7 Dicas para Executores com Tarefas Difíceis: Vender a Casa

Se o falecido for o seu ente querido falecido, ou se você for simplesmente um representante pessoal nomeado pelo tribunal, o peso de satisfazer os desejos finais de alguém durante o processo é uma carga pesada para carregar.

Adicionar na complexidade de vender uma casa durante o processo e honrar esses últimos pedidos pode se sentir impossível.

Embora o processo de sucessão varie de estado para estado, há maneiras de simplificar o processo não importa onde você mora. Então, como é que um executor vende uma casa? Siga estas 7 dicas para um caminho suave até o fechamento.

Arquivar o testamento na corte de sucessões.

Na maioria dos estados, as leis de sucessões ditam que o testamento do decedente deve ser arquivado na corte de sucessões dentro de 30 dias da data da morte.

Se você não arquivar dentro desse período, você está violando a lei e a corte pode se recusar a nomeá-lo como o executor testamentário.

É por isso que todos os executores devem apresentar o testamento ao tribunal de sucessões dentro do prazo do estado – independentemente de a herança precisar passar pelo testamento.

Vamos dizer que você não apresenta o testamento porque você acredita que a herança é muito pequena para requerer o testamento. Então, meses depois você descobre que a apreciação de bens (como a casa) aumentou o valor da propriedade, de modo que agora ela precisa de legitimação.

Se você não arquivou o testamento com o tribunal pela linha do tempo ditada pelo estado, então você criou um monte de dores de cabeça legais para si mesmo.

Controle a linha de tempo do testamento.

A partir do momento em que você arquiva esse documento, a linha de tempo do testamento entra em ação, esteja você pronto ou não.

E com todas as regras, regulamentos, e prazos envolvidos no processo de concessão, muitos executores se sentem apressados e sobrecarregados – com pouco tempo para reunir todos os documentos, formulários e papelada necessários.

Por sorte, essa linha do tempo nem sempre é definida em pedra.

“Pode haver regras ou diretrizes para quando um testamento deve ser arquivado no tribunal de sucessões, mas a maioria das pessoas não tem um testamento, o que muitas vezes é irrelevante”, explica o advogado de sucessões baseado em Sacramento, John Palley, que recebeu a prestigiosa classificação “AV” da Martindale-Hubbell.

“Normalmente, os clientes estão encarregados de quando arquivamos o testamento, por isso não temos que iniciá-lo hoje.”

Embora você possa dar a si mesmo um pouco de espaço para respirar algumas semanas antes de arquivar o testamento – e ainda mais se não houver vontade de arquivar – você não quer esperar muito tempo, ou você vai atrasar desnecessariamente a linha de tempo longa, muitas vezes de um ano.

“Arquivar o testamento com o tribunal desencadeia muitas outras coisas durante o processo de procura, inclusive quando eles poderão vender a casa, acessar as contas bancárias, vender o carro e fazer todo esse tipo de coisas”, explica Palley.

“Então, quanto mais cedo você começar, mais cedo você estará no controle para terminar o processo e seguir em frente com a vida”

Cheque se a propriedade se qualifica para o processo de liquidação simplificada.

Todos ouviram histórias de horror de fazendas probatórias onde o processo se arrasta por anos – mas não tem que ser assim.

“Num processo tradicional, formal de probatório, a linha do tempo é de seis a sete meses ou mais. É por isso que muitos estados adotaram um sistema eficiente de comprovação com um processo de comprovação abreviado”, explica Palley.

Até agora, muitos estados adotaram o Uniform Probate Code, que foi projetado para modernizar e agilizar o processo de comprovação para que ele seja mais curto e fácil de passar.

Outros estados desenvolveram suas próprias leis e regulamentos para simplificar e encurtar o processo de procurações, como a Lei de Administração Independente de Heranças da Califórnia (IAEA).

“Ao invés de passar por todos esses passos de fazer disso um processo formal e pagar uma tonelada de dinheiro em honorários advocatícios e custas judiciais, talvez você possa ter uma procura abreviada, o que pode ser feito em alguns meses em alguns estados”, aconselha Palley.

“Isto funciona desde que todos na família estejam a bordo e não haja problemas com os credores ou qualquer outra coisa”

Não contrate um agente até que o tribunal o nomeie como executor.

É verdade que falhar em completar cada passo do processo de sucessão dentro do prazo exigido pode colocá-lo em água quente legal – seja como for, saltando a arma pode colocá-lo em problemas também.

“Geralmente falando, você não tem autoridade legal até que o tribunal o nomeie como o representante pessoal. Então, na maioria dos casos você realmente não pode fazer nada”, explica Palley.

“Você não pode vender a casa, e na realidade, você não pode nem mesmo listar aquela casa para venda”. Você também não pode limpar a casa, descartar coisas ou ter uma garagem até que você tenha sido nomeado como executor pelo tribunal. É por isso que eu sou um grande defensor de obter o mais rápido possível o registo de sucessão”

Não só não pode listar a casa, como não pode sequer assinar o contrato de listagem com um agente até ser legalmente nomeado como executor ou representante pessoal pelo tribunal de sucessões.

“Assim que um representante pessoal ou testamenteiro da propriedade for oficialmente designado pelo tribunal, eles podem então contratar um corretor de imóveis”, diz Rob Kittle, um especialista em imóveis certificados (CPRES) e agente top-seller em Fort Collins, Colorado.

“O agente precisará de prova de que é o executor legalmente designado, o que significa que eles estão legalmente aptos a assinar o contrato de listagem e a escritura.”

No entanto, só porque você não pode assinar nenhum documento para oficialmente contratar um agente, não significa que você não pode consultar com um.

“Tecnicamente, você não pode contratar um agente até que as Cartas de Administração (se não houver vontade), ou Cartas Testamentárias (se houver vontade), sejam emitidas pelo tribunal para nomeá-lo como o representante pessoal”, diz Palley.

“No entanto, certamente não há razão para que você não possa entrevistar ou selecionar o agente e discutir coisas como o preço da lista, e se você deve talvez pintar aquele quarto ou instalar um tapete novo. O agente também pode preparar um relatório de análise de mercado e elaborar um plano de jogo”

Certifique-se que o seu agente tem experiência com a venda de imóveis.

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Talvez ainda mais importante do que quando contrata o seu agente é quem contrata para ajudar a vender a casa durante o processo de venda.

“Vender uma casa durante o processo de venda é muito mais difícil do que uma venda de casa tradicional, aconselha Kittle. “Portanto, é importante que o seu agente conheça os aspectos legais do contrato, especialmente se há uma grande batalha legal acontecendo sobre a propriedade”.

É necessário muito know-how para vender uma casa durante o processo de sucessão porque para garantir que você cumpra os prazos e siga a lei – especialmente se a venda da casa requer a confirmação do tribunal através de um processo de licitação excessiva.

É por isso que é importante contratar um agente que tenha experiência em sucessões, mesmo que já esteja a trabalhar com um advogado de sucessões.

“Em muitos aspectos, uma venda de sucessões e uma venda regular serão quase idênticas, mas é definitivamente importante que seu agente tenha experiência em sucessões, apenas para que eles entendam as diferenças”, aconselha Palley.

“A maior diferença é que um contrato de compra de sucessões contém um par de cláusulas diferentes. Ele estabelece para o comprador que pode haver uma necessidade de confirmação do tribunal de sucessões, o que provavelmente atrasaria a venda. E há várias divulgações que não são exigidas de um vendedor de sucessões”

Um agente de sucessões também pode ajudá-lo a descobrir o que fazer se o seu imóvel herdado tem um inquilino atual com um contrato de locação, e se a venda da casa precisa ou não esperar até depois que o contrato de locação termina.

Se o seu está destinado a ser uma venda de casa de sucessões complexas, provavelmente é melhor se você contratar um agente que é certificado para lidar com as vendas de sucessões. Treinado pelo U.S. Probate Services, um especialista em imóveis certificados (CPRES) tem o conhecimento especializado necessário para lidar com as questões complicadas que às vezes surgem durante uma venda de sucata.

Vender a casa o mais rápido possível no processo de sucata.

Prioritização durante o processo de venda da casa não é fácil, mas uma coisa que você definitivamente quer resolver o mais rápido possível é vender todos os bens que estão custando o dinheiro da propriedade.

“Geralmente queremos lidar primeiro com os bens importantes, que normalmente vai ser a casa”, diz Palley. “Lidar com o imóvel está na vanguarda porque está incorrendo em custos enquanto ele está lá. Estamos a pagar uma hipoteca, contas de serviços públicos, impostos e seguros – todas as coisas que custam o dinheiro do imóvel”

Obviamente, é mais fácil dizer do que fazer”. Você não pode vender a casa até esvaziá-la primeiro – o que requer passar por toda a propriedade pessoal do decedente, incluindo itens privados e íntimos.

Com o luto turvando o seu julgamento, você pode se agarrar demais, ou acabar vendendo itens valiosos e valiosos para uma canção, simplesmente para passar pelo processo o mais rápido possível.

Se as despesas relacionadas com a casa estão drenando a propriedade, mas você não está em um estado emocional para ter a casa pronta para vender, pode ser a hora de trazer os especialistas.

Para propriedades menores, você pode ser capaz de encontrar um organizador pessoal ou especialista em limpeza de propriedades para ajudá-lo a preparar a casa por cerca de $30 a $50 por hora.

Para propriedades maiores e mais valiosas, é mais sensato contratar um especialista em venda de propriedades com reputação, que é membro da Associação Nacional de Vendas de Propriedades. O perito certo pode ajudá-lo a vasculhar os pertences do falecido e certificar-se de que todos os pertences colocados à venda vendem ou o que eles valem – tudo por uma porcentagem do produto da venda do patrimônio.

Execução judicial que não estão emocionalmente ligados ao falecido também pode se deparar com problemas para limpar a casa.

Muitas vezes um executor externo é necessário quando há vários herdeiros que discordam sobre como o patrimônio deve ser tratado. Quando esse é o caso, a venda da casa pode ser adiada até que sejam tomadas decisões sobre o que acontece com o conteúdo interno.

Se os herdeiros estão disputando sobre os pertences que estão atrasando a venda da casa, você pode ser capaz de remover herdeiros disputados da propriedade para a guarda até que uma decisão seja tomada. Dessa forma, você pode avançar com a venda da casa mesmo que alguns de seus conteúdos ainda sejam disputados.

Utilizar bens patrimoniais para melhorar a propriedade antes da venda.

Por vezes os bens patrimoniais levam mais tempo para serem vendidos do que as vendas de casas tradicionais. Embora existam várias razões para isso, uma grande razão é que o executor está tentando vender o imóvel como está.

“Um problema que pode surgir durante a venda do imóvel é a venda do imóvel como está. Talvez os herdeiros estejam fora do estado, ou não tenham os recursos ou a inclinação para consertar a casa antes de vender”, explica Kittle. “Torna-se um pouco complicado se o financiador precisar de melhorias ou reparos, mas eles não são feitos antes do fechamento”

Motivado pelo desejo de vender a casa o mais rápido possível, alguns executores querem listar a casa no mercado imediatamente – sem gastar qualquer patrimônio imobiliário em reparos ou melhorias.

Felizmente, você terá dificuldade em encontrar um comprador para pagar o que a casa vale se estiver desatualizada ou degradada. Os Millennials são o maior grupo de compradores de casas de hoje, e a maioria está à procura de propriedades prontas para mudança.

Plus, como aponta Kittle, o credor do comprador pode insistir que algumas reparações ou melhoramentos sejam feitos antes de aprovarem o empréstimo. Então, você vai acabar gastando aquele dinheiro que você pensou que estava economizando vendendo o que está, mas você ainda estará vendendo a esse preço mais baixo, como está.

Se houver dinheiro na propriedade – seja em contas bancárias ou em ativos menores que podem ser vendidos fora – é mais sábio investir um pouco para consertar a propriedade antes de listá-la para que você possa vendê-la um pouco mais tarde, mas ao melhor preço.

No entanto, não deixe que reparos ou projetos de melhoria atrasem muito a venda da casa.

“Posso pensar neste caso em que meus clientes levaram literalmente alguns anos para preparar a casa para a venda”, comenta Palley.

“Eles estavam trabalhando durante a semana, e depois consertando a propriedade nos fins de semana, tudo enquanto lidavam com a dor. Enquanto que se tivessem contratado algumas pessoas para consertar a casa, a coisa teria sido vendida significativamente mais rápido”

Neste cenário, qualquer dinheiro extra ganho com melhorias foi perdido nos custos de manutenção da propriedade por vários anos. Se tivessem gasto dinheiro com um empreiteiro, poderiam ter mais do que coberto as despesas ao vender a casa mais rapidamente.

Não é fácil pensar nos números enquanto você está de luto, no entanto, quando você é o executor, isso precisa ser feito. Você precisa sentar-se com o seu agente de sucessões e fazer as contas para descobrir se é financeiramente mais inteligente vender como está, contratar um empreiteiro para consertá-lo, ou para gastar tempo e dinheiro fazendo você mesmo os reparos.

Conselho final: Vender bens imobiliários durante o processo de concessão requer ajuda especializada

Vender toda a burocracia e papelada da concessão é um negócio complicado quando você é sobrecarregado pela responsabilidade de cumprir os últimos pedidos de alguém.

Navegar na venda de uma casa durante o complexo processo de concessão será mais fácil se você se familiarizar com as leis de concessão do seu estado, procurar aconselhamento jurídico especializado, e recrutar a ajuda de um agente imobiliário de topo com experiência em concessão.