O nosso último artigo focou-se em dissipar alguns dos equívocos fiscais de comprar e possuir uma casa. Aqui, vamos tentar esclarecer as implicações fiscais muitas vezes mal compreendidas da venda, ou de outra forma, de dispor da sua residência principal. Em geral, qualquer transação que produza lucro é tributável. No entanto, em 1997, o Congresso decidiu fazer a maioria dos lucros com a venda de uma residência primária livre de impostos.
Quando o Congresso aprovou uma legislação que permitia aos contribuintes solteiros excluir até $250.000 de lucro da venda da sua casa ($500.000 para casais casados), geralmente acreditava-se que a maioria das pessoas não teria mais que se preocupar com quaisquer ramificações fiscais. Desde que você fosse proprietário e usasse a casa como sua residência principal por pelo menos dois dos cinco anos que precederam a venda, você manteve todo o lucro que não excedesse esses limites. (Esta exclusão pode ser reivindicada uma vez a cada dois anos).
Não obstante, alguns proprietários, como resultado de um mercado imobiliário em alta nos anos seguintes, descobriram que tinham um parente há muito perdido chamado Tio Sam, que procurava partilhar a sua nova fortuna, uma vez que os seus lucros excediam os valores de exclusão. De repente, termos como base ajustada, receitas líquidas de vendas e ganhos de capital, bem como a necessidade de poupar todas as receitas do seu Home Depot, tornaram-se importantes. Leia mais sobre estes termos:
Qual é a sua base ajustada?
- O IRS define base como o montante do seu investimento total de capital numa propriedade para fins fiscais. Certos eventos que ocorrem durante o seu período de propriedade podem aumentar ou diminuir a sua base, resultando em uma “base ajustada”. Lembra-se da sua declaração de encerramento do HUD-1 que listou todos aqueles itens não dedutíveis da compra da sua casa? Esse é o seu ponto de partida. Geralmente, a sua base ajustada consiste no seguinte:
- Preço de compra
- Add:
- Custos de encerramento como –
- Seguros e encargos
- Ataxas de avaliação
- Ataxas de relatório de crédito
- Taxas de serviço
- Certificação de inundação
- Registro estadual e local, taxas de selo e taxas de transferência
- Taxas legais relacionadas com o aperfeiçoamento título
>
>
>
>
- Aprimoramento da casa – aumentar o valor da casa, tais como substituição do telhado, paisagismo, uma nova cozinha, uma extensão, aquecimento central e ar condicionado. Reparações e manutenção não aumentam o valor da casa e, portanto, não fazem parte da sua base
- Custos de restauração associados a um roubo ou acidente como um furacão ou terremoto
- Créditos fiscais recebidos após 2005 para melhorias na energia da casa
- O custo da extensão das linhas de serviços públicos para a propriedade
>
>
- Less:
- Proveitos de seguro de um roubo ou perda por acidente
- Porção dedutível dos impostos de um roubo ou perda por acidente
- Depreciação do aluguer ou uso comercial da casa
- Um ganho diferido resultante das vendas anteriores a Maio de 1997 da lei fiscal
- Saluguma quitação de dívida de residência principal qualificada excluída da renda
>
>
>
Se você contratou um empreiteiro para construir a sua casa, a sua base também inclui o custo do terreno, mão-de-obra e materiais, honorários de arquitecto e advogados, bem como o contador de serviços públicos e custos de ligação. O custo da sua própria mão-de-obra não está incluído.
Em certos casos, a sua base não é determinada pelo custo. Se você receber propriedade como doação, a sua base é a base ajustada do doador. Se você herdar uma propriedade, sua base é o seu valor justo de mercado na data da morte do decedente. Como a sua base é determinada pode fazer uma grande diferença em termos de impostos. Digamos que uma mãe idosa está considerando a alternativa de transferir o título para sua casa com uma base ajustada de 75.000 dólares para seu filho adulto com quem ela não vive, ao invés de legar-lho. Se ela transferir o título para seu filho enquanto estiver vivendo, ela terá feito um presente. Como tal, o filho receberá a base de 75.000 dólares da sua mãe. Se mais tarde ele vender a casa por 300.000 dólares sem a estabelecer como sua residência principal, ele será tributado sobre o ganho de 225.000 dólares. Não há exclusão, pois não é a sua residência principal. Se, no entanto, ele viver na casa por pelo menos dois anos, ele irá estabelecê-la como sua residência principal. Se mais tarde ele vender a casa por $300.000, ele não deve nenhum imposto, uma vez que ele se qualifica para a exclusão de residência primária de $250.000, apesar do fato de sua base ser apenas $75.000,
Como alternativa, se ele herdar a casa de sua mãe, momento em que o valor justo de mercado é de $300.000, e vendê-la imediatamente por $300.000, não há ganho tributável, uma vez que sua base é o valor justo de mercado na data da morte. Não importa se ele viveu ou não no lar em algum momento.
Também, em geral, os casais divorciados tomam a base um do outro e não reconhecem nenhum ganho na transferência nos casos em que um cônjuge compra o interesse do outro no incidente do lar conjugal para o divórcio.
Como são calculados os lucros líquidos das vendas?
Você precisará se referir ao seu HUD-1 a partir da venda. Essencialmente, o produto líquido da venda consiste no seguinte:
- Preço de venda
- Comissões de venda
- Transferência e taxas estaduais e locais de registro
- Custos de fixação como pintura, manutenção e reparos para tornar o imóvel mais vendável
- Sem:
>
Como você calcula o ganho?
O seu ganho é determinado pela subtracção da sua base ajustada do seu lucro líquido de vendas. Se você se qualificar para a exclusão, você então reduziria qualquer ganho pela exclusão para derivar qualquer ganho tributável.
Você tem que informar a venda na sua declaração de impostos?
Em geral, você não é obrigado a informar uma venda de sua residência principal se você puder excluir todo o ganho (e optar por fazê-lo) a menos que você tenha recebido o Formulário 1099-S, Produto de Transações Imobiliárias, que no caso de uma venda de residência é emitida se o produto exceder os limites de exclusão. Se for relatável, está incluído no Formulário 8949, Vendas e Outras Alienações de Bens de Capital, e no Anexo D, Ganhos e Perdas de Capital, como um ganho de capital a curto prazo, se a sua casa foi mantida por um ano ou menos, e a longo prazo, se a propriedade foi mantida por mais de um ano.
Ganhos a curto prazo são tributados com base nas taxas de renda ordinárias. A taxa de ganhos de capital a longo prazo varia entre 0% e 20%, dependendo do seu escalão fiscal.
Posso deduzir uma perda na venda da sua casa?
Uma perda na venda da sua residência principal não é dedutível, uma vez que é considerada propriedade pessoal.
Posso excluir ganhos na venda de uma segunda residência, arrendamento ou propriedade de investimento?
As regras de exclusão só se aplicam à venda de uma residência principal. A Lei de Habitação e Recuperação Económica de 2008 (HERA) alterou as regras para casas que não são usadas como residência primária durante todo o período de cinco anos e são vendidas após 2008. Ao abrigo da lei anterior, os proprietários de casas tinham direito à exclusão da venda de uma residência principal, desde que o teste dos dois em cinco fosse satisfeito. No HERA, contudo, a exclusão baseia-se no período de tempo em que o imóvel é utilizado como residência principal (utilização qualificada) versus qualquer outra utilização iniciada após 1 de Janeiro de 2009 (utilização não qualificada) que não será excluída e poderá desencadear imposto sobre mais-valias.
Por exemplo, um único contribuinte comprou uma segunda residência em 1 de Janeiro de 2009 e vende-a dez anos mais tarde em 1 de Janeiro de 2019, utilizando-a como residência principal apenas durante 2016 até 2018. O teste dos dois em cinco foi cumprido, mas como a casa só foi usada como residência primária durante 30% do período total de propriedade (três dos dez anos), o limite de exclusão de ganhos de capital é reduzido para 30%, ou $75.000 ($250.000 X 30%).
Existem provisões de grandfathering para proprietários existentes de segundas casas que permitem que qualquer período de tempo de propriedade anterior a 2009 seja tratado como uso qualificado.
Por exemplo, um casal comprou uma segunda casa em 1 de janeiro de 2005 e a vendeu em 1 de janeiro de 2015, usando a casa como residência principal apenas durante 2013 e 2014. Ao contrário do exemplo anterior, em que o contribuinte tinha apenas três anos de utilização qualificada, de acordo com a regra de anterioridade do HERA, seis dos dez anos qualificam-se para a isenção de impostos (2005 a 2008 são de anterioridade, mais 2013 e 2014). Como resultado, o casal pode excluir 60% dos $500.000 de exclusão de ganhos, ou $300.000.
Tem de possuir e usar a casa ao mesmo tempo para se qualificarem para a exclusão?
Os requisitos de dois anos de uso e dois anos de propriedade podem ser satisfeitos durante diferentes períodos dentro da janela de cinco anos. Um bom exemplo são aqueles que alugam com uma opção de compra. Uma vez que eles compram a casa alugada, o tempo que eles viviam na casa como locatário conta como uso da casa para fins de exclusão, mesmo que eles não possuíssem a casa no momento
Você ainda tem direito à exclusão se você não estiver morando na casa no momento da venda?
Você não precisa estar morando na casa no momento da venda para se qualificar para a exclusão. Os requisitos de dois anos de propriedade e uso podem ocorrer a qualquer momento durante os cinco anos anteriores à data da venda. Isso significa que você pode sair da casa e alugá-la por até três anos antes da venda e ainda se qualificar para a exclusão (sujeito às limitações do HERA discutidas acima). É importante que você mantenha o controle e documente este período de tempo para garantir que você venda a casa antes que o período de três anos expire.
Você deve usar o produto da venda da sua casa para comprar outra residência, a fim de excluir o ganho do imposto?
Não. Antes da lei ser alterada em 1997, para evitar o pagamento do imposto sobre a venda de uma residência, um proprietário tinha que usar o produto da venda para comprar outra casa que custasse pelo menos tanto quanto o valor pelo qual a casa antiga foi vendida. Mesmo assim, isto era um adiamento do ganho, não uma exclusão. Qualquer ganho diferido era deduzido da base ajustada da sua nova casa, aumentando assim o ganho em qualquer venda futura para a qual não houvesse uma habitação de substituição. Vendedores de casas com 55 anos de idade ou mais foram autorizados a uma isenção de impostos única na vida de até $125.000 em lucro de venda. Esta lei não se aplica mais. De acordo com a lei actual, qualquer ganho qualificado está isento de impostos na medida das exclusões discutidas acima. Você não precisa comprar uma casa de reposição, nem há nenhum adiamento de ganho.
Para mais informações, entre em contato com Victor C. Belgiorno pelo telefone 516-861-3704 ou [email protected] ou Bob Jahelka pelo telefone 516-861-3707 ou [email protected].
Deixe uma resposta