3 Tipos de Avaliações Imobiliárias e Porque São Importantes

Se alguma vez planear comprar ou vender um imóvel na sua vida, seja residencial ou não, entrará em contacto com um destes tipos de avaliações imobiliárias. Quase toda a transação depende dos resultados de uma avaliação em várias etapas. Talvez tanto o comprador como o vendedor estejam satisfeitos com o preço acordado no contrato. No entanto, isso não significa que o credor, seguradora, etc. será.

Uma avaliação apresenta todas as partes envolvidas com um valor imparcial, calculado para a casa. Este valor leva em conta certas condições e circunstâncias. A maioria de nós está familiarizada com o conceito de uma avaliação. No entanto, muitos não sabem que existem alguns tipos de avaliações imobiliárias, chamadas “abordagens”.

Apesar de cada abordagem tentar chegar a um valor de propriedade imparcial, elas são únicas. Cada abordagem usa suas próprias variáveis, escopo e metodologia para chegar a uma resposta. Elas também têm seus próprios prós e contras. Como veremos, algumas são melhores ou piores para certos tipos de propriedades ou transações.

Por que esses tipos de avaliações imobiliárias são importantes?

Vemos o que torna cada tipo específico de avaliação importante na seção relevante. No entanto, existem algumas razões pelas quais TODAS as avaliações são importantes por uma razão ou outra:

• Uma avaliação imparcial do valor da casa: Todas as pessoas envolvidas na venda de uma casa têm uma participação no seu valor. O comprador quer que o valor seja o mais alto possível. O vendedor quer que o valor seja o mais baixo possível. E o agente imobiliário pode ter uma comissão pendurada na balança. De acordo com a lei do Código de Avaliação da Casa, os avaliadores são ainda mais independentes do que antes. Isto resulta em avaliações precisas e imparciais que são mais difíceis de refutar.
• É um factor de make-or-break para os financiadores: O resultado final para um credor quando se trata de uma hipoteca é o valor da avaliação da casa. Na maioria dos casos, uma hipoteca é a única forma de um comprador pagar um imóvel. Isto significa que a avaliação determina o destino de toda a transação. Se a avaliação for muito baixa, o empréstimo provavelmente não será aprovado, deixando todas as partes altas e secas.
• Seguro: As seguradoras baseiam as suas decisões num processo de avaliação. Elas também o utilizam para determinar o quanto o valor da casa mudou com quaisquer adições, upgrades, etc. Uma avaliação indica o quanto você pode segurar sua casa e seu conteúdo.

“Abordagem de custos” avaliações imobiliárias

Após saber como funciona uma avaliação de custos, o nome é bastante auto-explicativo. Na sua forma mais básica, uma avaliação de custos é quando você tenta estabelecer exatamente qual seria o custo para criar exatamente a mesma propriedade neste momento. Isto significa que você pega o valor do terreno e adiciona o custo de construção para construir exatamente a mesma casa ou estrutura. Finalmente, você precisa considerar a depreciação para contabilizar a idade da casa.

Esta abordagem poderia ser resumida com a pergunta: “Quanto custaria construir exactamente a mesma propriedade neste momento, em vez de a comprar?”

Existem dois ramos principais da avaliação da abordagem de custos. O método de reprodução funciona com base na reprodução da casa exactamente em termos de qualidade, materiais de construção, etc. Por outro lado, o método de substituição funciona com base no pressuposto de que a replicação utiliza técnicas e materiais modernos.

Acuracidade

alguns dos factores que afectam a exactidão de uma avaliação imobiliária de abordagem de custos são:

• Age do imóvel: Após atingir um valor inicial de abordagem de custo total, o avaliador ajustará o preço de acordo com a depreciação, uma vez que não se trata, de facto, de um novo imóvel. Quanto mais velha a casa, maior a influência da depreciação sobre o preço. Isto diminui a precisão da avaliação.
• Terrenos semelhantes: Para construir a mesma propriedade, seria preciso comprar um novo lote de terreno. Se não houver terrenos equivalentes na área, o avaliador deve estimar o preço do terreno.
• Construção: Se a casa foi construída usando métodos e materiais desatualizados ou únicos, pode ser difícil de calcular com precisão o custo para reproduzi-la.
• Melhoramentos: Como este método de avaliação analisa o custo exato para replicar o imóvel em questão, é uma abordagem precisa se o imóvel se destaca na sua área em relação a melhorias ou upgrades (ou falta deles).

Por que importa

• Seguro: As seguradoras utilizam o método de abordagem de custos para avaliar um imóvel. É um dos melhores métodos para isolar o custo do terreno e melhorias.
• Empréstimos para construção: O método de abordagem de custo é um fator importante na aquisição de um novo empréstimo para construção, pois ajudará a determinar o valor de mercado.
• Condições de mercado: As avaliações por abordagem de custos podem dar-lhe uma boa perspectiva sobre as condições de mercado. Se os custos de habitação são muito mais elevados, é um sinal de preços altamente inflacionados. O oposto é verdadeiro se a avaliação vier em excesso de preço.
• Propriedades especiais: Uma avaliação de custos concentra-se estritamente na propriedade que está a ser avaliada. Assim, é um grande indicador de valor para propriedades que são únicas e não geram necessariamente rendimentos. No entanto, esta é também a razão pela qual as avaliações de abordagem de custos não são utilizadas com tanta frequência. Em vez disso, são melhores para propriedades imobiliárias que tiveram muitas actualizações ou melhorias.

“Abordagem de comparação de vendas” avaliações imobiliárias

Esta abordagem deve ser fácil de identificar com base no seu nome. Usando este método, o valor de um imóvel é estimado através do preço de venda de imóveis similares para venda na mesma área ou mercado. No entanto, quaisquer características individuais de um imóvel também são tidas em conta para ajustar o preço e chegar a um valor de mercado adequado. Como você deve ter adivinhado, esta é a abordagem mais usada na avaliação de imóveis residenciais por agentes imobiliários e outros avaliadores.

Esta abordagem poderia ser resumida com a pergunta: “Qual deve ser o valor deste imóvel quando comparado com outros imóveis relevantes para a venda?”

Ao estreitar o mercado, os agentes imobiliários ou avaliadores locais podem olhar para as características da casa que são prevalecentes em uma área. Isto permite-lhes obter um valor que certas características acrescentam a uma casa. Estas podem incluir o seu tamanho, um carport, piscina, beiral, etc. A casa a ser avaliada é então comparada com outras casas com características semelhantes. Esta pesagem das características permite aos avaliadores obterem um valor.

Isto é muito fácil para os agentes imobiliários fazerem, pois normalmente têm acesso a um MLS (Multiple Listings Service). Este “bluebook” com casas e seus valores de mercado lhes permite cruzar propriedades com base em muitos critérios.

Não se aplicam apenas as características das casas reais, mas características locais como estações de trem, poluição sonora, atrações, etc. também têm um efeito significativo. Isto significa que todas as casas em uma determinada área serão pesadas da mesma forma de acordo com esta característica distintiva comum.

Acuracidade

Existe apenas um fator que afeta a precisão das avaliações imobiliárias de comparação de vendas:

• Disponibilidade de propriedades similares: Como este método é baseado quase inteiramente na observação de propriedades similares, torna-se muito mais difícil ser preciso se a sua casa estiver completamente isolada. Essas casas não só precisam ser similares em termos de posicionamento geográfico, mas também em termos de tamanho, comodidades, idade, etc.

Por que importa

• Vendas de imóveis reais: Este método é mais utilizado por agentes imobiliários que compram ou vendem imóveis locais. Como os agentes imobiliários locais geralmente têm um conhecimento especializado do mercado local e das suas características, é uma escolha natural. Isto significa que a sua casa será certamente avaliada em alguma fase usando este método, quer compre ou venda. Outras abordagens podem ser usadas em conjunto sob certas circunstâncias.
• Fixar o preço da sua casa para vender: Usando este método, você pode obter uma estimativa aproximada do valor da sua casa sem uma avaliação profissional ou um agente imobiliário. Ao olhar para o preço de listagem de casas semelhantes à sua dentro da mesma área, você poderia ter uma idéia do que pedir. Olhando para casas em concorrência directa pode ajudá-lo a vender a sua casa mais rapidamente, baixando o preço de venda.

“Abordagem de capitalização de renda” avaliações imobiliárias

Se você está procurando comprar ou vender uma propriedade residencial, as chances são de que você não tem que se preocupar muito com esta abordagem de avaliação imobiliária. A abordagem de capitalização de renda foca na avaliação de propriedades que serão usadas para gerar renda. Um exemplo óbvio disto seria um bloco de apartamentos ou um condomínio. Esta abordagem de avaliação ajusta o valor de mercado do imóvel para contabilizar a sua taxa de capitalização por causa do seu potencial de geração de renda.

Esta abordagem procura essencialmente responder à pergunta: “Qual deve ser o valor deste imóvel em termos do rendimento potencial que pode criar?”

O valor de um imóvel pode ser facilmente estabelecido com esta abordagem usando um cálculo relativamente simples:

Valor de capitalização de rendimento = rendimento operacional líquido/taxa de capitalização

Primeiro, terá de estabelecer o valor de mercado do imóvel usando outros métodos de avaliação como os dois acima referidos. Digamos que é um valor fixo de $1 milhão. Então, você precisará estabelecer qual será a renda anual. Por exemplo, se você tem vinte unidades de aluguel que cada uma traz $1.200 por mês, então o rendimento operacional seria de $288.000 por um ano.

Você então precisa calcular todas as despesas operacionais, tais como serviços públicos, salários do pessoal, etc. Se este valor for de $40.000 então o seu lucro operacional líquido por ano será de $248.000,

A sua taxa de capitalização seria então de 24,8%. A taxa de capitalização é basicamente o ritmo no qual uma propriedade se pagaria a si mesma e se tornaria “lucrativa”. Neste caso, levaria aproximadamente quatro anos para que o imóvel o fizesse.

Utilizando esta taxa, pode-se então calcular o valor de avaliação. Este valor é sempre ligeiramente superior ao valor de mercado para um imóvel rentável e inferior para um imóvel não rentável (de acordo com as projecções).

Avaliação

Uma avaliação de rendimento pode ser um dos valores mais difíceis de avaliar com precisão porque há tantas variáveis envolvidas:

• Valor de mercado: O valor da propriedade da renda será derivado usando o valor original de mercado e a taxa de capitalização. Assim, a avaliação será apenas tão precisa quanto o valor de mercado original. Normalmente, é utilizada a abordagem de avaliação comparativa.
• Projeções: Utilizamos um método simplificado para calcular o rendimento, assumindo um inquilinato estável, etc. No entanto, no mundo real, os custos e receitas dos serviços públicos podem variar de tempos em tempos e devido a circunstâncias imprevistas, tornando a avaliação imprecisa em retrospectiva.

Por que importa

• Empréstimos: Um credor usará a taxa de capitalização, bem como a avaliação do rendimento para avaliar o seu risco. O prazo do empréstimo pode se estender muito além da fase em que a empresa se torna lucrativa. Quanto maior a taxa de capitalização, menor o risco de o empreendimento falhar e que eles serão reembolsados.
• Aluguéis: Se você quiser comprar um imóvel residencial, este método de avaliação provavelmente será usado em algum momento para estabelecer o quão boa é uma oportunidade.

Avaliação faz a indústria imobiliária girar!

Quer você goste ou não, as avaliações imobiliárias geralmente têm a palavra final em qualquer transação imobiliária. Os diferentes tipos de avaliações ajudam a estabelecer uma base comum em termos de um preço justo e de valor de mercado. Isso ajuda todas as partes envolvidas em uma transação imobiliária. E é também a única coisa em que as seguradoras e financiadores baseiam suas decisões.

Como comprador, preparar a sua casa para uma avaliação pode ajudá-lo a obter um óptimo preço para a sua casa. Como vendedor, isso pode impedi-lo de fazer um mau investimento. Conhecer os tipos de avaliações imobiliárias faz parte de ser um comprador ou vendedor informado. Esta é apenas uma das coisas em que um agente imobiliário profissional pode ajudar ao passar por uma venda imobiliária.