma casa sustentável é construída, o processo segue passos típicos, e os princípios são semelhantes para projectos de menor escala como renovações.

As renovações e adições e Comprar uma casa fora do plano artigos incluem mais informações sobre o processo de construção específico para essas situações.

Passo 1: Escolhendo um construtor

Antes de chegar à fase de escolher um construtor, a sua pesquisa e processo de design terá produzido documentos de design acabados para serem submetidos a concurso pelos construtores (ver Pesquisa Preliminar; O processo de design).

Duas formas comuns de escolher um construtor são:

• escolher um construtor preferido e convidá-los a preparar uma cotação ou ‘proposta’ (e procurar uma cotação alternativa para assegurar um preço competitivo)
• chamar propostas abertas ou selectivas de uma gama de construtores e escolher com base no preço.

Cada método entrega um construtor e uma proposta, mas um enfatiza o melhor preço e o outro, o construtor preferido. Em ambos os casos, note nos seus documentos de concurso que você “não é obrigado a aceitar a proposta mais baixa ou qualquer proposta”.

Um designer geralmente ajuda a escolher os construtores para concorrer a um projeto, com base em recomendações e experiência passada. As propostas abertas anunciadas oferecem resultados variáveis e muitas vezes excluem construtores especializados menores que não têm tempo para apresentar propostas para vários projetos.

A sua escolha de construtor é quase tão crítica quanto a sua escolha de designer.

O papel principal de um construtor é coordenar as obras de construção como gerente de projeto. Esta função inclui supervisionar e coordenar cada ofício; fornecimento, quantificação e coordenação da entrega de materiais; e, mais importante, assegurar a qualidade de todo o processo.

Os construtores e os comerciantes são compreensivelmente avessos ao risco e tendem a gerir o risco utilizando materiais e práticas comprovadas. Resultados sustentáveis muitas vezes exigem o uso de materiais e práticas inovadoras. Para evitar problemas mais tarde, assegure-se de que cada construtor esteja ciente do seu compromisso com uma casa sustentável quando for convidado a concorrer.

Dragi Markovic & DSEWPaC

Materiais certificados ambientalmente preferidos (ver Materiais) a preços competitivos e supervisionar os comerciantes para garantir que os materiais sejam instalados corretamente requer um construtor que esteja preparado para “dar o passo extra”. Escolha um construtor que seja treinado e comprometido com a obtenção de resultados sustentáveis. Familiarize-se com os sistemas de certificação ambiental para informar sua própria decisão ou acordo.

Both Master Builders Australia (MBA) e a Housing Industry Association (HIA) treinam os construtores em práticas sustentáveis. Escolher um construtor com esta formação a partir das suas listas de sites é um bom primeiro passo, mas não garante a entrega dos resultados das melhores práticas. As referências de clientes satisfeitos são um método eficaz de garantia de qualidade. Tanto o MBA como o HIA realizam programas de prêmios de sustentabilidade e as listas de vencedores passados em seus sites também fornecem uma boa indicação de capacidade.

Construtores comprometidos:

• implementação cuidadosa dos recursos de sustentabilidade conforme especificado no projeto
• fonte e use materiais reciclados ou reutilizados
• acessar materiais certificados ambientalmente e garantir que sejam encomendados com prazos adequados
• separar fluxos de resíduos no local
• instruir e até mesmo cobrar a parte de subempreiteiros que não usam práticas preferidas ambientalmente
• seguir que as colas sejam coladas, resinas, tintas e acabamentos são favoráveis à qualidade do ar interior
• conservar a biodiversidade no local
• instalar e manter barreiras de controlo de sedimentos.

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Esquemas de certificação podem certificar produtos e serviços de forma independente como ambientalmente sustentáveis. Good Environmental Choice Australia (GECA) é uma organização independente, sem fins lucrativos, que gere o Programa de Rotulagem Ecológica da Austrália Environmental Choice Australia, reconhecido internacionalmente. O Green Tick® é baseado em uma avaliação do ciclo de vida (ACV) dos efeitos de uma operação abaixo de sua cadeia de fornecimento.

Certificado Green Tick.

Good Environmental Choice Austrália.

Passo 2: Documentos de concurso e contratos

Em projectos em concurso por mais de um construtor, este passo precede o passo 1.

Os documentos do concurso devem identificar claramente quaisquer práticas de sustentabilidade ou requisitos de certificação de materiais que sejam diferentes do negócio habitual. Anexar cronogramas aos documentos da licitação que os proponentes devem assinar.

Antender as preocupações dos construtores sobre os aspectos desconhecidos da prática sustentável pode reduzir a quantia que eles permitem para contingências desconhecidas.

Soma de contingência

As áreas de risco desconhecido podem ser acomodadas através de somas de contingência ou de subsídios que podem ser chamados para cobrir custos inesperados. Eles são frequentemente usados para cobrir custos inesperados relacionados ao subsolo e às fundações; cada vez mais eles estão sendo usados para fornecer flexibilidade na escolha de tecnologias e práticas sustentáveis inovadoras.

Calendários de custos primários

Outra forma de superar a aversão ao risco por parte do construtor é ‘nomear’ subempreiteiros para fornecer e instalar tecnologias inovadoras e fornecer ao construtor um ‘cronograma de licenças’ (ou ‘cronograma de custos primários’) para incluir no concurso.

Muitos designers escolhem e especificam a marca e modelo exatos de itens importantes ou de alto custo, tais como janelas e portas, sistemas de água quente solar, sistemas inteligentes de medição e controle de energia, e geração de energia renovável no local. Você ou seu projetista pode ter estes itens cotados por fornecedores preferenciais e nomeados no contrato como itens de custo primário para evitar a substituição de produtos inadequados ou abaixo do padrão por concorrentes.

Subcontratantes preferenciais

Você também pode nomear sub-contratantes preferenciais se você conhecer um encanador, eletricista ou pintor verde local que seja confiável e profissional. Muitos construtores têm subcontratados preferenciais, portanto negocie esta opção cuidadosamente.

Soma fixo versus custo mais

Escolha entre ‘preço fixo/soma fixo’ ou ‘custo mais’. Estas decisões são geralmente tomadas antes da abertura de concursos, mas as revisões podem ser negociadas com o construtor escolhido antes de os contratos serem assinados. As propostas e contratos de montante fixo são geralmente eficazes para limitar o orçamento, mas podem encorajar cortes de custos que podem comprometer resultados sustentáveis.

Em cenários de custo mais custos, a construtora nomeia uma porcentagem adicional aos custos de materiais para pedidos e programação, e taxas horárias para a construtora e para as negociações. Estes contratos requerem altos níveis de confiança entre o proprietário e a construtora. Ao mesmo tempo que permitem ao proprietário mais controle sobre as decisões de gastos, eles reduzem a responsabilidade da construtora por custos excedentes. Isto pode forçar o corte de custos e a perda de características sustentáveis importantes (por exemplo, matrizes fotovoltaicas) à medida que o orçamento é esgotado.

Para orçamentos apertados, os contratos de preço fixo são geralmente preferíveis. Se for utilizado o cost plus, as licenças do orçamento de quarentena para características sustentáveis.

Contratos

Contratos de construção de habitações padrão estão disponíveis em muitas fontes, incluindo autoridades de empréstimo e organismos de pico da indústria. Eles formam a base do seu acordo legalmente vinculativo com o seu construtor, e de qualquer resolução de litígios.

Escolha um contrato que estabeleça um equilíbrio razoável entre as suas necessidades e as do seu construtor. Disposições claras de resolução de disputas e árbitros independentes nomeados são essenciais. Anexe a proposta do construtor, planos e especificações aprovados pelo conselho, detalhes de engenharia certificados e quaisquer cronogramas (custo principal, montantes de contingência ou fornecedores/contratantes nomeados) ao contrato.

Deixe seu solicitador e projetista rever seu contrato antes de assinar.

Indique os requisitos de sustentabilidade nas especificações e inclua penalidades pela substituição de materiais e produtos inferiores.

Dicas de licitação para garantir resultados ambientalmente preferidos

Desenhos e especificações fazem parte da documentação do contrato. Certifique-se de que indicam claramente os requisitos de sustentabilidade e incluem penalidades pela substituição de materiais e produtos inferiores.

Considerar a nomeação de itens importantes e de alto custo, tais como janelas em um cronograma de custo principal para evitar a substituição por concorrentes.

Descreva claramente métodos ou materiais sustentáveis que ainda não são práticas de construção padrão e inclua conselhos sobre como implementá-los ou obtê-los.

Inclua instruções inequívocas que impeçam alterações ou substituições sem a sua aprovação ou do seu projetista.

Construtores de concurso de Sk para verificar os documentos de concurso para riscos de conformidade de sustentabilidade e anotar ou permitir quaisquer contingências em sua proposta.

Ask builders para recomendar soluções alternativas que se adeqúem aos seus negócios e cadeias de suprimentos enquanto entregam resultados ambientais iguais ou melhorados.

Considerar o uso de contratos que ligam o pagamento ao alcance de resultados ambientais especificados (por exemplo detalhes de materiais certificados ambientalmente, especificações de janelas e vidros, e detalhes de reutilização ou reciclagem).

Desenvolva um cronograma de materiais reutilizáveis (se você estiver renovando ou demolindo uma casa existente) e negocie sua reutilização com seu construtor.

Construção civil

Alguns consumidores escolhem gerenciar seus próprios projetos como construtores proprietários. A menos que você tenha experiência na construção de casas, esteja totalmente familiarizado com as práticas de construção e cadeias de fornecimento locais, e tenha boas relações de trabalho com o comércio local, esta opção está repleta de riscos.

A construção sustentável muitas vezes requer que os comerciantes adotem novas práticas e materiais e isso pode ser muito difícil para um construtor proprietário inexperiente para negociar.

Passo 3: Supervisão e certificação da construção

Muitas oportunidades para alcançar melhores práticas sustentáveis são perdidas durante a construção. Isto é muitas vezes devido à falta de compreensão dos princípios e práticas ambientalmente saudáveis por parte dos construtores e comerciantes, ou à certificação ineficaz.

Foto: eadig14245 John Baker & DSEWPaC

Cercas de sedimentos previnem danos ambientais do escoamento do local de construção para os cursos de água.

Foto: Kathie Fogão

Costuma-se chamar a sua construtora para tomar decisões sobre materiais e procedimentos que variam daqueles indicados nos planos e especificações devido a preferências comerciais ou indisponibilidade de materiais preferidos. Os construtores encaminham estas decisões (muitas vezes urgentes) a um supervisor para verificação se um deles for nomeado. Caso contrário, podem fazer escolhas rápidas mas menos sustentáveis.

Conselhos bem informados de profissionais experientes podem assegurar a tomada de decisões de qualidade e garantir escolhas ambientalmente preferidas.

Conselhos profissionais ou gestão de projectos por um indivíduo ou empresa empenhada e altamente informada é fundamental para a qualidade – assegurar o processo de tomada de decisões e recomendar alternativas ambientalmente preferidas como as discutidas em toda a sua casa.

Muitos projectistas oferecem um serviço de supervisão como parte da sua estrutura de honorários. Arquitetos em alguns estados estão impedidos de oferecer serviços de gerenciamento de projetos. Se você adotar essa função como proprietário, consulte consultores competentes ou consultores para verificar suas decisões.

Gestão ou supervisão de projetos adiciona um risco substancial de indenização profissional ao perfil de seguro de um designer, então muitos designers preferem uma função de consultoria menos formal. Você deve ver um endosso de gerenciamento de projeto em uma apólice de indenização profissional atual antes de nomear formalmente um supervisor ou gerente de projeto.

Certificação

Inspecção e certificação de seu projeto em estágios críticos é exigido por lei para confirmar que ele é construído de acordo com os planos aprovados, especificações, normas australianas relevantes, Código de Construção da Austrália e regulamentos do conselho, para garantir a integridade estrutural, saúde, segurança e amenidade.

Estas inspeções podem identificar e retificar problemas ou omissões antes que eles sejam incorporados. Os casos relatados de certificação inadequada de conformidade de sustentabilidade em várias jurisdições indicam que este aspecto importante às vezes é negligenciado. Se você estiver preocupado, busque aconselhamento imediato de seu projetista ou avaliador de sustentabilidade de edifícios (veja O processo de projeto).

Muitas certificadoras privadas oferecem certificação ambiental especializada. Contacte o Australian Institute of Building Surveyors (https://aibs.com.au) para mais conselhos.

Passo 4: Comissionamento e entrega

Por vezes a melhor inovação em design e construção pode ser desperdiçada porque os conceitos não são comunicados ao proprietário na entrega. Peça ao seu projetista e construtor um manual do proprietário. Se você é um praticante, dê ao seu cliente instruções detalhadas sobre como operar e manter a casa na entrega. Se você vender a sua casa, certifique-se de que os novos proprietários têm uma cópia.

Um manual do proprietário ou guia de operação cobre:

• configurações de verão e inverno e rotinas de dia e noite para:
  • funcionamento e manutenção de aparelhos de aquecimento e arrefecimento
  • abertura/fecho de cortinas e janelas
  • funcionamento de sistemas de ventilação (cruz e empilhamento)
  • funcionamento de sistemas de sombreamento
  • funcionamento de telhado ventilador espacial

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• limpeza de aparelhos solares
• barreiras de términos e cronograma de inspeção
• guias operacionais para sistemas de captação e tratamento de água
• válvulas de isolamento para serviços (gás, eletricidade e água)
• hot water system sacrificial anode replacement date
• hot water system pressure relief valve checks
• paint intervals
• produtos de limpeza apropriados para todas as superfícies e acabamentos
• requisitos de manutenção da paisagem.

Tenham cuidado para evitar estas armadilhas

Surgiram causas comuns de desapontamento ou disputa ao escolher o projetista ou construtor errado, ou ambos.

A superação do orçamento pode surgir de circunstâncias dentro ou fora do seu controle:

• superação de custos preliminares (por exemplo, taxas do conselho, projeto, relatório geotécnico, projeto de engenharia e certificação, taxas do inspetor)
• desafios do local (dificuldades imprevistas do local)
• tempo
• indisponibilidade de materiais
• não ‘pregando’ os detalhes (e.g. selecção de materiais ou acabamentos interiores com qualidade de ar)
• receber/aceitar maus conselhos (particularmente de fornecedores e comerciantes inexperientes) quando é necessário tomar decisões urgentes.

Muitos poucos projectos novos de design/construção se enquadram dentro das expectativas do cliente em termos de prazos devido a:

• atrasos do conselho
• processos de projeto longos – particularmente quando muitas mudanças são feitas
• atrasos em encontrar um construtor disponível
• atrasos relacionados ao tempo e ao construtor
• faltas de pessoal do comércio
• disponibilidade e entrega de tecnologias sustentáveis que estão fora da cadeia de fornecimento normal do construtor.

Negociar compromissos razoáveis e equitativos pode estar além de suas capacidades.

Desempenho abaixo do esperado pode ser devido a projeto, construção ou operação:

• Desempenho térmico pode não corresponder às expectativas, geralmente devido a mau funcionamento, selagem deficiente, falha em fechar ou abrir janelas, isolamento inadequado ou defeituoso, sombreamento inadequado e uso de vidro inadequado. Um avaliador de sustentabilidade de edifícios pode aconselhar sobre estes assuntos.
• Se o consumo de energia for superior ao esperado, monitorar o consumo de aparelhos individuais e instalar sistemas inteligentes de medição ou gestão de energia. O comportamento de um indivíduo em uma residência pode, muitas vezes inconscientemente, explicar o uso excessivo de energia.

Referências e leitura adicional

ACT Environment, Planning and Sustainable Development Direcorate – Planning. www.planning.act.gov.au

Australian Building Codes Board. www.abcb.gov.au

Australian Institute of Building Surveyors. https://aibs.com.au>

Australian Local Government Association. www.alga.asn.au

Building Commission Victoria.

Departamento de Comunicações e Artes. Telecomunicações em novos desenvolvimentos – um pequeno guia para consumidores. www.communications.gov.au

Departamento de Indústria, Ciência, Energia e Recursos (DISER). 2020. Formação em eficiência energética. https://www.energy.gov.au/business/energy-efficiency-skills-and-training/energy-efficiency-training>

Good Environmental Choice Australia (GECA). www.geca.org.au

Certificação de carrapato verde.

HIA Housing Local. www.housinglocal.com.au

Home Design Directory. Calculadora de custos de construção. www.homedesigndirectory.com.au

Master Builders Austrália. www.masterbuilders.com.au

Novos guias de custos de construção. www.corelogic.com.au

Departamento de Terras, Planejamento e Meio Ambiente do Território do Norte. www.dlpe.nt.gov.au

SW Departamento de Planejamento e Infra-estrutura. www.planning.nsw.gov.au

Queensland Departamento de Desenvolvimento, Infra-estrutura e Planejamento do Estado.

Sustainability Victoria. www.sustainability.vic.gov.au

Tasmanian Infrastructure and Resource Information Service (IRIS), Planning and Development.

Departamento de Planejamento e Desenvolvimento Comunitário Vitória.

Departamento de Planejamento, Terras e Patrimônio da Austrália Ocidental. www.dplh.wa.gov.au/

Autor

Chris Reardon, 2013

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